8月31日，北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團首批保租房公募REITs“三箭齊發”同日上市交易，創新品種再添新成員，上市開盤后，三只產品全部實現30%漲幅。
另外，中國電建也在積極響應國家政策號召，落實國辦19號文指導意見，將水電站作為底層資產開展REITs申報發行工作，推動盤活存量資產。8月15日，首單以民營企業作為原始權益人的REIT項目—國泰君安東久新經濟產業園REIT也獲受理?？梢钥吹嚼^能源、保障房REITs接連申報和發行成功后，REITs底層資產及原始權益人范圍將進一步擴大。
除此之外，國家和地方政策接連出臺，比如發改委7月7日發布的617號文提出要對基礎設施REITs新購入項目申報要求進行適當簡化，進一步加快項目落地。2022年《政府工作報告》中也提出積極擴大有效投資，推動基礎設施REITs健康發展，進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。
存量資產盤活的方式包括發行基礎設施公募REITs、PPP模式、兼并重組、資產改造擴建、挖掘閑置低效資產價值、引入戰投等等。在整個國資體系內，對資產處置的募投管退過程中，公募REITs在 “退”的環節起到重要作用。
在退的過程中，公募REITs雖然只是諸多退出方式中的一種，但公募REITs在19號文出臺后熱度變得更高，不管是在落地政策密集出臺、還是在更多資產類型REITs加速落地上都體現了19號文的影響力。除了從國家層面將REITs作為盤活存量資產的首要方式，19號文也從落實落細支持REITs稅收政策等進一步助力。
其實我們回過頭來看，直到21年整個公募REITs試點推行號角響起的那一刻，在發改委的決策部署下，尋求針對我們整個國民體系面臨的最大的一些問題就是比如公共財政壓力、政府債務風險、企業負債問題等的破題之路。
對于這些問題來說，傳統方式可能已經不再適應新的這樣的壓力了。面臨這些難題，公募REITs到底能夠在這個難題中間起到什么樣的促進和幫助的作用？
這里特別強調的一點是對于比如很多平臺公司，或者是原始權益人，也就是REITs發行方來說實際上最終要做好這件事需要回到初心的角度，就是為了去再投資，也就是常常說的要擴大有效投資。
不管是對于國家來說，還是對于國務院、發改委來說，為什么會選擇在這樣的一個時間點推出公募REITs這樣的一個產品？其實在背后有太多他們考量的因素，盡管中間有一些焦慮的點、困惑的點，或者是不那么有信心有把握的點，但最終還是把這件事做了，核心的前提和動力就來自于需要有新的增量資金去投新的項目。
很多平臺公司或者原始權益人會問發改委最關注什么？當然除了資產本身的合規手續、收益水平等內容之外，特別不能忘記的一點就是跟發改委溝通過程中要擲地有聲的講明我們新增的募來的資金用途是什么。
在REITs申報過程中，不管是在省級發改委的審批層面，還是在國家發改委的審批層面，項目如果想要非常順利或者相對順利有效推行下去，講清楚募來資金用到哪里一定是一道必答題，而且是有可能成為一道一票否決的題目。
公募REITs的初衷是聚焦核心主業，將資金放到更優勢的地方去。可以說REITs的出現提供了創新且規范的退出渠道，幫助企業獲得新資本形成循環投資，其實是助力企業轉型輕資產運營。而公募REITs相比吸引社會資本的傳統金融工具，最核心的點就是吸引了社會公眾資金的參與。
從整個公募REITs市場發行中也可以看到，公眾發售的部分配售比例非常的低，這也充分說明其實很多募集資金是分散在非常廣大個人投資者的口袋里。所以說目前為止只有公募REITs這樣一個產品才能夠真正把個人投資者和大量的基礎設施建設項目真正有效的直接關聯起來。這也是在公募REITs在整個國資退出過程中非常重要的一個意義。戳這里，了解國企資產管理解決方案
除此之外，基礎設施公募REITs還有解放老基建，擁抱新基建的作用。因為新基建的資金需求規模巨大且急迫，而政府可用于新基建投資資金有限，信貸市場也存在高杠桿風險，所以說REITs的意義不言而喻。另一方面，其實REITs也是在反向推動企業基礎設施進一步提升專業化運營水平。
事實上在19號文之后，基礎設施公募REITs發行進入到一個快車道，很少看到有哪一個單類的金融產品本身成為國辦發文被高級別對待的一個品種。實際上在國辦19號文之前，國常會的會議紀要里面也明確提出了大力發展基礎設施公募REITs的這樣一個口號。
在更早的時間發改委、證監會、交易所都分別出臺了有關于建立健全擴募機制等發文。19號文之后更是，從發改委的561號文提出積極鼓勵符合條件的項目發行基礎設施REITs，宣傳推廣已發行基礎設施REITs項目的經驗做法，發揮示范帶動作用，調動有關方面參與積極性。
再到發改委的617號文，要求做好基礎設施REITs新購入項目申報推薦有關工作，提出“合理簡化新購入項目申報要求、完善新購入項目申報推薦程序、切實保障新購入項目質量、積極協調落實發行條件、引導回收資金用于新項目建設”等。
可以看到實際上在今年3月以后，公募REITs作為一個單一的金融品類在短時間之內密集的得到了國家高層級的關注，包括近期更多資產類型的REITs的成功發行、審批速度進一步加快等，相信會為接下來整個市場大的發展奠定非常好的基礎。
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在了解了國家宏觀層面對REITs的支持和紅利，對于什么樣的資產可以拿來做公募REITs，作為資產持有者和發行方核心要關注哪些要素，其實也尤為重要。
公募REITs的定義其實寫的很清楚了，具有持續穩定收益的資產或者權益上市公開交易，可以看作是資產的IPO。對于持續穩定怎么理解？作為買方和基金管理人最核心的衡量指標一定是對于整個過往收益過程中持續穩定的判斷。持續穩定不意味著三年一直不變，有可能它是一個上升的過程，有可能還是一個不斷有想象空間的過程，主要取決于不同投資人的判斷。
不管是對金融機構也好，站在發改委或者證監會的審批角度這些資產到底能不能夠成為公募REITs也好，現金流持續穩定這樣一個標準是最核心的一個關注點。另外，對于資產持有者也就是原始權益人，也會關心REITs發完之后跟發債融資的成本高低、如何比較等一系列的問題。
實際上公募REITs它本身其實是兼具了債性和股性，本質上來講是有非常強烈的一個權益屬性，所以如果從財務衡量的角度，更多的是需要去綜合衡量運營收益、資產增值等方面，而不是把它簡單作為一個債務融資工具來進行比較。
實際上公募REITs是一個號稱史上最復雜結構的金融產品，從產品結構來看，涉及到參與群體非常的多。
其實一個REITs項目的背后，不同角色都有不同想法。對于原始權益人而言他的想法是什么？他的想法一定是資產賣的價格越好對他越有利。對于財務顧問來講，他是希望盡快把這個產品包裝的漂亮，能夠成功推出最有利。而對于公募基金和ABS管理人來講，他的想法是什么？是資產拿到我手里，我要管它20年或者30年，出于對投資者負責的義務，我一定要確保它的持續穩定運行。
除此之外，在運營管理端的訴求是什么？訴求一定是希望能夠在取得合理的運營收益的同時，還能夠讓資產隨著整個的公募REITs的長周期運作取得更好的投資收益，之后要為下一步的資產擴募做準備。所以其實在整個過程中可以看到每個角色的訴求都不一樣，這么多不同的訴求把它粘合到同一個產品里面其實是一件非常復雜的事情。
可以說，看上去這是一個標準化的金融產品，但是每一個資產背后一定對應的是非標準化的操作過程。因為每一個資產都會有各自不同的情況，同時它還有不可復制的，獨一無二的成長歷程。所以站在做公募REITs的角度，資產整個操作過程中手法是完全不一樣的。
這就意味著需要在不同角色或者不同想法的人中間最終去尋求一個平衡。所以說它除了是一個交易結構最復雜的產品之外，還是對整個項目運行能力挑戰最大的一個項目，甚至難度其實不亞于一只股票的IPO，未來做公募REITs的時候會面臨各種各樣的訴求，這些訴求中間一定會涉及到優先順序的排列。
其實在發行要求上，有幾點需要特別重點關注的，包括發行條件、申報審批流程、以及定價過程等等。首先在發行條件上，發改委其實已經將具體發行要求在政策中明確指出，哪些資產可以做？優先支持哪些資產？哪些可能是目前暫時完全沒有辦法納入到發行范圍的？
比如有一家城投平臺最好的產品就是產業園的辦公樓，想把辦公樓拿出來發REITs,但問題是要看辦公樓本身的產證辦的是什么性質,如果是辦公的話即便現金流再好，收益再穩定，未來增值預期再高，地理區位再獨一無二,也沒有辦法成為發REITs的底層資產。幫你打理好每平米資產，點擊了解
其次在審批流程端，發改委首要就是去審所有的資產合規性手續，從企業的資產包以及所有的配套合規手續齊備性。發改委審核通過后到證監會審核環節，其審核重點除了資產外，還包括審核基金產品本身的合同條款，對于產品的管理架構而言，未來的運營管理機制，投票機制，整個合同條款的安排其實很大程度上決定了原始權益人跟這個產品之間的關聯度，這背后其實有很多值得關注的地方。
而定價其實是一個流程，在這背后非常要關注的是什么？是第一步的戰配及網下機構投資者的安排。其實不管是首批9單項目，還是到現在發的項目，戰配比例的設定都是不一樣的。戰配比例法規規定原始權益人必須持有20%，已發行的公募REITs原始權益人自持的的25%、30%、50%還是33%等其實都是取決于資產屬性和每個原始權益人的想法。
這主要看的是自身賣了資產之后希望跟它的關聯程度，以及資產未來的運營在自己的運營體系里的定位。另外需要注意的是，還需要對于戰配本身的客戶類型結構做一些設計和安排。這個從首批產品禁售期解禁市場表現來看，會發現在初期戰配組成對后期戰配份額解禁后的二級市場表現是有非常大的影響的。
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總的來看REITs上市以來受市場關注很高，上市滿一年的首批REITs平均漲幅超20%，并且整個同期大盤在跌的背景下也一直在漲。所以從整個資產配置角度看，是具有對抗風險特征的，和股票呈現一定負相關性。
所以REITs各類投資者都有，包括銀行、保險、券商、資管產品、信托、理財產品、私募等機構都在陸續加入，市場熱度和空間很大。而對于想要參與到REITs大軍的企業來說，其實有幾個核心要素值得關注。
首先第一點企業核心要考慮合規性、轉讓限制、管理模式等問題。這里面會包括比如在特許經營權協議中，收費權轉讓、項目公司股權轉讓需要地方政府批準，土地轉讓可能存在轉讓限制條件；包括國有企業資產轉讓可能需要公開掛牌，原始權益人內部決策程序確保轉讓合規；包括運營管理模式和人員安置等等問題，不同項目會對應不同需要解決的問題。
第二點是稅收籌劃問題。主要分為兩個部分：一個是資產重組的部分，一個是資產交易和運營階段部分。雖然目前國內在這稅收優惠政策上法律和制度仍有缺失，但隨著《通知》、《指引》的發布，相關配套稅收政策也在完善過程中。
第三點是國資轉讓程序。這里比較好的是在39號文里是給了一些豁免政策的，包括前面幾只產品在做擴募的過程中已經開始嘗試走比較簡便的交易流程的嘗試了。
第四點是會計報表的處理。到底要并表還是不要并表，其實在不同的時點并表和出表主要考量的因素都不同。比如在項目公司股權交割時點，出表會影響利潤表并導致投資收益增加，并表與利潤表無關；比如在持有基金期間和出售基金時是否合并報表均有不同。
最后是估值和定價。目前都是以收益法為主，但不同類資產的估值側重點有所不同。這個過程中企業可以根據自身實際情況去做微調，但基本上都必須圍繞不低于4%現金分派率的底線標準來考量估值的可行性和合理性。
REITs的戰略意義和市場空間不言而喻。首先從未來市場潛在空間看，存量基礎設施規模超100萬億，參考海外經驗以REITs市值占GDP比重超過2%來測算，我國REITs市值規模也應在1.5-2.8萬億之間。
在戰略意義上看，第一，REITs直接融資可以促進基礎設施建設和房地產行業結構優化。第二，REITs有助于盤活海量存量資產，為基礎設施投資提供退出渠道，降低宏觀杠桿率，實現資產投資風險分散。另一方面可以通過市場化定價，為投資提供參考，提升資金的利用效率。第三，REITs擁有長期、穩定的回報。與養老、社保等長期穩健資金的投資需求十分契合。
另外，不管是對融資人來說，還是對投資人來說，都有重要意義。對企業和資產持有者來說，實現資產IPO，助力企業市場化轉型。對于投資人和資管機構來說，REITs作為優質資產配置標的，分散風險并且具備抗通脹能力，所以對所有在這個過程中間有參與的人來講都是一個巨大的機會。
小 結
國央企存量資產盤活是個大命題，REITs提供了有戰略意義的盤活方式，隨著一系列支持政策和細則的落地，隨著底層資產范圍進一步擴大，公募REITs可以說是未來可期?；A設施REITs的發行對底層資產的規模、資產權屬、收益、現金流等多方面均有明確要求，國央企要做的就是通過資產運營和資產管理能力的提升，提升底層資產價值，積極把握機遇！
