決定專業化園區能否存活的6個關鍵點

一個產業園區能否取得成功？從根本上來講，涉及到各方面錯綜復雜的因素。

真領科（ID：zlinkpark）就此采訪了多位園區專家，總結了六個起到決定性作用的因素，并挖掘了相關實操經驗。

那么，決定產業園區生死的六個關鍵點是哪些呢？實操中怎樣才能做好這些方面？ 真領科（ID：zlinkpark）對上述因素進行一一分析，供君借鑒啟發。

圖|攝圖網

調研與選址

 

這一點毋庸置疑。真領科之前發表的文章據說，80%的園區都死在了選址上……當中就詳細說明了選址對園區的重要性。

選址是最重要的關鍵因素之一，真正地關系到園區的生死。因此，在前期可以派駐專業團隊進入到擬定的城市里，反復調研該區域的真實情況。調查GDP排名、城市競爭力、中小企業數量、市場數據等情況，同時順應城市規劃的發展方向，研判政府公開的數據。最后，再根據相關核心訴求做出決策。

 

某種程度來說，選址選對了，園區就成功了一半。反之，選錯了，失敗率超過80%。

 

此外，園區選址可分為城市選擇和區位選擇。選擇城市時，一般來說，一二線城市土地存量有限且地價偏貴，更加在意企業的投資強度、產值稅收、龍頭企業以及亮點項目的招引。而三四線地價雖便宜，但由于城市的產業能級與容量有限，導致產業資源的匹配能力和招商能力偏弱。

 

拿地先選城市，不是每個城市都能做園區的。這一點，可參考真領科（ID:zlinkpark）過往研究文章：“一地難求”，銷售型園區如何破解拿地困局？

 

歸根結底，產業園區選址切忌地產思維。一二城市在招商上固然有優勢，但產業集群的形成必須從調研層面細致考慮。

 

因此，在產業園投資建設之前，做好城市的前期調研是首要關鍵，這里的城市包括自身和周邊區域。委托運營園區項目同樣也要做好前期調研，避免接手后陷入無商可招的窘境。

規劃與設計

 

首先聲明，產業園區規劃是可以真正產生價值的，因為規劃設計決定了園區的“產品力”，可以說是一個園區項目打造的“基本盤”。

比如，蘇州工業園的“產城一體，軟硬結合”，上海張江高科構筑了生物醫藥、集成電路等產業，集“研發-生產-銷售”為一體的產業鏈發展框架……

 

以成功的蘇州工業園為例，花費3000萬規劃費，就要“一張規劃圖紙管到底”。至今，園區整體面貌與總規藍圖基本一致。顯然，一份科學合理的園區規劃，不僅保證了城市建設的高水準、高品質，也為投資者營造可預見、低風險的投資環境。

從具體方面來講，做專業園區還是綜合園區？必須要圍繞客戶的需求考慮，還有功能、層高、容積率方面考慮，在規劃的時候要慎重考慮。

 

規劃考慮的幾個要點：

 

1、定位：是專業化園區，還是綜合性園區。

2、考慮產品配比與功能：產品滿足什么客戶群的需求，必須具備哪些功能。

3、考慮容積率：是用足還是合理使用，重視品質的同時，要結合客戶實際情況。

4、考慮各項設計指標：層高、稱重、消防等級、配電容量、供暖、電梯、鋼筋混凝土含量、道路寬度。尤其是電梯中的貨梯，能否滿足企業的運輸需求，比如醫療器械類企業的大型儀器等。

5、考慮功能配套： 功能配套分兩種，一是生活性配套、二是生產性配套。生活型配套包括圖書吧、咖啡廳、食堂、便利店、餐飲、健身中心等。一個擁有高品質工作生活配套設施的園區，能極大提升企業員工的幸福感；生產性配套包括水、電、路、通訊、排污等基礎設施，以及特定產業的產業配套設施。

圖|產業園規劃設計流程

這些內容設計得好不好，對于園區建設成本來說千差萬別。園區需要聚焦多產業融合，在公共空間上下功夫。這樣不僅能增強園區內各組團的連通性，還能更好地激發園區的生命力。

如果說調研選址和規劃設計決定了園區能否落地“誕生”，那么接下來的4項關鍵點就決定了園區落地之后能否好好地“活下去”。

 

產業定位

產業是園區的核心，真領科（ID：zlinkpark）認為，園區未來的競爭必然是基于產業鏈的專業化競爭。

圖|攝圖網

產業定位在規劃設計時就要考慮，那么，園區怎樣科學確定主導產業定位呢？為此，真領科（ID:zlinkpark）咨詢了業內專家，得出以下結論供君參考：

 

首先，主導產業不宜過多，一般最多不超過3個，否則可能會造成產業不夠聚焦；體量更小的園區，可以圍繞一個產業做主題園區。此外，產業鏈方向也不宜過于聚焦，這樣可能導致后續招商困難，可以適當延伸園區所要招引的產業鏈方向。

 

其次，主導產業選擇必須符合國家和地方政策，同時要考慮到所在區域的產業基礎和資源，項目落地需要進行可行性研究，避免踏入很難操盤的領域。同時，還要調研當地政府的協同性。

 

此外，還要考慮到產業的供需市場關系。如果產業市場很大，相對來說做起來可招引的范圍和企業就會多很多。尋找適合自己介入的細分領域，謀求差異化發展。

 

招商與運營

 

招商過程需要十分清晰的規劃，分階段按計劃行事。園區預招商和招商前期，可以緊盯龍頭企業，盡力引進一家以上的產業龍頭企業，龍頭企業的帶動效應，會為后續的招商工作推波助瀾。

 

同樣，招商人在面對政策、疫情、渠道等方面的變化時，則需要有足夠的理解力與靈活應變能力。

 

同時，園區重招商也要重運營。招商和運營以及投資是相互成就的。招商專業化+服務價值化+資本加速化，專業化的產業園區才能獲得足夠的發展動力。

 

圖|招商、服務和投資互相成就

 

產業服務與組織能力

現如今的園區服務并不是單一的公共服務，而需要有體系化、精準化的服務。這就要求園區具備兩種能力：

 

1、整合資源能力。整合企業需要用到的大部分資源，當企業有需要就可以隨時拿來用的；例如，金融服務平臺，當企業有融資需求時，可以快速對接上金融資源，為企業注入發展新血液。

 

2、了解產業特點和企業發展痛點的能力。針對企業所欠缺的點匹配相關資源，或者針對企業發展的痛點搭建相應的產業服務平臺。

 

以中關村醫療器械園為例。面對醫療企業入園企業普遍存在的注冊難、試驗難、檢測難“3大難題”，就搭建了生物相容性實驗室等多個專業化的服務平臺去解決這些企業痛點，這些服務平臺最終也成了吸引企業入駐的重要手段。而園區除了配有專業招商團隊進行招商外，更有一大部分企業是通過北京市科委、中關村管委會、大興區等介紹過來。這表明，吸引企業還需要有一定合作方進行推介，如協會、聯盟、合作伙伴等資源，在產業組織層面必須落到實處。

園區品牌

 

隨著園區優質項目層出不窮，在園區產品同質化競爭激烈的背景之下，品牌開發商或運營商逐漸被更多企業青睞。

 

任何一個品牌，都不是一個 Logo 這么簡單。產業園區品牌同樣由很多品牌資源構成， 其構成內容主要包含：園區投資運營機構品牌、園區所屬區域品牌、進駐企業品牌、園區主營產業內容、建設經營模式、運營推廣活動、公共服務平臺等等。

園區的品牌塑造、活動舉辦、對外合作、營銷推廣，對招商工作的助力，可謂是雪中送炭。

 

以武漢·中國光谷為例。光谷致力于打造“光科技”特色產業集群。光谷的產業集群有目共睹，光谷的品牌經營有聲有色，光谷的品牌知名度早已蓋過了東湖高新區。可以說，在中國以“谷”命名的產業園區中，光谷是為數不多的、配得上“谷”名的大型產業園區。園區品牌塑造得足夠好，也能成為其未來發展的“殺手锏”。

 

因此，一個成功的產業園必然會產生一定的品牌效應，對產業招商與集聚和園區未來的可持續發展有著越來越重要的意義，也是成功園區打造的關鍵點之一。