“千城一面”現(xiàn)象如何解決？存量改造的運(yùn)作模式及趨勢如何？

早在新中國成立之初，我國便開始了城市更新的系列工作，從改造棚戶和危房簡屋，到引進(jìn)市場機(jī)制追求增量，再到進(jìn)入以“存量改造，內(nèi)涵增值”為主旋律的全新發(fā)展階段。大型城市經(jīng)過多年的高速發(fā)展和建設(shè)，其外延擴(kuò)張的空間有限，由此，舊城改造、存量盤活成為了每座城市發(fā)展到一定階段的必然選擇。通過對閑置資產(chǎn)、過剩空間的二次利用，升級(jí)原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而重振經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)城市人居環(huán)境的改善，進(jìn)一步提高城市能級(jí)。面對炙手可熱的存量資產(chǎn)，如何保護(hù)城市文化肌理、如何科學(xué)投資運(yùn)營、如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，既是挑戰(zhàn)、也是機(jī)遇。

存量改造項(xiàng)目

發(fā)展現(xiàn)狀

改革開放以來，中國經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大且速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國的城鎮(zhèn)化率已達(dá)到60%，預(yù)計(jì)到2035年，該比例將達(dá)到70%，可見當(dāng)前的中國已全面邁入城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期。近年來，我國城市人口和城市建設(shè)面積始終保持低速增長，但從發(fā)展速率來看，相比城市人口數(shù)量的增速，城市建設(shè)用地面積的發(fā)展速率明顯放緩。在人口紅利逐步衰減、建設(shè)用地資源稀缺等諸多因素的共同影響下，高質(zhì)量、高效率地利用存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)城市有機(jī)更新的需求已迫在眉睫。

 

·房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、運(yùn)作周期長、操作難度大、專業(yè)門檻高。

存量改造有別于常規(guī)的“招拍掛”，從拿地、建設(shè)到銷售、運(yùn)營，都具有相當(dāng)高的專業(yè)門檻。寫字樓、酒店、廠房、老城區(qū)、村落等往往是存量改造的標(biāo)的物業(yè)，部分房屋涉及有產(chǎn)權(quán)，建筑格局以及基建設(shè)施等一些歷史遺留問題，都會(huì)為后續(xù)的改造帶來難以預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)和阻礙。其中，舊廠房、舊園區(qū)因其較清晰的房屋產(chǎn)權(quán)，項(xiàng)目周期相對較短；而對于舊村、舊城改造等，項(xiàng)目主體通常需要通過與村集體或地方政府平臺(tái)公司協(xié)作，在爭得100%或90%以上的在地老百姓同意并作出相應(yīng)補(bǔ)償后，方可進(jìn)行拆遷、土地整理；此外，項(xiàng)目主體需合法合規(guī)取得土地證，才能進(jìn)入開發(fā)和銷售階段，因而這樣的項(xiàng)目往往周期較長。

·城市換“新顏”，文化露“難色”。

早期的舊改項(xiàng)目過度使用了房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，追求簡單化、規(guī)模化和高速化，隨意拆除和遷移了具有歷史價(jià)值和保護(hù)價(jià)值的老建筑、強(qiáng)行征遷居民，很大程度上破壞了城市的傳統(tǒng)格局和街巷肌理。1995年吳良鏞先生提出“有機(jī)更新論”后，“大拆大建“有所收手，城市風(fēng)貌的保護(hù)得以重視，但由于部分城市和地區(qū)對于自身文化價(jià)值挖掘不足，又缺乏全面長期的戰(zhàn)略規(guī)劃，在存量改造中互相效仿，追求短期的經(jīng)濟(jì)利益，因而出現(xiàn)了高復(fù)制性、同質(zhì)化、“千城一面”的現(xiàn)象。此外，也有少數(shù)案例簡單照搬國外模式，缺乏對當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展、建筑風(fēng)格和歷史文化的認(rèn)知，導(dǎo)致與城市整體風(fēng)貌相沖突、與文化相脫節(jié)。

·政策鼓勵(lì)盤活存量資產(chǎn)，城市更新開啟發(fā)展新紀(jì)元。

現(xiàn)階段，我國城市更新進(jìn)入4.0精耕細(xì)作階段，存量改造也成為了驅(qū)動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的新抓手。2021年3月，“愿景目標(biāo)剛要“提出要加快改造老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊樓宇等存量片區(qū)功能，進(jìn)一步有力推進(jìn)城市更新。隨后，廣州、深圳、上海、北京、珠海等城市基于地方現(xiàn)狀，先后出臺(tái)了有關(guān)城市更新的實(shí)施方案及指導(dǎo)意見。從政策主要內(nèi)容來看，多項(xiàng)文件提及盤活閑置資產(chǎn)，調(diào)整物業(yè)性質(zhì)，提高存量資產(chǎn)利用水平；鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)、各類專營單位等市場主體參與，還涉及金融支持、基金導(dǎo)入、企業(yè)融資等內(nèi)容，以共同推動(dòng)市場健康有序地發(fā)展。其中，上海率先成立了全國最大的城市更新基金，加快舊改資金平衡；深圳創(chuàng)設(shè)“個(gè)別征收+行政訴訟”制度，是全國首部城市更新的地方立法。不久的將來，更多的城市將加入城市更新的隊(duì)伍中，共同構(gòu)建健康有序的發(fā)展大環(huán)境。

 

存量改造項(xiàng)目

模式解析

作為存量改造主要參與者的政府、開發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)和運(yùn)營服務(wù)商，四者正在探索如何持有、定位、改造、運(yùn)營存量資產(chǎn)的新路徑與合作模式，為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值和利用率最大化思考新的解決方案。

靜安NEO大廈（基金型：PE投資、REITs）

創(chuàng)新型私募基金模式：資本方和運(yùn)營方以Co-GP(共同基金管理人）形式合作，資本方收購存量物業(yè)的股權(quán)，運(yùn)營方則通過“劣后出資”的形式參股并作為部分物業(yè)的運(yùn)營主體，雙方也會(huì)一同引入專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)合投資。

1、項(xiàng)目簡介

靜安NEO，原名靜安律德大廈，建筑面積約7000㎡，始建于1978年，前身為上海滬西紡織機(jī)械廠。歷經(jīng)四十年滄桑，大廈的老舊面貌與低效能已與區(qū)域價(jià)值、城市形象不匹配，亟待更新。2017年翰同資本憑借強(qiáng)大實(shí)力和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，快速收購了靜安律德大廈的股權(quán)，解決了物業(yè)的諸多歷史遺留問題，以“投資+運(yùn)營”的模式與華住集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，并引入金茂資本、北京信托、澤谷投資等國內(nèi)多個(gè)投資機(jī)構(gòu)聯(lián)合投資，打破傳統(tǒng)樓宇運(yùn)營的思維定式，將大廈改造成為了一個(gè)精品商業(yè)綜合體，更名為靜安NEO。大廈被賦予了全新的空間定義和功能，涵蓋城市輕奢酒店CitiGO(歡閣酒店)、盈石旗下的創(chuàng)意辦公空間Mall Work（摩客）以及眾多生活美學(xué)商業(yè)品牌。該項(xiàng)目也是國內(nèi)少見的，在商業(yè)地產(chǎn)存量改造領(lǐng)域中，收購改建成酒店的項(xiàng)目。

 

2、運(yùn)作模式解析

（1）“資本投資+專業(yè)運(yùn)營”，玩家組合，兩全其美

上海靜安NEO是華住集團(tuán)和翰同資本以Co-GP（共同基金管理人）形式共同發(fā)起，華住以“專業(yè)運(yùn)營+劣后捆綁”的形式進(jìn)行出資參股并經(jīng)營。此外，翰同資本組建了投資方“小戰(zhàn)隊(duì)”，吸納包括金茂資本、北京信托等實(shí)力不俗的投資機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。翰同資本在解決了清租、訴訟等存量物業(yè)常見問題后，運(yùn)用其在“定位、設(shè)計(jì)、改造、運(yùn)營”方面的全方位資產(chǎn)管理能力，發(fā)揮與股權(quán)基金的協(xié)同效應(yīng)，為運(yùn)營商創(chuàng)造了利益共享的劣后捆綁合作模式；華住集團(tuán)則帶來了專業(yè)的酒店運(yùn)營和管理能力。在“資本投資+專業(yè)運(yùn)營”的模式下，華住不僅能夠拓展自有高端酒店品牌的布局，還能通過資產(chǎn)增值獲取良好的投資回報(bào)。而對于瀚同資本方來說，左手是共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的投資商，右手是專業(yè)的運(yùn)營管理方，各方在高效合作下，快速實(shí)現(xiàn)了理想的出租收益，并有效確保了后期資本方的退出。同時(shí)，NEO也成為了翰同資本在城市更新領(lǐng)域首個(gè)優(yōu)質(zhì)高端的運(yùn)營品牌。

（2）“酒店+辦公+商業(yè)”，資源共享，拓展商業(yè)機(jī)會(huì)

靜安NEO大廈采用“上層酒店、下層辦公+商業(yè)”的功能布局。首層為CitiGO歡閣酒店的大堂、餐吧、會(huì)議區(qū)，并擁有提供餐飲、咖啡、精品零售的商鋪。2-3樓是創(chuàng)意辦公空間Mall Work，為中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供高效便捷、輕松趣味的辦公空間，可容納480人。位于4-6樓的CitiGO歡閣酒店，是華住集團(tuán)針對年輕潮流人群推出的輕奢·社交酒店品牌，引領(lǐng)年輕商旅一族的生活方式，擁有120間客房，每間客房僅為13㎡，以“小房間、大公區(qū)”的原則打造社交客廳和潮人聚集地。在大廈頂樓設(shè)置有屋頂露臺(tái)，可以開展Party、駐唱等活動(dòng)。整個(gè)大廈充分打開了酒店、辦公和商業(yè)空間的界面，無論是辦公人士還是酒店客群都可以自由輕松地在不同場景中來回切換，實(shí)現(xiàn)資源的高效利用。基于酒店社交、共享的主基調(diào)，兩類客群有機(jī)會(huì)互動(dòng)交流，碰撞出奇思妙想和商業(yè)機(jī)會(huì)。

    

3、優(yōu)劣勢

（1）優(yōu)勢：資本方與運(yùn)營商攜手參與存量改造項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享，極大程度地提高了資本的運(yùn)作效率，保障運(yùn)營現(xiàn)金流的穩(wěn)定，為投資人提供了相對較快的退出路徑，同時(shí)也為運(yùn)營商帶來了相對更高的利潤和用戶粘性。本項(xiàng)目讓樓宇內(nèi)部功能形成了集約利用資源的小型“生態(tài)圈”，也迎合了當(dāng)下年輕人追求品質(zhì)化、個(gè)性化、多元化的消費(fèi)特征，通過城市消費(fèi)升級(jí)驅(qū)動(dòng)了城市更新。

（2）劣勢：存量改造項(xiàng)目需要因地制宜地進(jìn)行定位和開發(fā)，無論是在物業(yè)的股權(quán)收購，還是在合作運(yùn)營商的選擇上，這無疑不考驗(yàn)著資本方的綜合實(shí)力及“火眼金睛”。在有多個(gè)玩家共同參與的前提下，因各方不同的運(yùn)作模式和企業(yè)文化，協(xié)作中不可避免地會(huì)產(chǎn)生一些新問題，需要時(shí)間進(jìn)行充分磨合。

存量改造

發(fā)展趨勢

1.以“點(diǎn)線面”形式聯(lián)動(dòng)存量資源，打造區(qū)域性文旅品牌

在推動(dòng)城市更新的大環(huán)境下，存量改造已不只停留在單體物業(yè)上，而是通過片區(qū)內(nèi)先行的標(biāo)桿項(xiàng)目“以點(diǎn)觸面“，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的更新。通過充分挖掘散落在片區(qū)內(nèi)的閑置資源和文化遺珠，在保護(hù)的前提下合理地進(jìn)行文化活化、賦予商業(yè)價(jià)值，并激活片區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力。同時(shí)，區(qū)域可以針對不同人群的消費(fèi)和文旅偏好，串聯(lián)存量資源形成主題線路，豐富體驗(yàn)內(nèi)容，凸顯區(qū)域內(nèi)的文化特質(zhì)，使得區(qū)域整體活力得以激發(fā)，推動(dòng)文旅目的地品牌的建立和打造。 

2.由“開發(fā)”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營”，探索多方合作的可持續(xù)更新模式

過去的存量改造項(xiàng)目過于注重項(xiàng)目外在的開發(fā)而忽視了內(nèi)在的運(yùn)營，導(dǎo)致項(xiàng)目在后期容易陷入“缺乏客群吸引力-喪失運(yùn)營效率”的惡性循環(huán)。如今，不少項(xiàng)目積極創(chuàng)新工作方法，探索“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與”的城市更新可持續(xù)模式，由政府主導(dǎo)搭建平臺(tái)、出臺(tái)相關(guān)政策條規(guī)，協(xié)調(diào)優(yōu)化各類存量資源，加大財(cái)政支持力度，吸引社會(huì)專業(yè)企業(yè)和資源所有者的參與，促進(jìn)開發(fā)方、投資方、服務(wù)方三者的深度協(xié)作、業(yè)態(tài)融合。企業(yè)間也可通過特約管理、成立合資公司等形式，強(qiáng)化合作關(guān)系，各司其職、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。多方實(shí)現(xiàn)在資源、政策、信息、品牌等方面的共享，以用戶需求為著力點(diǎn)和增長點(diǎn)，為存量項(xiàng)目“量體裁衣”，實(shí)現(xiàn)其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、傳播效益的最大化，實(shí)現(xiàn)多方共贏。 

3.科技賦能存量改造，感知建筑時(shí)代全面來臨

當(dāng)前的存量物業(yè)受到早期規(guī)劃缺陷、低效物業(yè)管理、落后經(jīng)營運(yùn)作等因素的影響，被市場淘汰、逐步走向落寞和衰敗的窘境，在科技賦能之下，存量物業(yè)得以被高效利用，成就更多數(shù)字化場景，與人形成更好更持久的互動(dòng)，成為智慧城市中不可缺少的一部分。建筑和人實(shí)現(xiàn)雙向互動(dòng)，海量的感知數(shù)據(jù)與智慧中臺(tái)相結(jié)合，洞察B端和C端的用戶需求，從而為客戶服務(wù)提升與價(jià)值變現(xiàn)制定了最佳的運(yùn)營方案。對于物業(yè)持有方來說，智慧建筑除了空間優(yōu)化、運(yùn)維提升、節(jié)能減耗、預(yù)測故障以外，還要能夠及時(shí)掌握其空間內(nèi)用戶的的需求與偏好，抓住商業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位。對于消費(fèi)者一方來說，在更為高效、舒適、靈活和人性化的空間中，擁有精細(xì)化的服務(wù)體驗(yàn)，獲得更多的幸福感，可大大增強(qiáng)其消費(fèi)粘性和忠誠度。

我國政府先后出臺(tái)了不少有關(guān)城市更新的實(shí)施意見，各地根據(jù)政策正有序推進(jìn)著城市存量空間的改造項(xiàng)目，城市風(fēng)貌大有改變，隨著更多的城市存量改造項(xiàng)目加入進(jìn)來，必然能夠建立一個(gè)健康發(fā)展的大環(huán)境。