發(fā)展型房企，運(yùn)營效率提升20招

一位十強(qiáng)房企運(yùn)營官曾說，行業(yè)利潤越差，運(yùn)營官的地位就越高。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢的不斷趨嚴(yán)，行業(yè)紅利的不斷消失，房企們紛紛感覺到，規(guī)模增長越來越難，經(jīng)營風(fēng)險越來越大，利潤越來越少。為了提升企業(yè)的經(jīng)營能力，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注運(yùn)營效率的提升，向內(nèi)部要效益。

大型房企大多運(yùn)營功底深厚，優(yōu)勢明顯。但對于發(fā)展中的中小房企來說，因為運(yùn)營理念不正確、內(nèi)部運(yùn)營管理不規(guī)范、人才體系缺失等一系列原因，并沒有練就出能夠保命的運(yùn)營內(nèi)功，時刻處于生死存亡的階段。

中小房企究竟如何提升自身運(yùn)營效率，讓戰(zhàn)略在運(yùn)營上順利落地？且聽地產(chǎn)黃老邪細(xì)細(xì)道來。

發(fā)展型房企，成功路徑剖析

運(yùn)營究竟在一家房企的發(fā)展中扮演何種角色？提升運(yùn)營效率能為企業(yè)帶來哪些收益？首先要從全局的角度，剖析發(fā)展型房企的成功路徑。地產(chǎn)黃老邪認(rèn)為，一家發(fā)展型房企的想要獲得成功，必須關(guān)注以下六個重點。

一、戰(zhàn)略牽引

一家發(fā)展型房企想要獲得成功，首先，必須要有成功導(dǎo)向的戰(zhàn)略牽引。因為在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的當(dāng)下，宏觀經(jīng)濟(jì)正處于VUCA時代，整個行業(yè)也處于VUCA時代，銷售市場、土地市場都具有一定的不確定性。在這種時代下，企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的研究，以及抓結(jié)構(gòu)性機(jī)會與節(jié)奏性機(jī)會的功夫就顯得格外重要。

如果戰(zhàn)略方向出現(xiàn)錯誤，就會導(dǎo)致企業(yè)的整個布局節(jié)奏出現(xiàn)問題，想要成功就是難上加難。尤其是現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了低容錯率時代，一個戰(zhàn)略性錯誤就足以要命。

二、投融驅(qū)動

其次，投融驅(qū)動也非常重要。房地產(chǎn)行業(yè)是政策牽引，資源驅(qū)動的類金融行業(yè)，資源指的就是指錢、地、人，投融是關(guān)于錢與地的領(lǐng)域，因此投融驅(qū)動也可以叫做資源驅(qū)動。投融上的創(chuàng)新力與競爭力，會快速驅(qū)動整個企業(yè)的快速發(fā)展。

營銷拉動也是決定著一家房企能否成功的重點，房子賣不出去，都是白搭。一城一策的調(diào)控政策，帶來的結(jié)果就是銷售市場的超級分化，不同等級城市的市場表現(xiàn)千差萬別，甚至同一等級的不同城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)也有著特別大的差異。

三、營銷拉動

這種市場形勢下，營銷拉動就顯得非常重要。投融力強(qiáng)但營銷力弱的企業(yè)，就是陷入到低周轉(zhuǎn)之中，占壓大量的資金，甚至崩斷現(xiàn)金流鏈條。營銷力強(qiáng)但投融力弱的企業(yè)，就容易喪失機(jī)會。因此作為房企來說，不止要有足夠的營銷力，投融拉動與營銷驅(qū)動的彼此平衡也非常重要。

四、運(yùn)營聯(lián)動

投融驅(qū)動與營銷拉動的中間，需要運(yùn)營將各專業(yè)聯(lián)動起來，這樣才能是形成真正的投融驅(qū)動力與營銷拉動力，使整個鏈條快速轉(zhuǎn)動。

五、能力保障

一家房企的組織能力大概包含5個方面。

第一種能力是文化與品牌。企業(yè)競爭發(fā)展到最后，其實就是文化的競爭，優(yōu)質(zhì)的內(nèi)部企業(yè)文化讓企業(yè)獲得持久的競爭力，對外的企業(yè)文化可以讓產(chǎn)品具備溢價，獲得客戶口碑，決定了企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性，因此文化與品牌這種組織能力是企業(yè)健康發(fā)展的重要的保障。

第二種能力是體系與機(jī)制，大多指的是競爭機(jī)制和激勵機(jī)制，企業(yè)組織能力的強(qiáng)弱也體現(xiàn)在體系與機(jī)制上。

第三種能力是標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新。近些年很多企業(yè)都在重視產(chǎn)品、服務(wù)、管理、運(yùn)營等各專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化，因為標(biāo)準(zhǔn)化可以穩(wěn)定質(zhì)量，確保工作的進(jìn)度，形成支持高周轉(zhuǎn)的重要基礎(chǔ)。不過企業(yè)僅僅有標(biāo)準(zhǔn)化是不夠的，還要具備創(chuàng)新能力，標(biāo)準(zhǔn)化和創(chuàng)新兼容的能力，是組織能力體現(xiàn)的一個重要方面，也是房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健快速發(fā)展的基本保障。

第四種能力是資源與團(tuán)隊。這方面的能力包括產(chǎn)業(yè)資源、土地資源、資金資源、乙方資源等各種資源數(shù)量與質(zhì)量，以及團(tuán)隊是否能支撐投融驅(qū)動、運(yùn)營聯(lián)動、營銷拉動整個鏈條的快速運(yùn)轉(zhuǎn)。

第五種能力是競爭與合作。對于中小企業(yè)來講，合作是做強(qiáng)做大的必由之路，必須學(xué)會與各種各樣類型的企業(yè)既合作又競爭，競合的能力也是組織能力的重要方面。在博志成成立后十多年的時間里，每一年都會輔導(dǎo)大量的發(fā)展型中小房企研討戰(zhàn)略、規(guī)劃路徑，其中很多企業(yè)憑借著與同行的合作能力，尤其是與國有企業(yè)的合作能力實現(xiàn)成功。

六、風(fēng)控托底

房地產(chǎn)行業(yè)畢竟是一個高風(fēng)險高收益的行業(yè)，尤其是在行業(yè)進(jìn)入到低容錯、利潤率持續(xù)下滑、超級分化的時代，企業(yè)的風(fēng)險管控能力是發(fā)展型房企實現(xiàn)成功的必備能力。

在三道紅線以及疫情的的雙重影響之下，房地產(chǎn)行業(yè)越來越朝著制造業(yè)的靠攏，而不是像過去一樣，只要拿到地都能成功。發(fā)展型的房地產(chǎn)企業(yè)只有具備強(qiáng)大內(nèi)功，才能在成功的路徑上走的既穩(wěn)健又快速。

房企運(yùn)營的本質(zhì)：資源絕對價值和時間價值的最大化

地產(chǎn)黃老邪認(rèn)為，房企運(yùn)營的本質(zhì)是“資源絕對價值和時間價值的最大化”，這句話也概括出了運(yùn)營的根本目標(biāo)。想要實現(xiàn)這些價值的最大化，運(yùn)營首先要有導(dǎo)向，運(yùn)營的導(dǎo)向可以分為三種。

第一、戰(zhàn)略導(dǎo)向。如果企業(yè)的戰(zhàn)略是快速做大規(guī)模，就必須走高周轉(zhuǎn)之路，就必須將運(yùn)營對準(zhǔn)高周轉(zhuǎn)的目標(biāo)，就必須實現(xiàn)自有資金時間價值的最大化。

第二、客戶導(dǎo)向。客戶導(dǎo)向為客戶創(chuàng)造價值，使公司生命力頑強(qiáng)，可持續(xù)地發(fā)展。這個時候運(yùn)營的重點就是品質(zhì)，同時兼顧企業(yè)自有資金時間價值的相對最大化。

第三、 競爭導(dǎo)向。根據(jù)競爭對手的策略，倒逼自身策略的創(chuàng)新。

以上三個運(yùn)營的導(dǎo)向，沒有對錯之分，只不過企業(yè)要根據(jù)自身特點與發(fā)展階段將其明確。

明確運(yùn)營導(dǎo)向之后，就要開始發(fā)揮運(yùn)營的協(xié)同能力。通過各專業(yè)的橫向協(xié)同，當(dāng)下與未來協(xié)同，只有通過這種橫縱向的協(xié)同，才能加快單項目的開發(fā)進(jìn)度與多項目的協(xié)同周轉(zhuǎn)速度，以實現(xiàn)資源絕對價值和時間價值的最大化。

房企運(yùn)營協(xié)同之后，接下來要關(guān)注的是人、體系、資源的相互匹配。

地產(chǎn)黃老邪通過調(diào)研大量房企發(fā)現(xiàn)，某些企業(yè)的運(yùn)營效率并不低，但是主要是因為人在賣命，體系的作用并沒有被發(fā)揮出來。這種情況在企業(yè)規(guī)模較小的時候是沒有問題的，但是當(dāng)企業(yè)規(guī)模稍大一些，仍舊靠人來賣命的話，很難高運(yùn)營效率的可持續(xù)性。也有一部分企業(yè)靠體系實現(xiàn)了高的運(yùn)營效率，但是重度依賴僵化的體系而不去關(guān)注人才的成長，運(yùn)營效率也會慢慢下降。

又比如一家小房企從碧桂園招了一批人做高周轉(zhuǎn)，但企業(yè)的拿地手段主要是勾地，高周轉(zhuǎn)項目少，企業(yè)的體系又不是高周轉(zhuǎn)體系，這也是不匹配的。三者之間的不匹配就會造成運(yùn)營效率的下降，因此企業(yè)想要提升運(yùn)營效率，一定要從人、體系、資源的角度去尋找問題與瓶頸并著手突破，才能提升運(yùn)營效率。

導(dǎo)向、協(xié)同、匹配的目標(biāo)，還是要創(chuàng)造經(jīng)營價值。每家企業(yè)對經(jīng)營價值的定位是不一樣的，對于一些企業(yè)來說，大量的可用的反復(fù)使用的現(xiàn)金流就是價值；而對于另外一些企業(yè)來說，高利潤率就是經(jīng)營價值。

不過地產(chǎn)黃老邪認(rèn)為，對于小型房企來說應(yīng)快速做大規(guī)模，因此經(jīng)營的價值應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)金流的價值。對于中型房企來說，經(jīng)營要去平衡企業(yè)的發(fā)展速度以及盈利能力，而對于大型房企來說，盈利能力則在運(yùn)營中占了主導(dǎo)地位，講究的更多的是多產(chǎn)業(yè)并進(jìn)，搭建起自己的生態(tài)系統(tǒng)。

發(fā)展型房企七大常見運(yùn)營問題

在長期為諸多房企提供深度咨詢與培訓(xùn)服務(wù)的過程中，博志成及地產(chǎn)黃老邪對中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中所遇到的問題非常了解。十幾年來通過觀察中小房企運(yùn)營領(lǐng)域的工作，地產(chǎn)黃老邪總結(jié)出了房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營領(lǐng)域常見的七大問題。

一、沒有運(yùn)營。很多的發(fā)展型房企，也就是中小企業(yè)根本就沒有運(yùn)營，甚至都沒有運(yùn)營的概念，只是在混亂的“干”。大家忙忙碌碌都很忙都很累，包括總經(jīng)理甚至包括董事長。深入研究就會發(fā)現(xiàn)這種企業(yè)往往是沒有運(yùn)營的概念、體系與套路。

很多的企業(yè)沒有運(yùn)營部門，甚至也沒一個運(yùn)營的崗位，老板就是所有項目的項目總，也是運(yùn)營總，甚至還是產(chǎn)品總、成本總，談不上運(yùn)營。這種企業(yè)不是發(fā)展不起來，就是頂著高風(fēng)險硬著頭皮去發(fā)展。

二、把計劃管理當(dāng)作運(yùn)營的全部。從項目層面來說，計劃管理更多指的是進(jìn)度管理。無法解決品質(zhì)、成本、進(jìn)度三者之間的平衡與矛盾，因此單純的計劃管理根本不是運(yùn)營的全部。當(dāng)項目的進(jìn)度、成本、品質(zhì)三者之間出現(xiàn)矛盾需要平衡與取舍的時候，就是運(yùn)營發(fā)揮價值的時候。

比如說現(xiàn)金流型項目，保進(jìn)度毫無疑問是第一位的；品質(zhì)型項目或利潤型項目保成本或保品質(zhì)是第一位的；如果是品牌型項目，大概率是將保品質(zhì)放在第一位。這些都是要有運(yùn)營部門來協(xié)同項目總一起來做的決策。

在多項目層面上來說，每一個項目之間的溝通、平衡與協(xié)調(diào)，都不是計劃管理能夠解決的，都需要運(yùn)營來出馬。

在專業(yè)條線層面上來講，招采、成本、工程、設(shè)計出發(fā)點各不相同。如果是計劃管理來統(tǒng)籌的話，隨便一個部門的一個借口，就能使計劃產(chǎn)生變化，進(jìn)而使整個單項目的現(xiàn)金流曲線產(chǎn)生變化，進(jìn)而使整個公司的資金曲線、現(xiàn)金流曲線產(chǎn)生重大變化，峰值與低谷變得不可預(yù)測，隨時都有可能出現(xiàn)重大的現(xiàn)金流的風(fēng)險，或者是大量資金閑置，得不到有效利用。

三、運(yùn)營僅僅停留在項目層面。這種情況表現(xiàn)在運(yùn)營沒有上升到多項目的協(xié)同層面，更沒有上升到投融產(chǎn)銷打通的經(jīng)營層面，沒有從公司整體資金使用效率更高的角度，來看待每一個項目的成本、建造標(biāo)準(zhǔn)、定價，銷售策略。這就可能造成單項目銷售不錯，但公司整體資金使用效率低的問題。

四、運(yùn)營僅僅停留在業(yè)務(wù)層面。很多公司的運(yùn)營僅僅停留在業(yè)務(wù)層面，沒有上升到經(jīng)營層面。相關(guān)數(shù)據(jù)僅僅是業(yè)務(wù)層面的數(shù)據(jù)，不能從這些數(shù)據(jù)之間發(fā)現(xiàn)經(jīng)營問題，更別說將運(yùn)營上升到戰(zhàn)略層面。

戰(zhàn)略運(yùn)營要去思考公司的發(fā)展速度、經(jīng)營品質(zhì)和風(fēng)險三者之間的平衡，倒逼多項目的現(xiàn)金流與利潤的取舍與平衡，然后再倒逼單項目現(xiàn)金流與利潤的平衡。

五、僅僅依靠人來做運(yùn)營。在企業(yè)項目較少時，僅僅依靠人來運(yùn)營能滿足需求。但當(dāng)企業(yè)規(guī)模增大，項目增多的時候，自身的人才培養(yǎng)跟不上，外部人才又難以短時間融入的時候，就需要標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營體系來輔助了。

不同發(fā)展階段的房企，體系發(fā)揮的作用不一樣。作為小型房企來說，運(yùn)營體系不需要太復(fù)雜，簡單粗暴的體系是最有效的，運(yùn)營還是以人為主，體系為輔；當(dāng)企業(yè)項目城市超過三個，數(shù)量超過十個的時候，需要轉(zhuǎn)換到人與體系并重的階段；當(dāng)企業(yè)規(guī)模達(dá)到100億后，體系機(jī)制的作用要大于人的作用，這時候人只是體系里面的一顆螺絲釘。

因此發(fā)展型的房企在不同的發(fā)展階段，一定要及時的去迭代運(yùn)營觀念與思路。

六、運(yùn)營體系僵化。一些中小房企的運(yùn)營僅僅依靠僵化的體系，并且這個體系是脫離人而存在的。

如很多中小企業(yè)樂于借鑒碧桂園、萬科、龍湖、中梁等知名房企的運(yùn)營體系，但團(tuán)隊并沒有能力去使用這些體系，或者團(tuán)隊沒有以公司利益最大化的心態(tài)。因此單純依賴僵化的體系會出大問題，體系與人不匹配也會出大問題。

七、沒有全員運(yùn)營思維。一些房企運(yùn)營做的好的時候，老板使勁表揚(yáng)運(yùn)營部，當(dāng)運(yùn)營做的不好的時候，老板使勁罵運(yùn)營部，好像運(yùn)營做的不好，單純就是運(yùn)營部門的事。這就是典型的沒有全員運(yùn)營思維。

所謂的全員運(yùn)營，就是每一個專業(yè)條線不同的層級都在做運(yùn)營工作。對于一家公司來講，老板應(yīng)是首席運(yùn)營官，總裁是第二運(yùn)營官；對于城市公司來講，城市公司的一把手是城市公司的首席運(yùn)營官，大家都是運(yùn)營者。

運(yùn)營一定要縱向協(xié)同、橫向打通、各司其職、密切配合，這才是一個完整的全員運(yùn)營。單純的運(yùn)營部門做不到也沒有權(quán)力做到整合與溝通協(xié)調(diào)。
二十條要點提升發(fā)展型房企運(yùn)營效率

以下是地產(chǎn)黃老邪針對發(fā)展型房企運(yùn)營中遇到的實際問題，提出的二十招破解招數(shù)。

一、具備正確的運(yùn)營觀念與理念

如理解全員運(yùn)營是運(yùn)營的關(guān)鍵，正確理解高周轉(zhuǎn)。不要以為快開盤、快銷售、快回款就是高周轉(zhuǎn)，項目層面的高周轉(zhuǎn)應(yīng)從投資與城市選擇開始。從公司層面來講，代建、管理輸出、品牌輸出合作，小股操盤并表都是高周轉(zhuǎn)。從成本角度來講，不能再繼續(xù)使用低價中標(biāo)的理念。

因此作為企業(yè)，一定要動態(tài)更新自己的觀念與理念，如果這些支撐，談高周轉(zhuǎn)，談運(yùn)營效率提升都是缺少基礎(chǔ)的。

二、進(jìn)行行業(yè)研究

遺憾的是大部分發(fā)展型房企對于行業(yè)沒有自己的判斷能力，人云亦云。大企業(yè)一說活下來，就嚇得不敢拿地，戰(zhàn)略收縮。

企業(yè)需要認(rèn)清的是，地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個十幾萬億的大行業(yè)，依然具備很多機(jī)會。但現(xiàn)在機(jī)會不是擺在臺面上的，而是需要去通過把握節(jié)奏，優(yōu)化結(jié)構(gòu)去尋找的。

所謂節(jié)奏主要是指拿地的節(jié)奏和銷售的節(jié)奏，并且這兩種節(jié)奏要有機(jī)的匹配。然后把握好進(jìn)入城市的時機(jī)，拿地的時機(jī)，有布局的套路，這些都是需要行業(yè)研究才能得到的成果，做到這些，企業(yè)就已經(jīng)成功了70%。

如果你沒有這些在不該拿地的時候拿了高價地，該拿地的時候又不敢出手，節(jié)奏與結(jié)構(gòu)全是亂的，企業(yè)再怎么努力，運(yùn)營效率也是低的。所以對于發(fā)展型的中小房地產(chǎn)企業(yè)來講，必須要加強(qiáng)對行業(yè)的研究，對城市的深度研判，該出手要出手，這才是運(yùn)營效率提升的源頭，運(yùn)營的根本。

三、具備戰(zhàn)略定力

一些房企時而要深耕、時而要擴(kuò)張、時而要繼續(xù)做住宅、時而想要做養(yǎng)老，沒有戰(zhàn)略定力。這就會導(dǎo)致企業(yè)的資源配置、當(dāng)下與未來的系統(tǒng)出現(xiàn)混亂，運(yùn)營也就跟著混亂了。對于發(fā)展型的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，是經(jīng)不起戰(zhàn)略搖擺的。

四、產(chǎn)業(yè)協(xié)同

有一些企業(yè)雖然是發(fā)展型的中小房地產(chǎn)企業(yè)，但是已經(jīng)擁有多產(chǎn)業(yè)了，如住宅、少量的商業(yè)、個別項目的文旅、景觀公司、建筑公司。但由于沒有做到多產(chǎn)業(yè)協(xié)同，導(dǎo)致資源被分割，沒有產(chǎn)生合力，反而起到了負(fù)面作用。

又如自己的建筑公司做的很爛的時候，依舊強(qiáng)制自己的開發(fā)公司來使用，而不去公開招標(biāo)。這種情況都會造成主業(yè)與副業(yè)的本末倒置。

五、區(qū)域布局

良好的區(qū)域布局能從源頭上就確保高運(yùn)營效率，糟糕的區(qū)域布局會從源頭上制約運(yùn)營效率。如若城市研判出現(xiàn)失誤，在一個只具備短期價值的城市深耕，就會壓制大量的資金，甚至?xí)緹o歸。

此外，企業(yè)還要平衡好深耕與擴(kuò)張的關(guān)系。在一城一策的形勢下，要學(xué)會將雞蛋放在多個籃子之中，分散風(fēng)險，而不是局限在一個區(qū)域之中。

六、做好滾動的三年經(jīng)營規(guī)劃

滾動的三年經(jīng)營規(guī)劃是發(fā)現(xiàn)運(yùn)營問題、提高運(yùn)營效率的一個體系、工具。滾動的三年經(jīng)營規(guī)劃是通過多項目、多年的平衡與協(xié)同，降低或推后公司資金峰值，并倒逼單項目的運(yùn)營節(jié)奏，以提高公司自有資金的絕對價值和時間價值。

滾動的三年經(jīng)營規(guī)劃也可以打通企業(yè)的投融產(chǎn)銷，企業(yè)為了實現(xiàn)目標(biāo)，對投資規(guī)模進(jìn)行規(guī)劃；為了實現(xiàn)投資，對融資規(guī)模進(jìn)行規(guī)劃，并且對回款進(jìn)行規(guī)劃。

七、集約化使用資金，建立資金池

在做好經(jīng)營規(guī)劃的基礎(chǔ)上，企業(yè)可以嘗試著去集約化的使用資金，建立資金池。將有限的資金集約化使用，發(fā)揮最大的價值，在最關(guān)鍵的點上出手。規(guī)模越大的企業(yè)，建立資金池越有利。

八、模式創(chuàng)新

運(yùn)營效率可以從模式創(chuàng)新上來提高。因為房企的杠桿分為三種，財務(wù)型杠桿、合作型杠桿以及內(nèi)部經(jīng)營杠桿。房企可以通過收并購做并購杠桿，通過合作做合作杠桿，此外代建、品牌與管理的輸出都可以看做是模式創(chuàng)新。

通過這些模式的創(chuàng)新來放大自有資金的杠桿，強(qiáng)化自有資金的周轉(zhuǎn)速度，就可以通過模式創(chuàng)新來提高運(yùn)營效率。

九、貫通投融產(chǎn)銷

投融的驅(qū)動、營銷的拉動、運(yùn)營的中間的聯(lián)動，三者缺一不可。如果投資能力強(qiáng)，營銷能力弱，企業(yè)的現(xiàn)金流會出現(xiàn)問題；營銷能力強(qiáng)，投資能力弱，企業(yè)會喪失發(fā)展機(jī)會；運(yùn)營聯(lián)動能力弱，會倒逼投資能力與運(yùn)營能力的下降。

三者之間的相互平衡，既不會浪費(fèi)發(fā)展機(jī)會，又能夠堅守風(fēng)險。但有時需要犧牲掉某個項目的利潤率才能實現(xiàn)。

十、標(biāo)準(zhǔn)化

標(biāo)準(zhǔn)化是提高運(yùn)營效率的一個重要的基礎(chǔ)，房企需要建設(shè)產(chǎn)品與服務(wù)、運(yùn)營、成本、招采、營銷、物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化。

但大部分中小房企沒有產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化概念，或者擔(dān)心標(biāo)準(zhǔn)化后不能滿足個性化需求。需要明確的是，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化不意味著百分之百的標(biāo)準(zhǔn)化，在一二級敏感點上可以做個性化創(chuàng)新，其他敏感點可以做標(biāo)準(zhǔn)化降低成本，加快速度。或者先在對項目進(jìn)度影響比較大的幾個點實行標(biāo)準(zhǔn)化，然后在其他模塊慢慢推行標(biāo)準(zhǔn)化。

此外比如投資模式的標(biāo)準(zhǔn)化、與國有企業(yè)或民營企業(yè)合作模式的標(biāo)準(zhǔn)化、深耕的標(biāo)準(zhǔn)化等更高層次的標(biāo)準(zhǔn)化也可以提高自身的運(yùn)營效率。

十一、戰(zhàn)略合作

標(biāo)準(zhǔn)化最終要落實到乙方、供應(yīng)商等各種各樣的合作伙伴身上，有了他們的配合，房企的標(biāo)準(zhǔn)化才能在資源端成功落地，但這恰恰是大部分發(fā)展型房企運(yùn)營過程中的最大短板。偏愛低價中標(biāo)是不對的，中小房企一定要有強(qiáng)大的戰(zhàn)略合作伙伴來支撐自己的快速發(fā)展。

十二、體系優(yōu)化

體系指的是業(yè)務(wù)體系和管理體系，體系優(yōu)化有兩個方法：前置并行，簡化下放。

前置并行指的是本來應(yīng)該后面做的事，放在前面來做，或者與其他工作一起來做。以提高效率，提前發(fā)現(xiàn)問題。如土地剛拿下來的時候，方案就已經(jīng)定好了。又如景觀單位與建筑單位一起設(shè)計進(jìn)場，就叫做并行。

此外一些工作該簡化就簡化，該下放就下放。隨著規(guī)模的越來越大，企業(yè)中層的能力越來越強(qiáng)，高層可以將相關(guān)決策權(quán)逐漸下放。

十三、提高決策效率

決策效率包含著決策的速度與質(zhì)量兩方面的內(nèi)容。“問題出在前三排，根子就在主席臺”，對于企業(yè)的中高層，尤其是總裁以及董事長，應(yīng)提升強(qiáng)化自身的決策能力，首先要具備算賬的思維。

某些企業(yè)讓幾百畝地曬了半年的太陽，或者為了一個戶型方案反復(fù)折騰半個月。這些都會導(dǎo)致現(xiàn)金流回正周期拉長，造成損失。因此決策效率是制約企業(yè)運(yùn)營效率提升的關(guān)鍵點。

十四、提升專業(yè)能力

專業(yè)能力非常重要。如營銷不必多說，是企業(yè)成功重要的拉力。在行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到低利潤率的時代的節(jié)點上，成本控制能力強(qiáng)的企業(yè)，就能拿其他企業(yè)算不過來賬的項目。強(qiáng)大的成本優(yōu)化能力也能為銷售定價環(huán)節(jié)爭取更多的空間，這都有利于運(yùn)營效率的提升。

十五、文化與團(tuán)隊

很多中小企業(yè)，上下一團(tuán)和氣。老板非常人性化甚至人情化，不忍心去清退能力有問題的下屬，制定目標(biāo)時保守得一塌糊涂，解決問題時又互相推諉，團(tuán)隊缺少狼性，這就沒有辦法談運(yùn)營效率的提升。

也有一些企業(yè)沒有做到先人后事，不愿去花費(fèi)成本組織一個人員數(shù)量充足、質(zhì)量靠譜的團(tuán)隊，只會算小賬，不會算大賬，這種企業(yè)是永遠(yuǎn)發(fā)展不起來的。

十六、健全內(nèi)部競爭機(jī)制、考核激勵機(jī)制

一個企業(yè)的尊嚴(yán)來自于業(yè)績，一個職業(yè)經(jīng)理人的尊嚴(yán)也來源于業(yè)績。但有時候人的潛力是在競爭才能爆發(fā)出來的，大鍋飯也不會激發(fā)員工的潛力。

企業(yè)應(yīng)通過內(nèi)部競爭、考核激勵機(jī)制，將員工隊伍的進(jìn)取心激發(fā)出來，將責(zé)任壓力傳遞下去，才會真正從根本上去提升企業(yè)運(yùn)營的效率。

十七、信息化和數(shù)字化

有一些企業(yè)的信息管理非常混亂。同樣一個數(shù)據(jù)，部門與部門都會出現(xiàn)出入。連數(shù)字化、信息化基礎(chǔ)都沒有。

隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張、項目數(shù)量的不斷增多，外部環(huán)境的不確定性增強(qiáng)，企業(yè)需要不斷去完善自己的信息化與數(shù)字化系統(tǒng)，但不必追求一步到位，可以隨著發(fā)展循序漸進(jìn)。

十八、快速反應(yīng)、執(zhí)行力

如果事事按部就班，當(dāng)環(huán)境有了突發(fā)性變化，或者是競爭對手有了新動作，都需要快速反應(yīng)以及執(zhí)行力去應(yīng)對。

十九、公共關(guān)系

房地產(chǎn)行業(yè)是政策牽引，資源驅(qū)動的類金融行業(yè)，資源主要是錢、地、人。錢、地等資源掌握在金融機(jī)構(gòu)與政府的手上，意味著企業(yè)必須與相關(guān)機(jī)構(gòu)與人員進(jìn)行密切的溝通互動，這就是對公共關(guān)系的維護(hù)。維護(hù)公共關(guān)系也包括維護(hù)企業(yè)與業(yè)主、乙方的關(guān)系。

好的公共關(guān)系能確保企業(yè)以更快的速度獲取更大數(shù)量的優(yōu)質(zhì)資源。但需要明確的是，維護(hù)公共關(guān)系與請客送禮是兩回事。

二十、復(fù)盤與對標(biāo)

復(fù)盤與對標(biāo)是提高房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營效率的兩個優(yōu)質(zhì)工具。通過復(fù)盤不斷的去發(fā)現(xiàn)問題，找到瓶頸并著手突破；通過對標(biāo)不斷去學(xué)習(xí)行業(yè)里最先進(jìn)的做法，提升和優(yōu)化自身的能力，都能提升自身的運(yùn)營效率。