產品策劃是要讓建筑師和投資者的理想能無縫對接，但是這個對接十分不易。在實際場景常會遇到一種情況，就是項目策劃者描繪了一個美好的藍圖，建筑師只是迷茫地看著說：能再清晰一點嗎？比如，策劃者對定位的描述：“城市第一奢侈品購物中心”，建筑師聽起來是很空洞的，這時需要策劃者在廣泛市場調研總結之后，進行更具象的描述：項目的定位策略，體驗的構建策略和功能的組合邏輯，并對業態布局下的樓層店鋪面積、樓梯、電梯設置關系、立面形象等做出指引。以避免不合適的設計對招商和運營造成阻礙，并為以后隨市場變化做業態調整預留可能性。

產品策劃人之所以能夠提出專業建議，是基于大量的對標數據、經驗積累和市場調研。承接這些具體的要求，建筑師會在短期內迅速做出模型，讓項目決策者看到基本的“樣品”。有了“樣品”再進行修改，就是小完善了。再比如要打造一個“有溫度的家庭生活中心”，那么策劃者就應該明確告訴建筑師：色彩以黃、橙、紅暖色系為主，色彩飽和度要高。那么，建筑師在后期選外立面的材料和顏色的時候，就避免了很多不必要的彎路。

產品策劃的成果，對建筑設計是一個指導性文件，在項目發展理念與建筑硬件設計之間起著承上啟下的作用，是由“虛”向“實”的落地轉化，也是為項目奠定長久優勢的關鍵環節。

前期設計是建筑設計的初期階段，是建筑師進行建筑設計的初期準備；產品策劃則是一個獨立的環節，由既懂商業又懂建筑的專業人擔綱。

從現實狀況看，國內大多數的產品策劃幾乎是和前期設計進程同步進行的。在設計開始進行之前，提供給建筑師的信息和資料是微乎其微的。投資商與建筑師之間這種不明確的關系存在一個缺點，使得建筑設計的修改不斷，時間延長和成本增加。產品策劃是文本文件而建筑設計是圖紙文件，文本文件的編寫顯然要比圖紙文件繪制要節約時間和成本，所以產品策劃應該在前期設計之前就要完成。

產品策劃的前置決定因素有兩個：商業模式和目標客戶。住宅的商業模式主要是銷售，且買的人基本都是使用者，而商業地產有“出租”、“銷售”和“租售并舉”三種可能性，三種可能所代表的是三種商業模式，各自面向的客戶也不同，所以對產品策劃的要求亦各不相同。基于不同模式商業地產特性，RET睿意德總結出產品策劃的三個核心觀念：

1、厘清三種模式下的不同目標

• 出租的商業地產是“平臺式”經營屬性，設計要關注“商戶”和“消費者”兩個核心客戶。

• 銷售型商業地產模式下，對投資商而言“銷售成功”即意味著商業模式的成功，所以首先要聚焦“實現最優銷售”來策劃項目。當然，銷售后的商業也需要招商、運營，所以也需關注商戶和消費者的需求，但此兩者需求的重要性是在投資者之后，因為本質上銷售商業模式下的成功衡量并不是依賴于經營是否成功。

• 租售商業模式項目的回報，則依賴于短期的銷售回款和后期的經營收益，策劃時要考慮到如何讓銷售的部分不影響經營的部分，使經營的部分更好地助推銷售部分，兩者各自能實現最優且互不干擾是關鍵。

2、聚焦“關系、次序、主題”三個維度

• 商業地產對人流有強聚集作用，能給所處地段和其它相鄰物業帶來增值——一個大商場開業可能會帶來周邊地價升高，臨近商場的住宅售價也可能增值。商業地產對外部物業賦能所創造的價值，很多時候都會高于其本體價值，所以商場與外部的位置擺放關系會成為產品策劃的首要考慮因素。

• 商場先開業再賣住宅和賣完住宅商場再開業，住宅的售價可能完全不同，項目總體收益也不同，因此商場和其它物業的推盤次序需要做科學考慮。

• 商場的主題是建材城還是生活中心，對周邊住宅價格影響是不一樣的，所以商場的主題亦是產品策劃需考慮的另一個核心點。

世界上的大部分景點都是一個“場所”，無論是意大利的羅馬斗獸場、西安的大雁塔這些古代遺留，還是當代的古根海姆博物館、北京鳥巢體育場。這些場所之所以能夠成為世人所向往的目的地，是因為其具備“唯一、權威、排他”的特質屬性。我們在做商業項目策劃時，要以“場所即目的地”為目標，透過深挖項目屬地文化、融入理念創作等方式，啟發合作的設計師，讓項目建筑空間產生人流“磁石”的效應。