近些年來，不僅主流房企要求“拿地到開工40天”，更有越來越多度假小鎮(zhèn)的項目也多采用“高周轉(zhuǎn)”模式，不少開發(fā)商在項目一期追求快速去化從而達(dá)到快速回籠資金的目標(biāo)。

但在北京郊區(qū)有一個“異類”文旅度假項目，卻始終堅持運營先行，開發(fā)與文旅同步推進(jìn)。慢悠悠的打造帳篷營地、房車營地，尋覓如何把文化的內(nèi)容、藝術(shù)的內(nèi)容融入度假生活。

它就是閃耀在中國的“小瑞士”，一座出門就能體驗“瑞士游”的小鎮(zhèn)——海坨山谷。

海坨山谷從最初一個關(guān)于愛與陪伴的夢想開始，

2015年，這個夢扎根山谷，

2016年，帳篷營地如期開放，

2017年，房車酒店、1473咖啡館面世，

2018年，帶著“省重點項目”的榮譽(yù)，一路向前，

2019年，海坨山谷白樺林音樂節(jié)，制造狂熱無數(shù)……

2020年，疫情給很多事情按下了暫停鍵，但海坨山谷依舊默默耕耘，一批新度假項目逆風(fēng)呈現(xiàn)。

2021年，經(jīng)河北省文化和旅游廳最新評定，海坨山谷上榜“省級旅游度假區(qū)”。此后，崇禮雪都、草原天路、承德避暑、海坨山谷，構(gòu)建起了環(huán)京區(qū)域的黃金度假圈。

那么，有著“神盤”之稱的海坨山谷是如何做的呢？今天跟大家一起來探索下。

坐擁稀缺度假資源，為項目后期產(chǎn)品營造做好了鋪墊和發(fā)揮空間

海坨山谷位于張家口市懷來縣海坨鄉(xiāng)，毗鄰大海坨國家級自然保護(hù)區(qū)，從北京市區(qū)出發(fā)，沿八達(dá)嶺高速行駛至延慶下高速，只要兩個小時左右，拐過一段盤山路彎道眼前豁然開朗，一大片綠油油的山谷呈現(xiàn)在眼前。植被覆蓋率高達(dá)90%，擁有環(huán)京最大的萬畝白樺林，是北京大生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的重要組成部分。

這個沿18公里南北山地生長的度假小鎮(zhèn)，有著面積驚人的山谷，占地高達(dá)60,000畝；其中首期啟動1.3萬畝（1萬畝森林植被，3,000畝可建設(shè)面積）。戶外空間的品質(zhì)，也完全達(dá)到了5A景區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。

這個終年P(guān)M2.5個位數(shù)、空氣清新純凈的度假小鎮(zhèn)，生長在北京以北，北緯40度，海拔1,300-1,500米的海坨山中，完全與“世界療養(yǎng)院”——瑞士肌理相同。

這番氣質(zhì)和這樣的稀缺，為項目后期產(chǎn)品營造做好了足夠的鋪墊和想象。或許只有開發(fā)商將旅居度假體驗置于盈利之上的異類思維，才能讓這顆瑞士明珠穿越歐亞大陸而來，醉倒在如畫美景之間，成為中國版本的“瑞士冰雪運動度假小鎮(zhèn)”。

項目整體規(guī)劃四大小鎮(zhèn)，目前已開發(fā)的主要呈現(xiàn)的為一期冰雪小鎮(zhèn)板塊

項目18公里南北延長的山谷里整體規(guī)劃四大小鎮(zhèn)集群。項目目前呈現(xiàn)出來的主要是已開發(fā)的一期。項目于2015年啟動，2016年號角營地開營，2017年房車營地面世，2019年食堂營業(yè)，緊接著一批網(wǎng)紅景點開始運營。

項目一期可建設(shè)用地3,000畝，非建設(shè)用地有1萬畝的森林植被覆蓋。在可建設(shè)用地中，1,000畝為住宅用地，2,000畝為產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地。

海坨山谷整體規(guī)劃示意圖

海坨山谷一期開發(fā)示意圖

項目一期產(chǎn)業(yè)模型：“戶外輕奢營地+冰雪場地”為核心驅(qū)動的度假產(chǎn)業(yè)體系

以天然的好環(huán)境為背景，海坨山谷的度假產(chǎn)業(yè)，是一個“錦上添花”的過程。在保護(hù)原生環(huán)境的基礎(chǔ)之上，升級度假資源，打造豐富多元化度假主題產(chǎn)品。于是，以運動、休閑、康養(yǎng)、夜游、節(jié)慶等不同主題，衍生出了一個獨一無二的海坨山谷——一個可游可逛、可快可慢、可動可靜的假日樂土。

運動主題——黑松林騎行主題公園、黑松林騎行俱樂部

休閑主題——1473咖啡館、天鵝湖西餐廳、初戀酒吧、邂逅車站、兒童圖書館、IF書吧、陶太郎陶藝館等

海坨山谷彩虹牧場

康養(yǎng)主題——健康促進(jìn)中心、溫泉康養(yǎng)中心

夜游主題——白樺林露營季、初心樂隊周末嗨唱、煙花秀等

節(jié)慶主題——兒童文化節(jié)、家庭活動節(jié)、家庭越野跑、露營節(jié)、音樂節(jié)、藝術(shù)節(jié)、秋收節(jié)、體能挑戰(zhàn)賽、騎行賽等

小鎮(zhèn)在文化運營上，打造海坨山谷的獨特文化IP，包含音樂和藝術(shù)和運動，在將小鎮(zhèn)景色、特色與文化，比如教育、戲曲融合到日常的運營推廣當(dāng)中，海坨山谷平均每年有1,000多個現(xiàn)場活動，這些活動讓大家在觀看體驗中，感受到海坨山谷的文化內(nèi)核，從而以內(nèi)驅(qū)力促進(jìn)小鎮(zhèn)整體的發(fā)展。

電視節(jié)目在海坨山谷取景

海坨山谷活動照

住宿主題——瑞士度假酒店、房車RVPark、帳篷營地、輕奢露營四種組合住宿風(fēng)格

海坨山谷最具有特色的是房車營地，它是亞洲最大的房車營地，每個房車營位的單體面積都能達(dá)到600㎡以上，自營房車100輛，自駕房車營地12個。

目前有40輛運營，都為出售托管的產(chǎn)品，另有30輛在售，剩余30輛為業(yè)主自用。沙發(fā)、電視、衛(wèi)浴和床鋪，甚至空調(diào)等一應(yīng)俱全，房車酒店按不同主題設(shè)計，提供卡通、運動、懷舊、親子等風(fēng)格

始終堅持運營先行，酒店及重資產(chǎn)配套持續(xù)跟進(jìn)

與普通住宅“交付即定型”不同，海坨山谷有著漫長的生長周期。就像瑞士楚格小鎮(zhèn)，用了15年進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，30年后最終從瑞士最窮鄉(xiāng)村，變成最富有小鎮(zhèn)。海坨山谷也在啟動地產(chǎn)開發(fā)前，率先打造了房車營地和露營草坪，讓小鎮(zhèn)的瑞士風(fēng)貌更加韻味十足。

項目一期采取產(chǎn)業(yè)及地產(chǎn)滾動開發(fā)，網(wǎng)紅配套及輕文旅業(yè)態(tài)先行，酒店及重資產(chǎn)配套持續(xù)跟進(jìn)，目前銷售總額約40億元 。

項目客戶定位于社群及圈層營銷，前期老帶新比例高達(dá)80%

海坨山谷客群主要定位于高凈值財富人群為主，營造社群、部落及圈層營銷形成高強(qiáng)度客戶黏性。

項目的客戶以原鄉(xiāng)老業(yè)主購買居多；老帶新轉(zhuǎn)化率高達(dá)80%-85%，超90%置業(yè)客戶來自北京；置業(yè)目的主要為康養(yǎng)和投資；原鄉(xiāng)業(yè)主置業(yè)主要考慮用來康養(yǎng)。

項目總結(jié)

對于文旅地產(chǎn)項目來說，首先要考慮能否潛下心來做旅游，如何達(dá)成旅游和地產(chǎn)的平衡；而海坨山谷通過改造區(qū)域環(huán)境和配套，提升人氣和認(rèn)知度，已然實現(xiàn)了“依靠旅游拉動地產(chǎn)，憑借地產(chǎn)反哺旅游”的良性循環(huán)。

像海坨山谷這類度假項目的特點是運營驅(qū)動為主，以小鎮(zhèn)人群需求為核心，商業(yè)以小組團(tuán)布置，無集中型商業(yè)，網(wǎng)紅商業(yè)必要，多生活場景形態(tài)融合商業(yè)，構(gòu)建多業(yè)態(tài)生活場景。

度假項目不是旅游項目，要有度假的痛點，要少一些旅游的熱點。度假痛點是客戶的爽點，旅游的熱點是投入的痛點。海坨以避暑為度假的特點，吸引北京人群的度假需求和度假置業(yè)。在旅游投入上不多，所有的設(shè)置以度假為核心打造，如果投入旅游則進(jìn)入成本期。

以人核心的運營、以錢為核心的目標(biāo)，人帶來錢為手段，從而取得項目的開發(fā)成功。奧倫達(dá)部落奧幣的流通構(gòu)建錢的認(rèn)知方式，奧倫達(dá)的卡模式是運營的核心，精髓在于此，同時構(gòu)建人-卡-錢-項目的流通模式。

海坨山谷項目多組團(tuán)的布置，小規(guī)模的配套是文旅度假項目的立足之本。項目最大商業(yè)組團(tuán)面積不超過2000平方米，從而能夠保證運營的成功，業(yè)主成為店主，多方收益的模式構(gòu)建生態(tài)。配套規(guī)模過大的話，就意味著商業(yè)運營的壓力。

小資金啟動，構(gòu)建配套升值體系，不強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)是核心。項目2000萬啟動，房車營地1億補(bǔ)充，5年時間里，30-40億的地產(chǎn)收入是靠運營不斷帶動的，不能一蹴而就，該項目操作不符合傳統(tǒng)開發(fā)商的理念，但可用于中小投資商的項目運作。

人人都是流量酵母，海坨山谷另一種生活日常。一個直達(dá)心靈的主題，陪伴讓你感知這里，每個人都成為流量酵母，從而能夠帶來成功的開發(fā)和運營。

與其說海坨山谷是一個地產(chǎn)“異類”，不如說海坨山谷已超越文旅地產(chǎn)正向著“心靈地產(chǎn)”跨步邁進(jìn)，致力于對人們心靈健康的探索，而當(dāng)下及未來，“心靈度假”也將會是人們越來越向往的。