回想起來，我在張江高科任職期間，提出的“科技投行”概念，也算是產業園區發展的比較有代表性的模式，即通過“房東+股東”的新定位實現產業園區開發主體的商業模式閉合。結合“房東+股東”“基地+基金”的操盤經驗，我談談四個方面的思考。

第一，如何更好地定義“房東+股東”。所謂“房東+股東”模式，即園區運營的科技投行模式，是指產業園區開發運營主體充分利用產業園在聚集創新資源、培育新型科技型企業中的基礎性作用，通過高粘度的物業服務、產業服務、金融服務加速企業成長，以資本要素為紐帶分享企業發展成果，形成科技地產商、產業投資商以及創新服務商三種角色深度融合的科技園區商業模式。

這里有兩個底層邏輯。一是，基于產業園區“空間提供商+時間合伙人”的商業模式。曾經的火花spark總策略師宋振慶做了一段精辟的提煉，他指出：張江高科模式創新的意義總結為行業內的三個“第一”，即產業地產第一個向科技投行轉型成功的企業，解決了“可突破”的問題；產業地產第一個真正意義上實現輕重動態平衡的企業，解決了“可持續”的問題；產業地產第一個完成“產業+地產+金融”閉環架構搭建的企業，解決了“可循環”的問題。在我看來，張江高科在轉型過程中，關鍵是實現了“房東加股東、股東引房東”向“高科技投行”的轉型，形成了科技地產、產業投資與創新服務三者有機結合，互為支撐的、健康穩定的商業模式。

二是，基于資本市場對傳統房地產公司轉型為“科技投行”的價值判斷。近年來，這種模式已逐漸成為全國產業園區競相復制的模式。例如，東湖高新與硅谷天堂合作成立了武漢東湖高新硅谷天堂股權投資合伙企業，基金規模1.2億元，利用股權投資基金對園區企業進行支持；聯東U谷投資明勢資本、同創偉業；東久新宜重組后專門設立2億美元的東久新宜資本產業基金；浙江傳化科技城未來五年的戰略規劃中，提出了要實施“房東+股東”“基金+基地”的路徑，計劃要投200萬1000家、1000萬100家、5000萬10家，總共35億生命科學產業投資規模的設想。

第二，“基金+基地”是產業導入、獲取土地資源的基本路徑。

在張江高科操盤以及退休后的留學經歷，使我對產業地產形成了系統化的思考。2017年以來，我連續接受人民日報社《中國經濟周刊》的系列專訪，對產業地產傳統運營模式即將發生的裂變進行了預判，引起了市場熱議。我始終認為，產業地產行業孕育著前所未有的深刻變革，產業地產企業依然存在著時不我待的轉型機遇。而“基金十基地十產業集群”模式的核心是打造針對特定區域產業定位和產業集聚，以國際化、專業化、市場化的產業基金管理公司和產業園區集成服務商為引領；充分挖掘專業基金背后的產業資源，完成基地內項目的初始導入、龍頭企業引領基地產業生態形成；充分運用投行思維和資本的力量，持續推進項目招商和產業項目迭代，促進基地產業鏈的持續完善；通過基地產業運營商的專業服務、政企協同、平臺共享和生態打造，推動基地企業協同式創新和開放式創新，持續做優做大做強。

· 在基礎設施方面

例如，2021年5月17日，張江高科和光大安石共同推進的“華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金” 正式獲批。這是全國首批公募REITs項目之一，也是上海市首單獲批的公募REITs項目。再如，2021年，為進一步推動“金色中環發展帶”建設，促進張江科學城更新升級，上海張江高科技園區開發股份有限公司與上海浦東投資控股（集團）有限公司發起設立“金色中環張江科學城發展基金”，規模約50億元，基金所投資的項目集中在科學城范圍內，以重點項目新建、自持物業更新、核心資源收儲為主。

· 而在創業投資領域

例如，2015年，張江高科參與設立上海武岳峰集成電路股權投資合伙企業，出資等值于人民幣2億元的外幣現匯，占基金總認繳出資額的6.67%；2016年，武岳峰資本宣布與在美國上市的芯成半導體（ISSI）達成收購協議，以每股19.25美元、總價格約6.395億美元的收購價格并購芯成半導體；2021年，張江高科為持續打造集成電路先導性產業，通過全資子公司張江浩成作為有限合伙人參與投資“武岳峰集成電路與人工智能基金”，基金采用有限合伙形式設立，募集總規模不超過50億元。

除了張江高科外，還有高瓴資本入股天集產城，以及金地集團參與創投。例如，高瓴資本通過入股天集產城，間接擁有了成熟的開發運營團隊，可以幫助其投資的生物醫藥企業代建園區，做運營服務。而2021年以來，金地集團以LP的身份投資金額近16億，投資了包括紐爾利資本、啟明創投、北極光創投、鼎暉資本等知名GP，多數基金的投資標的均圍繞在醫療健康、信息技術、互聯網、消費、前沿科技等領域，尤其是醫療健康，基本每一支參投的基金投資標的中均有“醫療健康”的身影。2021年6月1日，金地集團旗下子公司深圳威新軟件科技有限公司出資3億元參投蘇州紐爾利新策創業投資合伙企業（有限合伙），該基金的LP除了金地集團以外，還包括蘇高新創投集團、蘇州國際發展集團、中方財團以及其他產業LP等。

第三，充分把握好“房東+股東”模式建立的必要性和操作性。

·從模式建立的必要性來看

一是可以母基金導入產業基金，放大資本作用的有效途徑；二是可以充分讓天使和創投基金聚焦“專精特新”企業孵化；三是充分依托產業基金拓展產業資源；四是可依托并購基金，布局生命科學等戰略性新興產業。例如，從孵化模式來看，一種是新加坡模式，充分利用新加坡作為中美科技轉化的重要樞紐性地位，將其打造成“離岸創新、中國轉化”的重要中轉站。以生物醫藥產業為例，一方面通過新加坡母公司對接美國FDA審批，一方面對接中國需求市場，通過技術貿易實現技術轉化；一種是類張江飛鏢加速器模式（CRO模式）：聯合研發、設備共享、平臺賦能，加速研發進程；一種是類CDMO天慈國際共享工廠模式，如上海斯微生物利用該模式加速了產業化進程；一種是類中關村的國際醫學轉化中心模式；一種是由國家部委牽頭成立的公共服務平臺，可以實現全國復制。

·從操作路徑的關鍵環節來看

需要把握住三點原則：一是要秉持科技投資產業主導性；二是要提前做好產業和空間規劃；三是要有龍頭企業引入的考核機制。同時要把握四個要點：要能抓住“產業+運營+基金+企業”考核的四要素；要能有政策應變的靈活性和再優化機制；要能認同“國民共進”的專業互補型文化；要能形成“房東+股東”的齊頭并進的可復制可推廣機制。例如，最近市場出現一種“對接資本市場的基金十基地十服務”的新模式，對這種模式運用較為嫻熟的上?！熬糜谢稹保劳衅浔姸嗤顿Y標中發展較為成熟、即將進入資本市場的企業資源，已經與浙江麗水、山東濰坊、江西上饒、河北張家口、安徽宿州、河南開封等政府平臺公司達成合作，通過設立基金、組建熟悉資本市場的專業化并購團隊，為地方政府和平臺公司提供收購上市公司股權、整合戰略性新興產業、推動項目落地和產業集聚的全程服務。

以“基金+基地”項目合作實例為例，從地方政府而言，實操中需把握以下關鍵點：1.投資項目的前置審批權，基金投資項目首先必須通過政府方審批通過才能進入投資決策程序，從而最大程度地保證引進的項目符合地方主導產業規劃和全生命周期考核要求，確保政府在項目投資具有主導和風險控制權；2.基金管理團隊能夠提供2個以上的潛在擬上市企業，且企業同意被投資后3-6個月內落戶注冊設立研發、生產制造基地，政府投資風險相對較低；3.政府或平臺公司在基金總額中出資50%，執行事務合伙人出資1%，并負責募資49%，體現政府引導社會資本的牽引作用；4.公司上市后借助融資功能，通過發行股份購買資產等方式并購同行業及產業鏈上下游優質企業，從而擴大市場占有率，形成產業集聚；5.基金管理團隊配合地方政府，為落地企業提供“單平臺、多功能、模塊化”的專業化全程服務。

第四，要重構產服體系，保持創新資管模式的核心競爭優勢。

產業服務是指在特定的產業空間內，以促進產業高質量發展和空間高水平運營管理為目標，面向載體擁有方、產業組織、企業家、企業員工等特定對象，提供系統化專業化服務的總稱。產業服務可以幫助產業空間載體彌補其自身功能不足，協助開展人才、技術、資金、政策、物流等產業和企業發展要素的匯集，打造滿足“人”的全生命周期和“企業”的全發展周期需求的產業服務生態圈。通過高質量的產業園區運營，為園區企業、企業家、員工成長提供系列的專業服務，逐步打造產業服務生態圈，促進產業的高質量發展和企業的可持續發展。

一是要重視園區運營服務的稀缺性。所謂園區運營服務，就是建立起產業和產品之間全生命周期的關系，讓產業捆綁在園區產品上，建立一種極度稀缺的粘性，既是對產業的黏性，也是對客戶的黏性。如果園區能夠給客戶提供別人給不了的東西，就是稀缺，園區運營服務就可能具備成功的基礎。

二是要系統化構建產業服務運營體系。園區已經進入“微園區+專業運營”的新時代，市場需求發生變化，資產泡沫褪去的主力擔當，運營服務的真實價值逐漸凸顯，租金上漲、物業增值、產業投資、直接盈利價值開始發生化學反應。我們要關注好促進整個園區客戶的黏性和資產升值的“黏性原理”，對外輸出達成規模效應，形成一個獨立生存壯大的業務單元，并建立起產業和產品之間全生命周期的關系。即要以產業鏈思維運營園區企業，以互聯網思維運營園區流量，以資本運作思維運營園區資產。

三是要推動產業地產開發商創新資管模式，獲取綜合運營收入。通過空間提供商、時間合伙人和產業引領者的科創生態建設和運營，形成綜合性收入結構和可持續的盈利模式。這種收入包括物業管理收入、能源管理收入、產業服務收入、PE股權投資收入、物業租賃收入等。例如，在能源管理收入方面，如無錫新加坡工業園區通過儲電供電服務形成園區重要的盈利來源；金地威新計劃在產業園區嘗試分布式光伏發電、儲能電站、光伏充電樁等新能源服務；浙江傳化科技城正實施“1+4+X”計劃（1表示以集中供冷供熱為核心，4表示光伏十儲能十廢水十濕垃圾處理為輔，X表示智慧管理平臺十水電燃氣供應）。在產業服務收入方面，張江飛鏢加速器2020年度近1億元收入中，有6000萬是專業服務收入，即通過三個方面：其一，實驗室延伸服務（提供耗材銷售、環評服務、EHS管理、危廢處理、洗消滅菌等服務）；其二，遠程交互式研發服務（建有聯合研發系統、委托研發、CRO、CRA服務、多團隊合作支持等服務）；其三，輕資產輸出服務（通過戰略合作、委托管理、品牌及管理輸出、咨詢顧問、股權合作、基金孵化管理、整租服務、代建等實現輕資產復制），其底層邏輯是控制成本和風險而并非完全放棄重資產開發，其基礎就在于，擁有重資產作為輸出案例，對盈利能力較好、價值較高的重資產物業依然會自持運營。上述三方面前提是擁有專業化的服務能力。在PE股權投資收入方面，張江高科的科技投行模式就是代表。

第五，政府及園區方應注重運用資本運作手段整合、壯大產業園區綜合實力、品牌效應和盈利能力。比較典型的是上海臨港集團，作為上海市國資委下屬的唯一一家以園區開發和配套為主業的大型功能類國企，為實現“卓越科創園區、卓越開發企業”的企業愿景，通過多種資本運作手段實現集團改革和發展壯大，這個過程非常值得借鑒。

一、通過股權合作整合資源，擴充園區資產。臨港集團在2006年之前成本較低時快速完成了大量土地征收和動拆，其秘訣就在于公司采用了“地權-股權結合”的“臨港模式”，該模式中，鎮一級地方政府成立資管公司，再參股臨港集團在當地設立的合資平臺公司，臨港集團控股并負責土地開發和后續經營，地方平臺公司按股比分紅，動拆遷的農民可通過鎮級資管公司獲得持續收益，較為典型的例子是臨港松江、康橋、南橋等園區。

二、經營性資產上市，擴充資本實力。2014年8月，臨港集團以21.5億元注冊資本成立臨港資管，將部分經營性資產集中于此。2014年底，臨港集團開始啟動借殼自儀股份的上市流程，12月5日自儀股份董事會通過重組草案。2015年11月，自儀股份更名為上海臨港。截至2015年末，合并口徑下上海臨港的總資產為69.8億元，凈資產為31.1億元。重大資產重組完成后，臨港集團通過臨港資管持有上海臨港45.1%股權，撬動了大量少數股東權益。此外，還得益于市財政的5億元增資，2015年末臨港集團合并所有者權益劇增至136.9億元，資產負債率則大幅降至75.4%，債務壓力得到緩解。2016年2月，臨港集團的主體信用評級被調升為AA+。

三、持續資產整合注入，提升盈利能力和融資能力。2016年5月，臨港集團將浦江高科技園一、二級土地開發業務進行了拆分，并于6月啟動浦江園區開發業務注入上市公司。2016年，上市公司實現營收18億元，歸母凈利潤4億元，其中近期收購的松高科和浦星公司就分別貢獻了2.6億元和1.1億元凈利潤，合計約占上市公司整體凈利潤的90%。此后，經歷多輪股權融資后，上海臨港的資產負債率已降至44.5%，并開始籌備發行公司債券流程。上市公司的資本運作也有助于集團信用等級的提升，2017年6月臨港集團獲得中誠信的AAA主體信用評級。此后，2018年漕河涇開發區所持有關園區資產注入上市公司，更是大大提高了公司總資產、降低了資產負債率、提升了整體盈利能力。

四、招投聯動獲得投資收益。采用“招投聯動”的模式進行園區招商引資。上海臨港及臨港集團均大量投資并參與各類產業基金，為園區引進和培育戰略性新興產業的高科技企業。2017年12月，上海臨港公告與其控股股東臨港資管、上海電氣共同發起設立認繳出資總額為42.1億元的申創基金。2020年1月，上海臨港又公告擬與臨港資管等企業共同發起設立申創新片區基金，擬定出資總額為38.2億元，其中上海臨港通過全資子公司臨港投資出資2.5億元。2021年，上海臨港還披露直接或間接投資壁仞科技、思爾芯等園區企業，其中商湯科技、海爾生物等已實現上市；當年，上海臨港還對申創產城基金、國和人工智能基金等投資逾3.8億元，并獲得3.9億元基金投資分紅收益。至此，上海臨港基本形成園區開發運營“GP模型”和“平臺構建”，具體來說是做三個GP：產業基金GP、園區開發GP和園區管理GP，搭建平臺整合最優勢的資源，以實現企業長久發展。