中國城市化高速發展進程中，城市管理者永遠離不開的主題是舊城拆遷改造，而舊城的，也差不多就是商業街所在的位置。因此，商業街改造也是城市舊城區改造不可回避的內容。
城市管理者出于什么目的改造商業街？不外乎四方面的原因。
一是因為交通的梗阻。商業街聚集的商鋪和人口較多，而道路建設已經遠不適應城市發展的需要，人流和車流集中到這里，免不了會產生交通的嚴重擁堵。當我們的管理水平和城市居民的素質還不能滿足城市化高速發展進程的時候，大拆大建地改造就是一件最為容易實現的事情。
二是因為形象。城市舊城區的歷史往往有幾十年，多的甚至上百年。商業街存在的歷史較長，店鋪也大多是舊房子，即使是相對新一些的建筑，也得是上個世紀六七十年代的產物。因此商業街與城市管理者理想化的城市景觀有著比較大的差距。
三是基礎設施配套較差，安全隱患較多。由于商業街的街區狹小，店鋪密度較大，房子老，設施舊，電線裸露，供水和排水設施不健全，消防通道難以打通等原因，很多城市管理者往往擔心引發重大安全事故而承擔責任，便將商業街治理視為政府管理的老大難。
四是商業街地段好，地價高，但是商業街大多是經營傳統商品的店鋪，商品的附加價值低，商業的檔次不夠高，等于說商業街占據了城市最有利的位置，創造的商業收益卻與商業街占有的區位嚴重不匹配，等等。
綜合以上原因，一些城市開始對商業街進行拆遷和改造。然而，僅僅是出于這些動機，而沒有進行綜合的經濟評價時，一些城市商業街的拆遷和改造的結果是失敗的。
為什么商業街的改造難以獲得成功?原因在于城市的拆遷和改造不是一個簡單的規劃就可以解決的問題，而要充分了解商業街發展所遵循的經濟規律。
對于喜歡商業街的消費者來說，之所以選擇經常去某個商業街購物和消費，當然是沖著方便、價格低以及品牌和多樣性的選擇。顧客可以在最小的半徑內，花費最少的時間，完成最多的消費選擇。這是商業街興盛的基本原則。而商業街與購物，的，區別是，街區經濟和建筑景觀的個性化，還有著觀賞的功能。
如果我們拆掉商業街，從經濟上算賬，可能成本要大很多。首先是補償，對拆遷戶和商戶的補償是所有開發商必須要承擔的成本。其次是購買土地和建筑的費用，這相對于原來商鋪的門面房是巨量投資。再次是基礎設施的投資，當然按照現代化城市的標準建設的配套基礎設施可能也要花很多的錢。這些錢從哪里出?
如果改造商業街的目標是為了重建一個新的商業街，所有成本都需要新的商戶來承擔，開發商和政府肯定是不會賠錢的。因此商戶必須承擔未來店面的租金，這些租金就相當于開發商和政府土地出讓的所有成本。這些租金也必然會內化為商品的價格。與原來的商戶和店鋪相比，成本增加了這么多，商品價格還會和原來一樣嗎?當商品喪失價格優勢之后，商業街的顧客就可能大大減少。
對于傳統的以自己房屋作為經營場所，成本支出較少的店鋪，經營者會有長期預期，有利于通過產品的價格和質量的提升形成品牌。經營者租賃改造后的店鋪，隨時都可以因為租金提高而不停更換經營場所。所謂老字號店鋪和品牌價值就失去了根基。
即使是在老字號店鋪的原址上拆遷和重建，店鋪重建后增加的成本也要攤到商品的價格里。商品價格提高，經營預期不穩定，高昂的店鋪成本，這都是造成商業街繁榮不復存在的原因，而大手筆改造一定會毀掉商業街的根基。
從商業街存在的規律來看，還有一個更重要的判斷。基于一定人口規模支撐的商業街，人流的穩定和集聚維持了商業街的繁榮。當改造和拆遷之后，開發商為增加收益，一定會大幅度提高容積率，將原有一兩層的店鋪改造為高層的商業空間，而這些都需要更多的人流進入才可以形成規模效益。一旦成本提高，價格上漲，品牌缺失，結果就會導致人流的下降。
雖然商業面積增加，但是人流日益減少，無法形成能夠支撐新增商業容積的人流量，一定會帶來商業的蕭條。商業街的規律就是基于經濟規律而產生的人流聚集的效應。但是這個規律不發生作用了，在商業面積大幅度擴張的情況下，店鋪進入數量減少，也會帶來商業街的蕭條。這就是商業街改造失敗的重要原因。
遺憾的是，一些城市政府決策者和規劃部門專業人員，很少從這些方面來考慮問題。而失敗的拆遷和改造導致商業街的蕭條，只能成為我們城市治理中的經驗教訓。
