以龍港新城項目為例談新城該如何打造

前幾天，因為我公司發了一篇協助中交四航局中標龍港新城龍湖片區新區開發項目的新聞稿，許多朋友私信我，咨詢我一些關于城市新區開發項目前期策劃的相關問題，今天我就簡單地談一下。

 

首先，我必須要指出，新區開發已經成為目前新一輪造城運動的主要推動力，對這個現象我是持謹慎態度的，我此前也專門寫過文章表達了我的擔憂，對一些中心城市來說，新區開發問題不大， 但對大部分中小城市來說，盲目進行城市擴張，風險還是比較大的。

 

這主要是因為二者的發展環境存在根本的不同，中小城市無論在區位條件、人口規模、產業發展基礎、市場環境、人才/科研能力等各方面，都存在短板，要突破這些限制條件，難度還是非常大的。所以，針對城市新區開發策劃的第一步，就是要對城市的發展背景有非常深刻的認識，未算勝而先算敗。

 

就以龍港來說，整個新區規劃是35.8平方公里，對一個人口規模不足40萬的普通地級市來說，這樣大規模的新區開發是否真的有必要？單純從現有的城市承載需求來看，顯然是不需要的，但是除基本面外，我們在分析城市發展環境時，也要洞察對城市發展起到影響的內外部的變動因素。

 

龍港雖然目前的規模不大，但未來的發展空間還是比較大的。它是國內首個撤鎮建市的城市，從政治意義上說，以及實際的政策扶持方面，它都承擔著新型城鎮化建設的試點工作，這也就意味著，龍港今后的產業和轉型面臨著巨大的機會和挑戰。

 

與此同時，龍港位于國內改革開放的前沿陣地（溫州地區），本身的民營經濟比較活躍，從區位環境來看，處于溫州南部鰲江經濟帶的關鍵位置，是未來整個溫州地區重要的發展節點，這些發展條件都意味著龍港新城的開發是勢在必行，而且有著比較扎實的基礎。

 

但龍港的新城開發是否就能水到渠成，在我看來也不是必然的，龍港新城必須要有龐大的人口和產業來支撐，而如何聚集人氣、聚集產業和資本，這都是在新城策劃中要重點研究的問題。

 

在了解城市新區開發背景后，最重要的問題，就是要對新區進行一個整體的定位。

 

所謂定位，是統帥和指導新城開發各個環節和細節的總的原則與方向，是策劃必不可少和最重要的環節。

 

很多城市的新區開發之所以面臨失敗，一大重要原因就是為開發而開發，為投資而投資，攤大餅式的發展，而不是著眼于如何夯實城市的發展基礎，增強城市的競爭力，為城市打造更好的發展模式。所以，新城開發的定位很關鍵，當然，不同的城市有不同的發展環境和發展目標，如何去定位，還是要結合各個城市本身的特點。

 

還是以龍港為例，作為國內首個撤鎮建市試點城市，龍港新城的發展目標毫無疑問就是要打造一個中國新城城鎮化的發展樣本，具有重要的示范意義。

 

那要如何構建一個這樣的發展樣本呢？經過我們的梳理，主要從三個方面對龍港的新型城鎮化建設來做一個探索。

 

中旗戰略專注于特色小鎮、鄉村振興、田園綜合體的策劃，是國內最早的“特色小鎮”咨詢服務機構之一。目前已有成功案例22個，均得到當地政府和開發商的肯定。策劃的項目有：新疆戈壁小鎮、清遠大龍湖生態度假小鎮、湖州棲賢小鎮等。中旗戰略策劃團隊由陳仁科領銜，是目前國內最具實操性的專業團隊。

 

 

首先是城市人居環境的建設，龍港要不斷吸引人口，提升城市人氣，除了要創造就業，最重要的如何增強城市的歸屬感和認同感，為生活在這里的人提供美好的生活方式，在這里，我們參考綠城未來社區的理念，從城市基礎設施、生活和休閑配套、社區建設以及服務等各方面提出了解決方案；

其次，要留住人，解決就業問題是最根本的，因此如何進行產業規劃就顯得很重要。針對新城的產業規劃，我一向是反對不切實際地只盯著高科技產業，相反，我認為在現有產業的基礎之上，如何進行產業升級，提升現有產業的價值鏈才是最實際的。當然，除此之外，培育發展新型產業作為補充，也不是不可，但一定是立足于現實條件，以及城市本身的發展需求；

 

 

第三，是導入城市智慧化運營理念，實現城市的低碳發展模式，以及智能化管理。

 

新城開發策劃的最后一步，就是如何進行規劃和落地。現在對許多新城開發項目來說，出現了本末倒置的現象，以為策劃就是規劃，而我認為，沒有策劃的規劃，那就是天馬行空，在現實面前必然會遭遇打臉。

 

我認為規劃其實也是一項打造開發平臺的重要工作。有的規劃做得很漂亮，但脫離市場實際，沒有開發商愿意來投資，實質就是平臺沒有打造好。

 

好的規劃，除了要根據地塊的基礎情況，實現科學合理的交通和功能布局，還有一項重要的工作，那就是遵循市場和商業化的原則。例如城市的商業，并不是所有的地方都適合打造商業中心，也不是大型的購物中心越多越好，商業業態怎么選擇、物業類型怎么選擇，都是市場環境和地段條件所決定的，規劃的合理，平臺打造好了，自然能吸引到開發商來投資。

而有的規劃，盡可能地讓開發商在前期就進行介入和參與，這也是提高規劃質量的方法。例如，我們在進行龍港新城規劃建議的同時，就與保利、宏泰等商業運營商、產業運營商進行了合作，充分吸收他們的建議，這為以后的開發合作打下了良好的基礎。

 

新城開發策劃涉及的工作當然不僅限于此，今天我結合前段時間所經手的龍港新城項目談到了其中的一些重要環節，希望可以回應大家提出的一些問題，有興趣的朋友，可以參考我的其他文章。感謝大家的關注。