自從2016年中央經濟工作會議上，中央首次提出:“房子是用來住的、不是用來炒的!”為中國未來房地產行業確立了戰略方向和目標。房地產將回歸民生屬性，在“房住不炒”、“供地兩集中”等政策調控下，房地產業進入了調整期，萬科郁亮稱進入了“黑鐵時代”。
一直以來，房地產行業與國家大的經濟政策、金融政策、土地政策等政策息息相關，是一個典型的周期性行業。
伴隨著周期的變化，地產行業起起伏伏，尤其是疫情之后，密集調控下很多企業倒下去，很可能就再也起不來，也有的企業穿越周期，逆勢穩健。智綱智庫認為，這些企業能夠穿越周期，砥礪前行，離不開預判性的戰略指導。
1994年，王志綱老師創立智綱智庫，率先在房地產行業中引入策劃概念。智綱智庫服務于房企，一直以來不光是服務一個地產項目，而在企業關鍵階段、關鍵性項目以陪伴式參與到企業的轉型發展之中。
王志綱老師說過：“所謂戰略，就是在關鍵時刻的重大抉擇！”處在今天房地產重大變革的時刻，房企將何去何從？
地產新時代
“一個時代有一個時代的鳥兒?！逼髽I的發展離不開時代的發展環境，企業戰略就是對所在時代的一個預判和應對。
回顧房地產調整的6年，國家政策持續出臺，自2017年定調“加強房地產市場分類調控、因城施策去庫存、堅持住房居住屬性”，讓全體人民住有所居；到2018年，強調去庫存，實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房的觀念深入人心，甚至國土部明確表示部分去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應；2019年中央重申堅持房住不炒，并明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實因城施策，房地產政策調整的不斷深入。
隨著房地產調控政策從企業、市場、金融等方面進一步深入，加上新冠疫情的爆發雪上加霜，一系列的房地產“暴雷事件”頻發，如恒大事件、華夏幸福事件、泰禾事件、融創事件等等整個行業的發展面臨到了前所未有的沖擊，洗牌調整進一步加速。
從房企銷售數據來看，2021年規模房企銷售增速罕見出現負增長，百強房企全口徑銷售額同比下滑3%，這是這一數據近七年以來首次同比增速為負。
同樣是在2021年，央行和銀監會發布通知支持優質房地產企業并購出現經營風險的房地產企業優質項目，且房企的并購貸款并不計入“三道紅線”的考核指標。并購貸政策一定程度上加速著行業內的洗牌速度。
隨著2022政府工作報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,支持合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，“穩”字當頭，因城施策促房地產業良性循環。
這一系列政策和舉措的發布，預示著房地產行業發展將迎來一個全新的時代。面對這樣一個全新的時代，地產行業又會迎來哪些新的趨勢？
地產新趨勢
早在2016年，智綱智庫給部分房企做企業戰略時，通過對十八大以來一系列房地產領域的調控政策研究，諸如土地模式、房地產金融、住宅市場等方面，對中國房地產未來發展進行深入研判，并提出了未來地產十大發展新趨勢，千金難買回頭望，在今天這些預判都得到印證：
趨勢一：產品結構“三分天下”。房地產行業結構性變革不可逆轉，租賃房、商品房、保障性住房三分天下已成定居。當然在不同城市和區域的權重可能會有所不同。
趨勢二：持續性限價抑制投資。在未來3-5年內，商品房價格政策將強行制約其上漲的幅度和趨勢，帶來投資性市場規模下降。
趨勢三：中心城市群成為主戰場。未來房地產市場主要向區域中心城市和三大城市群集中。即環北京城市群、環上海城市群、環廣深城市群，以及成都、南京、合肥、武漢、長沙、重慶等區域中心城市。
趨勢四：土地供給側改革調整。未來土地供給模式將回歸“招、拍、掛、協、劃撥”五種方式并存，混合供地可能是一種重要模式。
趨勢五：農村土改增量機會。農村集體土地改革和新土地法出臺，未來可能帶來土地供給和土地價格的降低；
趨勢六：城市更新存量機會。以三舊改造和棚戶區為主導的城市更新模式是未來獲得中心城區存量土地的重要手段。產業運營能力是企業贏得城市更新開發權的核心競爭力。
趨勢七：嚴格限制商品房融資。對商品房融資實施更為嚴厲的限制條件。
趨勢八：綜合性房企融資渠道多。集產業發展、城市建設、城鄉統籌等于一體的綜合性房地產企業更容易融資。
趨勢九：品牌企業易獲融資支持。商品型住房的金融支持偏向已有的品牌企業，非品牌企業將遇到融資瓶頸。
趨勢十：企業洗牌加劇催生變革。在市場、土地、金融變革的催生下，房地產行業洗牌加劇，國有化、資本化、專業化的企業將成為企業轉型的方向。
對大時代的判斷和戰略選擇，是決定企業未來格局和地位的關鍵。
在這六年中，智綱智庫服務了大量地產企業、城市更新企業，根據行業發展趨勢、企業的基因、業務方向以及企業的發展區域等各種因素，為不同的企業提出不同的企業戰略，幫助企業找準賽道，并在這一輪地產洗牌中，取得一定的增長。
接下來我們將以服務過的企業為例，講述智綱智庫是如何為企業做戰略選擇和戰略轉型？
房企新戰略
案例一：深耕大灣區的某上市地產企業——立足城市更新，打造城市發展服務商
自改革開放以來，中國的城市化在經歷了三輪快速城市化后，取得了巨大的發展。
智綱智庫對中國城市化發展研判，中國初期爆發式的城市化高潮已經過去，尤其是對于那些城市化率已超過60%的地區，將進入到一個存量發展的階段，未來將通過城市更新釋放大量土地。與之伴隨的，城市更新已經成為重要開發渠道和手段。
正是在這樣的背景下，珠三角某港股上市地產企業找到了智綱智庫，其立足珠三角，舊城改造經驗豐富。2013年香港上市，銷售額超首次100億元，上市后，綜合增長率超過40%。
在近300億銷售額后董事長提出了“千億規模”的企業目標，怎樣能夠達成這樣的目標？擺在企業面前的有兩條路：第一是高周轉大規模開發之路；第二是立足城市更新，走“精耕細作”的發展運營之路。
我們通過研究發現，珠三角地區很早就開始推動三舊改造，從原來工改住、工改商、工改工乃至混合聯動開發的模式，產業發展能力是企業獲取項目的重點。
而未來成片的“城市更新”作為主導，做城市更新不做產業是不可能的了！這也意味著，對于地產企業來說，將從以“土地”為主的開發模式走向了“土地+產業+運營”的開發模式。
對于企業來說，從以住宅為主導走向以運營為主導，如何能夠完成這“驚險的一跳”，智綱智庫為其服務的時候，提出通過戰略型項目推動其企業戰略轉型。
根據中國地產未來趨勢、行業發展規律，以及國際成熟房地產企業經驗，智綱智庫為企業制定了“超越戰略”，將企業定位為——城市發展服務商，即把城市更新作為未來獲取土地的主戰場，把城市更新獲取的項目作為能力孵化器，積累產業地產開發與運營的經驗，把地產開發作為重要利潤源，把產業運營作為未來獲取土地、擴展到其它區域的可持續基石，致力于成為城市更新業務領域的領先企業。
這就是智綱智庫著名的“啞鈴模型”，【企業發展戰略】與【戰略性項目】的實施，是啞鈴的兩端，二者共同構成企業戰略推進的“啞鈴模型”。
為推進戰略實施，實現“城市發展服務商”的戰略定位，智綱智庫幫助企業在佛山南海大瀝鎮，即圍繞創客人群，進行“產城人文生態”五位一體的城市更新，并將該項目作為推動區域發展轉型升級的項目，2020年，該項目已啟動建設。
佛山全球創客小鎮
之后，智綱智庫陸續與企業繼續在廣州、佛山、中山等區域的合作城市更新項目，現在從企業的官網可以看到，企業在國內9個城市，擁有約135個處于不同發展階段的城市更新項目，潛在總可售面積約4000萬平方米，預計總貨值超過1萬億。
案例二：大灣區某深耕城市更新地產企業——將科技投資與城市更新深度結合，成為中國領先的科技產業生態運營商
新型城市更新將是以城市、產業、人文、生態“四位一體”的更新模式，其中產業的更新是重中之重，大量做城市更新的企業開始切入產業地產的開發。
如今，隨著產業轉型的深化以及國家戰略政策的調整，產業地產的發展有了很大的變化，歷經了從載體運營到空間運營，正進入產業生態運營階段，其核心是構建一個創新的產業生態。
從城市更新企業的角度來看，如何能在大灣區做好城市更新，意味著必須要做好產業地產的開發與運營，這同樣是大灣區這一類企業面臨同樣的戰略轉型問題。
有幸的是，在2021年，大灣區某深耕城市更新二十余年的地產企業找到智綱智庫，該企業立足深圳，隨著地產利潤越來越薄，對產業更新運營的要求越來越高，導致城市更新道路的難度越來越大，利潤也在逐步被壓縮。
如何利用存量的城市更新土地和產業地產運營轉型的窗口期，推動企業在城市更新的領域獲得可持續性的增長，是一次關鍵性的戰略選擇！
智綱智庫為企業做戰略時提出“三因理論”，即因時因地因人，與企業戰略完美契合。
因時，今天的產業地產從工業園、產業園、走到了3.0共筑生態圈的階段。
因地，以深圳為核心，將視角放大到整個粵港澳大灣區來看，粵港澳大灣區是中國參與全球科技創新和新興產業競爭的前沿陣地，集聚全球創新生態、制造生態基礎、市場生態的區域。隨著區域產業之間的更替、迭代、外溢和轉移，逐漸構建起一個相互競爭又互生融合的世界級區域產業生態圈。
因人，該企業早在幾年前開始探索多元化的發展，并注冊了企業的科技投資公司，建立了一個專業的投拓團隊，投資、培育并孵化了一批生物醫藥、新材料、信息技術與高端制造領域的優質企業，積累了一定的投資經驗。
根據國內房地產發展的趨勢，結合“三因理論”，智綱智庫審時度勢地為企業選擇了以科技產業+產業地產融合的新賽道，將企業定位為中國領先的科技產業生態運營商，未來將圍繞產業生態運營為核心，立足深圳的科技創新生態，聯動灣區先進制造生態，輻射全國場景市場生態，發展成為中國領先、世界有影響力的新一代產業地產領軍企業！
2022年開年以來，該企業陸續中標深圳寶安、佛山大瀝、東莞虎門等多個城市更新項目。
因時而變，因勢而為，科技為企業注入新的血液，通過鏈接多家上市公司，達成從產業資源整合、產業創新升級、產業基金合作、園區項目開發等的合作意向，共同打造產業生態圈。
案例三：西部某大型房企切入地產科技新賽道——立足高新再出發，打造地產科技生態運營商
隨著房地產行業集中度和格局的不斷優化，優勝劣汰競爭愈發激烈，開發商亟需在存量市場尋求第二增長曲線和新的利潤增長點！
數字化浪潮之下，頭部房企紛紛將發展數字經濟作為推動實體經濟提質增效、打造核心競爭力的重要舉措，加快布局大數據等領域的研發創新和應用發展，搶奪戰略高地。
以智綱智庫服務的某西部大型房企為例，作為智綱智庫追蹤服務近二十年的國有大型企業，智綱智庫見證了該企業關鍵時期的每次重大戰略轉型。
作為高新區的地產企業，基于成長環境以及高新區形成的產業基礎，立足高新區巨大的應用空間，企業有義務去探索，也有充分理由、充分能力及時調整戰略，為地區提升價值，為ToB的科技企業提供業務主體平臺，幫助企業整合資源，逐步深入產業生態，提供更好的產品服務，發揮國有企業的責任。
智綱智庫基于對國家政策、市場及行業的思考研究，以及對該企業發展優勢的研判，建議布局地產科技作為企業提質增效的新賽道。
地產科技通過科技來解決房地產業內各種挑戰與服務交付，還通過科技手段結合地產生態垂直領域中的應用場景，為地產運營的各個層面實現數字化改造，使得信息和資本的流通更高效、更經濟。地產科技通過整合智慧化、數字化相關資源技術為人群、物業的服務價值增加經營性內容，更重要的是，運用智慧科技對房地產企業進行賦能，以“人文關懷”為內涵，以“科技賦能”（數字技術）為手段、以智慧場景應用（產品與服務）為目標、以科技生態平臺（地產載體）為依托。
地產科技是一個嶄新的行業，但又是一個植根于傳統行業的生命體?！暗禺a+科技”的結合需要多方合作，打造聯合房地產行業上下游企業的創新科技生態驅動機制，提供合作平臺，是推動企業實現戰略轉型的重要目標。
一艘沒有方向的船，哪個方向都是逆風；一個沒有戰略的企業，無法穿越周期。
隨著國際局勢、疫情的疊加，市場環境愈加復雜，企業在這樣的環境下，如何撥云見霧，跨越周期，做出正確的選擇？
唯有預判性的戰略指導，才有可能一步一步地改變現狀，向死而生?。ㄍ辏?/span>
