全國新建商業(yè)體100%綠色！商業(yè)地產(chǎn)亟需一張“碳中和”轉(zhuǎn)型路線圖

最近，國家發(fā)改委、住建部等10部門印發(fā)《十四五全國清潔生產(chǎn)推行方案》，提出到2025年城鎮(zhèn)新建建筑全面達到綠色建筑標準。也就是說，到2025年所有新開發(fā)項目，無論住宅還是商業(yè)地產(chǎn)、購物中心、寫字樓、酒店或者公共場館都必須100%達到綠色建筑標準。

這僅僅是開始，中國要在2030年達到碳排放高峰，2060年達到碳中和。

包括商業(yè)房地產(chǎn)在內(nèi)的每一個行業(yè)都需要站在更高維度去審視原有發(fā)展模式，將環(huán)境責任納入投資和運營的每一個環(huán)節(jié)中。對此，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)確實需要一張清晰的碳中和轉(zhuǎn)型的路線圖。

未來30年，人類生死存亡的大事

“我們對化石燃料的沉迷將人類推向了邊緣。我們面臨著一個嚴峻的選擇：要么我們阻止它——要么它阻止我們。是時候說：夠了。”

這是聯(lián)合國秘書長安東尼奧·古特雷斯 (Antonio Guterres) 在11月1日格拉斯哥締約方會議開幕式上發(fā)表的強有力但并不令人驚訝的話。

我們已經(jīng)越來越知道，這不是危言聳聽。

在比爾蓋茨寫的《氣候經(jīng)濟和人類未來》這本書中，人類需要將每年510億噸碳排放量（370噸二氧化碳和140噸其他）減少到零排放，否則按照目前的速度，全球升溫幅度會在2030-2050年達到1.5%，人類將面臨不可逆轉(zhuǎn)的氣候變暖。根據(jù)巴黎協(xié)定，21世紀末將全球地標溫度相對于工業(yè)化前溫度控制在2℃的增幅內(nèi)，各締約方要爭取實現(xiàn)1.5℃的控溫目標，這就是碳中和的數(shù)字要求。

令人感到欣慰的是，在經(jīng)歷了為期13天的談判后，《聯(lián)合國氣候變化框架公約》第26次締約方大會（COP26）于11月14日落下帷幕。會議最后時刻，近200個締約方最終達成了《格拉斯哥氣候協(xié)議》，明確將進一步減少溫室氣體排放，共同努力將平均氣溫上升控制在1.5攝氏度以內(nèi)，從而避免氣候變化帶來的災(zāi)難性后果。

對于商用房地產(chǎn)領(lǐng)域而言，建筑占全球二氧化碳排放量的 37% 和總能源消耗的36%，代表著幫助扭轉(zhuǎn)氣候變化的巨大機會。每個部門、每個人都必須迅速采取行動，扭轉(zhuǎn)他們對氣候變化的貢獻，并改變我們星球正在經(jīng)歷的歷史進程。

在未來30年人類減碳的歷程中，商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域任重道遠，但不可缺席。當下對各國和各企業(yè)而言，至關(guān)重要的是要將COP26的公約轉(zhuǎn)化為各國商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的路線圖，以確保這個影響人類生存的大事不至于流于空談。

最近，歐洲建筑性能研究所（BPIE）發(fā)布了愿景和分步路線圖，正是為了確保商業(yè)房地產(chǎn)在實現(xiàn) 2050 年凈零碳排放的全球旅程中不會落后。該路線圖符合《巴黎協(xié)定》的要求，是與 14 家歐洲和全球零售房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者和經(jīng)理進行一年多接觸的結(jié)果，對于中國商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域制定相關(guān)策略有一定參考和借鑒價值。

缺乏目標設(shè)定標準

萬事開頭難，一個氣候協(xié)議談了七八年才得以達成共識，相信細化目標和指標的過程沒有強力政策標準制定也難以快速執(zhí)行推進。

從BPIE的報告可以看到，盡管歐洲在雙碳實踐中算的上是走在全球前列，行業(yè)領(lǐng)先的企業(yè)不缺乏凈零碳的意識和意志力，但商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的決策者們依然缺乏清晰的路線圖，指導(dǎo)他們實現(xiàn)相關(guān)目標，哪怕是統(tǒng)一標準的目標。

從目標的角度來看，歐洲零售地產(chǎn)商側(cè)重于從三個維度提出目標和時間表，但整體上缺乏統(tǒng)一性和標準的一致性，這就是凈零碳戰(zhàn)略的現(xiàn)實。

絕對目標

Redevco的目標是到2040年使其整個投資組合實現(xiàn)凈零碳。Hammerson提出了一個雄心壯志，到2030年在碳排放、水、資源利用和社會經(jīng)濟影響方面成為凈值。

相對目標

Klépierre計劃到2030年將其能源消耗減少40%，100%使用可再生能源，并在其最大的五個商場中 "產(chǎn)生積極的碳影響"。NEPI Rockcastle的目標是到2030年實現(xiàn) "碳中和"，并將建筑的排放量減少30%。

技術(shù)目標

Sonae Sierra的目標是到2025年將溫室氣體（GHG）排放量減少到每平方米建筑面積16.8公斤二氧化碳，到2040年實現(xiàn)碳中和。

這并不奇怪：實現(xiàn)凈零碳遠非直截了當。凈零和碳中和（除其他外）已成為流行語——我們聽到這些語氣很容易被拋出。關(guān)于它的實際含義，或者全行業(yè)通往凈零的途徑實際上是什么或應(yīng)該是什么，仍然存在很大的不確定性。

事實上，中國的狀態(tài)也有類似。仲量聯(lián)行最新的調(diào)研中顯示，盡管80%的中國企業(yè)在調(diào)研中表示已經(jīng)將減排降碳納入可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，但僅有20%的企業(yè)制定了具有戰(zhàn)略目標以及持續(xù)進程的明確脫碳計劃。所以，制定長期目標至關(guān)重要。

在實現(xiàn)碳中和的道路上，需要在整個零售房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)明確、發(fā)展和擴大為巴黎協(xié)定做出貢獻的努力——而且要迅速完成。作為氣候調(diào)整工作的一部分，該行業(yè)有很多機會創(chuàng)造可持續(xù)的場所并為維護社會結(jié)構(gòu)做出貢獻。

商業(yè)房地產(chǎn)模式的重塑

正如中國正在進行的針對房地產(chǎn)領(lǐng)域全局性的變革和經(jīng)濟動能轉(zhuǎn)換，每個房地產(chǎn)或商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該站在未來30年的角度重構(gòu)企業(yè)的商業(yè)模型。

在碳中和的大時代中，真正能夠具有持續(xù)生命力的商業(yè)模型中，一定要把應(yīng)對氣候中和的挑戰(zhàn)視為商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的一條經(jīng)營底線。

盡管目前看要求有點高，對于尚處于資金鏈生死線上的房地產(chǎn)企業(yè)而言似乎有點不切實際，但可以肯定的是，從前那種粗放式的、高能耗、無視環(huán)境的粗放管理模式的路子會越走越窄。

早一天轉(zhuǎn)型低碳乃至零碳房地產(chǎn)，就早一天形成新的競爭優(yōu)勢。

根據(jù)BPIE的研究，可持續(xù)性和氣候驅(qū)動的舉措如果做得好——提高能源和材料效率，擴大可再生能源能力，重新思考供應(yīng)鏈，甚至轉(zhuǎn)變商業(yè)模式——有可能創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，吸引優(yōu)惠融資和投資，吸引更好的零售租戶，提高現(xiàn)金流，并推動創(chuàng)新和收入增長。

投資低碳解決方案和提高建筑性能通常會帶來多種更廣泛的相關(guān)好處。

除此之外，BPIE認為，關(guān)鍵的非能源/碳收益，例如改善的室內(nèi)氣候，會影響員工、客戶和消費者體驗。比如，更環(huán)保、更健康的零售店——通常擁有充足的日光、新鮮空氣和綠化植物——不僅對消費者更具吸引力，而且還可以提高客流量和銷售額。在從當前健康危機中復(fù)蘇的背景下，這些質(zhì)量方面更加重要。

從這個意義上講，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要更好地了解低碳舉措如何轉(zhuǎn)化為不同類型的商業(yè)價值，以及它們?nèi)绾我愿咧笇?dǎo)性和更深思熟慮的方式衡量可持續(xù)驅(qū)動投資的回報。

在投資和運營的過程中，將低碳與更廣泛的可持續(xù)性考慮和好處（例如可持續(xù)商店設(shè)計以及員工和顧客的健康）聯(lián)系起來，有助于加速和深化將碳相關(guān)舉措納入業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和運營。

此外，還需要在商業(yè)和房地產(chǎn)領(lǐng)域構(gòu)建一種共同語言，讓業(yè)主和零售商都參與改善零售空間的環(huán)境績效。仲量聯(lián)行的報告中也提及這一點，旨在促進業(yè)主與租戶間合作溝通的綠色租賃模式正日益普及。在中國，已有48%的租戶采取這一模式，另有35%的租戶計劃在2025年前采取綠色租賃模式。

標準、政策和技術(shù)缺一不可

顯然，房企的減碳目標并不輕松。

在房企披露的碳排放量中，中交地產(chǎn)、中國鐵建分別達到516萬噸和343萬噸，龍湖、華潤、凱德等商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)的碳排放量也在60-80萬噸二氧化碳當量。

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)不能單獨行動。政策制定者和行業(yè)必須應(yīng)對許多挑戰(zhàn)，需要前所未有的合作水平。長期執(zhí)行任何類型的凈零戰(zhàn)略都需要一個支持性的政策框架。目前，歐盟政策制定者正在準備一系列立法修訂，作為 Renovation Wave 戰(zhàn)略的一部分，特別是預(yù)計于 2021 年 12 月發(fā)布的建筑能源性能指令 (EPBD)。這一過程將為零售房地產(chǎn)提供充足的機會參與其中。政策并確保現(xiàn)在和未來幾年的支持性政策框架。

然而，缺乏統(tǒng)一標準的碳排放統(tǒng)計體系令推進工作撲朔迷離。中國已經(jīng)從源頭上開始提速，國家文件中明確要求加快建立統(tǒng)一規(guī)范的碳排放統(tǒng)計核算體系。事實上，2019年中國就發(fā)布了《建筑碳排放計算標準》，這項標準也將進行修訂和更新，以滿足更具雄心的減排計劃。

盡管整體減排框架還未確定，各部委與各地已經(jīng)開始著手實施。

近期，國家發(fā)改委、住建部等10部門印發(fā)《十四五全國清潔生產(chǎn)推行方案》，提出到2025年城鎮(zhèn)新建建筑全面達到綠色建筑標準。也就是說，到2025年所有新開發(fā)項目，無論住宅還是商業(yè)地產(chǎn)、購物中心、寫字樓、酒店或者公共場館都必須100%達到綠色建筑標準。盡管中國的綠色建筑標準距離國際還有差距，但這也是建筑減碳的重要一步。

此外，上海率先提出建筑領(lǐng)域碳排放總量控制目標，到2025年上海建筑領(lǐng)域碳排放控制在4500萬噸左右。北京通州發(fā)布了綠色改造的補貼計劃，對減碳改造實施50-300萬的補貼獎勵，這是目前全國范圍內(nèi)力度最大、最具操作性的雙碳激勵政策。此前，北京市對老舊廠房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造也曾出臺政策，積極推動超低能耗建筑發(fā)展，對于改造項目提供最高不超過5000萬元的補助資金。

在仲量聯(lián)行的調(diào)研中，大多數(shù)受訪者認為缺乏技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施是實現(xiàn)脫碳目標的主要障礙之一。作為加速實現(xiàn)凈零碳排放目標的一種手段，科技在推動碳排放測量和報告標準方面蘊含巨大潛力，目前缺乏一致和經(jīng)過驗證的數(shù)據(jù)給生成準確的碳排放報告帶來了極大的難度。近三分之二的中國企業(yè)希望在新型解決方案的技術(shù)方面進行投資，以彌合技術(shù)差距。

值得注意的是，商業(yè)房地產(chǎn)部門的脫碳不能也不應(yīng)該與更廣泛的建筑環(huán)境價值鏈分開看待。相反，它必須相對于建筑、能源和運輸?shù)认嚓P(guān)部門和行業(yè)中的脫碳活動進行定位。相關(guān)部門和個別緩解措施之間存在許多相互依存、重疊和共同的主題。

為商業(yè)房地產(chǎn)部門制定零碳路線圖需要承認和理解部門和市場之間的這些相互依存關(guān)系。如果沒有與其他部門的密切合作和協(xié)調(diào)，行業(yè)之間存在碳置換的真正風險。

商業(yè)房地產(chǎn)零碳路線圖

對于商業(yè)房地產(chǎn)而言，零碳之路必然是新技術(shù)應(yīng)用之路。真正的現(xiàn)實是，行業(yè)服務(wù)商和技術(shù)企業(yè)率先沸騰，躍躍欲試。而房地產(chǎn)、建筑行業(yè)乃至金融行業(yè)顯然要冷靜很多，都在等著政策推動。

顯然，推動整個商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)走向零碳需要一張清晰的路線圖。

BPIE 的路線圖解釋了房地產(chǎn)行業(yè)、政策制定者、商業(yè)租戶、建筑行業(yè)和金融機構(gòu)在 2025、2030和 2040 年必須做的事情。由于碳中和目標的時間點不同（歐洲普遍在2050實現(xiàn)碳中和，作為發(fā)展中國家中國2060年碳中和），僅從短期來看，歐洲的行業(yè)內(nèi)的所有主要利益相關(guān)者都可以做很多事情并且應(yīng)該在 2025 年之前完成。

參考這張圖，中國的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)盡管時間相對充裕一點，但依然時不我待。

-零售房地產(chǎn)行業(yè)

未來5年，定義基于短期、中、和長期的科學(xué)目標，以減少商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)和投資組合的碳足跡，并根據(jù)IPCC1.5°C度的情景和碳定價模型，提供一個合理的氣候策略。零售地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定零碳路線圖，包括具體的緩解行動、里程碑和各自的資本支出計劃，并研究KPI、度量和評估框架的協(xié)調(diào)和一致性。

通過對干預(yù)策略和改造解決方案的影響進行穩(wěn)健和詳細的分析，使與碳相關(guān)的風險和效益更加切合實際。不斷改善溫室氣體數(shù)據(jù)的收集、披露和共享；整合能源、碳和財務(wù)業(yè)績數(shù)據(jù)集，以發(fā)展更多的戰(zhàn)略遠見，并傳達整個零售地產(chǎn)行業(yè)的不同改造措施的影響。協(xié)調(diào)零售建筑業(yè)主和租戶在數(shù)據(jù)共享和可持續(xù)發(fā)展目標方面的激勵措施，包括 知識共享和培訓(xùn)。促進綠色租賃條款，促進租戶-業(yè)主的合作關(guān)系，支持更好地獲取能源數(shù)據(jù)、智能計量、采購可再生電力、改善廢物和交付服務(wù)。

此外，到2030年，應(yīng)確保所有新建筑在整個生命周期內(nèi)均為凈零碳，同時應(yīng)確保大多數(shù)建筑提供清潔的交通選擇，包括電動汽車充電點、安全的自行車道和公共交通。到2040年，應(yīng)確保所有的新建筑在整個生命周期中都為凈零或正碳。

-政策制定者

2025年前，歐盟地區(qū)的政策制定應(yīng)進一步收緊建筑規(guī)范，包括整個生命周期的碳排放限制，引入碳中和建筑存量的政策路線圖，包括對不同部門的具體要求，并強制要求對新建筑和重大改造進行生命周期評估，以確定方法盡量減少所有的碳排放。

通過以可靠方式披露碳排放量的更新和改進的能源性能證書 (EPC) 框架，可以促進強制性最低碳性能標準的引入，以強制對性能最差的建筑物進行翻新。最后，需要建立健全的衡量、報告和合規(guī)機制，以監(jiān)測和保證建筑行業(yè)的碳減排。

此外，到2030年應(yīng)確保所有建筑和所有不同部門的翻新率和深度都足夠大，以達到凈零目標。

-機構(gòu)投資者

必須承諾到 2040 年將商業(yè)房地產(chǎn)投資組合的投資轉(zhuǎn)向凈零碳，并激勵對能源效率和低碳解決方案的投資，并提高到2050年加速整個投資組合向終身零排放過渡的雄心。同時，歐盟和國家銀行應(yīng)通過有針對性的補貼和貸款支持該行業(yè)實現(xiàn)凈零碳的路線圖。

-零售商和租戶

需要將建筑的碳性能納入商業(yè)戰(zhàn)略，從而增加對高性能和低碳建筑的需求，并與建筑業(yè)主實施綠色租賃條款。在更人性化的層面上，他們有責任培訓(xùn)員工改變行為并實施低碳工作場所，并制定策略來推動客戶走向低碳行為。

-建筑行業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)提供商

應(yīng)確定短期、中期和長期的科學(xué)目標，建立跨建筑價值鏈的新合作方式，并制定戰(zhàn)略以滿足對低碳解決方案日益增長的戰(zhàn)略需求。

必須通過開發(fā)數(shù)字解決方案來測量和跟蹤整個生命周期的排放量，并注重新技術(shù)的應(yīng)用，積極嘗試基于串行/模塊化改造技術(shù)的新商業(yè)模式，包括工業(yè)規(guī)模制造和創(chuàng)新解決方案（如機器人或 3D 打印）。在接下來的幾年里，加強對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域低碳和可持續(xù)發(fā)展的培訓(xùn)也至關(guān)重要。

所以說，雙碳策略需要零售商業(yè)地產(chǎn)的全行業(yè)參與。現(xiàn)在，所有行業(yè)參與者都需要共同努力，以確保使用、定期審查并與政策制定者溝通這一戰(zhàn)略。

文章來源：地產(chǎn)與科技