改造提升是商業地產的核心競爭力。
以亞洲規模最大的商業地產REITs領展為例，平均每年改造投入6-8億港元。2018財年領展進行了11個改造項目，總投入10億港元，投資回報率13.8%-35.6%不等。
類似的，在開業十幾年后，恒隆投入約15億港元對上海的兩個商業項目進行大型翻新：
恒隆主席陳啟宗：上海的恒隆廣場翻新后租金連續兩年大幅增長，而近期竣工的上海港匯恒隆廣場第一期資產優化計劃，其租金也有相若增幅。
如何測算一個改造項目是否可行？實踐中常見的方法包括回收年限法和資本化法，地產思維的老板偏好回收年限法，資管思維則不僅考慮當期租金收益還考慮未來的資產增值。
下面通過一個案例來說明回收年限法，為敘述方便做了部分簡化，交流探討請加明哥微信：3279678885
1、項目經營現狀
某商業項目位于某區域商圈，原有的精品超市在B1層，經營面積約4000平米。
2、改造計劃
開業3年后，距離項目百米處新開一沃爾瑪大賣場，受競爭影響該精品超市經營不佳。商場計劃對精品超市原有區域改建，重新規劃后分割為11間商鋪。
重新規劃后雖然經營面積有所減少，但租金收入不減反增，租金提升額為：
513.1-288=225.1萬元
3、回收年限測算
（1）按1000元/平米改造標準，改造成本為：
4000*1000=400萬
（2）提前和精品超市解約需支付6個月標準租金：
4000*60*6=144萬
（3）改造周期4個月，期間租金損失為：
4000*60*4=96萬
（4）改造總成本為：
400+144+96=640萬
（5）改造費用投資回收期為：
640/(225.1*(1-17.6%))=3.5年
這個看上去機會很不錯的改造能否獲批？不好說，取決于老板是房地產思維還是資管思維：
某職業經理人：如果我提出的改造費用不能在當年租金收回老板是不會批的。
