整個產業地產二級開發主要核心環節，分為：土地獲取；開工準備；項目銷售；工程建設；竣工入住；售后移交。本文特地整理了“產業地產二級開發”的相對標準流程鏈條，并為大家分享產業地產的四大開發模式。
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產業地產的內涵
所謂產業地產，是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以實現財富的持續增長為目標，專業化地提供城市化、工業化、產業化集群空間物質載體的部門。
產業地產在實現健康、生態、人居環境與自然相融合的基礎上，以更適宜人的創業發展、自我價值實現和投資的可持續增值為本質特征。產業地產不僅可以為工業化進程和城市經營提供強有力的支撐，也將最大限度地聚合和帶動產業的發展，促進城市區域價值呈幾何式增長，從而使土地與房產具有更加廣闊的升值潛力與投資價值。
全國房地產經理人聯合會秘書長楊樂渝先生這樣評價房地產投資向產業投資方面的轉化：“今后評價一個房地產開發商的指標，不僅要看它建了多少房子，有了多少銷售額，更要看它在單位平方公里有了多少GDP產值，解決了多少人的就業，培育了多少優質稅源，創造了多少稅收。這樣的轉變不僅對中國房地產的轉型和可持續發展有重要的意義，而且對中國經濟發展模式的轉型、對城市可持續發展也具有重大的意義”。
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產業地產開發有什么要求
隨著專業化要求的加深，公司化運營已經成為園區開發的一大趨勢。既要滿足開發主體的利益，又要適合產業園區發展的規律，是設計可復制的產業地產開發模型的基本要求。具體來說，產業地產的開發模型應該具有以下幾個特性：
1 混合化
企業作為開發主體追逐盈利的本質，決定了財富的持續增長的目標需求，同時在現代城市規劃講求產城融合的發展理念需求下，為了突破工業地產土地價值的微利性，滿足產城一體化，產業地產通常包含了居住、商務、休閑、配套等一系列外延空間，是一個集產、商、住為一體的產業綜合體。比如，天安數碼城已成為集產業、商務、交流和生活于一體的企業圈和生活圈，用多元復合功能構筑產業園區特有的社會體系，推動區域城市化、工業化和現代化的同步發展。
2 精細化
產業聚焦化、功能分區具體化、服務專業化成為精細化開發的突出表現。產業結構從門類和環節上都呈現出細化的特點，新興戰略性產業以及研發、設計等高附加值環節成為主導；功能分區的規劃更為細致，物業類型、各類功能區配比、容積率都更為具體；開發商為園區提供的服務更加專業和全面，逐漸形成從產業發展到行政管理到生活服務的全套管家式的服務體系。
3 復制性
對于大型地產商而言，目光瞄準的是在全國范圍內展開布局，在全國范圍內樹立品牌，因此，其產業園區的開發運作模式需要具備可復制性，如深圳天安數碼城集團，20年間已在全國13個城市成功布局了天安數碼城項目，與100多家行業優秀企業、知名商業機構和服務機構結為戰略合作伙伴，依賴的就是成熟、系統、可復制的商業發展模式。
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產業地產開發完整流程
1 土地獲取
土地獲取環節分為：獲取土地階段和規劃設計階段，兩者沒有先后順序之分，有時候是有了想法后，先出一稿概念規劃方案打動政府，進而獲取土地；有時候是土地掛牌出讓取得了之后，再有具體的想法后，才啟動規劃方案的設計。
獲取土地階段，其中土地性質的差異也就決定了整個地產的定位，決定了它是工業地產還是商業地產，還是純房地產，還是綜合地產，還是其他巴拉巴拉各種概念地產。
獲取土地階段基本分為9個步驟：
其中土地信息收集需要收集的內容應該包含：
1、目標土地現狀圖。首先落實地塊具體位置及周邊情況，對土地有個初步了解；
2、規劃設計條件。了解實施規劃是否存在限制性條件，關系到土地變性等關鍵問題；
3、現場踏勘。需要對地塊現狀、地質條件、是否有地下埋藏物等影響開發的因素進行詳細了解；
4、了解目標地塊周邊配套情況。例如周邊的商業資源、教育資源、交通區位等；
5、了解目標區域未來規劃的情況。需對地塊所屬的行政區域規劃進行了解，關系到未來項目開發，關鍵時候能給與決策一些支撐。
收集了基礎的土地信息之后，就需要進行下一個步驟，對項目土地的做一個初步判斷，判斷這個項目是否應該繼續往下深入。
在地產項目前期開發的過程中，不少公司或團隊會在對土地初步下判斷的環節上做許多低效率，無意義的工作，費力勞神不說，關鍵是耗時，容易錯過不少時機。
筆者見過身邊不少這種案例，項目拓展人員在收集了基礎的土地信息之后，就認為項目靠譜，有深入合作的機會，便和政府方（或相關土地所有者）進行談判，談判中就是這番情景“好啊好啊，非常愿意你們來做”，“嗯嗯，回去我們馬上出一個方案報過來”，結果一群人哼哧哼哧的通宵加班整了一個方案給政府，政府看了方案之后沒說好也沒說不好，往下報了土地的價格和一些條件，團隊又哼哧哼哧的再做一稿方案，再做初步測算，發現算不過賬，但又不愿意放棄這個機會，又帶著新方案去談判，結果就是政府覺得方案好像還欠缺點什么，而且滿足測算的供地條件也還需要再聊聊，眼看又要交手幾個回合…時間已經過去了大半年。
這種筆者一般稱它為“神仙打架式談判“——永遠落不了地，為啥？因為拓展人員獲取了土地的基本信息后，沒有及時對項目做一個初步的判斷和甚至基本測算都沒做，便認為項目靠譜，只需要把握好和政府的關系即可，好像完成了屬于他的拓展項目機會指標，而實際上如果再最先的交手前，往下深入一丁點做了初步的測算，就能夠帶著問題、條件、原則和政府方進行談判的話，就能夠提高談判效率，這個項目跟或者不跟，也就一目了然，就不用再往下做一些吃力不討好的事了。
話說回來，土地初判內容應主要包含：
1、了解地塊的上市交易方式和土地價款；
2、同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調整；
3、了解當地的建安成本、政府收費項目和具體情況，進行粗略的成本測算；
4、了解當地的產業發展情況，產業政策導向趨勢；
5、了解當地的類似地產市場狀況，初步確定產品形式、開發周期的安排；
有了初步的判斷后，發現項目有深入的必要，初步談判也進行的順利，那么就應該對土地進行更深一層次的判斷，輸出項目可行性研究報告，也就是概念性的地產項目規劃及策劃方案。
土地深判內容主要是在初判內容的基礎上做深度的內容分析，應包含：
1、項目的背景條件分析；需要從地方開發角度、城市產業發展方向、相關的產業背景支持、確認過的產業拿地條件模擬等進行深度市場調研；
2、項目的最終定位；主要是概念策劃及規劃定位；
3、項目拿地模式思路分析；包含拿地條件假定，模式優劣評估模型分析等；
4、項目開發經營測算，針對多個條件進行初步成本測算、利潤率分析及比選，土地市場及產品市場的敏感性分析、項目靜態投資利潤測算、項目投資規劃；
5、項目開發周期及現金流計劃；
6、最終完成確定的項目方案，行成可行性研究報告。
到了這一步，整個項目的基本雛形已經浮現，八字有了那么一撇。另一撇也非常關鍵，就是尋找資金。
尋找資金應包括：
1、制作項目前期的投資方案。主要內容包含項目區域的宏微觀市場研究分析，項目盈利能力、投資回報周期等各項財務數據，以及項目的主要投資方式；
2、尋找合作伙伴、明確合作方式。項目財務部需要深度參與此步驟，完成對合作伙伴的確定，合作方案的確定，合作細節的確定；
3、敲定合作。與合作伙伴簽訂戰略合作協議，綜合管理部配合財務部，法務人員完成對協議的蓋章，封存；
4、合作實施。主要是合作主體的成立及相關手續辦理，涉及股權、債權、增資等相關財務問題，綜合管理部注冊相關主體。
項目有了雛形，又有了資金，說明八字兩撇差不多已經寫完了，項目基本可以確定拿到手，接下來的就是走流程。
ARE U SURE？
NO，沒有落到白字黑字的合同面前，一切都有變數！
投標、摘牌需要的流程步驟有：
1、投方案標。需進一步確定項目方案；
2、投經濟標。需確定土地上限；
3、拍賣。需進行競爭對手分析、確定土地上限、價格分界、制定拍賣戰術；
4、掛牌。制定掛牌戰術。
此步驟吃過戰術虧的企業一定非常心痛，切記小心啊~
往下就是簽訂土地出讓合同。
1、需要確定項目用地圖、樁點坐標、用地條件；
2、繳納土地出讓金、契稅、交易費等。這里發展部門需要配合。
法務完成合同條款的草擬及完善，財務需要提供資金保障交易完成。
辦理用地規劃許可證：
1、需要拿上土地出讓合同；
2、需要土地出讓金、交易費等交費證明。
土地確權步驟需要：
1、企業投資項目備案。需要辦理地產開發資質預審表；委托工程咨詢資格機構編制申請報告；向項目備案機關提交申請報告等；
2、建設用地規劃許可證；
3、原地上物土地證登報聲明（原土地證作廢）；
4、土地補償費（如有）；
5、土地出讓合同；
6、核定用地圖、相關圖、規劃地界坐標圖；
7、土地交費證明；
8、現狀地形圖；
9、項目詳規。
辦理土地證：
1、土地出讓合同；
2、交費證明；
3、建設用地規劃許可證；
4、地籍圖；
5、土地登記申請書；
6、土地確權來源證明文件；
7、申請人主體資格證明、法人代表證明等。
規劃設計階段與獲取土地階段基本并行開展，所涉及的步驟也有重合。
規劃設計階段：
主要包含為10個步驟：
其中項目規劃和策劃步驟主要是對項目地進行導入產業的初步確定、項目的整體定位確定、項目的概念規劃和基礎的測算確定，也就是上個環節“獲取土地”中土地深判時候需要提交的可行性研究報告。
設計前期主要包含3個步驟：
產業地產產品的設計思路更多的是根據擬導入的產業類型決定的，例如體育類型的特色小鎮，那相應的產品設計可能就是體育場館、運動公園等。
方案設計組織包含10個步驟：
運營部需要全程參與方案設計，提供部分參考建議；
指標確認階段主要包含3個步驟：
這里主要涉及成本指標、考核指標。
招商部門需要與營銷策劃小組對招商費用指標討論確定，產業運營部門需要結合不同業態經營客戶需求，提供有關配套設備設施種類、數量建議，工程部門、研發部門、財務部門需要對項目前期、工程、配套、費用等指標落實。
考核指標主要涉及到工程板塊和招商銷售板塊。招商部門需結合公司戰略要求和項目自身狀況，協調其他各部門制定項目的考核指標體系；工程部門則需制定嚴謹的工期指標作為考核。
施工圖組織設計，主要涉及到8個步驟：
其中最為重要的就是施工圖成果了：
最終，規劃設計階段的初期目標就是完成設計規劃成果的輸出，配合完成企業投資項目備案，配合工程部門進入下一個大環節：開工建設
2 開工建設
開工準備：
開工準備步驟中，關鍵的在于各個工程的合作公司的招投標及簽訂合同步驟中：
開工：
開工建設大環節進行的同時，基本上同步進行的環節就是是項目銷售了。
3 項目銷售
主要分為6個步驟，如果再進行化簡的劃分就是“準備”“開盤”“清盤”。
項目銷售招商環節，對整個地產的開發和運作起到至關重要的作用，因為它關系到整個鏈條的現金流，關系到后續運營的客戶，所以涉及的工作非常繁雜。
亮相前準備：
項目亮相：
項目開盤前準備：
項目開盤：
項目開盤完畢后，進入日常的招商（銷售）步驟，除開工程建設大環節不說，此時地產開發可以說基本走向正軌了，迎接的就是市場的檢驗和后續運營。
清盤銷售：
工程建設環節與項目銷售環節幾乎同步進行，銷售環節在某些時候需要借助工程建設環節的工程進度來給項目產品做宣傳，包裝，比較客戶最關心工程進展，看著樓起，持續有動作才放心。
4 工程建設
工程建設環節關系到整個項目產品的質量，相當于實體行業的工廠，產品質量好不好，那就看工程做的好不好。
主要涉及21個小步驟：
主體施工：
變更簽證：
工程款支付：
主體驗收備案：
外檐裝修材料確定：
甲供、甲分包材料招標：
內外檐裝修：
水電暖安裝：
智能化系統安裝：
通風與空調：
電梯安裝：
毛坯房竣工驗收備案：
毛坯房竣工結算：
成品房裝修：
成品房驗收備案：
成品房竣工結算：
配套手續及施工：
配套施工：
環境施工：
竣工結算：
結算稽核：
5 竣工入駐
工程建設收尾，進入下一個大環節，就是竣工入駐了，無論是住宅還是廠房，還是寫字樓都會面臨著基礎的9個步驟：
最后一個環節，就是售后移交啦，其中牽涉到物業公司，后續運營公司等。
6 售后移交
自此，產業地產二級開發的基礎流程六大環節已經全部整理完畢。
當前，地方政府對待產業地產逐步變得成熟，PPP模式的推行也讓產業地產運作模式更加透明，所以，披著各種“概念”外衣的地產商將越發困難，真正將產業做扎實，深耕產業集群運營的地產商將在潮水退后仍留在桌面上繼續前行。
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產業地產開發模式
作為一種新型的地產模式，產業地產在推動企業加速孵化、產業集聚、區域經濟發展等方面具有重要作用。根據開發主體的不同，產業地產的開發模式主要分為四種：產業園區開發模式、主體企業引導模式、產業地產商模式和綜合運作模式。
模式1 產業園區開發模式
產業園區開發模式是目前我國最常見的產業地產開發模式，是以政府為主導，根據城市規劃發展的需要，經招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的產業發展項目，政府根據產業運營的特點進行規劃與開發，并在此基礎上為園區提供政策支持、稅收優惠等吸引相關產業入住，從而形成產業化的區域模塊，提高了產業地產的輻射力和影響力，所以這種模式的產業園區具備集中統一、權威性高、規劃性強、形成周期短等優勢。但是，這種模式也有缺乏靈活性和創造性、活力不夠等缺點，非常容易導致機構膨脹、政企不分。
模式2 主體企業引導模式
主體企業引導模式是指在特定產業領域內具有強大實力的企業，獲取大量的自用土地后建造一個相對獨立的工業園區，并在自身入駐園區且占主導地位的情況下，借助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，通過土地再開發，建立完善相應配套設施，以出讓、項目租售等方式引起其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。
這是政府支持、企業帶動的一種開發模式，它不僅符合主體企業戰略發展的需要，也易于帶動同一產業的集聚。但是，這種模式只適用于功能定位比較單一的小規模開發，無法適應跨行政區劃的綜合開發要求，所以難以作為產業地產開發的主要模式。
模式3 產業地產商模式
產業地產商模式是地產開發商在工業園區或其它地方獲取土地，建設基礎設施以及廠房、倉庫、研發樓等，然后以租賃、轉讓或合資等方式進行項目的經營和管理，最后獲取開發利潤的開發模式。
從本質上來說，產業地產商模式與傳統的住宅開發模式并沒有太大的差別。這種模式的產業地產對開發商沒有后期產業經營和管理的要求，地產開發商與整個產業的結合不緊密，地產商的利潤來源點并不建立在產業的發展與繁榮上，而產業本身也并不過分依賴于其所使用的地產，因此難以形成產業輻射力。但是，正是對開發商的產業經營能力要求非常低，而且回收資金相對較快。
模式4 綜合運作模式
綜合運作模式是指產業園區開發模式、主體企業引導模式和產業地產商模式混合運用的開發模式。這種模式下，政府提供土地、稅收等優惠政策，并成立管委會負責行政管理事務，地產商投資開發建設并提供相應的園區服務，龍頭企業入駐發揮產業號召力，多方合力共同推進產業園區開發和經營。
綜合運作模式既能充分發揮政府的指導性，同時也能發揮市場的靈活性，權責明確，有利于引入多元投資主體實施綜合性、大規模成片開發項目。但是，這種模式對政企關系協調要求非常高，如果關系處理不當，則很容易造成產業園區的發展停滯。
