繼去年8月與上海市政府簽署戰略合作框架協議之后，近日（5月9日），萬科又與廣州市政府“牽手”，雙方將在城市更新、城市物業智能服務、養老服務、文旅產業等多個方面加強合作。從中可以看出萬科未來業務中，深耕城市更新為主的存量市場，將是擺脫依賴開發增量產品的重要戰略。
萬科乃至我國許多地產企業業務重點的轉變，既是年凈利潤下滑的無奈之舉，也是我國地產行業的一種發展趨勢，更是萬科多個城市更新項目獲得掌聲后的必然，如福州的倉前九里、成都的猛追灣、上海的上生新所、廣州的永慶坊、以及今天我們所要介紹的——深圳南頭古城。
01 逾千年的跌宕歷史——粵東首郡，港澳源頭 我們熟知的深圳故事，可以簡單的稱之為“大力出奇跡”——在約40年的時間里，政策的加持與大刀闊斧的拆建，讓一座小漁村迅速且華麗的變身為國際璀璨的明珠。 但深圳真實的歷史其實遠不止40年。若從東晉東官郡時期開始算起，深圳歷史已有1700年。即使從明朝東莞守御千戶所算起，深圳建城也已經達627年之久。 東晉咸和六年（331年），設置“東官郡”，下轄6縣，覆蓋如今深圳、港澳、潮汕、梅州、惠州、東莞、中山、珠海等地以及福建云霄、詔安等地區。這一時期“東官郡”郡治就在今南頭古城。 2001-2002年南頭古城南門外發掘出魏晉護壕據推斷這很可能是晉“東官郡”遺跡 唐朝海運發達，廣州成為重要貿易港口，大量滿載象牙、犀角、香料的大船進出于珠江口。唐開元二十四年（736年），在南頭設置軍事機構“屯門軍鎮”以維護海上貿易秩序，鎮治仍設置在南頭古城，防區包括香港、深圳一帶的沿海地區。 屯門軍鎮轄區 南宋末年，首都臨安被攻陷。文天祥保護宋朝皇室南遷，幾經斗爭，最終在陸豐附近兵敗被俘，被關押在海船中。出潮州，過官富場（今屬香港）至崖山，親眼目睹了宋朝最后的覆亡。途徑南頭古城南面的伶仃洋，寫下了著名的《過零丁洋》。至今南頭古城內仍有紀念文天祥的信國公文氏祠。 明朝之前的南頭歷史多是史料記載，遺跡和發掘較少，明朝之后擁有確定無疑的規模化城市遺存，即“東莞守御千戶所城”。 明代千戶所城城門一直保留至今 明朝初年的廣東地區商貿繁盛，但海盜、倭寇猖獗，為抵御倭寇、靖海撫民、鎮守邊地，政府決定在沿海增設衛所多處，建立了系統的海防體系。洪武二十七年（1394年），在“東官郡城舊址”設立“東莞守御千戶所”，即當今南頭古城，其戰略位置非常重要，屬于南海衛，由廣東都司直屬。 “東莞守御千戶所”建在一個坐北朝南的山坡上，城墻依自然山勢而建，周長約1800米，呈不規則形態。有東西南北四座城門，東門“聚奎”、南門“寧南”、西門“鎮海”、北門“拱辰”。城內主要街道呈現“一橫六縱”格局，城內建成官署、學校、倉廩、祠堂廟宇等設施。 明清南頭古城的格局，今日南頭古城基本保留此格局 （攝于南頭古城數字展廳 ） 16世紀初，進入大航海時代的西方開啟全球掠奪與殖民。 葡萄牙殖民者攻占馬來西亞，隨后占領屯門（位于今香港新界），一面貿易，一面販賣人口。明正德十六年（1511年），汪鋐受命驅逐屯門的葡萄牙殖民者，在屯門附近戰勝葡萄牙武裝船隊，史稱“屯門海戰”。占領屯門失敗的葡萄牙人轉而進占澳門，后來葡萄牙人以每年付500兩白銀租借澳門，逐漸形成了對澳門實際控制。 屯門海戰區域圖 在這期間的明萬歷元年（1573年），取“革故鼎新，轉危為安”之意，設置“新安縣”，治所在“東莞守御千戶所”，管理今深圳市大部分地方與香港全境，后來新安縣對深圳和香港的管轄一直沿襲至清末。 《新安縣全圖》，1866年由意大利神父繪制 隨后十八世紀，英國人開始鴉片貿易，經常以香港島一帶沿海為落腳點。通過鴉片戰爭，以及隨后的一系列不平等條約，英國完成了對香港的蠶食。 英國蠶食香港圖 02 城市建設重點轉略轉移，“被遺忘”的城中心還是變成了城中村 建國之后，南頭古城曾是深圳地區的核心，南頭古城里陸續建起了一些新的建筑。 其后香港承接西方產業轉移，經濟起飛。深圳東門地區，因臨近香港，商貿逐漸興旺起來，慢慢取代了南頭古城的區域核心地位。1980年設立經濟特區，緊鄰香港的深圳成為了改革開放的橋頭堡，在寬松的政策環境下，巨量的資本涌入，數百萬勞工和專業人士南下，廣東人口激增帶來了海量的居住需求，這一過程中催生了蓬勃發展的商品房市場和日益高漲的租賃需求。 一位老人在中國的南海邊畫了一個圈，中國畫報 從村民的視角來看，興建農民房可謂獲利豐厚。根據許志強《城中村自建房調查》的數據，一座6層農民房，建設成本約36萬元，年租金可達14萬，僅僅3年便可收回全部建造成本。興建密集的農民房更形成了對場地的牢固占有，變成一種幾乎不可逆的“既成事實”。 在天量的市場需求和巨大利益面前，城中村的生長有如野火燎原 政府多次出臺政策管控城中村建設，卻收效甚微，反而刺激了城中村的搶建潮。 在這種大背景之下，南頭古城也無法獨善其身。1989年統征特區內集體土地，引起居民恐慌，占地搶建。1999年查處違建，出于搭乘“末班車”心理，居民再次搶建。2009年為搭“違建轉正”末班車，居民再次搶建。 南頭古城很快就從一座低密度住宅為主的古城，變成了人口密度巨大的城中村。 南頭古城的建筑層積 03 “政府主導、企業實施、村民參與”，城中村未被遺忘 一面是在深圳發展中城中村做出重要的貢獻，并為落腳大城市的多數年輕人保留了一個廉價居住地； 一面是城中村內的生活資源惡劣、居民密度過高、存在安全隱患、市容不佳。 城中村中劣化的空間無序停車，管線外搭，鋪地破損，巷道積水 一面是“一拆成名”，一夜之間造就N個千萬富翁的神話，撩撥著不平等的敏感神經； 一面是在模塊化鋼筋混凝土城市中，仍保留著記憶中的煙火氣。 南頭古城改造前的人生百態 城中村成為了這座城市乃至全球的一個非常復雜的話題，不同的人，不同的視角去看，往往會得到完全相反的結論。 2017年第七屆“深雙”以南頭古城為展場，主題為“城市共生”cities grow in difference，試圖以城中村為背景探討多樣性對于城市的價值。規劃師、建筑師、媒體人、評論家和公眾都參與討論發表看法，城中村價值和未來的討論，從學術界推向了更廣泛的大眾視野。 南頭古城占領了各種時尚青年、網紅博主的朋友圈，也讓很多普通民眾第一次聽說“南頭古城”，以雙年展為契機，一系列有機更新在南頭發生，我們看到“時尚和創意”如何推動城中村的正向發展，一個充滿想象空間的未來似乎正在到來。 第七屆深港城市\建筑雙城雙年展 然而雙年展結束之后，這群創意者猶如游牧民族一般離開，南頭古城受到的關注逐漸降低，最終回到了原來的發展軌跡，雙年展遺產失去了特定人群的支撐之后，與城中村固有生活方式難以適應，也開始逐漸褪色。這一切這讓我們看到了希望，也看到了局限。 廠房區在雙年展之后的改變 也許文章到此，說的內容過于冗長，但基于我國房地產行業發展至今龐大的庫存，以及所帶來的未來可能巨大的存量更新工程，是諸多地產企業的重要工作，我們不得不徹底詳細地將其歷史經緯介紹一遍。 厚重、低沉甚至有些昏黯的文化歷史背景是工作的前提，這些前提會讓項目后續產品定位、主題策展、景觀視覺等方向變得水到渠成、有據可循，也會讓后續實景呈現，變得更加明亮、光輝、熠熠生彩。 2018年，南頭古城被確定為深圳“十大特色文化街區”之一； 2019年初，市委六屆十一次全會將南頭古城保護開發事宜納入粵港澳大灣區實施綱要； 2019年3月，南頭古城活化與更新項目項目正式啟動，通過“政府主導、企業實施、村民參與”的模式，實行“統一回租、建筑改造運營”策略； 2019年10月，市規劃和自然資源局印發了《關于推進城中村歷史文化保護和特色風貌塑造綜合整治試點的工作方案》，提出包含南頭古城在內的7個城中村綜合整治試點，對試點項目進行政策創新，包括簡化審批流程、完善配套設施、鼓勵地下空間利用、多途徑解決搬遷安置問題和加大實施力度等5大方面，探索未來城中村治理新模式。 南頭古城鳥瞰，仍然保留明代千戶所肌理 04 明晰的價值與定位，重塑空間格局 滄海桑田，古城蛻變，依山傍海而建的南頭古城，隨著城市建設中，泥沙帶著歷史塵埃的積淀，改變了樣貌。如今位于南山區腹心位置的南頭古城已成為充滿煙火氣的“村”。 南頭古城周邊區域的滄桑變遷 歷史的轍印帶來了之于深圳其他地方所不同的四個價值：歷史價值（千年郡治、深港同源），空間價值（三重城脈、古今層積），文化價值（文化之根、精神歸屬）和技能價值（共生家園、移民生境）。 南頭古城層積的文化脈絡 空間價值：三重城脈，古今層積 文化再解讀后，提出“活態博物館，故城桃花源”的設計愿景，意圖全景呈現歷史文脈，重現歷史的真實與韻味，創造全新文化融合場景與獨特產品體驗，營造豐富、充滿趣味的公共空間與鄰里社區共享服務，激發古城生命力，凝聚家園歸屬感。 設計愿景 另外基于年代記憶疊加，重塑古城新格局。提出“九街脈、七場景、四創坊、兩游園、微桃源、鄰里心”的總體結構，及六大設計策略“九街城脈、文化聚場、城跡游園、創意坊巷、口袋綠洲、共生鄰里”。 （實際操作中，在此基礎上略有調整） 總體設計結構 六大設計策略 而在項目開始之初的2019年就以“粵東首郡、港澳源頭”的整體定位，提出“源·創·藝·活”的品牌宣言。2020年8月26日南北街示范段正式開放后，共策劃了“香港文創設計IP展”等17場大型展覽，從歷史到藝術設計，南頭古城呈現出古今交匯，活力四射的人文場景到國慶期間，累計接待客流達到約55萬人次。 2020年，南頭古城南北街示范段開街后 南頭古城官方微博 眾所周知，17年的雙年展由于展后對南頭古城的面貌改善的效果一般，所以此次再度密集的展覽的目的就是為片區后續招商引入文化創意產業，也為片區注入持續的更新動力和主人翁精神，持續地為當地居民與市民所共享，實現設計、藝術、文化、創意產業地區性和國際性的發展，讓古城成為了展現創意活力、多元文化聚集的特色街區。 示范街開街后，美籍人類學博士馬立安在竹屋分享《南頭與深圳》 南頭古城官方微博 05 街區微創，以“點、線、面”三重維度融合 毫無疑問在不可能大面積的拆建的前提下，在南頭古城這個略顯繁雜整體中進行城市更新，需要尋找新的“點、線、面”，通過三重維度突破場域的束縛。 總平面 項目開發進度 1、補齊基礎設施短板 基礎設施既是項目中不容易見的“面”，也讓新的空間格局與設計策略得以更好的體現。 南頭古城原先老舊落后的基礎設施已經難以滿足當代人對居住和生活的品質需求，在南山區政府的果斷決策和大力支持下，南頭古城的市政基礎設施得到了質的提升。 原有基礎設施處于偏較原始和自然發展的雜亂狀態，攝于北街 在基礎設施提升中，首要的舉措是市政管網設施的更新入地。 除雨污分流、三線入地的市政設施更新改造外，還新增了消防管線、燃氣管道等市政管網進村。改造前這些市政管網在古城里缺少組織，存在著大量安全隱患，如今有序規劃設置在古城內的各條街道之下。 2019年，古城內工人們正在挖埋管線 南頭古城2020年綜合整治治理內容 其次，是升級各項公共配套設施。 （1）修繕、活化歷史文保建筑和老舊瓦房； 關帝廟原建筑物為三開間二進深帶敞篷結構，民國時曾作為“寶安縣議會”，后僅存前殿 （2）改造或新建公共服務建筑及設施，如社區服務中心、游客服務中心、公共衛生間、警務室、菜市場、配套用房等； 游客服務中心改造前后對比圖 游客服務中心改造前后對比圖 （3）根據“九街城脈”的策略，針對原先因建筑致密，一線天特征顯著的狀況，通過 “裝修式的微改造”，增設無障礙和采光設施，改善街巷步行與光照環境。 街巷功能引導和公共空間控制 改善后的街巷 燈火下的主街 這些舉措給予了古城居民便捷的生活保障，極大提升了古城內的空間環境質量，讓古城內居民安居樂業，也讓到訪游客享受生活的舒適和愜意。 2、擴增和升級公共空間 這點主要對應了六大設計策略中的“文化聚場”、“城跡游園”和“口袋綠洲”。 南頭古城的綠地資源不少，但閉塞的城中村環境使得業主和租客都在盡可能的侵占公共空間，極大地降低了整個片區內生活和游玩的體驗感。 為了改善這種狀況，選擇有代表性的場域空間作為文化聚場，打造全域開放的場景，在保持場所特質的基礎上，增加在地空間的吸引力，塑造承載更多共同記憶與基于的新空間。 比如南城門廣場是古代守御鎮海，登高點兵的重要節點，通過活態復原城墻、打造甕城廣場與書院廣場，營造活動與歷史古跡緊密結合的體驗式遺址景觀。 南城門廣場改造意向 南城門廣場改造后 十字街中心廣場是感知古城歷史的核心場所，通過架空或縮進建筑底層，搭建二層與屋頂平臺，建立多維游徑，全景展開古、今、未來三層基面，營造具有歷史感的融合場景。 十字街中心廣場改造意向 十字街中心廣場改造后 東城門廣場保留老樹、古墻，一體化設計城墻內外公共空間，設計多層退臺，架空連廊，下沉廣場，鼓勵分時集市與樹下外擺，在老樹下、城樓邊營造一處市井喧囂人間煙火之地。 東城門廣場改造意向 東城門廣場改造后 復建和擴增了新安縣衙、古城牌坊，保護修繕了信國公文氏祠、報德祠、東莞會館等歷史建筑。 復建后的新安縣衙 毗鄰深南大道的南頭古城牌坊，為現代修建的三間三樓式仿古建筑 雖然對最初的設計策略做了些許調整，但依舊在古城里植入符合現代人需求的特色項目，創造全新的文化融合場景，如根據城跡游園策略打造的竹屋。 越南建筑師武重義為古城設計的竹屋，已經成為居民和游人最受歡迎的休憩納涼空間 保留雙年展期間的“大家樂劇場”的名字，創造出一個滿足市民聚集活動，獨特開放的場所。通過場地空間改造，大家樂廣場是南頭最大的城市廣場，也逐漸成為了深圳市民的節慶空間。 大家樂效果圖 大家樂廣場為深圳市民提供了活動的開放空間，也成為了南頭最大的城市廣場 在有限空間內，有的通過對場地進行了規整和翻新，增加基礎設施，有的通過改造拆除危房，消除安全隱患，活化改造了古城內那些未被有效利用的小空地和邊角地，使其成為一個舒適且愜意的口袋綠洲。 越南建筑師武重義與lab D+H設計的疊園，改造前后對比 砥園改造前后對比 3、改造兩片創意辦公區域，以容納設計和創意產業 設計策略中的創意坊巷，則是打造古城文創、辦公、消費產業集群，將地方原生建筑融入現代場所精神。 創意坊巷共有兩處聚集區，通過改造古城內的老舊廠房和部分樓棟，創造接近2萬方的創意辦公空間。引導文化藝術和創意設計產業的入駐，為創意機構提供聯合辦公空間和產業孵化的平臺，可以有效集結各類創意人才和機構齊聚南頭。產業集聚效應將帶動內部產業轉型升級，并能有效助推古城內原有業態、空間和人口結構的升級，激發古城文化活力，進而實現社區復興。 IF工廠（Idea Factory）位于古城北側，是一座面積約為11000平方米的廢棄工廠。通過引入文創商業、創意公司、駐地工作室和各類富有創造力和思考性的展覽和活動，這里將成為新創意的發生器和科技與設計結合的孵化平臺。 荷蘭MVRDV將古城內原有的廢棄廠房改造為文創辦公空間 光合社位于南頭古城的西南片區，擁有古城范圍內最大的一塊完整稀缺綠地資源，猶如古城的“中央公園”。通過重新規劃，將周邊一圈居民樓整體納入改造范圍。 方案保留并改造原有的公園綠地，同時引入共享辦公和小型工作室。建成后這里將為創意人群提供較低密度且有創意的綠地花園工作空間，成為文化創意發生“光合作用”的聚集點。 南頭古城光合社片區（規劃中） 4、改造原有出租屋，提高居住品質 共生鄰里的策略，適配城中村復合人群需求與極限空間特征，置入在地化低成本的共享設施，營造緊湊、多元、包容的融合環境。 古城內的出租屋大都居住環境較差，部分甚至存在安全問題。在政府協調與業主租客的配合下，對80多棟房屋進行整體或局部的改造，未來總計將提供1400余間公寓式酒店客房。 在保留原房建筑框架的基礎上，加固結構，重新裝修室內外，引入物業管理系統，升級公寓配置，改造出功能性與審美結合的現代理想居住環境，為新居民提供優質的租住空間和一體化的社區服務。 NT41改造前后對比，改造后二層以上的空間將作為青年長租公寓 這里除了長租公寓——萬科旗下的“泊寓”，還有主要供游客居住的民宿。比如由青山周平主導建筑與室內設計的巖也的窄酒店主打城市民宿的概念，僅有四間客房。20平米的客房兼具了景觀、舒適和功能性，一扇大落地窗可以看到南頭古城城景。 巖也的窄酒店 5、特色業態升級——重塑古城生活 引入新的業態和功能，讓南頭古城更加適應當下城市街道的發展趨勢，以及未來人群的生活需求和消費習慣。 南頭古城項目統租了古城全部沿街建筑（含統租公寓建面達近9萬方）15至20年，引入萬科公司等具有相關改造運營經驗的市場主體，對文物建筑和歷史建筑進行保護與修繕，并按照明清時期嶺南建筑風格打造特色歷史文化街區，引入特色產業帶動片區發展，同時最大化實現古城基礎設施升級、社區景觀環境和居住品質提升。 改造完成后，南頭古城分四大功能區：歷史懷舊區、藝術文化體驗區、品質生活區、文化創意區。 項目分區 古城示范段開街后，商鋪面貌已煥然一新 06 小結 文章最后，往往會對前面內容做個簡單的觀點總結，但當想起于今老師的這段話，也許就能清晰 諸如南頭古城的一眾城市更新項目 可借鑒之處—— “城市更新對城市中某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，使之重新發展和繁榮，它包括兩方面的內容： 一方面是客觀存在實體（建筑物等硬件）的改造； 另一方面為各種生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境、游憩環境等改造與延續，包括鄰里的社會網絡結構、心理定勢、情感依戀等軟環境的延續與更新。”
