「現在流行的所謂差異化、主題化、藝術化其實是對一二線城市來說的。」
三四線城市開發商、政府、消費者、品牌商均與一二線城市均有較大差異，本土商業項目必須盯住大眾消費群。
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三四線城市的分類
通常，三線城市包括地級市+少部分較弱的省會城市，如嘉興、臺州、荊州等約110個城市；四線城市主要為數目眾多的縣級市。
但站在商業地產的角度，對三四線城市的分類，可以更看重人均可支配收入、人均消費性支出，其次看消費人口基數及社會消費品零售額這類指標。
表現良好的三四線城市，幾乎全部集中在長三角、珠三角、福建沿海城市，這類三四線城市有一個共同特點，就是民營經濟在國民經濟中占比遠超內地城市。
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商業地產發展現狀與挑戰
1.開發商
➀開發理念短視：三四線城市商業地產開發，仍以本地或本省住宅起家的開發商為主，全國性的商業地產開發商如萬達、寶龍等進入城市有限，華潤、中糧等更是只關注一二線城市。
這 類“土豪”開發商絕大多數都是抱著住宅開發商的理念去開發商業地產，表現為在當地政企關系強，拿地有優勢，但資金實力有限，缺乏對商業的理解，更缺乏商業招商及運營能力。
因此，基本以銷售商鋪為主，賣完就走，或者售后返租，返租期到往往一籌莫展，這給當地政府也埋下不穩定因子。
➁專業能力欠缺：馳騁三四線城市的地方開發商拿地往往有巨大的優勢，但缺乏專業的操盤能力.
因此在對項目的前期定位、商業規劃、營銷推廣、招商運營等諸多方面存在巨大缺陷。有的項目往往蓋好了才開始考慮招百貨、超市，招商倉促，布局毫無章法。
➂專業人才欠缺：即便是在一二線城市，商業地產爆發式的涌現亦凸顯出專業人才的匱乏。很多人只是在萬達“鍍金”出來之后便身價倍增，但在離開萬達體系之后，表現出的“水土不 服”實則是專業不過硬的緣故。
這點劣勢在三四線城市無限放大，萬達、寶龍在諸如晉江、江陰這類城市就面臨著本地招不到人，一線城市招了人不愿意去。
用二等的人才領著一等的薪水去三等的城市干一票就走，其結果就是項目頻頻換將，運營如履薄冰。
➃內部管理混亂：部分開發商任人唯親而非唯才是舉，一般公司各個部門都由不懂行的自己人掌管，外行管理內行的現象見怪不怪，造成專業人才進入難、進入發揮空間小的尷尬局面。
➄代理公司唯利是圖：三四線城市開發商內部關系往往“近親繁殖”，其所用供應商及代理商或多或少都有裙帶關系。市場上眾多代理公司的成長史就是細胞無限分裂繁殖的歷史，往往一個副總或總監積累了一定資金和人脈就立馬出來單干衍生出無數小代理公司。
這類公司生存的首要目標就是掘取最大收益，表現為急功近利，殺雞取卵，以銷售利益最大化為己任，忽略規劃設計及后期招商運營，最終導致項目營銷火爆開盤，甲乙雙方皆大歡喜盆滿缽滿，在營銷上賺取了最大價值之后，后期招商、運營乏力，開業即歇業的悲慘局面。
2.政府規劃
➀商業網點規劃形同虛設：雖然全國大部分三四線城市都做過城市的商業網點規劃，但總體來看，重復規劃，盲目建設，換一任領導規劃一個新區，總量得不到控制，分布不合理。
一線城市發展 的必由階段是城市核心轉向多中心發展格局，繼而由衛星區縣承接不同的職能。而眾多三四線城市直接跳過這個階段，在還沒有完成商業集中的發展過程，卻已經開 始向外擴張發散，出現了傳統商業中心與新區開發并舉的局面。
分散了商源客源，淡化了商圈感召力，讓新城商業毫無人氣。連一個市區人口不足20萬的福建德化縣，都在東南西北4個新區攤大餅規劃發展。很多城市都是政府先把行政部門搬到新區，然后招商引資大舉賣地，「昆明呈貢新區」就是典型代表，眾多城市綜合體擱淺停工，現在也有淪為“鬼城”之勢。
➁行政部門地方保護：專業能力和戰略高度不夠，工作效率低下，人情關系、錢權交易比較嚴重。更有地方保護主義特色，外來開發企業和本土企業區別對待。外地開發商溝通效率低下，邊際成本高，成本居高不下，而利潤難以達標，這也是眾多全國性房企扎根又逃離三四線城市的原因所在。
➂重形象工程，輕實際效用：商業綜合體近兩年大干快上，政府出讓地塊更是“肥瘦兼搭”，每塊地都配有一部分商業指標。有時候不是開發商想要進入商業地產領域，而是你要拿到地就不得不進入。
這在三四線城市尤為突出，眾多出讓地塊都配有酒店、公寓、寫字樓、購物中心等商用物業。但現實的情況是，眾多三四線城市并沒有太多寫字樓、公寓、酒店的需求。
在一二線城市這類產品可以作為現金流的重要工具，然后可以持有購物中心。但在很多三四線城市此類物業成交很小，所以購物中心不得不成為平衡現金流的工具。
3.消費者
➀消費兩級分化：三四線城市所依托的消費群體不同于大中城市，購物卻有一致的社會行為特征。即使三四線城市的高端消費者，其消費亦有更多選擇面，完全有能力一年數次北上廣或巴黎掃貨。
而大眾消費者選擇面趨于一致，連茶葉蛋亦不是每天都有。所以，本土商業項目必須盯住大眾消費群。
現在流行的所謂差異化、主題化、藝術化其實是相對一二線城市來說的。萬達這種覆蓋多年齡層、檔次大眾化的購物中心策略實際上在三四線城市是很符合實際的。
➁年齡結構兩級分化：現在人口流動趨勢是中西部外流至東部沿海，農村流向城市，三四線流向一二線。客觀反映就是眾多三四線城市留守人口中20-35歲最具消費活力的人群比例是低于一二線城市的，這也是三四線城市消費活力不足的原因。
4.品牌商及經銷商
➀商業發展滯后地產發展：三 四線城市常住人口絕大多數都在100萬以下，消費基礎薄弱。商業發展水平相對落后，仍以傳統住宅底商及老的商業街為主。品牌多以當地經銷商及代理商的國內 二三線品牌為主，國內一線及國際二三線品牌進駐根基尚淺，品牌認知度不高。
由于經濟增長和消費能力有限，本地商家加外地品牌難以支撐多個大體量商業體的生存。像常州這類經濟相對較發達的三線城市，在兩年內突然涌現出超過20個綜合體，勢必造成局部過量飽和的情況。
➁招商難、運營難：三四線城市的商業環境不規范，發展潛力只是“看上去很美”。市場缺乏有理念、有實力的開發商和運營管理者，消費增長不明顯。導致散戶望而卻步，品牌連鎖店舉 步維艱，商源供應困難，同質化高，招商難度大。
招商難也是困擾所有三四線城市的最大問題所在，連一些國際二三線品牌都敢大膽要裝補，免租期限長，招商成本水漲船高。
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存在的機遇
1.城市化的機遇
城市化是中國房地產市場發展的重要推動力量，同時也給商業地產發展帶來重大機遇。
經濟增長和工業、服務業的發展，帶來寫字樓的需求，人口集聚以及居民收入和消費水平的提高，間接帶來商業營業用房的需求。
先要有人流的聚集才會逐漸形成商務活動，才會引起商務需求進而拉動商業地產的發展。但首先，城市化應是人的城市化而非不動產的城市化。
目前，三四線城市普遍存在的問題是城市化發展的需求而非完全的市場需求，其結果就導致大量商業供應而消費需求跟不上來。但這一局面將隨著經濟的增長逐漸改善。
2.商業升級換代的機遇
目前在三四線城市商業地產最大的機會，是這些城市確實都存在著商業升級換代的需求和空間，競爭也不像一二線城市那么激烈。某些節奏踩得很準的開發商，在恰當的時機選擇了恰當的地段進入了一些三四線城市的核心位置，發展前景一片光明。
3.消費意識和品牌認知的機遇
隨著宏觀經濟的持續增長和城市化進程的不斷推進，城市人口聚集效應明顯，三四線城市居民收入和消費水平穩步提高，社會消費品零售額不斷擴大，居民的消費意識 逐漸增強。
同時，部分國際、國內的品牌商經過多年的市場培育，在一二線城市市場空間日趨飽和的情況下，入駐三四線城市的意愿更強烈。肯德基、沃爾瑪近年來 更是深入廣大三四線城市，ZARA、H&M等快消品牌已經進駐到部分三四線城市。
這對當地商業地產開發是利好消息。
