產業園的新風口，已經殺出了一批黑馬！
來源: 明源不動產研究院 作者: 明源不動產研究院 時間:2022-07-26
這一年來，許多房企的傳統地產開發業務都在收縮，但他們的目光已經開始向其他領域轉移，比如物管、商管、代建等領域。
其中代建是近年來發展最迅速的多元化業務之一，甚至成了許多頭部房企的戰略重心。在市場下行期，代建業務也確實顯現出了抗周期的特點，并未受到去年大幅調控的影響。綠城管理、中原建業等代建龍頭，去年都實現了收入與利潤的增長。隨著入局代建的房企越來越多，代建領域的競爭正在趨向激烈，并分化出了不少細分賽道，如商辦代建、市政代建、資方代建與產業園代建等等。值得注意的是，產業地產熱度的逐年上升，也帶火了產業園代建業務，參與主體與合作模式越來越多樣。今天小明就來梳理一下，當下產業園代建領域的幾種主流合作模式。
工業廠房的開發建設比住宅、商辦類產品要簡單得多，建筑內部不需要分隔太多套型，也不需要做精裝，主要把建筑主體做好、天地墻找平就足夠了。純工程代建項目具有建安成本低、工期短等特點，對絕大多數房企來說都沒有困難。主要面向的客戶，大多是各地政府部門或是拿地自用的龍頭企業。他們通常對項目產品有清晰的規劃，或者是手中已有意向入駐的客戶，已經提供了確切的需求。而代建方只需要按照需求，做好開發建設管理，將園區按期交付給業主使用就好。代建方輸出開發管理經驗與專業團隊，獲利點主要是收取開發管理費。但相對于傳統物業開發來說，純代建服務的溢價水平并不高，可以說賺的是辛苦錢。因此會參與這種模式的代建方，一般都是已形成規模效應的代建龍頭企業。而更多的代建企業，傾向于在代建的基礎之上，提供更多圍繞產業園全案開發運營的服務，以提升服務溢價。
雖然產業園在狹義的開發建設范疇上來說，對房企沒什么難度。但做過產業地產的人都知道，開發產業園的最大難點，從來都不是如何建設，而是如何做定位和做規劃。市面上真正只需要純代建，而不需要前期咨詢服務的業主，其實是比較少見的。它們要么對自身的經營空間需求非常了解，要么就是已經有現成客戶等著進駐的、政府牽頭做招商的園區。但其他的絕大多數產業園在建設之前，土地方都必定會面臨園區定位與規劃的難題。尤其是近一年來，各地拿地與開發主體中城投、國資企業及金融機構越來越多。他們的主業和強項并非地產開發，也沒做過產業招商，對項目定位與規劃研判模型不熟悉，也沒有團隊來做這件事。更何況產業園項目對前期產業調研與定位專業性、精確性的要求，比一般的住宅、商辦項目都要高得多。園區到底應該發展什么產業？做什么樣的廠房？硬件應該達到什么標準？需要提供什么樣的配套和服務？這些問題要讓非專業出身的企業來應付，那就相當于摸黑走路，根本沒有方向。因此，在工程代建基礎上搭配前期咨詢服務，是產業園代建領域更常見的需求。在咨詢+代建類項目中，有過產業地產開發與操盤經驗的房企，不僅能做好開發管理，還能輸出專業的產研成果，為園區定位與規劃工作提供科學支撐，將定位和產品與市場需求之間進行匹配。在這個過程中，代建商的專業價值會加倍凸顯，帶來更高的服務溢價。招商蛇口、中新集團等專業園區開發商，都在全國各地面向政府、企業主體開拓這種模式的合作。另一方面，以做產業地產見長的民營房企，也在從中尋求機會。基于過往成熟的產園開發與運營經驗，他們切入代建業務是比較容易的。雖然民企這一年來主動拿地少了，重資產投資明顯收縮，但來自于國央企和城投公司的日益膨脹的產園咨詢與代建需求，卻是他們絕佳的轉型機會。
在咨詢代建基礎上加入代招商，就是建設+招商的打包模式，這也是比較多見的一種合作方式，需求主要來自于完全沒有任何開發經驗與產業招商資源的土地方。比如華南地區一些舊廠的工廠主和舊村村委，就是這種模式下的典型需求方。近年來，華南地區的城市更新項目中，有不少項目包含了工業廠房與研發用房的指標。而工改工項目則針對性更強，許多舊廠更新項目規劃的產業用房指標占比，超過70%都算是常見的。但對于村委、工廠主來說，他們不僅沒有能力做工程建設，而且也沒有足夠的產業資源，去支撐一個產業園區。在過去產業園代建賽道還很冷門的時期，有些土地方選擇獨自攬下這些活兒，自己去找工程方做改造。但由于缺乏專業定位與招商能力，除了地段極佳的更新項目之外，多數項目改造后都沒能得到妥善盤活，只能常年空置或租給支付能力低、合約不穩定的商戶，勉強運營。如今一線城市的舊改模式已經發展得很成熟，對城市的滲透也越來越深入了。今日的舊村村民和工廠主最不情愿看到的，就是手中物業空置、價值貶損，他們對建設+招商的打包式服務的需求在不斷提高。在他們看來，只有引入富有經驗的房企，一次性解決物業改造與招租的問題，才能實現大家對未來物業升值的期望。而相較于咨詢代建來說，這種更進一步的招商打包模式，反而是產業地產專業出身的民營房企，最能夠發揮強項的領域。因為國央企與民企進入產園代建賽道，其目標與側重點是有差異的。說白了，在代招商方面國央企比民企更“挑客”。國央企更注重業務布局的多元化構建、品牌影響力的擴張等等，但想要獲取他們手中的優質產業資源，是極其困難的。除非是規模可觀、且受到當地相關部門重視的重點項目，與其達成招商合作能夠顯著擴大國企的影響力，否則國企不太可能對外部合作項目傾囊相助。而民營房企則不同，只要合作條件談妥，民企會很愿意輸出自己的招商能力，幫助土地方鏈接產業資源。畢竟除了咨詢與開發管理費之外，招商傭金也是不可忽視的一塊收益。但需要注意的是，有些傳統地產開發出身的房企，也混在隊伍里打著產服的旗號尋找合作。他們雖然在地產開發經驗方面沒有什么問題，但始終還是在用地產思維做產城。華南地區這種情況相當常見，一些開發商承接了產業項目的代建委托后，無論是咨詢環節還是招商環節，用的都是住宅開發的模式。項目定位統統按甲級寫字樓的方向來做，產業定位看似高大上卻完全無法落地，根本招不來目標企業。招商也只會委托傳統代理公司來做，招商招了大半年也沒找到匹配的客戶資源。最后項目定位只能全部推翻重做，雙方的合作以失敗告終。如果在前一種模式的基礎上，再加入園區落成后代運營服務，那么就算是產業園項目中最為全面的全案服務模式了。這類模式的需求方很廣泛，無論是城投、實體企業還是舊改土地方，都需要面對園區長期運營的挑戰。但問題在于，能真正做好產業運營的企業屈指可數，更別說能從定位開發到招商運營，整個鏈條都完整做下來且都能做好的企業了。目前市面上聲稱能做的多，但實際上能做的少。真正能夠做到全案服務的，主要有兩種企業。一種是在產業地產開發領域排名靠前的頭部企業，另一種是深耕本土產業地產的企業。前一種很好理解，這些在產業地產領域拼殺多年的頭部房企，無論是在開發還是在招商運營上，都具備充分的實踐經驗。他們有能力把產業地產的整個開發運營鏈條都拎起來、做扎實。比如招商蛇口這幾年發展起來的會展代建業務，位于深圳寶安區的會展新城就是一個典型的案例。早在2016年，招商蛇口就中標了深圳國際會展中心周邊11個地塊的開發建設權，其中包括住宅用地、商辦用地與酒店用地等多種業態。在此基礎上，招商蛇口承接了深圳國際會展中心的代建、咨詢與運營管理服務，這是全球第二大、國內第一大規模的會展中心。依托于央企雄厚的產業資源背景，與強勁的城區綜合開發與運營實力，招商蛇口將會展代建與地產開發兩大業務實現了有機融合。會展中心落成運營后，為整個會展新城帶來了海量商務與旅居人流，推高了整個城區的熱度，也提升了周邊11個地塊的開發價值。另一方面，不同地塊多元業態的協同開發，也為會展中心提供了完備的商務與居住配套，承接了城區中的商業、居住、旅居、辦公與娛樂休閑等復合化功能。這樣的會展代建業務，與地產開發業務之間是互促的。只有頭部的產業地產公司，才有能力調動足夠的資源，來承接這種規模的政府代建，并做好如此龐大的城區開發，實現產城融合。而與之相對的，深耕本土產業地產的中小型企業，針對的則是完全不同的客群。在粵港澳大灣區的產業重鎮，比如東莞、佛山等地，有許多運營了幾十年、即將進入舊改階段的老舊廠區。在這些廠區中，孵化出了少數具有產業園開發與運營實力的企業。他們多年前就開始參與旗下園區的舊改工作，經過多年的實踐與沉淀，已經形成了一套與當地產業發展和企業經營需求相契合的定位、招商方法論，并擁有了專業的實操團隊。在多年參與舊改的進程中，這些企業主看到了龐大產業園舊改市場中的機會。因為并非每個工廠主都有本事、或有意愿去獨自做舊改，所以這里面蘊藏著大量商機。于是在經營主業的同時，這些企業主開始涉足專業的產業園開發與運營業務，成立產業服務公司，并開始向外承接產業園全案服務。別看這些本土企業規模不大，但他們的優勢卻十分明顯。首先，他們作為成長于當地的實體企業，對城市的產業現狀、政策與發展趨勢，有極深入的了解。在做項目定位時，有充分的在地經驗來支撐；其次，他們與當地其他企業、園區保持了多年的聯系，非常清楚潛在客戶的發展狀況和需求，能很好地保證園區規劃的落地性，確保產品與客戶需求相匹配；其三，他們與當地相關政府部門打交道的時間很長，這對項目的報建、扶持政策申報、大客戶招商工作都大有裨益。基于這些切中痛點的獨特優勢，他們在舊改土地方面前所展現出的專業性與落地性，是外來的咨詢公司或大型服務商比不了的。這就和本土深耕型房企，在一般城市更新領域中的優勢是一樣的。未來在舊改發達且產業基礎強勁的城市中，也必將孵化出一批精于產品屬地化、招商運營屬地化的本土強企。當下，代建已經是地產行業內公認的藍海。雖然這條賽代已經開辟多年，但仍然只有兩家上市公司，市場潛力還未被充分挖掘。但這兩年來代建領域內的賽道愈發細分，這正是市場潛力被逐漸釋放的信號。產業園代建作為正在興起的賽道，競爭將會越來越激烈，新的玩法、模式也會不斷涌現。未來，國央企、頭部民企和本土企業這幾大類市場參與者，可能將會奠定產業園代建領域的競爭格局。他們必須識別并發揮自身的差異化優勢，開辟出屬于自己的市場。
