商業地產之殤 爛尾項目如何操盤
最近某中部省份省會城市，靠近高鐵站附近的一個商業項目，被爆出由于資金鏈斷裂，無法繼續維持開業運營，準備以10億元的價格整體打包對外出售，主要包括一座購物中心數百間商鋪，200多個車位，數十畝土地。該商業項目靠近主干道，未來周邊有地鐵5號線，交通比較便捷。對于一些資金實力強大的開發商來說，這個可以考察評估看看，如果價格可以商談合理的話，表面上來看確實很誘人，省去了拿地、建造的成本，直接買現成的。那么這類的爛尾的商業項目到底值不值得進行接手呢？且聽飆馬中國商業地產顧問機構分析道來。
首先，該商業項目是因為資金鏈斷裂導致的爛尾，伴隨而來的還有不少的債務，這些都需要接手人進行承擔，這樣來看的話，除了明面上的價格之外，還有不少潛在性的成本，這對于接手的人來說是個具有風險性的考驗。其次是內部問題上，特別是涉及到產權證的手續和變更是否能順利完成，以及項目是否有存在官司纏身的問題。最后，該項目是運營了幾年之后，導致的爛尾的，這就說明該項目周邊區域的市場有一定的局限性，或者當地市場不太理想。如果開發商確實想接手，那么就要針對這些問題做個匯總，總結分析，仔細評估看看值得不值得出手。
接手爛尾商業項目還需要考慮到一點，改造升級的可行性和由此而產生的成本費用，不但要評估接手的商業項目，還要評估自身的資金實力是否足夠強大，現金流是否足夠穩定，如果沒有穩定健全的資金流，接手爛尾項目是個風險重大的賭博，會由此產生很多問題。
說到接手爛尾商業項目，就不得不提文峰集團接手的合肥澳中財富中心，該項目于2008年3月開工，系當年合肥市重點招商引資項目，然而該項目一直停停建建，僅2011年就停工3次，2012年8月，項目一期在本該竣工的日子也宣告停工，成為當年最受關注的爛尾樓項目。2014年7月，安徽文峰集團收購了這一項目，按照其原來的規劃恢復建設，使這一爛尾多年的項目“起死回生”，成為現在經開區異常火爆的文峰中心，文峰中心已于今年3月取得預售許可證，擬于6月底開盤銷售。在文峰中心看來，這個項目不該先開寫字樓，應該先開二期規劃的商務公寓和酒店。因為寫字樓工程造價成本高，銷售難，商務公寓和酒店則相反，如果先開了商務公寓和酒店，積累了一定的客戶基礎以后再開寫字樓，市場運營會更順暢。據相關介紹介紹，文峰中心共48層，配套2層地下車庫，共有600多個車位。地上1~4層為配套商業，約5000平方米體量。 5—29層為低區寫字樓，31~48層為超高區寫字樓，15、30層為避難層。目前二期規劃是兩棟商務公寓和一棟酒店，由于之前澳中很多申報手續都還沒辦，所以項目二期的規劃，文峰集團還在跟政府部門推進之中，公寓套數、酒店星級都還未進行經濟測算。文峰集團聘請了專家對項目整體進行了細致的評估，大體上沒有啥問題。澳中財富中心涅槃重生迎生機，目前已經更名為文峰中心，徹底告別爛尾。文峰作為安徽唯一一家有銀監會執照的不良資產運作公司，文峰集團還是比較有實力去接手爛尾的澳中財富中心。
那么什么樣的爛尾商業項目比較性價比劃算一點呢？飆馬中國商業地產認為有以下幾類：
第一， 位于一線城市、二線發達城市的商業項目。
第二， 位于核心商圈內的商業項目，很少或者沒有官司纏身的。
第三， 位于新興區域內，靠近主干道，交通便利的商業項目。
第四， 商業項目建造時間不要太久，建筑沒有質量問題。
以上這些屬于性價比比較高的爛尾商業項目，不考慮一些轉手單位內部問題的話，從表面上來看比較適合接手。如果上述商業項目僅僅是因為資金鏈斷裂的原因而導致的爛尾，那么就很適合接手了，當然，也要認識到其中的風險，接手爛尾的商業項目就像是在撿漏，有好有壞，還是要慎重行事。眾所周知，爛尾商業是城市里的傷疤，盤活爛尾商業無論是對于城市和自身來說都是個了不起的成就。因此在接手爛尾項目，政府也會有免除一定的稅費、滯納金等優惠政策。
最后，接手的單位，需要有自己的專業操盤團隊，具有銀監會認可的資質最佳，程序環節要合法，資金渠道穩定正規，這些得到保障了，才有實力去接手爛尾項目。
