一家30強民營房企的救市建言
來源:地產總裁參考 作者:地產總裁參考 時間:2022-09-06
房地產救市大方向是好的，核心是“力度、強度、覆蓋面、落地率”有待商榷！雖說一天樓市不回暖，房地產救市就不會停，但今天房地產市場各方，對頻發的救市政策已逐步麻木、審美疲勞，敏感度在降低。有人說今天房地產核心問題是預期信心出了大問題，是經濟面出了問題，所以經濟不振，則地產不振。由于地產是經濟支柱產業，地產自身銷量腰斬以及引發地產上下游50多個行業連鎖下滑后，也成為“經濟下滑”的關鍵下拉力量！所以，救地產和救經濟就成為“雞生蛋還是蛋生雞”的問題爭論，整個問題看似成為一個“死循環”！事實上，房地產問題的破局和改善，其實沒必要全部寄托于經濟面信心恢復，即使在地產生態內部，其實也可以大幅緩解痛感和壓力，這也是今天一家民營房企的救市建言的務實、具體之言！
所以整個房地產產業鏈和利益攸關者來看，唯有民營房企和供應商是“生死問題”！眼下，不要以為業績報各家開發商大佬都紛紛表態“房地產正在筑底”，“黎明就在眼前”，就盲目樂觀，認為房地產馬上就會好轉回暖。事實上，開發商業績報是面向投資者、購房者、政府的表態，其一，必須政治正確，不能唱衰；其二，必須促進銷售、刺激購房者入場的“利益使然”。所以不可不信，也不可全信，具體后市如何，核心還是看后期市場真實表現！
提醒1：穩地產，不僅能穩經濟、更能“穩就業、保民生”
國家統計局數據顯示，1-5月固定資產投資累計增速6.2%，制造業、基建投資均保持超8%的中高速增長，但房地產投資呈現出了“負增長”趨勢（-3.2%）。統計局報告顯示，建筑行業吸納了超過6100萬，占22.3%的農民工就業人數。而今天房地產行業下行將導致大批農民工處于半失業或準失業狀態，同時由于房地產相關產業鏈各環節資金鏈極度緊張，導致農民工工資支付也出現巨大困難。據央行統計數據，我國96%的城鎮居民擁有產權房，平均每個家庭擁有1.5套住房；房產占居民家庭財產59.1%。企業降價銷售導致與已購房客戶之間的關系緊張，房鬧現象將明顯增加。同時為實現降本增效而實施的組織優化、減員降薪等行動，讓社會輿情與穩定面臨巨大風險。
提醒2 穩地產首先穩“市場主體”，民營房企是市場主題。
根據中指院報告，目前地產國企占據中國房地產銷售大概14%占比，也就是說，86%的中國房地產銷售是由民營房企提供的。目前地產央國企雖然優勢明顯，但由于占比不到全局20%，所以中短期很難挑起中國地產大梁！所以從這個角度來講，穩地產，其一，首要是穩市場主體，主力軍。其二，穩主體核心是穩民營房企。眼下民營房企壓力巨大。比如據克而瑞研究中心數據顯示，截至1-6月，超半數房企銷售規模同比下降50%以上，其中民營房企表現更加低迷，同比下降中央和各地方政府出臺大量政策刺激消費端需求，但企業供給端支持力度仍然偏弱，房企特別是民營房企現金流仍然緊張，生存困難。ZY也曾強調，民營企業和民營企業家是我們自己人，民營經濟只能壯大、不能弱化，不僅不能“離場”，而且要走向更加廣闊的舞臺。回到房地產上，今天中國房地產銷售市場、土地市場的回暖及良性循環，不能缺少民企主體的參與，目前的政策落地情況不足以支撐房企，特別是民營房企的基本面改善。相反，作為15萬億市場的重要參與者，民營房企如果大面積躺平甚至破產倒閉，將難以維護好房地產市場平穩健康和良性循環。
提醒3 融資輸出“冷熱不均”，民營房企仍處于流動性“危機漩渦”
在央行各地分行、金融委的支持下，融資政策加快落地，對于存量貸款展期、商票落地，起到一定的階段性作用，緩解了房企短期資金壓力。然而，對于房地產監管政策，銀保監會雖然要求對重點優質房企提供支持，但是對于優質房企的界定并不明確。當前房地產行業仍處于下行期，全行業抗風險能力明顯降低，央企和地方國企有政府背書，更受金融機構的青睞，致使國企、民企融資待遇差異懸殊，因此，整個融資的結果就是央國企與民營房企呈現出“冰火兩重天”的格局。同時，傳統的債券發行、銀行貸款、信托等債務融資受到監管越來越嚴，渠道收窄。而從地產融資來講，開發貸作為項目的主要融資途徑，收緊后對房企影響最大。尤其是中西部地區及東部三四線城市項目，開發貸落地成功率非常低。金融委、五大全國性AMC 和地方AMC紓困工作也在持續推進，但實際落地進展慢了一些。
1，預售資金疊加監管、過度監管現象仍存在
當前全國有近60城優化預售資金監管，46城出臺優化細則。但地方政府監管政策仍較為嚴格，部分地方（例如蘇州某區）在首批次預售時，需滿足全盤項目監管資金后，才允許提款，導致項目缺少流動資金；部分地方（例如西北某中心城市）不允許監管資金用于正常工程款支付，房企需另行下撥資金支付相應工程款，造成項目資金沉淀嚴重，極易出現“帳上有錢，資金鏈卻斷裂”的結果。同時存在因合作方法律訴訟，凍結所在項目公司賬戶外，還同時越級凍結了“集團公司”賬戶資金，造成公司整體流動資金緊張加劇的現象。
2、信貸支持政策頻出，但落地效果不理想
2022年5月24日，央行、銀保監提出要保持房地產信貸平穩增長，加快已授信貸款的放款進度。
2022年5月25日，中央行行長易綱提出加大對民營企業的支持力度，盡快矯正對民營房企的信貸收縮。
2022年6月2日，銀保監會指出加大信貸支持力度，適當提高不良貸款容忍度。
應該說，央行調控政策的工具是貨幣量和利率，對銀行只能進行單維度的監督，無法具體指導銀行的商業行為。而對于銀行端，投放能不能完成是業績問題，投放本身的成敗卻是風險問題，風險防范高于一切。而對于企業端，當前行業中暴雷事件不斷，風險確實存在，銀行無法準確評估房企的安全性，更多的是選擇避險，一刀切，導致本來很好的調控政策最終落地上數據說話——根據央行數據，5月信貸投放超預期，新增人民幣貸款1.8萬億元。結構上看，企業端、居民端中長期貸款分別同比少增3000億元、1000億元，反映出實體經濟信貸需求偏弱、以短期償債為主，住房消費需求仍然乏力。
3、民營房企發債難
2022年5月4日，央行、銀保監會、證監會和深圳證券交易所密集發聲支持房地產企業債券融資和正常融資活動，及時優化房地產信貸政策。但房企債務問題依舊嚴峻，年內境內債到期規模4306億，海外債到期3316億，其中6、7月為償債高峰期，單月到期規模均在1300億以上。房企境內債發行規模和數量有所改善，6月發行規模環比增加27%，但同比依然減少8%。由于缺乏政府背書，民營房企公開市場發債難依然未緩解，債券凈融資呈負增長趨勢，存量債務無法借新還舊，信用債陷入資產荒。與此同時，城投債遭瘋搶，認購倍數高達60倍，折射出民營房企融資雪上加霜。雖然5家示范房企通過引入信用保護工具成功發債，但涉及面較窄，范圍有待進一步擴大。
4、收并購落地阻礙大
2021年12月，在央行會同銀保監會、國資委的一次座談會上，提出鼓勵優質企業按照市場化原則加大房地產項目兼并收購。此后，央行和銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵金融機構做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融支持，鼓勵金融機構提供兼并收購的金融服務，同時對于出現風險和困難的大型房企不盲目抽貸、斷貸。但另一方面，國資委指出中央企業要嚴控高溢價并購，嚴禁接盤高風險項目，這使得出險企業項目股權轉讓受阻，自救困難。
5、AMC紓困進展緩慢
今年以來，由于房企間收并購進程緩慢、政策效果不如預期，因此政策將目光轉向處置不良資產更為專業化的金融機構AMC。在政策引導下，目前已有中國信達、中國華融、長城資產等參與到房企救助中，AMC 救助陣營在不斷壯大，除了全國性AMC，各地方AMC 也加速入局。但從目前的合作進度來看，大多都停留在協議階段，落地到項目估計仍需要一段時間。一方面，目前AMC 對接的主要都是出險房企，債務債權問題和資產質量都需要更為全面、精細的盡調。同時考慮到資金安全和效益問題，選擇哪些項目進行合作以及操作細節，也需要經歷比較漫長和復雜的項目篩選和交易對價博弈過程。另一方面，市場風險積聚，AMC的涉房業務面臨挑戰，因此出手也會更加謹慎。此外，華融也公開表示公司存量涉房業務仍承受一定壓力。短期來看，AMC 紓困房企仍存在較多不確定性，合作探索期項目落地進程或不如預期。
1、適度放松預售資金監管及預售條件，避免疊加監管，降低過度監管風險
放松預售資金監管條件，尤其是在工程款項支付方面予以合理的政策傾斜，滿足保交樓、保穩定的目標，促進房地產上下游產業鏈的良性循環，給予用金融機構保函替代房企銷售資金監管的政策。申請允許按照工程進度釋放資金，且不限于節點資金釋放，逐月提前釋放用于項目竣備交付剛兌工程款支付。加快預售證審批效率，適度放松審批標準，并根據市場實際情況在價格上給予靈活性，放寬備案條件。
2、消除融資政策對民企差別化待遇，加大開發貸放款規模、速度及民企額度保障
建議金融監管部門協調各銀行，釋放五大行、各股份制銀行及各城商行開發貸額度，規定民營企業額度最低占比，合理發放并提升審批速度。尤其是各股份制銀行及各城商行的資金支持與中小城市的居民住房需求息息相關，建議此類機構的開發貸同步打開。
3、緩繳或分期繳納土地出讓金
對于房企已經部分支付或未支付土地款的地塊，給予企業和地方政府聯動協商的政策空間，未能按土地出讓合同約定繳付土地價款和交付土地的，不作為違約行為，受讓人可申請延期繳付或分期繳付，減免滯納金，避免進一步加劇行業資金面的緊張。對于合作方（央企/國企）摘牌、并表和主操盤合作項目，建議由央企/國企部分或全部收購我方股權。懇請政府能協助牽線搭橋，促進項目股權轉讓，助力優質項目合理流轉，解決民營房企現金流問題。
4、允許經營狀況良好的，沒有發過境內債的地產企業打開境內發債的資格，進一步拓展AMC參與范圍、深度和推進速度
引導房企以經營性現金流來逐步降低負債規模，而不以“躺平”的方式導致境內與境外債券市場完全關閉。給予經營狀況良好的，沒有發過境內債的房企境內發債資格，應對短期流動性不足。AMC秉持“優質不良資產”為先的準則，出險房企擁有核心區域的高價值資產是AMC率先選擇合作的對象，資產質量不佳、債務債權復雜的出險房企仍被動。希望“AMC+出險房企”模式可進一步延伸，項目落地快一些、量大一些、范圍更廣一些，進一步考慮三四線城市，尋求更長遠的合作，更有利于推動房地產行業向高質量發展轉型。
5、給予穩健的規模房企評級穩定支持
建議協調境內各評級機構，不要一刀切，頻繁調整評級，而是在較長時間內維持展望穩定，避免發生信用擠兌和信用崩塌。盡管大部分房企短期流動性緊張，但絕大部分企業資產大于負債，只要給予充分的經營時間，可完成資金的回籠和兌付。個別評級機構為了避免風險，大幅下調企業評級，反而容易加劇部分企業暴雷，從而將損害擴散至整個行業。希望能充分考慮市場出現的風險和變化，給房企“以時間換空間”的余地，助力企業渡過難關。
6、地方政府牽頭化解房企和金融機構間及總包方的項目經營矛盾，推進項目平穩交付
希望地方政府能夠牽頭引導金融機構、總包方和房企積極對接。政府加持可以減輕金融機構的避險情緒和總包方信任危機，助力高效溝通。因疫情反復、銷售受阻、總包資金困難、環保管控，導致停工、工期滯后的項目，懇請政府協助協調合作方復工，并適當允許竣備交付延期3至4個月，使得項目能夠實現平穩交付，重新提振市場信心，助力企業渡過難關，實現房地產行業軟著陸。央國企和民營房企各有優劣勢和社會責任，未來房地產市場一起玩才有趣，才能發揮各自所長，尤其三道紅線未來所有房企去杠桿后本身已經相對安全可控，未來繼續在房住不炒大格局下，更能激活房地產行業的穩健和活力同在，合作與競爭同在，最終讓整個行業既安全又美好。
該爆雷的已經爆雷了，眼下對未出險民營房企的適度救助，增加一些合理的流動性，有助于市場主體穩定，有助于穩地產，最終實現這一輪行業劇烈震蕩后的軟著陸
