楔 子
地產開發環節，可優化成本的環節和關鍵節點非常多，可成本控制的關鍵路徑又非常的固定，但實際地產成本的控制往往并沒有想象的那么好，主要原因在于：
①地產高周轉下，各個部門各自為戰，想方設法的保住自己的KPI才是王道，所以部門墻導致的問題非常多，各個口很難形成合力。
②地產開發鏈條長且復雜多變，成本管控又屬于一個技術門檻非常高的工作，很難有人將成本控制的所有環節熟悉，并且強管控下去，支離破碎的成本管控手段未形成有效的合力。
③地產標準化雖然越來越強，但是執行到城市公司的時候，其力度越來越小和靈活性越來越大，導致所有的部門都在圍繞著銷售節點工作，“保節點”成為地產人的核心使命，成本控制儼然成了“看見就控，看不見就算了”的面子工作。
④ 離職率越來越高的地產從業人員，人浮于事的問題很嚴重，人員在其位不謀其政的現象很多，“優化的浪潮下”誰還有心情做成本控制的工作。
⑤優秀的企業靠規則進行成本控制，劣勢的企業通過人來控制項目成本，但是對于絕大部分的房企而言沒有“成本控制清單”，強成本控制只是浮與口頭，根本沒有支撐的工具和措施。
雖然地產開發的成本控制并沒有大家想像的那么優秀，但是我們不得不承認：成本控制已經成為了地產白銀時代開發商“續命”的關鍵一環。優秀的企業在地產成本控制上顯然在盡最大努力的擺脫“以人為主”的優化，逐步的變成以制度和流程為管控手段的成本控制，“成本控制清單”顯然是這個環節必不可少的工具。
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成本控制清單
成本控制清單，個人定義為：地產開發路徑上對成本影響較大的工作，這些工作需要成本進行強管控。
只有了解和熟悉成本控制的清單，地產開發的人才可以有的放矢、重點發力的進行成本控制。
2.1 建筑設計
① 控制體形系數不僅能降低外立面率，降低涂飾、保溫面積，更重要的是能降低結構的含鋼量指標及含混凝土量指標，一舉多用。控制體形系數，重要的是在方案階段就要控制戶型規整，減少凸凹變化。
【案例】
不同的建筑體形，其單位能耗不同
上圖來源：《建筑節能》一書，天津大學 王立雄 黨睿編著
① 體形系數與建筑節能：體形系數每增加0.01，能耗增加2.5%；
② 體形系數與結構布墻率：體形系數越大，單體結構布墻率越高，含鋼量指標越高。
③ 體形系數與結構產業化：體形系數越小，其建筑/結構越規整，其預制構件標準化越利于實現。
②簡化立面造型，簡化屋面造型。減少不必要的線條裝飾構件，尤其是非可視面、非重點面上的線條對成本、施工進度影響重大，應在方案階段重點把控。
【案例】來源：昌建成本研究中心
某項目外立面線條造價占保溫總造價占比高達24%；
③建筑豎向控制。建筑豎向，一方面牽扯到土方平衡，一方面牽扯到未來的功能使用，尤其是山地建筑更加需要注意山地高差對建筑產品的影響，利用高差打造高溢價產品，控制擋土墻數量降低土建成本。
【案例】案例來源碧桂園
某擬拓展山地項目占地1200畝，高差達100米。
方案一：方案使用坡地別墅，并盡量利用紅線內坡度較小的區域，使項目的土方量盡量小。
方案二：方案使用平地別墅，盡量利用紅線內用地和紅線外放坡，項目土方量較大。
不同的豎向場地設計代表著不同的土方成本，一定要慎重對待。
④ 可售面積控制。合理控制不可售業態的面積占比，包括但不限于服務配套、架空層、贈送面積、地下室、無償回遷房等，非可售面積盡量放于地下，控制地上架空層的設置（剛需盤慎用架空層）；嚴格測算贈送面積成本增加與售價增加值的關系，符合財務指標要求。
⑤ 控制門窗成本。根據樓盤檔次，選擇門窗材質，窗地比應不超過同類產品經驗值或設計限額 ；根據節能要求，控制門窗數量。根據功能房間及位置控制窗墻比或窗配置，成本的不均衡投入。
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⑥外立面。控制外墻裝飾檔次及應用比例，盡量選擇標準化的立面及做法，減少立面的成本。如有必要可以采用相近的材料進行替代使用，如：考慮外墻仿磚涂料代替外墻磚，特別是在3層以上的外立面部分 ；考慮外墻仿石磚代替外墻石材，可應用在住宅單體及商業外立面中；考慮外墻鋁扣板改為金屬漆涂料 ；
【案例】
我們以某地區中檔樓盤為例，基座兩層為石材干掛（單層建筑面積390m2），以上為多彩石涂料，其中樓盤北向為小區的主立面、南向為小區的主立面，東西立面為次要立面。
基座兩層外墻展開面積約950m2（其中南北向約670m2，東西向約280m2），原設計立面均采用石材干掛體系（干掛石材25mm，主次龍骨），單價800元/m2，總價約760,000元。
現根據立面的主次程度，將東西立面改為超薄石材一體板（石材飾面12mm，背栓固定），由于一體板能夠大幅度減輕自重，其固定方式省去了主次龍骨，其單價為450元/m2，優化后總價為662,000元，其優化成本98,000元，成本比原方案降低13%。
⑦ 節能控制。控制體形系數關鍵指標是控制能耗的關鍵因素，體形系數越大，其能耗越高，成本越高。另外，門窗是節能損耗的關鍵，達50%以上的能耗損失來自門窗能耗，故控制窗地比對能耗起著關鍵作用。此外，外墻保溫材質要控制防火及節能的平衡非常重要。甲方在節能計算中，務必審核節能計算書的參數選擇，避免節能參數選擇錯誤導致節能計算不準確（保守）。
【案例】
下圖所示，山東省75節能各地區的耗熱量指標限值要求。
通過圍護結構熱工性能的權衡判斷，該工程的全年能耗小于參照建筑的全年能耗，滿足 《山東省居住建筑節能設計標準》（DB37_5026_2014）節能建筑的規定。
從上圖的節能計算書中可知，耗熱量指標計算值7.20已經接近與耗熱量指標限值7.40的要求，外圍護結構的保溫厚度基本合理，可適當的調整屋面保溫厚度及地面保溫厚度使其逼近耗熱量指標7.40的要求。
2.2 結構設計
① 地基及基礎工程
對標臨近項目的勘察資料，關注本地塊的地勘數據，避免勘察資料過于保守；根據初勘資料組織樁基選型方案比選，一般情況，各基礎類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎→復合地基淺基礎(有時采用強夯擠密砂樁等處理方式代替）→筏板→預應力管樁→人工挖孔樁（逐漸受限制）→灌注樁；控制基礎埋深，高層建筑的基礎埋深按設計規范要求為上部柱長的1/18,以滿足抗傾覆和抗滑移的要求，在實際設計中如以上要求通過計算能得到滿足，則基礎埋深可適當放寬，例如改為1/20。減少基礎埋深可以減少土方量，并對工期有利。
【案例】某工程18層住宅樓5棟、16層住宅樓1棟、15層住宅樓1棟、11層住宅樓7棟、7層住宅樓4棟、6層住宅樓19棟。
由于場地表層填土及淤泥層厚度較大，復合地基方案不可行。故采用樁基礎。
原方案：
高層部分：鉆孔灌注樁，樁徑600mm，樁長35m，單樁承載力特征值1700KN。
多層部分：預制管樁，樁徑500mm，樁長25m，單樁承載力特征值1200KN。
優化方案：
高層部分：載體樁，樁徑500mm，樁長20m，單樁承載力特征值2000KN，樁端持力層為粉土層。
多層部分：載體樁，樁徑400mm，樁長17m，單樁承載力特征值1200KN。
采用載體樁方案不僅縮短了樁長，而且提高了承載力，大大節約了工程造價。
② 基坑支護工程
應熟知場地條件，對支護出具多方案比選意見，常見的基坑支護方式一般有土釘、噴錨支護、護壁樁支護、地下連續墻，從經濟性上判斷一般是從低到高的關系，地下連續墻與護壁樁支護在某種情況下經濟性排序會發生變化。基坑支護方式往往是以上若干種的組合。應采用各種手段判斷出保證安全情況下的經濟性最優方案。
【案例】：綠地集團
**三區基坑深度均為19m左右，在三區的支護設計過程中，將原樁錨支護方案優化為“小樁加復合土釘墻”支護方案，樁徑從1000mm優化至600mm，并取消支護樁腰梁，以錨板代替，使得三區支護施工費用節約600余萬元。
③ 上部結構方案
上部結構方案由設計單位進行多種布置，結構方案的選擇要考慮經濟性、適用性。
2.3 建筑防火
防火分區
在符合消防規范的前提下，最大限度布置消防分區；消防噴淋系統設計材料消耗量最少方案；消防報警系統、探頭選用可根據檔次選擇國產品牌；盡量采用建筑墻體作為防火墻，減少卷簾、防火門等設置防火分區；控制消防回路的電纜經濟性；消防設備的選型可做經濟性比選，優先選擇國產產品降低成本。
2.4 防水體系
① 防水設計符合規范設計要求，對不需要防水的部位嚴禁超配標準。
② 在設計規范中對一些公共部位的防水采用雙層、甚至更多層防水設計，但實際上并未起到好的效果，卻花費了多層防水的成本。防水的質量控制是基層、防水層、施工后保護的三要素，不是施工層數。參照工程發布的防水標準圖集及技術標準要求控制。
③ 不同的防水材料適用性與效果均不同，應根椐不同部位選擇經濟性與功能性兼備的防水材料。應注意防水材料選擇的功能性，最大限度進行經濟性比選。
④ 對不同的防水要求部位防水層的厚度要求是有區別的，設計時應避免一刀切。注意不同部位防水層的設計厚度。
【案例】：來源博牛
原設計：
優化依據
本項目針對室內衛生間樓面防水層進行優化，防水層原設計選用2厚聚合物防水涂料優化后調整為1.5厚聚合物防水涂料，此為常規做法滿足規范要求，節約成本。本項目建筑面積5萬方，該單項可節約成本12萬元。
2.5 精裝修
① 精裝修盡量按照產品線要求設計，集采能降低大量的采購成本；
② 戶型設計時，盡量歸并建筑風格，提高部品部件的采購數量，降低定制化產品的使用，降低成本。
③ 優化裝飾材料的模數，控制損耗率。
④ 減少復雜造型，設計前置封樣，控制效果的還原度。
2.6 采暖工程
① 在滿足成本適配的條件下，盡量選擇價格合理的采暖設備。
② 在滿足壓力、溫度等技術條件下優先選擇綜合單價較低的管材（如常用采暖管價格增序排列：PPR管→鋁塑復合管→PB管）宜選擇戰略品牌及單價。
③ 采暖設備規格型號盡量簡化，有利于集中招標采購降低成本。
【案例】天朗地產
經計算：
采用橡塑保溫（1200元/m3），材料及人工等費用約為25.72元/米（A、B檔）；
采用鋁箔玻璃棉（500元/m3）保溫，材料及人工等費用約為15.80元/米（C檔）。
室內水暖分項在材料部分與原來相比節約約38%。
2.7 景觀工程
① 如無必要，盡量減少地形起伏，降低車庫荷載；如山地建筑，可利用山地高差做景觀造型。
② 景觀做法應選用成熟、成本可控的，比如據不同位置合理確定石材厚度，一般情況下主要部位石材選擇：(1)壓頂50m厚；(2)非行車道地面20mm厚(荔枝面采用30mm厚）；(3)行車道地面30-50mm厚；(4)立面20mm厚；(5)樓梯、臺階踢面20mm、踏面20-30mm厚。
③ 軟硬景比例控制，控制水景面積，在北方地區不適合做大面積的水景甚至不做水景。
④ 選擇可替代的產品，降低成本。比如PC磚替代石材，比如GRC構件代替假石等等。
⑤ 降低景觀擋墻的長度，優化擋墻的數量，最好以景觀手法處理擋土墻，比如地形變化。
⑥ 小品、圍墻、照明系統、游樂設施，可采用成熟可靠、成本可控的做法、配置，減少成本超配。
【案例】天朗地產
從已開發的項目中可以看出，景觀中硬景的占比較高，達到43%；而硬景的成本在景觀成本中的占比也較高，達到70%。
從已開發的項目中可以看出，硬景的成本比軟景的成本高出3倍多。
2.8 地下工程
① 嚴控地下面積、單車位面積，提高可售比。
② 車位建造成本由低到高的順序為：地面露天車位→首層架空車位→地上獨立車位→半地下車位→地下車位，具體停車方式要結合容積率情況綜合考慮。
③ 控制車庫層高、覆土厚度、屋蓋形式、構造做法、車庫柱網及頂板形式，在滿足功能前提下，最大程度的控制結構成本。在滿足設計要求的前提下，取消或簡化地下室建筑找坡層：采用結構找坡方式，取消建筑找坡層 。
④ 通過優化地庫機房布置，增加車位，提高停車效率.
⑤ 優化車庫管線排布進行層高壓縮，降低整體造價。
⑥ 人防單元劃分與消防單元的劃分，是否經濟合理.
⑦控制結構荷載，比如 消防車道、消防登高場地，人防等級及荷載對結構的影響。
【案例】消防車荷載范圍超大，成本增加
案例來源：祥生地產
2.9 電氣專業
① 優化各類機房、配電房的位置及面積，節約造價.
② 優化單體機電用房、機電管井面積，降低公攤.
③ 供配電線路優化，使電纜及電箱綜合造價最低.
④ 變壓器容最校核。
⑤ 配電方案優化.
⑥ 材料規格及型號優化。
⑦ 優化用電點位布置，合理、方便、美觀.
供電方案優化清單：來源 《當代置業五個三專業成本優化控制要點標準表單》
2.10 暖通專業
① 優化各類機房位置及面積，節約造價 。
② 優化單體暖通井用房、暖通井面積，降低公攤。
③ 方案比選。
④ 容量校核。
⑤ 材料規格及型號優化 。
⑥ 設備及期構件規格優化 。
⑦ 設備平面布局優化，管井優化。
【案例】來源于網絡
**項目，對設備用房位置的優化：
原方案：水泵房設置在-1F的最南端，偏離負荷中心，管線長度較長，供水阻力大，設備運行功率需求大；
修改后方案：水泵房設置在-2F，接近整個地下車庫的負荷中心，使管線長度和敷設更加合理；
結論：
1）設備管線的走向和敷設更加合理，長度節省；
2）管網水阻不會因為管線過長而增加，有效控制設備的功率；
3）提高了停車效率；
2.11 部品部件
① 根據產品定位，選擇的部品部件也與之匹配。
② 部品部件，如瓷磚等應減少損耗量為基本標準，切勿為了效果采用損耗量非常大的規格。
③ 金屬構件主要包括住宅的陽臺欄桿、圍墻欄桿、空調百葉、小院門等，金屬構件的標準化不僅能夠減少設計、招標次數，體現規模效益，還有利于性價比較高的金屬構件的定型。
④ 玻璃雨棚要注意玻璃的材質與厚度，要簡化支撐系統。
⑤ 其他部品部件采用定型產品，減少定制化產品。
