地產(chǎn)成本優(yōu)化，千萬別放過土護(hù)降工程

地產(chǎn)成本優(yōu)化越來越難了。最常見的降檔減配、方案優(yōu)化，稍不留意就會(huì)導(dǎo)致驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)甚至質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)。一旦觸及業(yè)主的敏感點(diǎn)，還容易引起內(nèi)部營銷部門的反對(duì)，甚至引發(fā)業(yè)主群訴風(fēng)險(xiǎn)和輿情。省了小錢，最后卻不得不付出更大的代價(jià)。

為此，地產(chǎn)公司更應(yīng)該思考的是，如何從非客戶敏感點(diǎn)處入手，去挖掘成本優(yōu)化空間，比如土方工程、支護(hù)工程、降水工程等，合理的控制成本，不僅能節(jié)省一大筆錢，對(duì)客戶體驗(yàn)也不會(huì)帶來什么負(fù)面影響。

下文就來談一談，這三項(xiàng)工程都有哪些成本優(yōu)化項(xiàng)。

土方工程

土方也能精細(xì)管控

先來看一下土方工程的成本拆解，土方工程從項(xiàng)目施工的角度分為開挖及回填兩個(gè)方面，具體細(xì)分如下圖：

總結(jié)下來，項(xiàng)目工程在土方的管理上無非就是三項(xiàng)成本：人工或機(jī)械的開挖與回填、土方的運(yùn)輸（運(yùn)量、機(jī)械、運(yùn)距）、買土或棄土。

對(duì)于這三項(xiàng)成本來說，土石方量價(jià)受項(xiàng)目個(gè)性的因素（規(guī)劃、產(chǎn)品、地質(zhì)）影響極大，甚至同一城市、同一區(qū)域、相近區(qū)位的項(xiàng)目均可能相差較大。因此，如何針對(duì)各自項(xiàng)目的特點(diǎn)，針對(duì)性的控好成本做好優(yōu)化是土方成本管控的重點(diǎn)。戳這里，一鍵對(duì)標(biāo)成本力

一、減少土方工程量。

關(guān)鍵在設(shè)計(jì)端，一方面做好土方的策劃，盡量利用場地內(nèi)資源做好土方平衡方案；另一方面，可以考慮利用場地自身的坡度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合地形走向設(shè)計(jì)出更好的層次感，以減少土方開挖及平整工程量；再者，可考慮溝通政府相關(guān)部門，做好地庫抬高工作，從而降低挖、填工程量。

二、減少人工使用量。

在土方開挖和回填的工程當(dāng)中，機(jī)械的合理使用相比較使用人工的成本要低得多，且效率遠(yuǎn)高于人工，同時(shí)施工安全性也有保障。基坑開挖時(shí)應(yīng)避免坑底土層受擾動(dòng)，可保留180mm~220mm厚的土層暫不挖去，待鋪填墊層前再由人工挖至設(shè)計(jì)標(biāo)高外，往往用人工挖填土的主要原因是機(jī)械無法作業(yè)。比如在建建筑周邊或內(nèi)部開挖、場地標(biāo)高排布混亂或運(yùn)營計(jì)劃不合理導(dǎo)致機(jī)械無法正常進(jìn)出，甚至出現(xiàn)挖機(jī)被關(guān)在基坑中無法爬出的情況。解決此類問題，關(guān)鍵在施工端要合理排布，順向作業(yè)、整體開挖、一次成型。

三、減少重復(fù)作業(yè)。

現(xiàn)場土方施工過程中最常見的問題就是機(jī)械重復(fù)進(jìn)場、土方超挖、二次甚至多次內(nèi)倒、前期外運(yùn)土方后期又回購?fù)练降葐栴}，導(dǎo)致成本大幅增加。

管控的關(guān)鍵在于做好土方開挖及回填方案，防止基底超挖，一次留足回填所需土方。同時(shí)做好現(xiàn)場道路布置、嚴(yán)格控制開挖回填量，出土按順序布置。重點(diǎn)監(jiān)控土方單位的施工過程，避免因土方單位技術(shù)能力不足導(dǎo)致的超深度開挖、超范圍開挖的情況。

四、減少運(yùn)距、做好運(yùn)輸規(guī)劃。

影響土方價(jià)格的一個(gè)關(guān)鍵要素就是運(yùn)距，項(xiàng)目前期一定要摸排好項(xiàng)目周邊土場的情況，尤其是不能寄希望于當(dāng)?shù)匾患覊艛鄦挝惠敵龅慕Y(jié)果，主動(dòng)尋找運(yùn)距最短，收土成本最低的棄土場。此外，在施工過程中，前置規(guī)劃好運(yùn)土、出土的路線，保障出車效率，避免經(jīng)過嚴(yán)管、限流等路段，影響運(yùn)土效率從而增加成本。

五、項(xiàng)目之間各取所需。

同一地區(qū)的在建工程可以充分調(diào)研做好資源整合，例如A項(xiàng)目為土方開挖項(xiàng)目，B項(xiàng)目主要為回填區(qū)，可考慮項(xiàng)目之間資源平衡。如果兩個(gè)項(xiàng)目均為同一公司則成本可最大化節(jié)約，即使不同屬一家公司，也有可能達(dá)成雙方降本的雙贏局面。

六、土方工程也可競爭。

早些年土方工程幾乎被當(dāng)?shù)貕艛鄦挝怀邪@是做工程的默認(rèn)事實(shí)。如今法制健全，國家對(duì)于此類問題進(jìn)行過專項(xiàng)治理，因此，項(xiàng)目可以提前找到多個(gè)土方施工單位，通過招標(biāo)競價(jià)，在招標(biāo)前端優(yōu)化土方成本。

支護(hù)工程

安全的前提下也可優(yōu)化

支護(hù)工程是現(xiàn)場安全施工的重要措施，同時(shí)也是成本優(yōu)化的重點(diǎn)，很多單位愿意冒著一定的安全風(fēng)險(xiǎn)減配甚至不做支護(hù)工程，正是因?yàn)檫@里有著巨大的利益空間。

根據(jù)《建筑基坑支護(hù)技術(shù)規(guī)程》（JGJ120-2012）“3.1.2基坑支護(hù)應(yīng)滿足下列功能要求：

（1）保證基坑周邊建(構(gòu))筑物、地下管線、道路的安全和正常使用；

（2）保證主體地下結(jié)構(gòu)的施工空間。

從地產(chǎn)的角度來講，成本要讓位于安全，我們要思考的一定是安全前提下的成本優(yōu)化方案。戳這里，一鍵對(duì)標(biāo)成本力

一、房建體系中最常見支護(hù)類型及造價(jià)水平

1、支護(hù)類型：普通放坡掛網(wǎng)噴錨

適用條件：具有自然放坡空間條件。土坡自身穩(wěn)定。工程造價(jià)約80~120元/m2（計(jì)算基礎(chǔ)為支護(hù)面積）

2、支護(hù)類型：掛網(wǎng)噴錨+鋼花錨管

適用條件：具有有限的放坡空間，坡度較陡，自然放坡不足以達(dá)到整體穩(wěn)定安全系數(shù)，需設(shè)置土釘支護(hù)。當(dāng)?shù)貙訛樗缮⒒靥钔粱驘o粘少粘性土，土釘成孔困難，通常采用鋼花錨管支護(hù)。工程造價(jià)約160~180元/m2（計(jì)算基礎(chǔ)為支護(hù)面積）（布置密度影響單方較大）。

3、支護(hù)類型：掛網(wǎng)噴錨+錨桿

適用條件：具有有限的放坡空間，坡度較陡，自然放坡不足以達(dá)到整體穩(wěn)定安全系數(shù)，需設(shè)置錨桿支護(hù)。通常采用成孔鋼筋錨桿支護(hù)。工程造價(jià)：單方約180~220元/m2（計(jì)算基礎(chǔ)為支護(hù)面積）（錨桿布置密度影響單方較大）

4、掛網(wǎng)噴錨+微型鋼管樁

適用條件：填土下層為粘性土，無淤泥及軟弱土。無足夠空間可以放坡。工程造價(jià)：鋼管樁約170~250元/m（單價(jià)隨樁徑浮動(dòng)），整體單方不定，布置密度對(duì)單方影響較大。

5、鉆孔灌注支護(hù)樁

適用條件：無放坡空間需垂直支護(hù)，通常坑頂存在需保護(hù)的建筑或構(gòu)造物等。無足夠空間可以放坡。工程造價(jià)：鉆孔灌注樁980~1200元/m2（計(jì)算基礎(chǔ)為基坑側(cè)面垂直投影面積）。

6、噴錨+錨桿+鉆孔灌注支護(hù)樁+水泥攪拌樁

適用條件：采用灌注樁支護(hù)如位于軟弱淤泥土層或需考慮止水情況時(shí)，樁后需設(shè)置攪拌樁或旋噴樁止水帷幕。無足夠空間可以放坡。工程造價(jià)：1800~3000元/m2（計(jì)算基礎(chǔ)為基坑側(cè)面垂直投影面積）。

二、支護(hù)工程成本優(yōu)化策略

1、減少支護(hù)深度

優(yōu)化支護(hù)方案的一個(gè)重要方面就是減少支護(hù)的體量，簡單的一個(gè)面積計(jì)算問題，如果一個(gè)基坑均要設(shè)置支護(hù)，則降低支護(hù)高度就能很大程度減少支護(hù)成本。例如，地塊本身存在自然放坡，地庫開挖深度決定支護(hù)深度。此外，做好地庫抬高，減少開挖深度降低擋墻高度與斜度，避免深基坑且支護(hù)類型和密度均可優(yōu)化，從而大幅減少支護(hù)成本。

2、有條件的地塊盡量放坡

有些地塊周邊未緊臨市政道路、無民房設(shè)施等建筑物，有相對(duì)寬裕的空間可用于自然放坡。對(duì)于此類項(xiàng)目，關(guān)鍵在施工與設(shè)計(jì)端，場地內(nèi)樓棟布置避讓高支護(hù)側(cè)，場地外爭取主管部門支持占用空間形成放坡。

3、減少邊坡荷載

邊坡周邊的荷載越大，支護(hù)受到側(cè)向土壓力的彎矩越大，結(jié)構(gòu)越復(fù)雜。因此，無論是設(shè)計(jì)還是施工過程，我們都要做好前置策劃與管控，減少邊坡周邊的荷載，最大程度卸除堆坡荷載，如材料堆放、機(jī)械施工、運(yùn)輸荷載等。

降水工程

控時(shí)長、優(yōu)方案

一般房建工程最常見的兩種降水方案

一、降水類型：管井井點(diǎn)

1、降水深度：降水深度較深

2、適用范圍：滲透系數(shù)較大（K=0.1~200m/d)且地下水含量大的粉土、砂土及碎石土。

3、工程造價(jià)：100~200元/m；與管井材質(zhì)相關(guān)，造價(jià)從小到大依次pvc管井＜混凝土管井＜鋼管井

二、降水類型：輕型井點(diǎn)

1、降水深度：單級(jí)井點(diǎn)3～6m，多級(jí)井點(diǎn)6～10m。

2、適用范圍：適用于滲透系數(shù)為0.005～20m/d的粘性土、粉土及砂土。

3、工程造價(jià)：1000~1500元/套

主要成本影響因素就在于如何控制抽水的時(shí)長，以及選用更經(jīng)濟(jì)的降水方式。以下關(guān)注因素供參考：

(1）場地條件。地塊內(nèi)及地塊周邊有無已建的建筑物，建筑物也本地塊工程的距離；地塊下部是否存在地下設(shè)施、管道等；排水通道情況如何？包括本地塊設(shè)計(jì)施工的要求都會(huì)決定所采用降水方法和具體的設(shè)計(jì)施工方案，也會(huì)對(duì)成本產(chǎn)生影響。

(2）地下水文情況。可根據(jù)地勘報(bào)告或調(diào)研地塊的地質(zhì)和水文情況，搞清楚地下穩(wěn)定水位情況，綜合考慮是否需要降水或使用何種降水經(jīng)濟(jì)方案。此外，搞清楚地下水層是否與江、河、湖、海等無限水源連通；不論潛水或承壓水若與無限水源連通，都會(huì)造成降水困難甚至于降水無效導(dǎo)致成本增加。

例如：某項(xiàng)目根據(jù)勘報(bào)告，地下穩(wěn)定水位標(biāo)高為黃高63.49m－63.64m，地下室底板標(biāo)高最低點(diǎn)為黃高76.8m，地下水位在底板標(biāo)高以下13.31m，不需考慮地下水，但由于基坑較深考慮秋季雨水多，基坑邊采用明溝及集水坑排水即可滿足降水要求，成本大幅節(jié)約。

(3）現(xiàn)場降水的時(shí)長影響還取決于降水原因。因項(xiàng)目地下施工工作面原因?qū)е碌慕邓枨螅枰膳瓮瓿傻叵率┕ぃ瑴p少降水時(shí)間；此外，因施工階段樓體荷載抗浮不達(dá)標(biāo)導(dǎo)致的降水需求，需要成批次完成抗浮區(qū)荷載加壓，減少降水時(shí)間。

小結(jié)

土方工程在設(shè)計(jì)階段就要做好策劃，通過前期資源整合或者結(jié)合規(guī)劃方案，來降低整個(gè)項(xiàng)目的土石方成本。通過現(xiàn)場踏勘及地質(zhì)勘察，清楚項(xiàng)目土石方工程類別，場地土質(zhì)情況，制定合理的施工方案、豎向方案。從源頭控制，以抬高地庫、土方平衡等方案優(yōu)化成本。

支護(hù)工程則需密切注意地下的開挖深度、回填高度、周邊荷載，基坑支護(hù)的防護(hù)等，這些不僅關(guān)乎于成本，更關(guān)乎于項(xiàng)目的質(zhì)量和安全。

降水工程則需要關(guān)注地質(zhì)及水文情況，控好降水時(shí)長，在保證方案安全的前提下，根據(jù)地勘報(bào)告、周邊環(huán)境、基坑開挖深度、周邊市政路標(biāo)高、施工組織等條件進(jìn)行多方案比選及研判，選擇綜合效益最優(yōu)方案。

土護(hù)降工程受地塊特殊性因素制約，且為關(guān)系施工安全的重要措施，又屬于業(yè)主極不敏感的關(guān)注點(diǎn)，房企應(yīng)該將此作為成本優(yōu)化的重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)，科學(xué)研判、謹(jǐn)慎實(shí)施。