從開發到盈利，商業街運營應該注意哪些因素？本文，從商業街發展方向、存在的問題以及業態選擇和組合等方面來詳細分析。
運營商業街應考慮的因素
由于建設城市廣場大多是政府行為，因此，建成后一般不會留下太多的后遺癥，而商業街則不一樣，由于它涉及方方面面的問題非常多，不像住宅那樣比較單一，所以在具體運營過程中必須綜合考慮多種因素，如：
01 | 商業街的建設是在政府推動下的市場行為，開發商必須考慮它的贏利模式在哪里？
02 | 該城市的人口規模、消費能力和消費水平決定了其能否支撐起大規模商業街的消費？
03 | 項目是銷售還是長期經營？如果是銷售，誰能有能力消化？如果是經營，開發商是否有能力管理或經營？出租是否有資金作為長期保證？
04 | 對綜合性商業街經營業態和服務業種如何組合設計？各種業態的配比比例如何？……
有人說，既然打算開發大型商業街，以上問題肯定考慮了。其實不然，在我們周圍，反例比比皆是：目前在國內幾十萬平方米規模的大型商業地產、商業街項目，目前已經銷售的至今仍然沒有招商成功數不勝數，由于空置率過高幾乎淪為名副其實的鬼街；而投資十幾億改造的北京王府井商業街營業面積從9萬平方米增加到30多萬平方米，平均日客流量也只是從以前的15－20萬，增加到現在的30萬左右……
現代商業街的發展方向
什么是商業街？商業街就是服務業多種業種、零售業多種業態的有機組合體，能滿足人們購物、餐飲、文化、娛樂、旅游、觀光等多種需求。目前的商業街，有一些是由政府規劃的，但更多的是由于歷史因素、經過多年的優勝劣汰、自然集聚而形成的，如北京的王府井商業街、上海的南京路、廣州的北京路，蘇州的觀前街等。
中國目前商業街的發展，購物功能下降，餐飲、休閑、娛樂、旅游等功能上升已經是一個不爭的事實。上海南京路改造，購物面積已經從90%以上調整到70%，有關部門仍在考慮降低購物的比例，使經營業態和服務業種更加合理。
另一個不爭的事實是，一座城市的著名商業街可以成為商業與旅游的黃金結合點。“先有觀前街，后有蘇州城”，看看春節期間蘇州觀前街潮水般的人流，就知道旅游在商業街中的作用。商業街是城市的商業最集中的街道，是城市商業的縮影和精華，是一種多功能、多業種、多業態的商業集合體，具有城市商業中心和現代購物中心的雙重功能，其發展的方向是：
01 | 功能全。現代商業街至少應具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展綜合功能和幾十種業種。
02 | 品種多。如北京的王府井、上海南京路和蘇州的觀前街不僅是中國品牌的窗口也是國際名牌的展臺。
目前改造和新建商業街
存在的主要問題
對于經營商家而言，老商業街是不可再生的旅游資源、文化資源和商業資源，其商業價值具有獨特性和不可復制性。這其實也是老商業街的核心競爭力。
目前，許多商業街在改造或建設過程中采用的都是“政府推動+房地產開發”的模式。要實現老商業街改造的成功，就必須有很高的整體商業運營水平，處理好保護、利用、挖掘等方方面面的關系。但事實是，當國外開始注重用歷史、文化賺錢的時候，我們中國的房地產商卻在一味地模仿西方社會的皮毛。
在這方面，有兩種不好的傾向：
一是推倒重來。在一塊塊黃金寶地上建造高樓大廈代替原來的小門臉，用現代商場排擠老字號，用歐美情調代替民族特色。
二是仿古。許多城市將以前的老城、老街、老房子全部推倒，建起全新的明清商業街，如天津，從80年代的古文化街、南市食品街，到現在的鼓樓商業街，仿古風十分盛行。就拿鼓樓商業街來說，其坐落在擁有600年歷史的天津老城廂，那里是天津文化的發祥地，有32處國家、市、區級文物，同這些具有歷史和文化價值的房屋相比，新建成的明清風格的建筑就像假古董一樣，只能是后工業化社會的文化垃圾。好在老百姓是有鑒別力，南市食品街、鼓樓商業街至今生意冷冷清清。
與此形成鮮明對照的是，一位外來和尚——羅康瑞對上海新天地的成功改造，它是將過去老上海的石庫門改造成時尚風情街，目前已經成為上海最亮麗的風景。
對于新建商業街而言，比較突出的問題是開發和經營的利益問題。
首先，中國房地產商的贏利模式仍停留在“開發—銷售—再開發”階段，這與美國、香港等地的“長期出租經營”的地產贏利模式不同。所以，房地產商在開發商業街房產的時候，其利益點是在項目的即期回收上，因此它只會在回收期內關注商業街如何銷售的問題，而不會對更遠的事情感興趣。正因為如此，許多新建造商業街沒有主力店，因為主力店面積大，不好銷售。
但是，如果沒有主力店，就形不成商業街，因為商業街的存在必須以大型綜合商場的存在為前提，專賣店、餐飲等只能是商業街的附屬品。在這一點上，大連萬達的商業廣場模式值得我們借鑒。
他們在解決主力店的問題上，不僅自己成立了大洋百貨，而且聯合世界商業巨頭沃爾馬、歐培德、百腦匯、百事餐飲集團等租賃，成為其商業廣場的主力店，其他全部銷售，萬達稱其為訂單式商業。雖然在全國發展商業廣場的房地產商只有一個，但是萬達的模式十分值得發展商借鑒，如在開發前可以聯合全國性和區域性的商業企業共同考慮，畢竟每一個發展商在賺錢的同時，還要考慮給后輩們留下一些東西。
開發商業街必須考慮的內容
商業街要取得成功，開發商必須把握好以下幾點：
01 | 確定贏利模式在哪里
商業與住宅、寫字樓最大的不同在于銷售的難度比較大，住宅可以按套銷售，寫字樓可以分割，但是大型的商業街是建筑的綜合體，必須有主力店的存在，主力店小則幾千平方米，大則四、五萬平方米。
由于大型綜合百貨商場很少購買商業物業，如果進行內部分割出售，又會留下許多的后遺癥，如早期的萬通、近期的西單時代廣場就是很好的例證。所以，開發商介入商業街的開發，必須有強大的資金作為保證，以期獲得長期的回報。
02 | 專業的建筑規劃和市場顧問支持
現代商業街與過去傳統商業街的經營內容完全不同，其經營業態和服務業種多達幾十種，因此，在做好前期設計和規劃的基礎上，必須考慮各種業態和業種對建筑的基本要求，在做好功能分區的基礎上組合和設計。
百貨店、綜合超市、專賣店等經營業態和餐飲、娛樂、體育、文化等幾十種服務業種對建筑要求是完全不一樣的，甚至在某些方面國家還沒有設計規范，這需要建筑設計和市場顧問公司的深度介入。
03 | 提前組合主力店
現代商業街是商店聚集之地，尤其是在一些大城市的商業街，一條街上往往集中幾個大型百貨店，如果出現重復經營、雷同定位的情況，就會影響整個商業街優勢的發揮，動搖商業街內企業的自身生存。
如美國底特律的奧克蘭購物中心，內有3個百貨商場，面積都在萬米左右，建森柏尼百貨店以床上用品、燈具、廚房用品、玻璃器皿為主；哈森百貨卻突出化妝品，以將近1/3的面積經營世界名牌化妝品，同時突出男人服裝；而西爾斯百貨店是以女裝、兒童服裝、電器和五金為特色。商家錯位經營，各有特色，優勢互補，都獲得了自己的生存空間。
商業街業態的選擇和組合
目前，不論是對那些成熟的商業街，還是對那些正在調整業態的商業街，業態和業種的組合和設計都是非常頭痛的話題，理論界對此也沒有定論，因為每一個國家、城市經濟發展水平和消費能力的差異，決定了業態、業種組合設計上不可能有可以套用的模式。
一些商業街研究的權威專家認為，在商業街上，專業店和專營店要占50%，餐飲占25%，綜合性商場占15%，10%是綜合的娛樂業。但依據是什么？事實上，城市的人口，消費能力和消費水平，恩格爾系數，城市的輻射能力，交通的通達性等各種指標，每一項指標都會影響業態和業種的配比比例。
當然，商業街業態組合還是有規律可循的，有些業態是必不可少的、必備的，如：
01 | 百貨業
在大型商業街他是必須存在的業態，而且是商業街的主力店，經歷了90年代末商場倒閉年洗禮的百貨，目前也在進行新一輪的調整，賣品牌、賣時尚、賣服務是它們發展的方向。
02 | 專賣店和專營店
在綜合性的商業街，大型專營店也是業態組合中重點引進的業態，當初朝外海藍云天商業寶地，變成許多大商場的滑鐵盧，但為什么百腦匯能經營成功，就是借助朝外商圈優勢，錯位經營的結果。專賣店是商業街上永遠的風景，也是渲染商業氣氛的招牌，但是她們是商業街上永遠的附屬品，不具備聚客效應。
03 | 餐飲業
你逛了整天的商業街，可能沒有購物，但是不可能沒有消費，如果有消費肯定是吃飯，餐飲在商業街的比例正在呈上升趨勢。
04 | 娛樂業
娛樂業目前正以迅猛的勢頭發展，特別是網吧、量販式KTV、夢幻電影城等新型娛樂業種，成為商業街成功的重要砝碼。
選擇和組合業態的方法非常重要，除了老商業街的改造主要通過政府的行政手段調節外，目前的商業街運營基本上是市場化行為，通過經濟手段調節，如充分利用城市的級差地租去調整經營業態。此前，財政部以北京為例研究城市地租，把城區內的土地分為9類，不同的區域交不同的地皮稅。馬克思的級差地租理論認為，城市的幾何中心應該讓給銀行家和商業家。
