“光耀東方” 光耀爛尾樓

“光耀東方” 光耀爛尾樓
由于資金斷裂、產權糾紛如此等等種種原因，開發商跑路的消息不絕于耳，爛尾樓項目的存在也變得司空見慣。面對這些爛尾項目，很多開發商避之唯恐不及，然而卻有開發商看到了爛尾樓中的商機，變身爛尾樓專業戶，專心做起了爛尾樓生意。光耀東方便是業內最出名的爛尾樓“掘金戶”。
 

• 從名不見經傳到名成爛尾樓

 
自從2003年成功運作了山東聊城新東方廣場這個爛尾商業項目，嘗到甜頭以后便一發不可設施。光耀東方就開始調整自己的方向，專攻爛尾商業項目的收購和運營。之后，光耀東方在爛尾樓方面的功力也開始一次次得到印證，大同、邯鄲、石家莊等地多個商業爛尾樓項目也均在光耀東方手上重新盤活。
    二三線城市爛尾樓生意做的風聲水起，積累了的大量的爛尾樓盤活經驗，
光耀東方的經營范圍已不滿足于三線城市，開始向一線城市進發，2009年光耀東方到北京開始了它的爛尾樓生意。
2009年下半年，光耀東方收購了北京西客站附近、爛尾10多年的海天大廈。海天大廈規劃建筑面積為20萬平方米，商業部分約10萬平方米。光耀東方接盤時已是準現房，總價約20億。2009年12月底，已被更名為北京光耀東方廣場的海天大廈公寓部分開盤銷售，開盤價為2.3萬-2.5萬/平方米，銷售部分回籠的資金已經能夠覆蓋收購成本。這次在北京的突破給光耀東方帶來了更大的機遇
 

• 光耀東方的爛尾經

 
如此多的爛尾項目在光耀東方手上煥發生機，光耀東方的爛尾樓處理模式值得業內反思借鑒。
    

1. 挑剔選擇項目

光耀東方在爛尾項目選擇上，第一要求核心商圈；第二，要求地級市以上的城市；第三，樓盤從結構形態到建筑規模，在當地得有一定的競爭力，產品本身不能太差。
爛尾項目選擇上的挑剔，保證了光耀東方所接受爛尾項目都是優質爛尾項目，這在一定程度上降低了后期盤活操作的風險。
 

1. 統一定位、統一運營

 
一般而言，談到爛尾原因，大多會提及產權糾紛、資金鏈斷裂，而光耀東方則認為爛尾最大的問題在于開發商沒有從商業的角度去考慮和運營該商業項目。
對于所接受爛尾項目，光耀東方都會進行詳細的商圈調查，從區域市場、競爭環境以及項目本身全面考慮，對項目進行再定位，使得項目能夠以區域市場需要的業態進入市場，避免了同質化激烈競爭所導致的項目運營慘淡。
同時，光耀東方在其所有的商業運營中不僅持有一定比例的商業物業，而且對項目進行統一定位、統一運營，這就避免了了分割產權出售造成統一定位、招商困難，給后期的商業運營帶來致命的傷害。
山東聊城新東方廣場是2005年收購河北邯鄲市中心的2.4萬平方米的商業物業。光耀東方以1億多元的價格接手，賣掉其中部分商鋪回籠資金，再將賣出部分返租，統一招商運營。由于項目體量較小，光耀東方選擇了時尚店中店的形式，將項目重新定位為時尚女性商場。開業以來，這個名為新丹蘭尚街的項目就生意火爆。
石家莊品匯大廈臨近石家莊市最大的百貨商場，項目北側是一個大型的服裝批發市場，匯集了大批來自各地的服裝供應商。光耀東方因地制宜將項目重新定位成一個品牌服裝展貿中心，吸引了來自全國的服裝代理商家入駐，接手不到半年，這個爛尾了12年的項目即復活。
 

1. 爛尾樓收購、盤活模式成熟、項目應對迅速

 
  在爛尾商業項目的改造上，無論該項目面積有多大，光耀東方對其進行改造裝修的時間基本都是1～2個月。從接手到項目開業，光耀東方處理爛尾樓和關停項目，時間沒有超過半年的。以海天大廈為例，接手僅2個月，所有法律問題就處理完畢。
 

1. 超強資金運作能力

 
光耀東方在收購完一個爛尾項目之后，除商場、酒店等物業外，公寓、寫字樓等物業都用于出售。
銷售收入能夠快速回籠資金緩解資金壓力，所持有物業提供穩定租金收益。同時還可以獲得金融機構的支持，這就為項目復活提供了充足的資金支持，緩解了企業的現金流壓力
 

1. 公司組織機構分工明確

 
據了解，光耀東方收購一個項目的流程如下：首先是拓展部，專門負責收集項目信息、建立數據庫；選定項目以后，交由策劃部、招商部、銷售部，研究該項目是否可行，如果得出的結論是可行，立刻由法務部、財務部、審計部介入處理；處理完成以后，策劃部、招商部、銷售部再就該項目進一步做方案，包括策劃、定位、招商等，這一步完成以后，設計部、材料部、工程部再上；最后，交由物業部、經營部。除此之外，還有一個前期部，該部門專門和建委、規劃等部門打交道。
 

• 爛尾樓專業戶的非爛尾樓生意

 
由三線城市進入一線城市之后，光耀東方的經營區域也開始專于一線城市，城市屬性調整之后，光耀東方的經營業務也相應的進行了調整，爛尾樓專業戶也開始了它的非爛尾樓生意，據了解，目前光耀東方已經形成地產開發、投資并購、商業運營管理、動批網四大經營模塊。
光耀東方近兩年在項目收購上放緩了步伐，將更多精力投入到項目經營、管理等價值再造中，與當初在收購爛尾項目上的成功相比，光耀東方在商業運營方面尚未形成成熟的模式。一線城市商業環境與三線城市的不同也開始考量光耀東方商業經營方面的能力，據了解，光耀東方在北京的光耀東方廣場、中關村廣場購物中心和世紀天樂三個商業項目經營并不理想。
光耀東方跳出爛尾樓之后，其能否取得像爛尾樓領域的成功不得而知，但顯然還有很長的探索期要走。