2021年TOP100上市房企數據顯示，凈利潤率50分位值從2020年的接近10%下降至7.8%，下滑20%以上，下滑幅度明顯。
通過上市房企凈利潤榜單與凈利潤同比增長率榜單可以看出，穩健的利潤型房企、大型央企、深耕型房企在當前的市場環境下具有相對較強的盈利能力和抗風險能力。
通過對TOP100上市房企凈利潤同比增長率進行分析，我們發現行業“增收不增利”的現象進一步擴大，利潤下行明顯。而城市深耕帶來的利潤效應在當前市場環境中尤為顯著。
例如，2021年濱江集團實現銷售額1691億元，其中杭州單城銷售額貢獻度高達73.24%，由于長期重倉杭州，消費者認可度高，其銷售均價突破47600元/平，同比上漲35%；并且凈利潤率與行業普降相反，全年實現凈利潤率12.96%，處于行業75分位，同比增長38.7%。
又如，綠城中國持續強化一二線及核心城市群的深耕力度，2021年一二線城市銷售占比達80%；在浙江省內，通過1個根據地杭州，2個主力城市寧波、溫州，外加周邊機會城市的縱深布局，共同實現浙江省1592.7億元銷售業績，榮登榜首，同時凈利潤同比增長率達到33.4%，全年實現凈利潤率7.7%。
再如，2021年建發國際有四個城市銷售額破百億，其中廈門、福州雙城貢獻近350億，在廈門更是實現了市場斷崖式領先，占據近19%的市場份額；全年凈利潤67.4億元，同比增長26.81%，凈利潤率達9.3%。
此外，通過下表我們也可以發現，各大深耕房企在目標城市的市場規模不斷擴大，市場占有率頭部地位穩固，如濱江、綠城、華潤、越秀、建發等更是持續領跑市場。
房企城市深耕帶來的利潤提升，不僅僅是因為在某個城市開發的時間長，或是簡單的規模效應疊加，背后還有千絲萬縷的管理因素交織，對企業的能力也提出了更高的要求。包括更精準的投資研判與定位能力、發掘利潤“彈性空間”的資源整合能力與成本優勢、更高的產品溢價能力與客戶忠誠度。
更精準的投資研判
與定位能力
土地是房企的生產資料，生產資料的持續獲得以及土地質量是房企可持續經營和獲得利潤的保障。
根據2021年年報數據，TOP100上市房企中實現土儲增長的不足10%，并且以國企和區域深耕型房企為主。區域深耕型房企的拿地意愿更強，也源于其投資研判能力更強。
例如綠城中國營銷、投資、產品、設計四大專業協同推進“戰略共謀”屬地化工作，目的在于打通城市-土地-市場-客戶-產品-服務-品牌-推廣工作鏈條。其中重點工作包括“一城一策”和“市場”“客戶”“產品”三個屬地化，從而輸出準確適配市場和客戶的產品屬地化落地策略，并輔以投資價格準確度、首開去化率、首開價格兌現度、客戶定位精準度等多維度的指標評價和復盤，有力支撐了投資階段更加精準的研判與定位。
國企擁有更強的資金優勢與穩健的現金流，而深耕型房企則憑借其對區域內市場深入精細的投研能力和長期深耕形成的良好政企關系，積累了口碑贏得了銷售利潤增長，進而獲取了更加豐厚優質的土地儲備。
例如2021年濱江在杭州花費415億拿地，實現單城占比達58.4%，并全面覆蓋浙江省內11個地級市，進一步加強了浙江省尤其是杭州單城的深耕。
又如越秀地產以229億拿下廣州10幅地塊，成為廣州集中供地的最大贏家，同時越秀聚焦優勢區域持續深耕，通過TOD、城市運營、國企合作等多元化渠道增儲56%。
深耕型房企拿地后項目定位并非“一刀切”。根據賽普土地價值分級模型，城市等級越高，區位更核心（交通、配套、市場等），土地價值越高，由此帶來的項目銷售單價也越高，這樣的項目更適合做成利潤型項目；而土地價值越低，項目的經營模式更適合均衡型。深耕型房企為了保障業績和效益的穩定性，更加注重核心城市流量與利潤的均衡性，因此多選擇利潤與現金流均衡的模式發展，項目配比更加完善，足以多盤考慮。
截至2022年4月，綠城在杭州市共17個在售項目，區域涵蓋濱江、拱墅（核心）、余杭（建成）、錢塘（發展）、臨平、富陽（城郊結合），以高土地價值和中土地價值的項目為主，而項目類型也以均衡型和利潤型為主。
發掘利潤“彈性空間”
的資源整合能力與成本優勢
城市深耕型房企實現盈利的一個關鍵是對內管理能力，通過對房企利潤來源進行分解，可將其影響因素劃分為外部影響和內部控制。如下圖所示：
銷售量、銷售價格共同決定了收入情況，這和市場環境、置業者態度、國家宏觀政策環境都息息相關。企業可以通過提升資源整合能力，將開發總成本中的直接成本、資金成本、營銷和管理費用、稅金作為“彈性空間”進行發掘，通過向內管理增加利潤。
1.圍繞產品技術、供應鏈和生產運營能力降低直接成本
房地產產品的地域屬性、政策屬性很強，A城市的明星產品挪用至B城市則很可能發生水土不服，甚至在細節上無法應用。
相對而言，深耕型房企在區域內可以讀透當地政策規劃，做深做細客戶研究，將產品線規劃重點圍繞城市特征打造。這樣結合項目的規模效應，將對房企降低成本、針對性提升產品力、整合供應鏈、增強生產運營能力起到顯著作用。
如濱江集團成立30年以來一直堅持建立穩定、高品質的供應商體系，總包單位共有9家，合作最長的達25年之久，不但降低了評估、篩選供應商的成本，合作價格也更加優惠。由于區域內項目的高可復制性，可以通過標準化的管理體系提升運營效率，加速項目周轉。濱江也是最早一批施行標準化設計、建造和采用戰略型集中采購的房企，這使得其可以從產品定位、設計、招采、施工、結算等環節進行成本嚴控，從而減少運營成本，提升利潤。
2.深耕城市項目高效推進、穩步回款降低資金成本
當前外部融資愈發收緊，房企流動性風險突出，現金流成為各大房企應對市場波動、抵御風險的重要保障。
深耕型房企通常布局集中，可以同時多地塊開發，比如濱江通過深化產品標準化和管理標準化，實現一個團隊同時運營管理多個項目，開發節奏更加靈活可控，項目推進更加高效快速。
又如綠城項目的運營周期平均提速6%，獲取地塊后平均4.3個月開工，7.3個月開盤，30.1個月交付，2021年的開工面積和竣工面積同比增長了29%和23%。
3.營銷費用和管理費用管控，效果愈發突顯
通過對TOP100上市房企凈利潤率與管理費率、營銷費率之和的交叉分析，凈利潤率大于行業50分位值7.83%，兩費率之和優于行業50分位4.74%的企業僅17家；兩類指標均優于行業75分位的僅5家。
在這些高利低費的企業中，我們發現城市深耕型企業表現突出，如濱江、越秀、建發、華發、寶龍等。
同時，從行業分梯隊數據來看，TOP31-50房企管理費率、營銷費率最低，均值分別為2.02%和1.99%，且管理費率相對2020年進一步降低，這體現出城市深耕對管理費控制的效果越來越明顯。
其中，深耕杭州的濱江兩費率之和僅為1.46%，綠城在浙江區域的兩費費率僅為2.1%，其中營銷費率為1.2%。
深耕型房企管理半徑較小，管理相對集中，管理層決策效率更高。濱江總部可以直管項目，這種二級扁平化的組織結構使得問題從發起到管理層決策只需1-3天，流程短、速度快，工作高效又能降低薪酬支出。當項目距離較近時，管理人員可以在項目間靈活調度，甚至一個團隊可以同時管理多個項目，降低延期成本。同時，在分布集中的項目上甚至可以共用一個售樓部，降低人員配比，這極大地提高了內部資源利用率，降低了費用。
更高的產品溢價能力
與更好的服務
根據2021年TOP100上市房企簽約金額增長率榜單，排名前十的房企有如下兩個特點：
一是城市布局主要在華東區和粵港澳大灣區。這兩個地區的市場銷售態勢良好，均逆勢上漲：2021年華東區四省一市商品房銷售金額共計57444.8億元，同比增長15.9%；粵港澳大灣區憑借國家政策支持、高能級城市群等諸多利好，在2021年實現九城商品房銷售金額17932.1億元，同比增長24%，樓市年年攀升。
二是房企特點為產品定位為品質型的房企。簽約金額增長率排名靠前的房企與凈利潤同比增長率排名前十的房企有明顯重疊，也都是品質型房企為主，共同體現出產品力對銷售增長、利潤支撐的作用越來越強。
規模為王、強者恒強的地產邏輯已不再適用，一味追求產品標準化和規模擴張，很難趕上瞬息萬變的市場。深耕型房企憑借區域內積累多年的客戶研究和市場研究、逐漸積累起來的品牌形象與知名度，以及針對本地客群的差異化產品設計與提升，使得其產品力更有保障，在房企競爭中更易拔得頭籌。
例如綠城已形成了多維度、立體化、規模化、可持續的產品譜系，包含8大產品系列、22個產品品類、22種建筑風格，圍繞產品力升級，綠城在研發端僅2021年就提煉了36項創新課題，且多項創新成果已在最新的作品中應用，如中央車站、無界公寓等。
與此同時，為推動“最懂客戶、最懂產品”兩個戰略支點實現無縫銜接，2022年5月綠城中國成立了客研委員會，營銷、設計、產品等條線聯手攻關，切實保障客研成果的落地。在此基礎上，在2022年4月份拿的杭州城北好運街的三宗寶地——“海棠三篇”上已經實現從城市界面到景觀到戶型的多方位深度迭代。
以產品累積的穩定口碑，也逐年落實在了客戶端，截至2021年底，綠城已連續10年獲得“中國房地產顧客滿意度領先品牌”大獎，并在14個城市位居滿意度第一，9個城市忠誠度第一。
又如濱江集團以四大產品系列為基礎，對客群進行了精細化分類與研究，形成現有15個產品標準，在區域內具有絕對流量與口碑。2021年濱江在杭州推出的樓盤首開去化率均保持95%的高位。
又如在改善型需求旺盛的成都，中國鐵建的高端改善產品“西派系”自2012年以來一直堅定深耕，產品精準定位“中產以上，富豪以下”的高支付能力客群，結合高品質景觀園林和隨客戶需求多變的建筑風格和精裝服務等，實現了在成都市場持續領跑。
中國鐵建2021年在成都一二圈層位列第2，其中其位于青羊區的西派金沙項目更是在同類型項目上表現出較強的溢價能力，去化速度也具有明顯優勢。
