2022年3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，涉及支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境5大方面，提出“穩地價、穩房價、穩預期”19條措施，新政最大亮點在于地方限貸的自主突破。
30天過去，效果幾何？
新房市場出現分化
“先生您準備選多大的？您看您是全款還是按揭貸款？”
“150平的，貸款。”
“根據目前的火爆程度，全款的先選房，按揭貸款的話您可能選不到房。”
以上是在鄭州市鄭東新區華潤城市綜合體幸福里市區展廳，筆者在看房時和置業顧問小張開場的對話。
幸福里是華潤去年6月3日鄭州第一批次雙集中地塊土拍中獲得的地塊，華潤以68.7億總地價拍得。
小張告訴我，新政后不久，華潤幸福里在3月中旬項目開始接受咨詢，每天接待中心都被擠爆，他至今都沒休息過，幾乎每天都忙到半夜。
這應該是鄭州目前最火的項目，沒有之一，每天平均來訪100多組客戶。
他給我算了一筆賬：假設單價3萬/㎡，最小面積約150平算，車位42萬一個，現在最終的銷售政策還未出來，但估計買車位+全款的優先選房，需要付大約492萬。
據小張說，因為意向客戶早就超過了1000組，6月份開盤時，預估參與購房的人會更多。
華潤幸福里項目產品對標的是東區的大平層豪宅建業天筑，天筑二手房目前均單價在4萬元左右，而幸福里因為限價3萬導致的價格倒掛、以及區位優勢、東區大平層豪宅的稀缺，吸引了大量的購房客涌入。
新房的銷售在分化。
據公開數據顯示，年初開始蓄客認籌的經開區改善項目金茂未來府在近日開盤，精裝價格22000-23000元/㎡，推出250套，去化了不到60%，算是近期項目集中開盤不錯的業績。
位于金水區的美盛教育港灣近期開盤認購36套。
“利率下調，政策向好，現在位于房地產周期的底部。”近期果斷下手買房的老李告訴筆者。
老李在政策剛出沒多久就下手了一套140平的用來改善，“定完房由于疫情，我是時空伴隨者居家隔離了，沒想到剛過了沒幾天，利率又降了。”
2022年以來，國家一連串調控政策和重要發聲，一度“破6”的鄭州市主流房貸利率已經出現大幅回調。
鄭州市的貸款利率從從5.88%到5.635%再到4.9%，房貸利率一降再降。
4.9%相比老李定房時5.635%的利率，按貸款額100萬，貸款30年等額本息算
總價可以少還約16.4萬元。
但更多的項目，都在經歷著和前兩個月差別不大的冷清。
筆者探訪了惠濟區的若干個項目，以及中原區西四環的幾個項目，在置業顧問講解項目的過程中，沒有見到特別多的客戶。這幾個項目都處于證件齊全可在售狀態。
專門帶看貝殼新房的小利告訴筆者，他們團隊3月份合計才銷售了3套，和2月份持平。
目前鄭州市的新房大部分并沒有回暖，尤其很多項目還沒有復工，不利于銷售。最近下手買房的以主城區改善為主，市區熱銷項目大概有四五個。遠郊項目和剛需盤還沒有感受到市場的暖風。
另一方面，越來越多的購房客戶開始重視房企暴雷的帶來的風險，目前的熱盤多以央企操盤的項目為主。買了某央企項目的老李認為，“現在很多民營企業經營困難，怕暴雷。”
不僅僅是鄭州，數據顯示，3月份至今，北京的新房成交量同比下跌31%，上海更是同比下跌43%。廣州、深圳跌幅同樣在30%以上。
此外，杭州、寧波、南京、青島等城市，同比去年跌幅都超過了50%。
數據顯示，全國房企30強房企一季度銷售額跌幅明顯，多家房企新房銷售跌幅超過了50%。
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二手房開始變熱
多位二手房中介人員告訴筆者，最近帶看量明顯上升了，“新政后看房子的人多了，賣房的人也變多了。”
貝殼的小普說，新政后來買二手房的客戶明顯增多，以前他主做新房，但由于開年后很多項目都停工甚至爛尾，這讓很多想買期房的人退縮了。
他的鄰居通過他買了五龍口村城改地塊盛悅府，同是富力建業合作的項目五龍新城頻頻維權，他捏了一把汗。后來富力退股建業操盤，但他沒想到的是建業和富力同樣陷入資金鏈緊張的泥沼。
盛悅府停工三個月了，至今工地只有稀稀拉拉的幾個人。據說是因為工程款遲遲沒有支付，總包方不肯開工。
期房的不確定性讓越來越多的購房者把目光放在了二手房上。二手房方面有明顯起色，咨詢量明顯增多，市場價環比止跌回升，漲價房源量增加且占比擴大，市場活躍度明顯提高。
鄭州市備案數據顯示，2022年3月二手房備案套數超過了5800套，環比增加了153%。
雖然目前除了一些熱門小區、次新小區交易變熱，大多數房源價格上沒有明顯變化，還有的房源價格整體趨勢依舊是下降的。
但小普認為今年市場會轉暖，二手房會持續火熱，他在鄭東新區新開了一家德祐小店。
改善先行，更多城市松綁
家住鄭東新區銀河丹堤的私營企業主張先生把自己的房子抵押了。
做餐飲起家的他經營著多家連鎖火鍋店，去年他還很樂觀的認為疫情會很快結束，但現實總是在不經意間給人一記響亮的耳光。
他核算了一下，單是2021年到現在
他已經賠了150多萬。
疫情每隔一段時間就來那么一下，導致他這兩年的生意極差。另一方面，二胎出生后，他銀河丹堤90多平的小三房不夠住了。
他決定開源節流，連續關了三家店，把萬科美景廣場、惠濟萬達和一家街鋪的店全部關掉。
人民銀行發布2022年第一季度針對銀行家、企業家和城鎮儲戶的例行調查問卷報告，在全國50個城市進行了2萬戶城鎮儲戶問卷調查，分別從銀行家和企業家宏觀經濟熱度、貸款總體需求、經營景氣和盈利、收入與就業方面反映不同群體對當下經濟的感受和未來的經濟預期。
從一季度調查問卷結果來看，城鎮儲戶的儲蓄意愿連續第四個季度上升，且增幅在擴大。
這說明，大家都不敢過于消費了。
疫情反復對消費、就業都產生了更大的影響。多家機構分析認為，此輪疫情波及省份個數及其經濟體量均創2020年3月以來新高，對一季度經濟增速產生拖累。
鄭州3.1樓市新政后，張先生決定再賭一把。
他把房子找銀行做了企業經營貸，年息3.7，他的房子估值300多萬，貸出來六成不到200萬用于企業經營，然后拿手里的現金去楊金某項目定了一套143平的改善戶型，精裝修特價不到1.7萬/平，他認為，只有一路之隔，和北龍湖價差一倍，這里面一定有上漲空間。
鄭州樓市新政后，更多的二線城市如哈爾濱、福州都加入了樓市松綁的行列。
哈爾濱成首個解除限售二線城市，外地人不需要落戶就可以在福州買房。
房地產市場動作不斷，各項舉措出臺對樓市有一定積極影響，但目前購房者還是更趨于理性，加上疫情和對經濟的預期，不會因為價格下跌、政策放寬等盲目入市。
而更多人，在等待樓市更猛烈的風。
業內人士表示：給當前現金流極度緊張的房企債務展期，放開限購限價，降低首付，可能是樓市的下一步。
