目前，我國商業地產開發的市場形勢非常嚴峻。
一方面，今年上半年新冠疫情蔓延與多地的防疫封控導致全國性市場蕭條，零售業尤其是購物中心來客驟減，銷售額出現斷崖式下降。
2022年8月22日自媒體公眾號“冰川思享號”刊文驚呼《上萬座購物中心，快玩不下去了”！》2022年8月31日自媒體公眾號“上海房產怡住好房”推出文章《上海重點商場空置率出爐，最高達70%！》
2022年9月1日自媒體公眾號“真叫盧俊”發布了上海商場“空鋪大數據”，比較系統地展示了今年上半年各大商場空鋪率情況，上海商場平均空鋪率達9%，高于公認警戒線5%四個百分點，大批商場空置率超過20%。陸家嘴著名商場“正大廣場”空置率高達34%，見下圖：
形勢嚴峻的另一方面，近年來竣工后招不來商開不了業的商業地產閑置與爛尾的商業項目累積越來越多，據有關部門透露，截止到2021年上半年，僅僅上海累積的閑置與爛尾商業地產項目總建筑面積超過一億平方米。
在如此嚴峻的形勢下，眾多房企知難而退，大部分有商業地產開發項目的房企特別是民營房企紛紛放慢甚至停止了商業地產開發的腳步。
筆者公司在新冠疫情流行前給幾個民企商業地產開發項目提供咨詢，這些項目在疫情期間停工后至今未復工。新冠疫情流行之前開始有幾家民營房企與筆者接觸，就他們考慮開發的商業地產項目咨詢有關問題，如今兩三年過去了，這些公司都沒了動靜。
與眾多知難而退的民營房企不同的是，今年以來，筆者發現一大批國有房企開發商業地產的腳步沒有停下，與筆者公司有互動的包括上海本地及深圳、四川、河北多家國有房企，他們正在穩步推進他們手上的“重點項目”，其中就有很大比例是零售商業項目“購物中心”或“城市綜合體”。
他們是“逆行者”，為了確保他們未來的產品不會成為“招不到商”“開不了業”的“負資產”，作為商業地產專家，筆者在這里給他們幾點建議：
0 1 拒絕減配，做好精品
避免信心不足走出存在誤區。
與筆者公司有過互動的幾家位于全國各地的商業地產開發商，雖然因為是國有房企，開發商業地產責無旁貸不得不去干，但這些房企高層還是有擔憂，怕商業地產投入大，現在形勢又不好，錢砸下去回報不出來就完了，于是產生了減配壓縮投資的想法。
筆者遇到上海與外地的兩家國企開發商的商業項目，曾在去年下半年與今年上半年先后分兩次送來建筑方案文本讓我提意見。
我驚訝地發現，今年的新方案版本比去年原有方案在許多方面功能被削減并配置減少了。
詢問其原因，皆是因為上級為項目設立了“成本目標”，實現“成本目標”有獎，突破“成本目標”要罰。
我說這個減配作業傷害了商業項目的使用價值，這是要了項目的命啊！可惜筆者得到的回答是“我們也沒辦法，不這樣做，萬一突破了目標，要敲光全公司的獎金啊!”
減配降低標準，投資節約了，獎金確保了，但是基本上這個商業項目的生命之樹也被扼殺了。這是商業地產開發大忌。
筆者去年應邀考察了某地產大佬開發的位于浙江與安徽兩個大型商業地產項目，項目竣工后招不來商開不了業，究其原因均是“減配了的通用商業地產”。
地產大佬欠了承包商大量的工程款，于是“骨折價”將竣工的商業項目抵債給了承包商。承包商咨詢筆者“一個項目需要多少招商開店成本，才能開出來？”
我回答說“一個項目需要至少1.5億開業成本，其中1億是建筑物業適用性改造包括補全原來設計建造因減配而缺失的功能，5千萬元用于招商開店成本，兩個項目加起來一共需要至少3億投資才能把店開起來”。
承包商聽后目瞪口呆——原以為撿到一個大便宜，沒想到是背上一個大包袱。
目前由于防疫封控時有發生，人員流動受到限制，零售業、餐飲業、旅游業受到極大打擊，銷售額與利潤直線下降，這個不假。但是筆者相信這種情況遲早會過去的，昔日的商業繁榮一定會回來的！
待到商業繁華歸來之時，目前您們正在建設的商業項目正好投入使用，為明日的繁華添磚加瓦。
目前商業市場，特別是上海的商業市場，商業地產供應量確實太多，據上海購物中心協會統計，上海已開業的三萬平方米以上購物中心有343家，2021年總銷售額為2343億元，其中有22家銷售30億元以上占總銷售額50%即1171.5億元；其余321家銷售占比50%即1171.5億元，平均每家店銷售3.6億元。
這些數據說明了什么？
說明上海大量的購物中心是低收益的“負資產”，屬于“無效供給”。
新建的商業地產項目必須是“精品”，千萬不要再加入商業地產低收益的“負資產”的行列！
另外，上海是我國最接近發達國家水平的城市，去年上海市社會消費品零售總額為1.8萬億人民幣，2021年購物中心總銷售額為2343億元，占社會消費品零售總額之13%，這個占比太低了。發達國家購物中心銷售占社會消費品零售總額接近50%，我國特別是上海購物中心的銷售還有非常大的上升空間！
更何況我國社會消費品年度平均增長率接近10%，消費的絕對額逐年有很大幅度遞增，所以我們必須把商業地產做成精品，在未來“大消費”市場長袖善舞，大展身手！
0 2 營運先導，定制開發
走出開發管理模式存在誤區。
筆者觀察國有房企開發商業地產十余年，2020年7月20日在本人公眾號《商用地產價值優化》上撰寫的“氣勢恢宏綜合體，為何招商成難題？”一文（點擊文章標題即可跳轉閱讀）中指出：
他們（指一些國有房企）是真心不了解這大型城市綜合體上各類產品的使用要求與做法，只是按照套路去找“國際一流大師策劃”與“國際一流大師設計”以及按照套路把建筑物建起來而已。
至于商業地產特殊要求的“精準產業（商業）定位”、“對接產業（商業）定位的定制式設計”、“預招商商家落戶布局設計”、“商業運行性能化設計”等要求統統不了解，而且為項目設定了緊急的“工期目標”與嚴格的“投資控制目標”，唯獨缺乏產品的“使用價值目標”。
由于開發商沒有做好這類項目的意識，只能寄希望于請“國際一流大師策劃”與“國際一流大師設計”來出精品了，即使是“國際一流大師”出來的設計是好還是不好，他們同樣缺乏對使用價值的評判標準，所以在這些項目國際化設計招標中，只能“以貌取人”，中標的都是“好看的”，至于“好不好用”完全不在評判之列。
十年過去了，黃浦江兩岸竣工了許許多多的商辦綜合體，特別是在徐匯濱江與對岸前灘、后灘開發了數千萬平方米的商辦樓，零售商業面積達數百萬平方米，其中唯一開業后能夠聚人氣的項目為零售面積約為10萬平方米的“前灘太古里”，其他還有門可羅雀的浦東約8萬平方米的“晶耀廣場”以及浦西西岸“西岸鳳巢購物中心”。
除此之外，所有在這三個片區的其他城市綜合體上的零售商業部分完工以后全部因設計建造不符合商家落戶與商業運行要求而招不來商開不了業閑置。
其中最典型的項目是由“國開行”與“華人文化”兩家央企聯合體開發的“西岸夢中心”項目，2018年竣工后零售商業部分十多萬平方米全部閑置至今：
徐匯濱江“夢中心”效果圖，圖源互聯網
該項目2012年開始建設，2018年竣工，總建筑面積46萬平方米，其中零售商業面積15萬平方米。
由于沒有按照“營運先導定制開發”的原則進行設計建造，“西岸夢中心”開發商領導只是強調“國際一流大師策劃，國際一流大師設計”，忽略了營運先導定制開發的必要流程作業，只是把國際一流大師（五大行中的第一太平戴維斯）做的商業定位成果丟給國際一流大師設計方（英國巴馬丹拿）就以為萬事大吉了，拒絕了設計審核專家會上有專家提出的要做“商業規劃”即商家落戶與商業運行性能化設計的建議。
項目按照設計院設計圖紙把建筑建起來了，結果不僅商業空間都被擠占得“支離破碎”，原來商業定位確定的主力店商家找不到落戶的地方，商業運行條件也是沒有落實好。
主力商家落戶難于找到合適空間，因為在建筑方案設計時沒有做商業規劃，把商家落戶的空間條件優化出來，建筑師只是按照自己的理解設計，待施工圖設計完成，防火分區落地，消防樓梯落地，塔樓核心筒落地，七個專業的管線、管龍井落地、設備房落地，這樓層平面上，商業平面圖上除了主通道公共動線尚存以外，所有的商業空間都被擠占的“支離破碎”，原來商業定位確定的主力店商家是已經找不到落戶的地方了，見下圖：
十年以來在徐匯濱江、浦東前灘、浦東后灘所有國有房企主導開發的商辦樓均是“國際一流大師策劃，國際一流大師設計”產物，但除“前灘太古里”外，其余的大都陷入了“招不來商開不了業”的困境，究其原因，與西岸夢中心“殊途同歸”。
十年后的今年，上海防疫封控期間五月的一天，筆者應邀出席四川某城市由國企開發的TOD大型綜合體越洋方案線上匯報會，在大洋彼岸的設計公司介紹完建筑方案以后，項目所在地開發區領導講話強調了：
“現在有了國際一流大師設計方案，請房產公司必須請國際一流大師做商業定位。”
筆者作為特邀商業地產專家在會上指出：
“待商業定位出來以后，還必須請商業地產專家做商業規劃，即商家落戶與商業運行性能化設計，把商業定位的商家落戶特別是對物業技術條件有特殊要求的主力店落戶，以及做商業運行性能化設計就是為這些落戶的商家運行物業技術條件做精準預留”，結果會上沒有人響應我的話。
據大洋彼岸的設計師說，他們做的設計方案已經被移交給當地設計院做施工圖設計了。可以預見，如果不按照“營運先導定制開發”邏輯去做，光憑“國際一流大師策劃，國際一流大師設計”，“西岸夢中心”這樣的竣工就爛尾的商業項目將會被“復制”到那個TOD商業綜合體項目上。
除了四川項目以外，今年上半年筆者還接觸了上海兩個、河北一個、深圳一個由國企開發的大型城市綜合體項目。
無一例外，這些項目的領導都是“國際一流大師策劃，國際一流大師設計”信奉者，對于“營運先導定制開發”的概念缺乏。
給這些國有房企項目層面的管理人員溝通根本不起作用。如果這些國有房企不遵從“營運先導定制開發”的做法，可以預見，二年三年過后，將會有更多的類似于“西岸夢中心”這樣的竣工就爛尾的商業項目出現。
為此，筆者強烈建議，承擔商業地產開發任務的國有房企必須按照“營運先導定制開發”的模式去開發，確保您們開發出來的商業地產項目能夠招得到商，開得了業，通過培育期后進入資產收益率高的“正資產”行列。
0 3 優化機制結果導向
走出開發管理機制考核導向方面的誤區。
2015年3月18日筆者在自媒體公眾號“漢博·論商”上發表“傳統開發商為何難于做出高坪效商業項目”推文指出：
傳統房企的大型商業房地產項目開發管理就是沿用他們傳統的管理住宅或寫字樓項目一樣的管理機制來管理，這些公司的“資產經營部門”或“商業地產事業部”在商業地產設計建造過程中僅僅提供指導意見而已，實際上這種體制導致的問題是“指導”的意見根本無法“落實”，那么，不落實的“指導”等于零。與商業地產項目開發管理目標不相符的考核機制，也是沿用了考核住宅或寫字樓項目開發管理相同的考核機制。
在這種機制下，考核的節點有：
1）投資控制；2）工期控制；3）質量控制；4）安全目標；5）銷售目標。
唯獨沒有這個商業樓建成以后符合不符合商業使用要求這個目標。
這種考核機制屬于“任務導向型”而不是“結果導向型”，也就是所有這個項目上相關人員只是對完成這個商業項目的設計建造這個任務負責，而對這個項目造出來以后好用不好用、能不能招進商家開業、能不能有好的經營結果以及有良好收益成為優質資產這個結果不負責。
圖源漢博商業
在這種機制下，前面所說的開發管理團隊為了拿到“考核獎金”控制成本給商業地產項目“削減功能減配”；
為了實現工期拿到“考核獎金”就忽略了設計過程中必須做的“商業規劃”中的“商家落戶”與“商業運行性能化設計”等等都能夠找到答案了。
筆者寫上面這篇文章到現在已經七年過去了，在這七年中，上海土地上凈增了許多閑置爛尾商業樓。
今年因疫情封控，民營房企的商業項目都停了，只有幾家國有房企還在開工開發商業地產，走近一看，他們開發商業地產還是沿用開發住宅項目的體制機制來管理，還是原來這樣的考核機制，還是開發管理與商業管理兩張皮在扯，還是“任務導向型”而不是“結果導向型”。
在此，筆者強烈呼吁優化管理機制，采用結果導向型的考核機制，也就是必須加入“結果”考核項，并置結果考核項優先于其他項，方能使項目開發的最終目標實現！
0 4 小結
國有房企開發商業地產，請務必做對上面的“拒絕減配做好精品”、“營運先導定制開發”、“優化機制結果導向”，遵從商業地產開發的“建筑選址專業邏輯”、“商業定位專業邏輯”、“商業運行平臺專業邏輯”“招商運行專業邏輯”一步一步去做。
建議已經設計完成準備開工的購物中心開發商，提前啟動招商工作或請業內專家對購物中心設計進行評審，如發現不符合購物中心專業邏輯的設計，務必請專家對其設計進行優化，把缺陷全部清除，確保符合購物中心專業邏輯后再進行施工，以避免重大損失，取得開發成功！
