我們知道，文化是文旅地產發展的精神力量，它不僅是一個符號、一種元素，它還是一種精神層面的東西，可以促使人獲得啟迪和愉悅。有些地方只有名勝古跡沒有精神內涵，就只能做觀光旅游而不是文旅地產，文旅地產必須要有文化產業做支撐。
因此，文旅地產要想做抓住游客、走優質的旅游發展之路，就要充分了解當地文化、并破解其旅游特色項目發展中的文化難題，挖掘好利用好文化要素，打下扎實的根基。
那么，在挖掘文旅地產的“文化”前，我們首先要了解其屬性。
第一，文化是無處不在的，一切皆文化。酒文化、茶文化，甚至還有廁所文化。
第二，文化必須借助載體來進行表達。因為文化是看不見、摸不著、聽不到的。比如我們通常說的書畫、影視、戲曲、建筑等等都是文化的載體，我們通過與載體的溝通而感受文化。
戲曲
第三，文化具有變異性。文化不是一成不變的，而是在文化的傳承中不斷豐富和變異，否則，文化就會變得呆板和單調，就是死文化。
第四，文化認知度決定接受度。不同的人對文化的認知不同，這就造成同一文化被不同地理解，也就被不同形式的表達。
所以說，文旅地產的“文化”有千萬種，如何根據項目的定位，挖掘文旅地產中的文化因子才是關鍵。
我認為，對文化因子的挖掘，大致要遵循以下四個原則：
比如，靈山拈花灣禪意小鎮，依托本地靈山大佛資源，將禪意和度假結合；麗江鷹獵小鎮，依托本地獵鷹優勢，深挖獵鷹文化資源并進行還原和提升；陜西關中平原袁家村，依托關中民俗優勢，打造民俗體驗之地。
靈山拈花灣禪意小鎮
山西關中平原袁家村
譬如以教化功能為主的文旅項目有：禪意小鎮、紅旅小鎮、科技小鎮、教育小鎮；以愉悅功能為主的文旅項目代表：烏鎮、麗江古城等等。
烏鎮
麗江古城
如同為愉悅功能的烏鎮和袁家村，兩者在層次定調上就有所區別，根據自身文化資源條件，烏鎮適合雅而袁家村則適合俗。
雅代表：烏鎮
俗代表：袁家村
如水鄉文化主題的烏鎮和純美湘西少數民族風俗主題的鳳凰古城，兩者雖然都有“水”，但在文化表達的載體上，烏鎮選擇了水鄉文化，而鳳凰古城則選擇了湘西民族風俗。
鳳凰古城
總的來說，成功的文旅項目，都做到了依托“強烈（不僅僅是獨特）的區域文化”和“獨特的旅游資源”這雙重因素。而很多失敗的文旅項目，往往都是因為對文化的理解和表達出現了問題，以至于畫虎畫皮難畫骨。
