有位資深產業園區人士曾經打了個比方：如果把產業園區招商比作戀愛結婚，那么運營則是持家過日子。即招商是前提，運營是保障，招商帶來短期效益，而運營可帶來長期效益。
在“十四五規劃”下，產業園區作為我國地方經濟發展、產業結構升級的重要載體，將更注重以人為本、高質量、可持續發展的理念。要想可持續發展，就離不開產業的打造及良好的運營，如今，產業園區的發展非常注重軟環境的建設、樹立創新服務理念。
而縱觀我國做得好的產業園區，都有一套完整的運營體系，隨著產業園區的主導產業，由傳統產業向高新技術產業不斷的轉型，園區的運營理念也緊跟著在不斷轉變。筆者近期做了一下梳理，發現產業園區在運營方面存在幾個大趨勢。
“房東+股東”模式
助力園區與企業共同發展
過去，典型的園區開發公司，通常走土地批租、滾動開發之路，主要依靠區域開發和物業開發，用低租金低地價吸引高新企業落地的方式賺錢。但土地有限，以及房地產開發思維不適用于產業園區，所以這種模式很快就遇到瓶頸，國內主流園區開發企業便嘗試通過股權投資的方式，來破解這一難題 。
具體操作是以“房東+股東”的模式，該模式在產業園區領域不是新鮮事物，張江高科早就開辟了一條“從賺土地的錢到賺產業的錢”的康莊正道，也成為了“房東+股東”模式的旗幟標桿，當年，嘉事堂成功登陸中小板，作為二股東的張江高科在這一筆投資上浮盈6.1億元，一戰成名。此后，張江高科的股權投資遍地開花。這幾年，也有不少產業園區采用這一模式，效益挺不錯。
東湖高新就是如此。近年來，東湖高新采用“房東加股東，股東引房東”的運營模式，把目光放長遠，而不再是盯著每平米賺那幾百塊租金，為此還成立了武漢東湖高新運營發展有限公司，專門做園區運營，賦能園區產業。
與此同時，東湖高新在建設園區時就告知當地政府，以產業為本，不賺現金，只賺股權，也愿意參與投資園區內的優質企業，其與合作伙伴成立的投資企業，比如與華工創投合作成立的武漢華工明德先進制造創業投資合伙企業，基金規模2.5億元，主要投資方向為先進制造產業，已累計投資多個多個項目。
這樣一來，東湖高新的“房東+股東”模式也深受所建園區當地政府的歡迎，因為這種做法不僅僅是建一個園區，而且還參與產業的打造，盤活了園區。
金地威新產業研究院院長葛培健在博鰲產業科技大會上談到，“產業地產行業迎來了底層商業邏輯的變革，要想打造第二增長曲線新趨勢，就要追求租金以外的收入。”利潤結構、投資收益、股東的收益要超過房東，甚至能超過50%。
除了東湖高新，還有深圳·星河WORLD、濱江集團、浙江傳化等也在這方面有動作，并取得了成效。
深圳·星河WORLD用“房東+股東”的運營模式，成功打通了產業地產與股權投資之間相互反哺的渠道。既以“房東”的身份解決園區現金流的平衡問題，也以“股東”的身份對企業進行投資孵化。這樣做有兩個明顯的好處，一來幫助解決了很多初創型企業資金、人才、經驗不足的問題，二來把園區變成了發掘投資項目和投后管理的載體。截止2021年末，星河資本累計完成股權投資近130億元，被投企業190余家，其中35家企業已成功IPO。
做產業園區，“賣樓+收租金”的時代已經是過去式，園區開發企業應把重點放在“如何向園區內企業提供全生命周期鏈條的服務”、“提供增值服務”上，以此增加客戶粘性，構建“產業生態圈”。
濱江集團在這方面就做的不錯，雖然在大家印象中，濱江集團是一家優秀的傳統房地產開發商，但在產業地產領域，也做得相當不錯。在聚焦工業地產，建設產業載體過程中，濱江集團引進高端制造業與創新產業，通過優質的產業招商、一流的園區服務、當好“房東”的同時，大膽采用先進運營理念，不光根據企業的發展需求，為區內企業提供各項增值服務，還通過濱創一號基金實現對區內漢森機械、宸光新材料等企業的投資，形成“房東+股東”的深度發展模式。點我了解，園區智能拓客
這樣的案例還有很多，浙江傳化科技城是一個聚焦生命科學產業的園區，擁有超200萬㎡產業發展空間，以“房東+股東”的模式，從孵化、加速到產業化，全程陪伴企業成長。國家級孵化器-傳化科創大廈是傳化科技城的創新引擎，自2015年投入使用以來，入住率保持在90%，累計孵化100多家企業，企業累計獲得融資超過10億元。
金地威新產業研究院院長葛培健認為，產業地產是空間提供商+時間合伙人，空間提供商就是房東，時間合伙人就是股東，房東+股東，股東贏房東，可以看到，現在有很多產業園區已經或正在采用這一運營模式，并收獲了不錯的回報。
“園區+社區”模式
做產業資源的組織者
國家統計局的數據顯示，截止2021年末，我國城鎮化率為64.72%，隨著城鎮化率越來越高，產業結構越來越復雜，城市里的人越來越多，今后的產業園區的運營服務也將更「以人為本」。
未來產業園的發展將更從關注人的視角出發，更加偏向于對產業園內服務業的發展。而把“園區”、“社區”相結合的方式，成為了如今很多產業園區提升運營效率的手段，試想，把園區與社區結合在一起，既提供了工作崗位，讓居住在園區的人有經濟收入，還解決了生活、娛樂、休閑等需求，這樣，小到這個園區，大到一座城市，才更能把人留住，園區運營方能有更可觀的收益，入駐企業也會更安心，把心思用在企業生產上，而且，這些需求也能倒逼產業園區去不斷迭代升級，優化運營模式。
在這方面做的不錯的，依然有深圳·星河WORLD。我們可以用“快”、“準”、“穩”、“全”來概括深圳·星河WORLD的具體做法。
首先是快，香港中文大學人工智能與機器人研究院選址星河WORLD后，為了讓科研人員盡快投入工作，研究院需要在最短時間內完成裝修。最后，僅用4個月就高標準完成了6000平方米辦公空間的裝修，服務堪稱一流。
其次是準，企業最怕的就是辦事的時候，東跑西跑還跑錯地方，找錯人。據深圳商報報道，去年，星河WORLD超級企業服務中心就打造了集融資服務平臺、知識產權平臺、產業政策平臺、財稅咨詢平臺、法律服務平臺和綜合服務平臺在內的“一中心六平臺”的企業服務體系。此外，還把園內1200多家企業的服務工作分配到人，企業在資金、政策等方面的困惑及難處，服務專員都心中有數，做到精準答疑。
再次是穩，考慮到園區內企業的需求量大，龍崗區行政服務大廳在此設立了星河WORLD分中心，可辦理市、區、街道、社區四級共206項政務服務事項和55項企業服務，這樣的服務水平，客戶心里都會很安穩。
最后是全，前面的三點都是“園區”層面的動作，這一點便是體現在“社區”層面的。星河WORLD以“園區+社區”的模式，62萬多平方米的空間里，涵蓋了辦公、研發、住宅、商業、酒店公寓、文體、學校等生產、生活和配套服務設施，儼然一個大型社區。此外，園區數字化正在轉型建設中，屆時其服務和運營水準還將得到提升。
目前，在國內多個產業園區都在采用“園區”+“社區”的模式，為區域經濟做貢獻，推動了區域產業高質量發展，從而為城市發展出一份力。
招商蛇口開發運營的青島網谷，產業園占地1.27平方公里，其中辦公研發物業100萬平米，配套住宅及人才公寓50萬平方米，園區內職工餐廳、商務酒店、健身場所、超市、通信營業廳、快餐等配套齊全，已然形成集工作、生活、學習、娛樂一體的創智型生態社區。
而青島網谷堅持“服務為本”，配以專業運營團隊，從企業發展所必需的資金、資源、人才、技術、市場等需求出發，從企業入駐那一刻起，到后面企業發展的不同階段，比如日常經營、企業發展、定制化服務，都會通過陪伴式的服務 ，去構建一個完整的產業生態，傾力打造一個有溫度的社區。
一個堅持“園區”+“社區”運營模式的產業園區，至少都會有兩個圈層，一個是“工作圈”，一個是“生活圈”，“生活圈”可以鏈接到員工生活中的家人、朋友、家政服務、甚至寵物，“工作圈”則可以帶動多行業人才，以及背后更廣闊的投資人、產業鏈伙伴，圈層的疊加效應，以及資源的整合匯集，能為所在城市實現更多的突破。
新型園區要同時服務產業和社區，想達到此目的，“園區”+“社區”便是目前已得到驗證可行的運營模式。點我了解，智慧園區數智招商方案
資產會越來越“輕”
更加關注長期的資產增值
過去產業園區靠重資產賺錢，如今則更加關注結合輕資產運營的模式。而要實現資產的輕重結合，資產證券化是一種可行方式，比如發行公募REITs，打通了產業園區投資退出渠道有限的局面，實現了產業園區的“投融管退”，以及“基金+基地”的模式，充分挖掘專業基金背后的產業資源，為園區提供了新的運營思路和發展機遇。
一、物理載體變輕，以公募REITs為依托，實現資產的輕重結合
我國園區眾多，每個園區都有不同的運營標準，缺少標準化的東西，而公募REITs則提供了一個標準化的平臺，是不是好資產，拿到平臺來檢驗一遍。
8月30日，國泰君安臨港創新智造產業園REIT（簡稱“臨港創新產業園REIT”）、華夏合肥高新創新產業園REIT（簡稱華夏合肥高新產園REIT）獲得證監會發行批文，至此，公募REITs增至19家，其中產業園REITs達6支，占比1/3。另外，首單由民營企業申報的國泰君安東久新經濟產業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“東久新經濟REIT”）也已獲受理。
當前，我國產業園區資產規模龐大，再加上政策的支持，公募REITs迎來了前所未有的發展機遇，目前公募REITs則更傾向于工業廠房類和研發類。
從之前上市的四只產業園類公募REITs整體來看，地址位置都挺優越，經營相對穩定，整體出租率較高，租戶質量和結構較好，整體資質較優。發行公募REITs，是未來運營模式的大勢所趨？第一是政策導向，第二是行業管理溢價提升將逐步加大運營方以及投資方對于產業園REITs的興趣，第三是國外的成功經驗證明，在資產價格相對穩定的成熟市場，產業園區REITs具備顯著的收益價值。
近期已上市的4支產業園REITs2022年度二季報已經陸續披露，整體來看，雖然二季度受到疫情影響，但大部分產業園REITs表現出一定韌性，運營情況并未受到過多影響，建信中關村REITs運營表現較為出色，營業收入、凈利潤、經營活動現金流凈額完成率均超過全年預期的50%，凈利潤環比增長20%，上半年完成全年預期的70%。蛇口產園、張江光大園運營平穩，其中，張江光大園REITs上半年完成預測收入的55%，上半年完成率已達到全年64%，東吳蘇園由于租金減免政策運營情況出現大幅下滑。
能夠做大做強的產業園區，能夠擁有持續造血、賺錢能力的產業園區，其各項運營能力肯定是頂級的，所以，從這個層面來看，哪怕是倒逼提升園區的運營能力，未來園區發行REITs或者其他形式的資產證券化，也是勢在必行的。如果單純的把園區的租金提高10%，這并不考驗園區運營能力，而當一個產業園區的資本價值高了10倍，則是運營能力的體現。
但是，現在能夠發行公募REITs的還是一些體量大的產業園區，而那些體量小的產業園區如何能夠參與發行，畢竟中小型產業園區不在少數，這是今后我們需要關注的。
二、投資模式變輕，多方參與投資，既能分攤投資風險，也能賦能園區企業
產業基金如何更好地發揮作用，助推產業基地發展？當前，很多產業園區創新投融資模式、開拓融資渠道、優化融資結構，通過“基金+基地”模式支持企業全生命周期發展，以及基地產業運營商的專業服務、政企協同、平臺共享和生態打造，推動基地企業協同式創新和開放式創新，持續做優做大做強。
張江高科不僅是“股東”+”房東“模式的先行者，也是“基金”+“基地”模式的帶頭人。從2017年開始，張江高科連續多年產業投資都對業績產生重要貢獻，有些年度甚至產業空間載體的銷售業務為零，也可以保持穩健的利潤增長，進入良性循環。
2021年，張江高科為持續打造集成電路先導性產業，通過全資子公司張江浩成作為有限合伙人參與投資“武岳峰集成電路與人工智能基金”，基金采用有限合伙形式設立，募集總規模不超過50億元。
該模式充分挖掘了專業基金背后的產業資源，完成基地內項目的初始導入、龍頭企業引領基地產業生態形成，相比單個產業園區為主體參與投資，引進其他基金方參與進來，則能有效降低投資風險，給園區帶來更多的投資機會，全國多地也在復用這一成功經驗。
浙江傳化就在做類似嘗試，傳化科技城以“基金+基地”模式推動產業與資本連接，構建多層次產業基金群，提供覆蓋企業從種子輪到IPO的全程陪伴服務。
傳化資本與杭州市高科技投資有限公司開展深度合作，籌劃布局設立醫療健康基金，該基金預計總規模為10億元人民幣，首期規模5億元人民幣。依托傳化資本的專業投資能力，及傳化科技城集孵化、加速、產業化為一體的載體作為基礎，為被投企業提供全生命周期發展的保障，通過“資本賦能+政策支持+服務提效”來幫助被投企業快速成長。充分運用投行思維和資本的力量，持續推進項目招商和產業項目迭代，促進基地產業鏈的持續完善。
還有金地集團，2021年以來，其以LP（有限合伙人）的身份參與投資GP（普通合伙人）近16億元，被投對象包括紐爾利資本、啟明創投、北極光創投、鼎暉資本等知名GP，多數基金的投資標的均圍繞在醫療健康、信息技術、互聯網、消費、前沿科技等當前及未來熱點領域。
“基地+基金”模式，以基金撬動招商，基地聯動基金，產生1+1＞2的聯動效果。各方發揮其所長，基金管理公司發揮專業的投資研判能力和風控能力，在項目篩選、盡調、決策和投后管理層面發揮優勢；招商部門則憑借其豐富的項目資源和靈活的招商政策，為項目落戶、項目建設提供支持。
公募REITs以及“基金+基地”的模式，是已被市場驗證，實現輕重資產結合的有效方法，有些體量不夠大的產業園區，發行公募REITs的條件還不夠成熟，而“基金+基地”的模式，則是可以研究以及大膽嘗試的。
物業租售收入、經營服務性收入和退出資產證券化將成為未來園區收益的“黃金三角””。運營是產業地產的關鍵一環，也是產業園區能夠持續發展的核心能力。未來，能夠做到投資、孵化、成長、運營為一體的發展模式，實質上，就是一個優質的產業園區。
文章來源：明源不動產研究院
