2022年1月18日，隨著寧波第三批集中供地完成，2021年22城第三批集中供地全部結束，2021年22城集中供地終于落下帷幕。2021年是土地供應“兩集中”的元年，也是地產行業經歷前所未有的深刻調整的一年，在此背景下，無論是土地出讓規則還是土地市場成交都發生了巨大的變化。

那么，站在2022年的初始，我們如何看待過去一年集中供地的市場表現，土地出讓規則和市場成交變化的邏輯是什么？“兩集中”供地是否達到了出臺時設定的初衷？2022年集中供地會有怎樣的變化和表現？本文將深度回顧2021年三批次集中供地的規則、企業、市場等各方面變化，并嘗試回答以上問題。

出讓規則是土地公開招拍掛的游戲規則，三批次集中供地其經歷了大幅調整，逐步走向規范化。我們認為，出讓規則的變化的背后，是國家層面穩地價和促進土地市場平穩發展的決心，以及地方政府依據實際成交進行的靈活調整。

首先，為規范土拍秩序，落實降杠桿和穩地價，促進土地市場平穩健康發展，國家層面出手為買賣雙方行為設定合理邊界，一方面規范企業參與門檻和資金來源，另一方面規范地方政府土地定價的界限。

此前，由于土地出讓活動的強地域性，在國家統一規定之外，各地出讓規則主要由地方政府決定，第一批集中供地中，22城基本沿用此前規則，在企業高漲的參與熱情下，很多城市出現了“馬甲”橫行、高溢價率、高配建或自持比例等現象，甚至出現了企業拿地即虧的怪象，這明顯與穩地價的要求相悖，也不利于土地市場健康發展。

因此，自然資源部8月召開會議，提出四點要求，包括嚴格審查企業參拍資質和資金來源，單宗地塊最高溢價率不超過15%，不得以競配建等形式增加實際地價等，旨在進一步設定和明確土地買賣雙方的行為邊界，讓雙方回歸理性，共同促進土地市場平穩健康發展。此后，各城紛紛響應，大幅度調整出讓規則，“限地價+搖號”取代“限地價+競配建”成為主要競拍規則，單宗地塊最高溢價率均在15%以下，“三限”成為標配（“三限”即限馬甲、限參拍資質以及限資金來源）。

自然資源部8月會議精神事實上限定了主要和關鍵的規則條款，因此也奠定了出讓規則的基本框架，地方政府能夠調整的不多，集中于出讓條件部分，例如保證金比例、出讓金繳納期限、地塊配建要求及產業引進要求等。

事實上在第二批土地成交慘淡收尾后，地方政府確實盡可能調動可用手段提高企業參拍積極性，促進土地成交，從而保證地方財政收入。在第三批集中供地中，很多城市調低保證金比例，例如蘇州取消50%的比例，將保證金比例統一調為30%，杭州重啟了上限5000萬的預約保證金制度；廣州、蘇州、合肥、寧波等放寬部分土地出讓金支付期限；廣州、合肥、成都等取消或者放松配建或產業引進要求；南京放松參拍資質、合作開發限制。值得注意的是，地方政府開始轉變態度，注重與企業的溝通，例如寧波首次啟用預申請制度，在了解完企業意愿后再進行正式公告，企業若拍得承諾地塊，可獲得出讓金繳納期限延長的優惠。

展望2022年集中供地的出讓規則，一方面，基本的規則框架不太會改變，另一方面，地方政府為促進土地成交，會繼續在保證金、土地金支付期限、配建要求等出讓條件方面進行讓步，注重與企業意愿的溝通。不過由于出讓規則方面調整空間有限，地方政府會更多地從土地推出本身做文章，例如推出更多優質地塊，調低土地起拍價等等。

回顧三批次集中供地，企業參與熱情上演了“高-低-低”的巨大變化，究其原因，是下半年開始，拿地主力規模民企遭遇巨大現金流壓力，投資意愿迅速收縮，從第二批集中供地起大部分規模民企集體不參與或弱參與。從拿地企業數量占比來看，民企占比幾乎腰斬，從第一批的69%下降至第二批44%，并進一步下降至第三批的35%。

在大部分規模民企主動撤出的背景下，企業競爭格局發生顛覆性變化。第一批時企業紛紛進場，在價高者得的拍地模式下，上演“強者恒強”局面，頭部企業拿地規模獨大，民企占據半壁江山。而自第二批集中供地開始，大部分規模民企不再拿地或大幅降低拿地力度，央企則保持投資節奏，在第三批略有放緩，地方國資平臺為保土地成交出來托底，也有一些有一定實力的地方國企瞄準機會主動出擊，此外，地方中小民企也抓住拿地窗口進行投資。

在各方勢力的不同表現下，競爭格局發生逆轉，民企拿地規模大幅下降，占比從第一批的五成下降至第三批的兩成，規模民企中龍湖集團保持著穩定的投資步伐和較強的投資力度，碧桂園堅守自身投資布局策略，也伺機在集中供地中以低成本獲取優質土儲，第二批、三批分別在廣州、鄭州有所斬獲，2021年全年投資強度達25%以上，后續業績增長仍有堅實保障；國企拿地規模快速上升，占比兩成上升至六成，成為拿地主力，央企第二批拿地規模略有上升，第三批拿地規模有所下降。規模企業拿地規模占比大幅下降，其他企業成為拿地主力，至第三批集中供地占比已達六至七成。

總而言之，年內企業競爭格局的逆轉，并不是企業競爭力實際發生變化，而是主力選手在強現金流壓力下不得不退出競爭。企業競爭格局的這種變化，一方面確實打破了強者壟斷的局面，讓中小企業有機會入場，但顯然這種調整并不可持續。另一方面，大規模地方國資平臺被動拿地，從資源配置角度而言并非最優，同時托底拿地也帶來更多隱憂。

第二批集中供地地方國資平臺開始出動托底，并且由于第三批集中供地成交熱度仍在下行，因此六成城市國央企拿地比例仍在上行，結合央企拿地力度有所放緩，地方國資平臺托底拿地的情況仍在加深。

大部分地方國資平臺地產開發資質、經驗較弱，因此其開發意愿以及開發能力都存疑。若其有意轉讓，在當前形勢下恐不順利，這會造成自身資金積壓或地方財政承壓；若其有意開發，由于資質、經驗不足，以及由此帶來的銀行信貸、供應商等的弱支持，開發效率也極有可能打折扣，從而影響一段時期內的新房供應。

在企業參與熱情的巨大波動下，三批次集中供地的市場猶如坐上“過山車”，熱度按照“熱-冷-溫”的順序演繹。第一批集中供地大部分城市無流拍，成交有熱度，整體一片熱鬧景象，但第二批集中供地驟然降溫，絕大部分城市有流拍，成交熱度迅速冷卻，土地市場一度進入冰凍模式，第三批集中供地大部分城市流拍改善，但成交熱度繼續下行，土地市場仍未回暖。

雖然幾乎所有城市都難逃熱度下降，但城市分化依舊存在，上海、深圳熱度一直相對更好，其中深圳在第二批集中供地中熱度獨樹一幟，杭州在第三批集中供地中獨領風騷。

在第三批集中供地中，杭州市場熱度大幅上升，甚至能看到第一批集中供地熱鬧景象的影子，成為低迷冷淡氛圍中的唯一亮點。究其原因，主要有以下幾點：

1. 優質地塊更多，主城區供應地塊數量占比超過達到57%，遠遠高于前兩批次的23%、29%，西湖小和山板塊、拱墅橋西板塊均有稀缺地塊供應；

2. 土地起拍價下調，房價限價上調，利潤空間肉眼可見上升；

3. 保證金門檻降低，企業資質門檻降低，保證金支付期限延長等種種配套優惠政策鼓勵更多企業入場拿地。

總而言之，降低參與門檻，用優質的地塊和實打實的利潤空間吸引，即便大部分規模民企缺席，其他企業的積極性也會被調動起來，在各方勢力的競爭下，市場熱度便會明顯回升，當然這與杭州市場素來優良的市場基本面讓企業敢于拿地也有很大關系。因此，當我們去預判2022年具體城市集中供地的市場成交情況時，也盡可以從土地推出本身以及新房市場銷售兩方面著手。

回顧完2021年三批次集中供地，我們不禁將視線拉回最初的起點，土地供應“兩集中”的初衷是什么？2021年的實踐又是否達到了這樣的初衷？

依據2021年初自然資源部負責人的陳述，我們認為“兩集中”供地的目的在于進行規范、充分的信息披露，在此基礎上，配合實際供需關系的改善，穩定市場預期及穩地價。信息披露方面，集中供地確實達到了目標，形成了全面的、穩定的、規范的土地信息發布機制；同時，集中供地成為中央監測和管理地方土地市場的重要抓手，基于第一批集中供地的表現，自然資源部8月及時出臺文件進行指導，文件精神也能夠迅速在各城第二批集中供地中得到落實，大大提高了中央監管工作的效率。

而在穩預期和穩地價方面，一方面其真正實現根本上要靠土地實際供需關系的逐步平衡，“兩集中”的制度設計只能起到配合作用。另一方面，就2021年集中供地的實際表現來看，其對于企業預期影響有限甚至產生消極作用，同時2021年地價貌似穩住的背后主要是土地需求端的大幅收縮，而不是供應端的制度設計或量的調整。

具體而言，在實際供需關系尚未有明顯改善的情況下，少次多量的供地方式至少對于企業預期的影響有限，并且由于供地次數更少造成了第一批供地中部分企業非理性拿地。穩地價方面，第二批集中供地之后地價看似穩住了，對此集中供地的規則調整有一定程度貢獻，但是行業現金流危機傳導到投資端是主要原因。

總而言之，我們認為土地供應“兩集中”制度設計已經達到了其基本的目的，且在此基礎之上，中央能夠更加有效監測和管理地方土地市場，8月會議提出的四點要求確實對穩地價有一定作用，因此其有望成為我國土地市場管理的基礎制度。但就2021年的集中供地的實踐而言，由于缺乏實際供需關系改善這一基礎，其對企業預期甚至會產生消極作用，在穩地價方面也由于土地需求端成為主要影響因素而未能觀察到其全部作用。

展望2022年，由于規模房企現金流危機陰云未散，我們認為土地需求端表現仍是制約土地市場成交的主要變量，集中供地的市場熱度整體維持低迷，地價有望保持平穩，但由于其不是實際供需關系明顯改善后的結果，因此效果終歸不可持續，在行業調整完畢后，還是需要通過切實增加土地供應達到穩預期、穩地價的目的。