商業(yè)街招商策略及業(yè)態(tài)組合研究

 

商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模，不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的商品交易場(chǎng)所，其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。

 

它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街，等等。在西方的經(jīng)濟(jì)理論中，它與購(gòu)物中心、商業(yè)區(qū)等等有著嚴(yán)格的界限，是不可混淆的概念。

 

定位是商業(yè)街招商的基礎(chǔ)，根據(jù)項(xiàng)目定位選擇與之相匹配的業(yè)態(tài)組合，之后才進(jìn)入有目的的招商工作。

 

商業(yè)街的定位

 

1、商業(yè)街的商業(yè)主題。

 

即商業(yè)街應(yīng)該具有的獨(dú)特的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要脈絡(luò)和指導(dǎo)思想。

 

例如以“中檔品牌，大眾服務(wù)”為經(jīng)營(yíng)方針的西單商場(chǎng)，經(jīng)過(guò)二十年的經(jīng)營(yíng)，形成了一套完整的“平民消費(fèi)”模式的管理理念，調(diào)查顯示，在此消費(fèi)的北京市本地人占消費(fèi)總量的74%，而境外人士占了26%。

 

與西單不同的是定位于“為歐洲人服務(wù)”的北京秀水服裝一條街，它的管理委員會(huì)根據(jù)其特殊的定位制定了一整套有特色的服務(wù)管理?xiàng)l款，成為北京專業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街，調(diào)查顯示，在秀水街交易的客戶，87%來(lái)自東歐，11%來(lái)自中東，2%來(lái)自世界各地。

 

2、商業(yè)街的社會(huì)主題。

 

即商業(yè)街所承載的社會(huì)責(zé)任和應(yīng)具有的非購(gòu)物的功能，商業(yè)街是城市形象的代表，消費(fèi)者或游客觀商業(yè)街，即可知城市之容、之貌、之風(fēng)、之魂。

 

例如廣州北京路商業(yè)步行街定位為“古城商都”，以該步行街為核心向周邊地區(qū)輻射，結(jié)合周?chē)奈奈锕袍E和珠江濱水景觀，發(fā)展成為一個(gè)集購(gòu)物、游覽、休閑、觀賞于一體的多功能商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)完整的歷史脈絡(luò)和現(xiàn)代商業(yè)氣息。

 

又如北京前門(mén)的大柵欄商業(yè)街，根據(jù)它業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多、老字號(hào)店多、歷史文化色彩濃厚、以及客流多以購(gòu)物、休閑、觀光、娛樂(lè)為主的特性，將項(xiàng)目定位于“商業(yè)、旅游、文化”的一體化上。

 

選擇最佳業(yè)態(tài)組合

 

商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟(jì)也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點(diǎn)，可以做到資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。同樣在商業(yè)街這樣一個(gè)完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部，各業(yè)態(tài)也應(yīng)相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點(diǎn)以強(qiáng)化和突顯商業(yè)街的整體定位。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：具備購(gòu)物功能的占40%，具備餐飲功能的占30%，具備休閑娛樂(lè)功能的占30%。當(dāng)然，這個(gè)結(jié)構(gòu)并非放之四海而皆準(zhǔn)的“經(jīng)典定律”，主題不同的商業(yè)街在業(yè)態(tài)構(gòu)成上將會(huì)形成不同的比重。

 

但是，在業(yè)態(tài)組合方面必須有主次之分，如北京西單，僅靠莊勝崇光百貨和時(shí)代廣場(chǎng)兩個(gè)明星店鋪，是支撐不了一條街的整體開(kāi)發(fā)的；又如北京東直門(mén)內(nèi)餐飲一條街，是由223家不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店，在1500米長(zhǎng)的地段內(nèi)有序排列組合而成，這些都不是一個(gè)店所能作為的。

 

通常商業(yè)街的組成是以大型百貨商店、專賣(mài)店、購(gòu)物中心、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富商業(yè)街的補(bǔ)充形式出現(xiàn)。應(yīng)該注意的是，信譽(yù)和口碑是商業(yè)街長(zhǎng)期發(fā)展的依托，引入的品牌商品必須要保證真實(shí)性。

 

商業(yè)街的招商策略

 

招商策略是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執(zhí)行者。與其他商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略有所不同的是，商業(yè)街的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶購(gòu)買(mǎi)商鋪，還要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)管理、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。

 

1、確定招商對(duì)象。

 

招商對(duì)象的確定圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)來(lái)確定，例如命名為“國(guó)際商業(yè)街”、或者是代表城市形象的商業(yè)街等檔次比較高的項(xiàng)目，一般都是引進(jìn)國(guó)內(nèi)外有影響、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)營(yíng)管理的合作對(duì)象，招商的重點(diǎn)對(duì)象為實(shí)力強(qiáng)的大規(guī)模商業(yè)機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。

 

還可以通過(guò)特殊項(xiàng)目的引入豐富商業(yè)街的功能，塑造項(xiàng)目的獨(dú)特性。例如品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的優(yōu)先引進(jìn)，擁有特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。某商業(yè)街曾引進(jìn)心理診所、企業(yè)家沙龍、刺繡、寵物托管、老公寄存處等特色服務(wù)機(jī)構(gòu)。

 

2、確定經(jīng)營(yíng)模式。

 

投資經(jīng)營(yíng)：是指商鋪業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪后自己直接經(jīng)營(yíng)。

 

委托經(jīng)營(yíng)：是指商鋪業(yè)主出于保險(xiǎn)起見(jiàn)，將商鋪委托商管公司租出去，讓別人經(jīng)營(yíng)。

 

租賃經(jīng)營(yíng)：是指經(jīng)營(yíng)業(yè)主一時(shí)買(mǎi)不起商鋪，以租賃的形式進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)。

 

直接經(jīng)營(yíng)：某些商管公司將直接經(jīng)營(yíng)管理大約20％的營(yíng)業(yè)面積，免因全部他營(yíng)造成失控的應(yīng)變舉措。

 

虛擬經(jīng)營(yíng)：是指以商業(yè)街為總品牌商標(biāo)，與若干個(gè)研發(fā)機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)廠家和經(jīng)銷(xiāo)商進(jìn)行對(duì)接，開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售相應(yīng)的該商業(yè)街旗下的子產(chǎn)品。

 

3、制定招商優(yōu)惠策略。

 

根據(jù)地區(qū)政府對(duì)商業(yè)街的扶持政策確定可以給予招商對(duì)象的優(yōu)惠措施，對(duì)于一些新興的沒(méi)有天然地理、人文等資源的商業(yè)街來(lái)說(shuō)，這一優(yōu)惠措施對(duì)吸引人氣有莫大的幫助。

 

4、招商流程。

 

市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶分析(招商部) 客戶招商月計(jì)劃實(shí)施(招商部) 客戶招商周計(jì)劃(招商主管) 客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒(行政部) 目標(biāo)客戶開(kāi)發(fā)，拜訪、接治(招商主管) 客戶分類、確定重點(diǎn)客戶(招商部) 填寫(xiě)招商意向表（招商部、客戶） 客戶資格考察、評(píng)估核準(zhǔn)(招商部) 確定合作對(duì)象、簽定招商意向書(shū)、交納定金(招商部、則務(wù)部、客戶) 與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可（招商主管、對(duì)口部門(mén)） 招商協(xié)議正式簽定(招商部、總經(jīng)理室、客戶) 提供裝修方案及電腦效果圖(客戶) 提供租賃面積認(rèn)定書(shū)、租賃許可證和裝修入場(chǎng)證（總經(jīng)理室、物業(yè)中心） 進(jìn)行裝修、備貨、上柜、營(yíng)業(yè)（客戶）

 

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法漫談

 

不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會(huì)城市、寧波等新興工業(yè)化城市，就連偏遠(yuǎn)地、縣級(jí)市也要上CBD、中央商業(yè)街、大型Mall、主題步行街等商用物業(yè)項(xiàng)目。

 

市場(chǎng)調(diào)查是商用物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫(xiě)字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營(yíng)相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會(huì)更大一些，因此有必要就此問(wèn)題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。

 

1、市調(diào)分類。

 

商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場(chǎng)調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類：

 

1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查

 

2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查

 

3、按操作方法分：實(shí)地考察調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查

 

4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

 

2、市調(diào)準(zhǔn)備。

 

無(wú)論做哪類市場(chǎng)調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。

 

準(zhǔn)備工作一般有：

 

明確任務(wù)--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時(shí)間、質(zhì)量等要求；

 

團(tuán)隊(duì)分工--明確團(tuán)隊(duì)（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系；

 

工作計(jì)劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

 

資料預(yù)熱--有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項(xiàng)目的書(shū)刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開(kāi)信息與內(nèi)部資料；

 

配齊工具--準(zhǔn)備好考察表格、問(wèn)卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像槍等；

 

考察線路--前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ摺⑷肟凇⑿凶叻较颉⒅匾?jié)點(diǎn)、出口等的預(yù)計(jì)、判斷及分工協(xié)作安排；

 

時(shí)間安排--市調(diào)時(shí)段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時(shí)間長(zhǎng)短的估算，考察項(xiàng)目、地段的時(shí)序安排等。

 

3、基本概念理解與應(yīng)用。

 

在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語(yǔ)、名詞、需要有共同的界定：

 

1）區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)

 

這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。

 

區(qū)位——帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。

 

板塊——住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)常用的詞語(yǔ)，一般指住宅小區(qū)相對(duì)集中開(kāi)發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。

 

商圈——零售學(xué)用語(yǔ)，現(xiàn)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費(fèi)地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級(jí)商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。

 

顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時(shí)，若有必要，應(yīng)指明商圈的準(zhǔn)確涵義。

 

商業(yè)中心——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)、鄰里四級(jí)。

 

地段——傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細(xì)分為某一地段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也常用此術(shù)語(yǔ)。

 

節(jié)點(diǎn)——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指觀察者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過(guò)的集中焦點(diǎn)，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點(diǎn)等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場(chǎng)、餐飲美食城、電影院、交通廣場(chǎng)、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點(diǎn)。

 

地標(biāo)——與節(jié)點(diǎn)構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點(diǎn)，觀察者一般不能進(jìn)入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺(jué)必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。

 

應(yīng)用：

 

①上述概念常用，應(yīng)熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍；

 

②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應(yīng)根據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。

 

③出書(shū)面正式報(bào)告，應(yīng)使用準(zhǔn)確、學(xué)術(shù)性用語(yǔ)。

 

2）業(yè)態(tài)、業(yè)種。

 

零售商業(yè)用語(yǔ)，現(xiàn)對(duì)零售消費(fèi)的各類商戶也使用此術(shù)語(yǔ)。

 

業(yè)態(tài)——指細(xì)分市場(chǎng)面向某類目標(biāo)顧客購(gòu)買(mǎi)水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國(guó)有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種。

 

業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征是“賣(mài)什么”。目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多，難以勝數(shù)。

 

應(yīng)用：

 

①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功；

 

②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問(wèn)卷、訪談設(shè)計(jì)，查清所需類別基本狀況進(jìn)行比較分析；

 

③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營(yíng)，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書(shū)等業(yè)種；

 

④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販?zhǔn)終TV、旅行社超市等。

 

4、市調(diào)內(nèi)容和考察次序。

 

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，最常見(jiàn)的市調(diào)是基礎(chǔ)普查、全地段重點(diǎn)考察，其次是專項(xiàng)調(diào)查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別），再次是定點(diǎn)考察（類似項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、新興與特色項(xiàng)目），前者一般會(huì)覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。

 

市調(diào)有兩個(gè)前提，一是實(shí)地考察前應(yīng)對(duì)區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級(jí)商業(yè)區(qū)，實(shí)考主要是印證和具體細(xì)節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點(diǎn)關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)。

 

商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過(guò)“面”觀察。

 

商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣(mài)店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過(guò)“線”觀察。

 

購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、特色店、新開(kāi)店、大型飲食、娛樂(lè)、休閑廣場(chǎng)等，通過(guò)“點(diǎn)”觀察。

 

調(diào)查過(guò)程及內(nèi)容，按當(dāng)時(shí)的要求分工細(xì)定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容：

 

①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營(yíng)概貌；

 

②商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)（同質(zhì)或互補(bǔ)、同檔或錯(cuò)位、過(guò)量或缺少、主要競(jìng)爭(zhēng)手段）；

 

③客流量、購(gòu)物消費(fèi)者特征（年齡、性別、職業(yè)、來(lái)源、目的）、消費(fèi)欲望與消費(fèi)水平（瞬間顧客密度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長(zhǎng)度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間）；

 

④路街條數(shù)、長(zhǎng)度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門(mén)面寬度、進(jìn)深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點(diǎn)的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購(gòu)物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；

 

⑤交通干道及出入口，消費(fèi)者基本交通工具，公交線及快速交通線對(duì)外連接區(qū)域，停車(chē)場(chǎng)數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機(jī)動(dòng)車(chē)輛秩序及對(duì)行人的干擾性；

 

⑥商圈內(nèi)寫(xiě)字樓、酒店、娛樂(lè)、醫(yī)院、文教、公園、景點(diǎn)、政府機(jī)關(guān)、重點(diǎn)住宅樓群等相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)量、檔次、服務(wù)對(duì)象、經(jīng)營(yíng)狀況與購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所的關(guān)聯(lián)度；

 

⑦商圈商用物業(yè)供求與租售概況（單價(jià)水平及走勢(shì)、租售比例、付款方式、空置率等）；

 

⑧在建、擬建大型商用物業(yè)個(gè)案，城建規(guī)劃重點(diǎn)，街區(qū)改造和重點(diǎn)扶持對(duì)象，政府管治水平等。

 

5、市調(diào)方式和方法。

 

目前階段，我們主要采用簡(jiǎn)便、實(shí)用的方式方法：

 

實(shí)地觀察法

 

通過(guò)目測(cè)、拍攝、筆記、攀談、購(gòu)物、消費(fèi)體驗(yàn)方式掌握商圈基本概貌。有必要時(shí)，需不同時(shí)段反復(fù)觀察、體驗(yàn)才有意義。

 

訪談法

 

通過(guò)個(gè)別面談、小組座談，較深入了解本地零售經(jīng)營(yíng)從業(yè)人員、物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商、商圈內(nèi)服務(wù)從業(yè)人員、政府主管部門(mén)人員、當(dāng)?shù)鼐用衽c家庭、異地居民與家庭成員對(duì)商圈的認(rèn)識(shí)和傾向。

 

問(wèn)卷法

 

通過(guò)街頭欄截式問(wèn)卷填寫(xiě)、電話問(wèn)卷填寫(xiě)、訪談問(wèn)卷填寫(xiě)、問(wèn)卷置留填寫(xiě)等進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)及分析。

 

參展法

 

參加行業(yè)會(huì)展、企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)展示會(huì)，主題研討會(huì)、大型樓盤(pán)、商號(hào)開(kāi)盤(pán)、開(kāi)業(yè)儀式等活動(dòng)，集中了解參會(huì)參展商戶近況、動(dòng)向、收集營(yíng)銷(xiāo)推廣材料及區(qū)域市場(chǎng)信息。

 

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合研究

 

商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程中的重要環(huán)節(jié)(本文所指商業(yè)房地產(chǎn)特指商鋪，不包括寫(xiě)字樓和酒店)，而業(yè)態(tài)組合又是商業(yè)規(guī)劃中極為重要的內(nèi)容。如若業(yè)態(tài)組合定位科學(xué)合理，可使樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)增加靚麗的賣(mài)點(diǎn)，有力促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，如大連萬(wàn)達(dá)在全國(guó)搶灘推出的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)模式；也可為項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后真正實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期繁榮奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，如廣州天河城項(xiàng)目。反之，如果業(yè)態(tài)組合定位不符合項(xiàng)目所在城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的實(shí)際需要，將導(dǎo)致項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后必定不能做旺而最終歸于失敗。這種案例在全國(guó)許多城市可謂比比皆是。

 

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期明確業(yè)態(tài)組合的定位，還對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)具有指導(dǎo)意義。那么，什么是商業(yè)業(yè)態(tài)?什么是商業(yè)業(yè)態(tài)組合？業(yè)態(tài)組合定位需要考慮哪些因素？單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合有哪幾種常用方式？本文試圖以地級(jí)市為例對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行探討。

 

商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或經(jīng)營(yíng)形態(tài)，其分類主要依據(jù)經(jīng)營(yíng)主體的多少（是一個(gè)還是多個(gè)）、目標(biāo)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)功能、立店規(guī)模、選址、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)、商品進(jìn)貨渠道（從廠家還是分銷(xiāo)商處進(jìn)貨）和募集方式（是中央采購(gòu)還是單店進(jìn)貨）、商品的寬度和深度、價(jià)格政策（毛利率大小）、銷(xiāo)售方式等諸方面。

 

目前，我國(guó)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)主要有：百貨店（有傳統(tǒng)百貨和現(xiàn)代百貨之分，現(xiàn)階段地級(jí)市百貨店大都為傳統(tǒng)百貨，但已開(kāi)始向現(xiàn)代百貨過(guò)渡）、專業(yè)店、專賣(mài)店、商業(yè)步行街、超市、大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、購(gòu)物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、專業(yè)市場(chǎng)(批發(fā)市場(chǎng))、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。其中，由于倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)強(qiáng)調(diào)儲(chǔ)銷(xiāo)一體和非中心商圈選址，便利店強(qiáng)調(diào)社區(qū)便利性服務(wù)，專業(yè)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送等物流概念，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)農(nóng)副產(chǎn)品銷(xiāo)售，這些業(yè)態(tài)和作為建筑群形態(tài)的商業(yè)步行街均不在本文討論的范疇。

 

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，指的是開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況和對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為便于該樓盤(pán)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售和該項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運(yùn)營(yíng)而對(duì)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)所進(jìn)行的規(guī)劃。業(yè)態(tài)組合定位必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期完成。

 

根據(jù)我們的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合的定位，主要考慮如下幾個(gè)因素：

 

1、盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目地實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對(duì)原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局；同時(shí)，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3~5年內(nèi)無(wú)人能出其右，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)地位，將項(xiàng)目打造成新的商業(yè)中心；

 

2、要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售力強(qiáng)，以吸引人氣，積聚商氣；但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)；

 

3、現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，但二者之間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，要注意它們的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)；

 

4、首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進(jìn)現(xiàn)代百貨或綜超作為核心店，也必須考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷(xiāo)售，確保回籠開(kāi)發(fā)資金；

 

5、大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對(duì)確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功有利，但其要求租金相對(duì)較低，容易形成“租售”矛盾；

 

6、現(xiàn)代百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開(kāi)始配置，公攤面積最少40%。其與大型綜超相似，，將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客群不愿投資此類商鋪。這是在引進(jìn)百貨公司和大型綜超業(yè)態(tài)時(shí)必須注意的。

 

根據(jù)作者總結(jié)多個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)樓盤(pán)的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)和對(duì)我國(guó)地級(jí)市大規(guī)模調(diào)研親歷，作者認(rèn)為，以我國(guó)大多數(shù)地級(jí)市城區(qū)人口規(guī)模、消費(fèi)水平和購(gòu)買(mǎi)力現(xiàn)狀，一般地說(shuō)，打造一個(gè)單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其規(guī)模宜在總建2~3萬(wàn)平方米，層數(shù)控制在3~4層。

 

在受到用地面積、建筑密度等規(guī)劃條件限制致使開(kāi)發(fā)面積過(guò)小，或當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù)大、現(xiàn)有商圈十分繁榮的條件下也可建五層。但總建一般應(yīng)控制在4萬(wàn)㎡之內(nèi)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，商業(yè)項(xiàng)目總建過(guò)大，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)便驟然放大。另?yè)?jù)研究,人們對(duì)單體商場(chǎng)面積的心理最大承受能力為 1.7 萬(wàn)㎡，生理最大承受能力為 2.3 萬(wàn)㎡，超過(guò)這個(gè)“疲勞度”就適得其反了。

 

從國(guó)外百貨店的一般規(guī)模來(lái)看，單店?duì)I業(yè)面積多為 7000~8000㎡，在日本，超過(guò) 6000 ㎡就要受到“大店法”的規(guī)制。需要警惕的是，目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已然涌現(xiàn)許多“大盤(pán)英雄”，一些開(kāi)發(fā)商在地級(jí)市動(dòng)輒開(kāi)發(fā)5~6萬(wàn)㎡，甚至在只有40萬(wàn)城市人口的城市也蓋起多個(gè)10萬(wàn)㎡的商業(yè)巨盤(pán)！人們有理由擔(dān)心，我國(guó)上世紀(jì)90年代初期曾掀起“大商場(chǎng)熱”至90年代后期又引發(fā)大商場(chǎng)衰退潮的現(xiàn)象幾年后又將重演。

 

建筑規(guī)劃方面，項(xiàng)目的臨街一側(cè)盡可能布置有廣場(chǎng)如旱噴泉廣場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)，注意提供優(yōu)美購(gòu)物環(huán)境，使之休閑特性明顯。建筑造型強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代而前衛(wèi)，簡(jiǎn)潔，明快，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。注重豎向交通的易達(dá)性，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通：設(shè)室外電動(dòng)扶梯，將人流動(dòng)線上的顧客直接輸送至二層甚至三層，在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設(shè)人行天橋，在具有景觀價(jià)值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。建筑內(nèi)盡可能設(shè)置面積適可的中庭，因?yàn)橹型ナ谴怪苯煌ńM織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng),又宜做休閑、促銷(xiāo)場(chǎng)地。

 

中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開(kāi)闊敞亮，把人的視線吸引向上。配套設(shè)施應(yīng)較為完整，中央空調(diào)、電動(dòng)扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到位。大多數(shù)情況下不建地下室或半地下室。選址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合現(xiàn)有商業(yè)資源。

 

根據(jù)項(xiàng)目總建的大小和層數(shù)的不同，業(yè)態(tài)組合方式建議如下：

 

一、在首層面積為4000㎡~5000㎡，層數(shù)為4層，總建在1.6萬(wàn)㎡~2萬(wàn)㎡時(shí)，業(yè)態(tài)組合方式有：

 

➤組合（1）：1F+2F+3F為內(nèi)置步行街，4F為專業(yè)賣(mài)場(chǎng)。

 

其中，1F為流行時(shí)尚專賣(mài)店、精品店、折扣店組成的名店街，并設(shè)1~2個(gè)方便快餐冷飲店，2F、3F以服裝步行街為主。4F引進(jìn)知名品牌做專業(yè)大賣(mài)場(chǎng)，如3C賣(mài)場(chǎng)（家電、手機(jī)、電腦）或家居賣(mài)場(chǎng)或電玩、運(yùn)動(dòng)、書(shū)市、電影城之類專業(yè)賣(mài)場(chǎng)；將3F、4F臨街部分設(shè)計(jì)為通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮燈光，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對(duì)情調(diào)和視線要求較高的經(jīng)營(yíng)定位，并進(jìn)行分割銷(xiāo)售。而這種可憑欄遠(yuǎn)眺的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)還會(huì)具有非常不錯(cuò)的賣(mài)點(diǎn)。之所以強(qiáng)調(diào)對(duì)3F、4F的分割銷(xiāo)售，是因?yàn)轫?xiàng)目總建規(guī)模小，可供銷(xiāo)售的面積最大也只有2萬(wàn)㎡，為提高開(kāi)發(fā)商的投資收益，必須盡可能提高分割銷(xiāo)售商鋪的比例。

 

該組合的缺點(diǎn)是缺少核心店。但由于內(nèi)置步行街將流行時(shí)尚和服裝專賣(mài)集中經(jīng)營(yíng)，提供了舒適明亮的購(gòu)物環(huán)境，具有明顯的“扎堆”效應(yīng)，較受經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的歡迎。同時(shí)，該組合適合劃小商鋪面積，便于控制總價(jià)，從而利于推盤(pán)銷(xiāo)售。必須強(qiáng)調(diào)指出，從定價(jià)策略和解決“租售”矛盾、利于開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)管理等多角度考量，這種首層為步行街，并爭(zhēng)取盡可能多的樓層為步行街的組合是單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目首選和主要的組合模式。雖然內(nèi)置步行街這種業(yè)態(tài)目前在地級(jí)市中還不多見(jiàn)，但它無(wú)疑將成為未來(lái)流行的趨勢(shì)。

 

➤組合（2）：1F+2F2/3為內(nèi)置步行街，2F1/3+3F為大型綜合超市，4F為專業(yè)賣(mài)場(chǎng)。

此組合的用意在于借大型綜超可以有效積聚人氣來(lái)提升項(xiàng)目的品質(zhì)。大型綜超應(yīng)成為本組合的核心店。但其必須從2F開(kāi)始引導(dǎo)人流并輸送至3F，否則，將大型綜超直接設(shè)置在3F有較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

 

➤組合（3）：1F+2F為現(xiàn)代百貨公司，3F為內(nèi)置步行街，4F為專業(yè)賣(mài)場(chǎng)。

 

若項(xiàng)目地商圈非常成熟，人氣特旺，也可考慮將4F設(shè)計(jì)為部分或全部?jī)?nèi)置步行街。

 

對(duì)于組合（2）和組合（3），由于作為內(nèi)置步行街的可供銷(xiāo)售的商鋪面積太少，必須明確：1、大型綜超和百貨店的面積必須分割列入銷(xiāo)售；2、首層面積一般應(yīng)不小于4000㎡；3、與組合（1）類似，將3F、4F的臨街部分包裝成觀景餐飲進(jìn)行銷(xiāo)售。

 

以上三種組合是針對(duì)項(xiàng)目總建不大的特點(diǎn)而進(jìn)行的設(shè)計(jì)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，總建小，項(xiàng)目整體運(yùn)作所需投入的資金自然就少。即使在央行實(shí)行“121”新政之后，總建在1萬(wàn)余㎡的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商所需投入的資金依然不是太多，有利于整體運(yùn)作。但是，對(duì)于總建規(guī)模太小的項(xiàng)目，如若不能借助現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，相互支持，積極鞏固原有的中心商圈地位，而項(xiàng)目自身規(guī)模又不足于構(gòu)筑新商圈的話，為避免項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，作者還是建議開(kāi)發(fā)商慎重開(kāi)發(fā)。

 

二、在首層面積為6000㎡~1萬(wàn)㎡，層數(shù)為3~4層時(shí)，其業(yè)態(tài)組合方式可考慮：

 

➤組合（4）：1F+2F3/4為內(nèi)置步行街， 2F1/4+3F為大型綜合超市，4F為專業(yè)大賣(mài)場(chǎng)（如家居城），其中，3F、4F的臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)。

 

此組合可提供便于分割銷(xiāo)售、三層以下的商鋪面積至少近2萬(wàn)㎡，且首層面積較大，利于項(xiàng)目推盤(pán)銷(xiāo)售。當(dāng)然，大型綜超應(yīng)成為核心店。

 

➤組合（5）：1F為現(xiàn)代百貨公司，2F+3F為內(nèi)置步行街，4F為專業(yè)大賣(mài)場(chǎng)

 

其中，3F、4F臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)。還可根據(jù)周邊商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，考慮從2F引入生鮮副食洗化超市概念，并連同3F的一部開(kāi)辟為超市。

 

三、在首層面積超過(guò)1萬(wàn)㎡，層數(shù)為3層，總建筑面積超過(guò)3萬(wàn)㎡時(shí)(如當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù)龐大、現(xiàn)有商圈繁榮，或開(kāi)發(fā)商有較好的銀企關(guān)系，為今后融資“變現(xiàn)”考慮，也可建4層,總建超過(guò)4萬(wàn)㎡)，因其首層面積和總建筑面積較大，業(yè)態(tài)組合有較多的選擇余地，這時(shí)，組合方式建議為：

 

➤組合（6）：1F為內(nèi)置步行街，2F為大型綜超，3F為專業(yè)賣(mài)場(chǎng)，其中，將3F臨街部分作為觀景休閑餐飲。

 

➤組合（7）：1F為百貨公司，2F為內(nèi)置步行街，將2F和3F的一部分辟為生鮮副食洗化超市，3F的臨街部分作為觀景休閑餐飲，其余部分作為專業(yè)賣(mài)場(chǎng)。

 

一般說(shuō)來(lái)，組合（4）至組合（7）的項(xiàng)目堪稱當(dāng)?shù)?ldquo;商業(yè)航母”。如總建規(guī)模達(dá)到3萬(wàn)㎡以上時(shí)，該項(xiàng)目在地級(jí)市已可規(guī)劃成典型的購(gòu)物中心即shopping mall業(yè)態(tài)（當(dāng)然，這種地級(jí)市的mall實(shí)在無(wú)法與京、滬、穗動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)平米的大mall相提并論）。這種業(yè)態(tài)是一個(gè)無(wú)顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，它具有“一站式、多功能、休閑性”特點(diǎn), 服務(wù)功能齊全，不僅滿足購(gòu)物需要，而且也滿足休閑、娛樂(lè)、文化和餐飲等需求。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時(shí)，經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)要考慮吃、穿、用、玩、樂(lè)、賞、游等內(nèi)容的合理配置。

 

需要強(qiáng)調(diào)指出，本文所討論的業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)都是作者實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，它僅僅是提供了若干思路：

 

首先，作為一個(gè)具有社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商在思考業(yè)態(tài)組合時(shí)，其關(guān)注的焦點(diǎn)應(yīng)該是售樓和經(jīng)營(yíng)并重。因此，，室內(nèi)步行街始終是這些方案的核心組成元素。

 

其次，利用大型綜合超市和現(xiàn)代百貨公司作為主力店來(lái)聚集人氣，形成商氣，以達(dá)到提升項(xiàng)目品質(zhì)的目的，是解決業(yè)態(tài)組合問(wèn)題的重要手段。

 

但是，這種設(shè)計(jì)所帶來(lái)的問(wèn)題是，由于這兩種業(yè)態(tài)所需經(jīng)營(yíng)面積大，公攤面積最少40%，雖然可以從產(chǎn)權(quán)形態(tài)上分割，但交房時(shí)畢竟不能從實(shí)物形態(tài)上分割，將在一定程度上導(dǎo)致部分客群不能接受此類商鋪而影響售樓。

 

當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商傾力引進(jìn)知名品牌百貨公司或大型綜超，精心包裝項(xiàng)目，制定合適的售價(jià)政策（首層定位為百貨公司業(yè)態(tài)其售價(jià)一般比首層定位為內(nèi)置步行街的低，但此時(shí)可適當(dāng)調(diào)高2F內(nèi)置步行街的售價(jià)。

 

處理好買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同和招商合同間的法律關(guān)系，租賃期適當(dāng)延長(zhǎng)（應(yīng)考慮在10~20年），規(guī)劃這兩種業(yè)態(tài)的樓層也是可以分割銷(xiāo)售的。第三、若項(xiàng)目地原有百貨業(yè)態(tài)較弱如尚處于傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過(guò)渡階段，在總建規(guī)模不大時(shí)（如2萬(wàn)余㎡），也可將整個(gè)項(xiàng)目定位為百貨業(yè)態(tài)并全部分割銷(xiāo)售。但當(dāng)項(xiàng)目定位為購(gòu)物中心業(yè)態(tài)時(shí)，百貨或大型超市則只能規(guī)劃為項(xiàng)目的主力店群，且其面積占比不能超過(guò)80%。

 

這里還有幾個(gè)問(wèn)題須作說(shuō)明：

 

1、各種組合均應(yīng)在1F設(shè)立1~2個(gè)方便快餐、冷飲店以完善功能，但飲食比例不宜太多，以冷食為主。

 

2、各種業(yè)態(tài)、業(yè)種面積占比應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)烈度和對(duì)項(xiàng)目招商、售樓前景的預(yù)測(cè)進(jìn)行綜合分析確定；

 

3、選擇觀景休閑餐飲要考慮項(xiàng)目地周邊環(huán)境是否具有景觀價(jià)值，所在樓層是否具有良好的視野；

 

4、除在頂層規(guī)劃專業(yè)大賣(mài)場(chǎng)外，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要在2~4層間配置一些其它業(yè)種專業(yè)店。

 

誠(chéng)然，商業(yè)規(guī)劃中的業(yè)態(tài)組合定位還有許多選擇。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，比如，內(nèi)置步行街商鋪的開(kāi)間、進(jìn)深和購(gòu)物動(dòng)線寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于銷(xiāo)售又利于經(jīng)營(yíng)，公攤面積多少方易為業(yè)主接受，在什么情況下內(nèi)置步行街可往3層、4層設(shè)置，怎樣選擇業(yè)種組合可使商鋪售價(jià)最佳，如何處理業(yè)主組賃合同和招商合同的關(guān)系等等。

 

所有這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)”吻合。全球零售業(yè)巨頭家樂(lè)福CEO貝勒能曾說(shuō)過(guò)：零售業(yè)就是關(guān)注細(xì)節(jié)。同樣，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)操過(guò)程，也是關(guān)注細(xì)節(jié)的過(guò)程。因?yàn)橹挥屑?xì)節(jié)的完美才最終體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的智睿和才干。