6500萬(wàn)套空置房？中國(guó)房地產(chǎn)最大謎團(tuán)

前些天，一則消息在網(wǎng)上流傳：

 

國(guó)家電網(wǎng)公司在全國(guó)660個(gè)城市做了一個(gè)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有6540萬(wàn)套住房連續(xù)半年電表的讀數(shù)為零，基本上可以肯定這些住房是沒(méi)有人住的空置房。

 

傳的煞有介事。

 

但其實(shí)，6540套空置房這個(gè)數(shù)據(jù)早在2010年左右就出現(xiàn)了，一直流傳至今。

 

國(guó)家電網(wǎng)一線抄表員小李說(shuō)：“每次看這些新聞，就感覺(jué)自己肩上的責(zé)任又增加了幾分。”

 

流言再次被翻起，且每次還能引起軒然大波，終歸還是“空置率”這個(gè)數(shù)據(jù)太過(guò)敏感了。

 

仔細(xì)盤(pán)點(diǎn)一下中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直都有兩個(gè)未解之謎：

 

中國(guó)究竟有多少房子？

中國(guó)的住房空置率是多少？

 

事實(shí)上，我們從來(lái)沒(méi)有進(jìn)行過(guò)全國(guó)性的住房普查，你在統(tǒng)計(jì)局或者住建部都沒(méi)法查到“全國(guó)住房總量”這個(gè)數(shù)據(jù)。

 

目前能查到的清晰數(shù)字，也只有以平方米計(jì)的住房存量，以及由此計(jì)算出的人均居住面積。

2018年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均居住面積達(dá)到39平方米。但這個(gè)數(shù)據(jù)的真實(shí)性也存疑。因?yàn)檫@里面涉及到一個(gè)特有概念——公攤面積，按照75%得房率來(lái)算，城鎮(zhèn)居民人均居住面積也僅有30平米不到。

 

底數(shù)不清，成為當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題。

 

而這項(xiàng)數(shù)據(jù)的缺失，對(duì)房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，也影響極大。

 

之所以如此，主要是因?yàn)橹袊?guó)目前的住房系統(tǒng)、民政系統(tǒng)與戶籍系統(tǒng)尚未完全打通，想要獲取中國(guó)具體的房子數(shù)量，在具體操作上是行不通的。

 

另一個(gè)難以統(tǒng)計(jì)的原因，在于中國(guó)的住房類型多樣化十分明顯。

▲圖片來(lái)源：如是金融研究院

 

在城鎮(zhèn)住房類型中，就有已購(gòu)公房、商品房、保障房、小產(chǎn)權(quán)房四大類型。尤其是保障房，就有公租房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房等七大類，住房性質(zhì)多而雜。

 

我們熟知的普通商品房，在其中的占比并不大。

 

如果再加上農(nóng)村的居民自建房，中國(guó)的住房總量，實(shí)在是難以統(tǒng)計(jì)。

 

好在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)已開(kāi)始施行，第七次全國(guó)人口普查也已開(kāi)始，加上日趨成熟的大數(shù)據(jù)算法，不久的將來(lái)這一數(shù)據(jù)很可能會(huì)面世。

 

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當(dāng)住房總量還是一筆糊涂賬的時(shí)候，空置率就更難以統(tǒng)計(jì)了。

 

空置率=空置房屋總量/住房總量

 

一是中國(guó)住房總量這個(gè)分母還無(wú)法獲知，空置率自然難以計(jì)算。二是，空置率的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一。

 

國(guó)際通行的空置率概念，有廣義和狹義之分。合理的空置率水平通常在10%-15%。

 

廣義空置率，是指只要某時(shí)刻該房屋無(wú)人居住即為空置，將裝修中的房屋、不宜居住的危房等全部視為空置，傾向于高估空置率。

 

狹義空置率則將裝修中的房屋、危房等從廣義空置中扣除，方法上更為科學(xué)合理。

 

而如何定義無(wú)人居住，以及無(wú)人居住的時(shí)間長(zhǎng)短，成為空置率統(tǒng)計(jì)的關(guān)鍵。每個(gè)國(guó)家或地區(qū)的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)也有不小的差異：

 

美國(guó)會(huì)把度假房、周末房、移動(dòng)住房納入空置房統(tǒng)計(jì)范圍；

日本空置房定義是長(zhǎng)期沒(méi)有人居住且連續(xù)5年沒(méi)有使用過(guò)自來(lái)水和電；

加拿大溫哥華對(duì)空房定義是每個(gè)月要有25天沒(méi)有人居住或是一年中有4個(gè)月無(wú)人居住；

香港則將正在裝修的住房也納入空置房統(tǒng)計(jì)范圍。

 

中國(guó)則一直沒(méi)有明確的官方定義，民間多數(shù)相信“曬電表”“曬水表”“數(shù)燈”等形式，但數(shù)據(jù)肯定做不到準(zhǔn)確。

 

這也是“國(guó)家電網(wǎng)利用電表數(shù)據(jù)測(cè)算空置率”流傳最久的原因。

 

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那，中國(guó)的空置率究竟有多少？

 

在目前公開(kāi)資料中，中國(guó)空置率數(shù)據(jù)有五個(gè)版本可供參考。

 

1）國(guó)家電網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)：空置率超過(guò)10%。

 

國(guó)家電網(wǎng)將一年一戶用電量不超過(guò)20度的住房視為“空置”，原中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)兼辦公室主任陳錫文曾披露，據(jù)此測(cè)算的2017年大中城市房屋空置率為11.9%，小城市房屋空置率為13.9%。

 

按照這個(gè)結(jié)果，中國(guó)的空置率并不高。

 

2）國(guó)際貨幣基金組織（IMF）的數(shù)據(jù)：空置面積高達(dá)10億平方米。

 

IMF副總裁朱民在IMF2015春季年會(huì)期間指出，中國(guó)樓市的首要問(wèn)題是空置率太高，空置面積高達(dá)10億平方米。

 

但朱民所說(shuō)的數(shù)據(jù)來(lái)源、調(diào)查方式都沒(méi)講，故而真實(shí)性無(wú)法保證。

 

3）騰訊調(diào)查數(shù)據(jù)：主要城市空置率超過(guò)22%。

 

2015年，騰訊網(wǎng)曾對(duì)全國(guó)196個(gè)城市做過(guò)網(wǎng)友抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示中國(guó)主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間，其中一線城市空置率22%，二線城市24%，三線城市26%。

按照這個(gè)結(jié)果，中國(guó)的空置率已嚴(yán)重超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

 

但讓人疑惑的是，騰訊據(jù)此報(bào)告得出的結(jié)論——在中國(guó)空置率30%是合理水平，可信度直接掉到了地上。

 

4）中金公司《數(shù)說(shuō)中國(guó)存量住房》報(bào)告數(shù)據(jù)：2017年末中國(guó)城鎮(zhèn)廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12.1%，其中城區(qū)分別為14.7%和9.7%。

在這份報(bào)告中，中金還推算了中國(guó)的住房總量。截至2017年末，中國(guó)城鎮(zhèn)住房總存量261億平方米，共計(jì)2.7億套（不含集體宿舍），家庭戶均住房1.13套，城區(qū)家庭戶均1.07套。

 

報(bào)告更傾向于狹義空置率的結(jié)果，即中國(guó)城區(qū)住房空置率9.7%，城鎮(zhèn)總體空置率12.1%，遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

 

5）西南財(cái)大《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告數(shù)據(jù)：2017年我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為21.4%。

 

這份調(diào)查范圍覆蓋29個(gè)省市、364 個(gè)縣，樣本豐富。

 

報(bào)告將空置住房定義為在調(diào)查時(shí)無(wú)人居住的住房，包括兩類：一是僅有一套住房的家庭因外出務(wù)工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房(包括正在裝修的房屋或期房)。

 

報(bào)告還計(jì)算得出2017 年全國(guó)城鎮(zhèn)住房總套數(shù)為3.05億，空置套數(shù)為6500萬(wàn)。

 

因?yàn)榘颜谘b修和期房包含在內(nèi)，空置率自然就高了不少。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)的空置率遠(yuǎn)高于其他歐美國(guó)家。

而這份報(bào)告中，還有許多有意思的數(shù)據(jù)。

 

比如，2017年城鎮(zhèn)中擁有多套自住房的家庭占比為22.1%。

但經(jīng)過(guò)2016-2019年這一波全國(guó)普漲，2019年多套房家庭占比已經(jīng)上升到41.5%，幾乎翻了一倍，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌再明顯不過(guò)。

 

房子多了，自然住不完。房子越多的家庭，空置率就越高。2017年，三套及以上住房家庭的空置率高達(dá)48%，也就是說(shuō)他們有一半的房子都在空置。

從城市分布來(lái)看，二線城市、三線城市空置率分別高達(dá)22.2%和21.81%，遠(yuǎn)高于一線城市的16.8%。

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無(wú)論你更相信這五個(gè)版本中的哪一個(gè)，他們都指向兩個(gè)結(jié)論：

 

一是，中國(guó)的空置率水平至少在10%以上，需要引起重視了。

 

二是，城市等級(jí)越低空置率水平越高。三線以下的城市空置率水平，遠(yuǎn)高于一二線城市。比如年初熱議的白菜價(jià)房子的鶴崗，這些沒(méi)落的資源型小城市，空置率顯然更高。

 

而近兩年棚改貨幣化催生的三四線房?jī)r(jià)暴漲，以及購(gòu)房熱潮，都為三四線的空置率走高，埋下了隱患。

 

中國(guó)住房的空置，與政策的缺位不無(wú)關(guān)系。

 

房產(chǎn)稅、空置稅等政策長(zhǎng)期無(wú)法落地，致使空置房屋幾乎沒(méi)有持有成本，也直接助長(zhǎng)了住房市場(chǎng)的投機(jī)情緒，住房的投資屬性已是人人皆知。

 

如若空置率繼續(xù)走高，房產(chǎn)稅、空置稅這把政策大刀，是該落下的時(shí)候了。