有人看好地產行業的未來嗎？
來源:商業地產Y觀點 作者:商業地產Y觀點 時間:2022-10-08
最近2年，尤其是今年，地產行業進入了前所未有的困境。許多地產從業人員被迫離開，心有不甘卻又無可奈何。而普羅大眾中，無房買不起房的吃瓜群眾，一個勁的拍手叫好，痛罵地產老饕們活該有此下場，誰要你們把房價捧得老高。另一頭，成千上萬戶購買期房業主，因開發商暴雷，工地爛尾，房屋交付遙遙無期……反正，一切都是地產從業人員的錯，這個行業就該被抹殺，甚至于有人叫囂干脆學學朝鮮，政府全面接管地產，給大家免費分房……地產行業，簡單理解就是把土地按照功能，進行有序的建設，并通過出售或者出租，將建設物盤活運營，最終產生銷售和利潤。經營利潤=銷售價格-（土地價格+建安成本+各種管理成本+稅費成本）經營利潤=產權期40年的整體租金收入-（土地價格+建安成本+各種管理成本+稅費成本）所以，地產行業中任何一個細分行業，無論是住宅地產，商業地產，康養，文旅，酒店，醫療，最終其實都能歸納為以上兩種經營模式。也或者他們常常以組合的形式搭配出現，最后實現經營利潤，從而實現了企業的最終目的。成本端的主要成本是三大塊：土地成本、建安成本、財務成本。什么是土地成本。很簡單，它就是政府賣地的收入。中國除了極少數的幾個一線城市，大部分城市的當地政府是依靠賣地生存的，我們叫做土地財政。“土地財政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出，屬于基金預算收入，屬于地方財政收入的一種。中國的“土地財政”主要是依靠增量土地創造財政收入，也就是說通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求”。
光看這張圖，我們還不能清晰認識到土地收入到底占據當地政府收入的比重，我們再看看下面這張圖：除了北京、上海和深圳以外，90%以上的當地政府收入是來源于土地買賣。我們所熟知的杭州、廣州、佛山、南京、武漢甚至于土地財政依賴收入超過100%。因此，賣地收入成為當地政府的收入重要來源，由于賣地簡單粗放，房地產價格的暴漲也直接打動了土地價格的飆升，因此，房價的上漲很大程度背后也有當地政府的推波助瀾。 二、藏在影子里的財務成本，居然成為了開發商現金流的重要來源建安成本。相對于土地成本的不公開透明，建安成本作為蓋房子的成本，一磚一瓦，從材料上看是非常公開透明的，能否精細化，關鍵是看的工程組織和管理，因此相對好評估。財務成本。這里主要講的各種融資借貸成本。此類成本在很多非地產行業，或者基層地產從業人員是很少能接觸到的，大部分屬于公司的機密，掌握在投資、財務和融資部門的手中。前面數據圖中我們也看到了，土地成本最少也是以上億來起步的。昨天9月28日深圳第三批居住用地轉讓，一次性直接實收106個億。對于地產開發商前期最大的投入成本是土地成本，這個是必須一次性支付的，尤其是招拍掛項目。因此如果你短時間內規模化擴張，想要同時間段拿更多的土地，光靠自有資金肯定是不夠的，而且也完全沒有必要。我們的各大金融機構，包括國有銀行們，早在開發商拿地階段就已然介入。作為利益抱團體，成為名副其實的財務投資者，用現在流行的話來說，就是風投啊。我們假設一個項目為例：如果一個住宅地塊，土地拍賣價格為8000元每平方，總共面積為1萬方，當時的周邊市場銷售均價為2萬元。那么土地成本=8000元*1萬=8000萬，那么事實上我們可以以這塊土地作為抵押物，銀行能夠提供7成的貸款。作為開發商，實際僅需支付30%的土地款，其他通過銀行貸款支付，即可獲得此地塊。也就意味著，通過銀行貸款，我們同樣8000萬的資金，可以同時操盤3個以上的此類項目。等項目達到一定條件，我們又完全可以按照市場周邊均價，以銷售物的銷售價格向銀行做抵押，繼續貸款。此時，銷售住宅的總價=周邊均價2萬*面積1萬=2個億，那么開發商能夠貸款的金額，就從初期8000萬的70%，變成了2個億的70%，貸款金額從5600萬直接飆升到1.4個億，增長了近3倍。此時，該項目在還沒有完全銷售的情況下，開發商已經通過貸款，獲得高于地價近2倍的現金流，隨后，大部分現金開始流入到開發商其他項目的開發上，就這樣，資金如雪球般開始翻滾流動起來……項目階段性利潤=融資后的銀行借貸-土地成本-階段性建安成本-階段性其他管理成本。也就是說，項目即使一分錢不銷售，開發商照樣通過抵押產權，就能申請銀行貸款，獲得至少7成的前期銷售款。這樣的好處就在于，不要考慮銷售的不確定性，通過抵押提前2年收回全部成本，甚至包括利潤。從而再提前去獲取新的項目。這樣的好事，地產開發商怎么能錯過。因此，越來越多的地產開發商，開始將所有的焦點，聚集在拿地和融資這兩個關鍵渠道上。近幾年，與之關聯的兩個部門：投資部和融資部，水漲船高，有的僅僅一年就跳槽成為總監、總經理；還有一大堆政府，銀行高管加入地產行業成為副總裁，也正是因為他們熟知賣地和融資這兩個領域，即使毫無本行業經驗，仍舊被地產高薪聘請。3、很多人可能在問了，借貸難道沒有成本嗎？是的，借貸有成本。央企和國企房地產開發商，在銀行貸款里有先天優勢，基本融資利息可以控制在3到5個點，最高可能估計也才5個點。民營企業，相對在這點上弱勢很多，百強地產的銀行融資利息可能在10-12個點左右，有的民間借貸甚至于高達20個點，即便如此，也有地產開發商趨之若鶩。這也就是，為什么那么多民營開發商，非常重視各種榜單排名的關鍵！百強房企，或者30強房企，不是為了提升品牌影響力，讓消費者放心買房的，而是為了給銀行金融機構看，方便用更少的利息來貸款的。因為金融機構里，對于貸款是按照百強名單，來設定優先級的。這同樣也就是為什么那么多榜單黑幕的緣由。簡單告訴大家，在沒有暴雷之前，一個百強地產的排名最低收費也是以百萬為單位。我們可以嘗試計算一下做榜單排名的機構收了多少錢：為什么貸款利率高達20個點，房地產商仍舊趨之若鶩呢？難道房地產如此暴利？！回到前面假設的項目上，如果真的能地價以8000元獲取，2萬元的銷售均價，那么的確銷售利潤足夠高，完全能覆蓋20個點的利息成本。但，這個是屬于地產的早期階段！如果了解地產行業的同仁是知道的，地產的利潤點早已跌入谷底。剔除各種成本，凈利潤能超過15%，已是相當不錯了。那為什么開發商即使20個點仍舊要貸款呢？這個時候，又回到了剛才第2點那條奇怪的經營模式上，如果我能夠先把銷售總收入，通過抵押貸款，完成7成的回款。那么，是不是意味著，我可以提前將多余的現金流（記住，是現金流多余，不是利潤）投入到新的項目。即使后期這個項目整體來看是虧損的，但由于提前收回現金投入了其他項目，只要其他項目能夠賺錢，最終整體來看，公司還是賺錢的。于是乎，這條奇怪的靠貸款獲取現金流的邏輯，就成為了各大開發商經營的主邏輯。4、金融機構成為了繼土地財政后，房地產背后最大的影子金主。土地財政，無論是土地招拍掛，還是城市更新后，通過盤整土地后調整土地性質，這些無論是否有暗箱操作，最終的土地價格一定是公開和透明的。可是金融機構貸款不是這樣。姑且不談外部人員是否知道，即使公司內部人員，如果不是財務和融資部，你可能永遠不知道這個項目到底找了什么銀行，或者金融機構，貸了多少錢，利息是多少，甚至除了老板，連融資部門也不知道這些錢最后投向了哪里……我所知道的一個很靠后的百強房企，其主管融資部門的老大，原是農業銀行的地級市分行行長，處級干部。我們想想農業銀行有多少處級干部，估計應該比百強地產副總裁要多吧。“南方財經全媒體記者梳理top30上市房企高管團隊發現，有金融背景的高管背景不在少數，其中又以銀行系最受青睞，主要以建行、中行等五大國有銀行以及招行、光大銀行、渤海銀行等股份制銀行為主，多數擔任副總裁、財務總監、首席財務官等職務。”
僅建行出身的房企高管，就有萬科總裁、首席執行官祝九勝；碧桂園副總裁、首席財務官伍碧君；旭輝控股副總裁徐斌……
祝九勝上一個職務是建設銀行分行副行長；伍碧君于2005年加入碧桂園集團之前，在建行湖北省分行工作，負責會計與審計管理；徐斌曾擔任中國建設銀行廣州分行項目經理。其他銀行系房企高管，也大都是國有銀行出身的背景。比如，世茂集團財務總監湯沸；金科股份聯席總裁王洪飛、董秘張強、財務負責人宋柯；雅居樂副總裁潘智勇、副總裁劉同朋；旭輝控股副總裁、首席財務官楊欣……為什么金融高管如此受房地產青睞？甚至于超過了政府機構從業人員，難道是銀行人員素質超高，對房地產行業理解甚至高過地產從業人員嗎？當然不是，按照前面分析的房地產奇怪經營模式，銀行借貸已經成為房地產收入的重要來源，甚至于遠超過銷售本身。而它又是所有房地產成本中最不透明的存在。不透明，就意味著有著太多的黑暗操作，給了腐敗極大的運作空間。早前，陪同老板接觸過一次銀行機構的融資。這次是一線城市的某國有銀行總行行長，考察公司商業項目融資。公司兩大老板親自陪同。基本上這個分量的行長，各大開發商幾乎沒有不認識的，權利也是相對較大。這次也是由原某銀行分行行長，現任分管融資的的副總裁牽頭。簡單看了項目以后，老板們直接拋出了想要融資9個億。行長看了看項目，轉頭問了問，這個項目目前能融資多少，下面銀行分管貸款的主任，資料早就準備好，按照目前該項目的周邊均價，和銀行的權限，可能最高只能給到3個億。行長想了想：均價能做高點嗎？下面的人想了想，說我們看看能不能想想辦法……商業地產的融資借貸金額，主要是抵押物的市場銷售均價的7成。也就是說，商業項目市場銷售估值，是其貸款金額高低的關鍵。那市場估值怎么來的呢，主要是來自于市場評估公司的評估價格。那市場評估公司來自于哪里呢，對于國有銀行，一般來自于它的供應商庫里，也或者說一般是有著較多合作關系的第三方公司。那如果關系到位，是不是可以做高市場的均價呢？在這里，就出現了人為操作價格的可能性。在中國，只要有人為的地方，就是人情的出現。當然，因為項目本身已有了一部分貸款等種種原因，最終還是沒有貸款成功。我們不能簡單說這事件中有貓膩，其實銀行貸款業務也是銀行的重要收入來源。每年，銀行都有不菲的貸款任務，必須保質保量的完成。在沒有暴雷之前，哪里會有比房地產更好的貸款業務呢，既有產權抵押，又有市場保證，如果還不起，大不了直接沒收土地就好。所以，銀行也是希望能夠貸出更多的錢給到房地產商，從而后期能夠實現更大的利息收入。一方面要完成貸款任務，另一方面地產商有大量的資金需求，因此，兩者一拍即合，甚至狼狽為奸。由于金融貸款，不可能按照土地出售、或者招拍掛等公開方式進行，這種不透明的空間，給了銀行極大的權利和腐敗，也讓房地產開發商，想盡一切辦法拉攏腐蝕金融從業人員。國有銀行大把人排隊要錢，你能有人脈，就可以很巧妙的貸到錢。招聘國有銀行一定級別的副行長，或者行長，就是一種變相的人脈拉攏。他們的重要任務，就是利用自己的銀行人脈網，打開可以交際的腐敗網。我們可以試想，銀行高管是收自己熟悉人的錢更放心，還是直接收房地產開發商的錢更放心呢？也有很多人說，聘用銀行高管，是因為他們更熟悉和了解各種融資渠道和方式。試想想，如果銀行融資是公開透明的，正如土地招拍掛一樣，難道還一定需要銀行一定級別的處長嗎？找個辦事員，是不是對流程更清楚呢？！其實，正因為他們熟悉各種規則下的潛規則，有更深的人情網，比平常人或者地產從業人員，更容易拉開貸款的黑幕而已。
資料顯示，2010年和2011年兩年間，龍光集團有限公司（下稱“龍光集團”，后更名為“深圳龍光基業控股有限公司”）從國家開發銀行廣東分行獲得兩筆大額貸款。其中廣西貴梧高速項目貸款84億元，成都繞城高速項目貸款68億元。2013年3、4月份，吳德禮利用擔任國開行廣東分行行長的職務便利，為龍光集團在貸款審批過程中提供幫助，收受該公司董事長紀海鵬（另案處理）人民幣500萬元。該筆錢由紀海鵬安排其弟紀建德在深圳市的深圳洲際酒店地下一層的停車場內交給了被告人吳昊。吳昊在明知是行賄款的情況下仍幫助其父親吳德禮收下該筆錢，并將該500萬元帶回了廣州家里，交由冷某（另案處理）保管。
按照錄像，此次賄賂甚至是由龍光集團的二把手，老板紀海鵬的弟弟-紀建德，親自開車前往地下室送給行長兒子，完全都沒有假手他人。紀建德，我要給大家補充一下，他是龍光名副其實的CEO，因紀海鵬常年在香港不回內地，因此他是真正實際龍光的操盤人。由此也就可見，銀行融資中的內部操作，都是老板級別以上的親自操刀的。這也就是回到我上面的一幕，廣東省總行的各類行長基本都是老板們親自服務的。因此一般人是不可能知道融資的幕后花絮的。金融機構和房地產的狼狽為奸，直接誕生了房地產行業的畸形生態經營鏈，以房地產抵押貸款融資，再投資的激進型開發模式，成為行內主流。這也就直接導致了三道紅線后，房地產的崩盤。 三、三道紅線后的貸款收緊，成為房地產崩盤的直接原因。“三道紅線是2020年8月，央行、銀保監會等機構針對房地產企業提出的指標，即剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1。”
仔細想想，房地產是不是從那個時候開始逐漸下行，走向深淵的呢？三道紅線是所有房產人必須要懂得，但事實上，從字面上可以看出，就是針對你的財務指標的，或者更直接點說，這是能否獲得貸款的三道關口。這個很好理解，你的負債不能超過你的資產總和的70%。按照前面講到的怪誕經營邏輯后，你明白開發商要想獲得更足夠的現金流，他的所有資產都會拿去抵押貸款，甚至于包括正在建設中的工地。正因為如此，你會發現很多公司暴雷后，居然資不抵債，恒大上萬億的負債就是這么來的。資產永遠只是市面價值，有價無市的項目我們見的多了，只有真金白銀才是真正的現金。從開發商角度，負債一定是現金，資產就不一定了，可能會一下子變成了完全無法兌現的一堆爛鐵。簡單來說就是是不能負債過高，超過100%是資不抵債，全部的債務大于自己的資產。大家看看，又是指向你的貸款總額。
現金短債比，是現金與流動負債的比值，稱為現金比率，是衡量短期償債能力的比率。現金比率=貨幣資金÷流動負債。現金比率表明，1元流動負債有多少現金作為償債保障。現金短債比大于1，表明1元流動負債，有大于1元的現金，作為償債保障。很簡單就是公司的短期債務，公司的現金是足夠償還的。踩中三條紅線的房企歸入“紅檔”，踩中兩條紅線的歸入“橙檔”，踩中一條紅線的歸入“黃檔”，三條全沒踩中的歸入“綠檔”。從而被限制貸款和拿地。三道紅線的用意非常明顯，就是防范房地產商的金融風險。房地產脫離市場的畸形金融貸款經營模式，早已被國家關注，并從政策層面一下子卡住了開發商的生命脈搏。原來不管銷售如何，只要房地產出售價格不變，也就是我們常說的掛牌價格不變，開發商就可以獲得掛牌價格的7折銀行貸款，從而直接通過融資套利，從而再去高價拿地，再貸款，再投資拿地。脫離市場的房地產，真正演變成了一個巨大的金融泡沫，支撐了一個行業虛假繁榮的假象，大家紛紛高價搶奪土地，從而再次獲取貸款，再次更高的價格買入土地，如此反復循環，造就了無數個千億級房地產企業……隨著三道紅線頒布，貸款被人為鎖緊，甚至于可以說將原有的不透明貸款規則，通過三道紅線設置了一個透明的標準。不滿足標準的一律不給予貸款，這一下哪怕原銀行高管的房地產副總裁們，也一下子束手無策了。沒有銀行貸款的收入來源，外加銷售市場的疲軟，壓垮多米諾骨牌的最后一根稻草，房地產行業轟然倒地……我們花了很長的篇幅，去講房地產的成本端的內容。有沒有發現，成本端突然自己成為了一套產業鏈。本來，只是為了應付巨大的土地購買成本，想通過融資去減少一次性成本的投入，卻活生生的通過買地、融資、再買地、再融資等創作出了千億的房地產市值。不可否認，前十年的房地產高光，正是在這樣的模式下畸形的運作著。沒有人相信，商業經營模式中，成本可以自成一套利潤模式，但現實就是這樣存在著。在這高光的十年，負責購買土地的投資部門，成為了香餑餑。一個不到3年的投資經理可以一躍成為某個公司的副總裁，一個銀行科員轉眼成為了融資部門的主管副總，這種事情比比皆是。我們的業務一線去哪里了。本該屬于業務的相關部門去哪里了？因為在成本端的錢太好拿了，很多的地產老板把關注的焦點放在了融資端，而工程和營銷一般都是交給分管副總裁。工程建安成本說了，管好總包和成本即可。別出工程事故。至于是否能精細化管理，那完全取決于總包的認真負責態度，撞大運就好。營銷總更是走馬觀燈換個不停，這個賣的不好，換下一個老總賣。但事實上，好賣的時候都好賣，不好賣的時候都不好賣。1）工程加快一點，多給我供房源，房源越多，我賣的越多；2）市場太激烈了，我們是剛需房，價格再降低一點，我們馬上就可以賣出去；3）渠道太不給力了，我們要多付點渠道費，要充分調動他們的積極性。是的，營銷，就是程咬金的三把斧：渠道、價格、房源。老板默默的看著營銷總在匯報上大放言辭，其實心中想著是下周要約約建行行長，這筆貸款要盡快批下來了。畸形的產業鏈，將本來屬于房地產行業最重要的二個經營生產行為：工程建設和營銷管理，淘汰為了非主流。事實上，如果土地成本和財務成本是可控和透明的前提下，真正考驗房地產商經營實力的恰恰是工程和營銷，換成互聯網思維，就是以客戶需求為本的產品經理。你能夠想象一個互聯網的app，他的成功是靠融資嗎，實際上app能否成功取決于顧客的日活率或月活率，再不濟也是app 的用戶總量。產品經理通過打造和專研滿足顧客需求的app產品，進而實現顧客喜愛、忠誠進而推薦。記憶中一次集團的年度會議上，城市更新集團作為公司剛剛成立的香餑餑，在此次會議上被老板作為突出重點強力表揚，而彼時的更新集團僅剛剛拿下了2塊舊村改造的入圍資格，項目離化繭成蝶還有相當長的時間，試問，公司是從哪里看出他們的成績的呢？后來，我被告知，城市更新集團以獲取的入圍資格通過銀行貸款，融了近3個億，目前公司賬戶上躺著3個億現金不知道怎么用，更新集團老總甚至在外號稱：我們是不需要公司投入的賺錢盈利部門。此說法獲得絕大多數人的認可。當然，3個億的資金第一時間就被公司調走，作為其他用途。你說老板能不開心嘛！此時，到了今年，受到國家政策的影響，城市更新計劃嘎然而止，原100多號人的城市更新集團，一夜之間變成不到20人的小作坊，原融資的3個億不僅要按時歸還，同時也要付出不菲的銀行利息……很多人都忘了：銀行的錢是要還的，而且是高息還的，是負債，是成本，絕不是資產，更不是收入和利潤。銀行抽貸，限制項目監管資金流動，導致項目融資資金不能被借調到其他項目，從而把靠現金流生存的短期金融行為變成了必須靠項目銷售后盈利的長期經營行為。拋棄金融屬性后，房地產必須依靠正常的經營銷售，來實現利潤。再通過既有利潤，在適當的融資杠桿下，獲取第二個項目，形成良性循環。這也必然導致土地價格的穩定，進而讓房地產聚焦于精細化的長期經營主旋律上。所以，房地產不僅僅是在過去，即便現在，或者未來，他都具備了長期的價值屬性。所以，只要有人要住，房子就有存在的必要。鄉村振興計劃也好，城市更新計劃也好，粵港澳大灣區也好，“人”才是實現任何計劃的基礎。保證人才安居樂業，地產是核心關鍵所在。這里不僅僅只是日常居住，也包括辦公、生活和消費。地產行業包羅萬象，基本上我們能看到的物理空間，都是地產的范疇。每天，我們在購買或者租賃而來的房屋休息，再來到地產建造的寫字樓工作，中午去旁邊的購物中心吃飯消費，晚上和朋友去卡拉OK唱歌，周末去旁邊的文旅度假區休憩玩樂，這些身后全是地產公司的背影。無法想象，沒有地產，我們生存的空間從何處而來，難道真要活在元宇宙中，不吃不喝嗎？！這里不是指的賣地的所得稅。現在的政府之所以更關注商業地塊，主要是看中它驚人的GDP貢獻程度。深圳以白菜價的價格，將前海最好的100萬方的地塊，給到騰訊新建企鵝島，難道只是想著賣地嗎？他看上的是騰訊每日以億為單位的GDP貢獻值啊。同時，這些地塊的建設和未來的租賃運營，都是需要大量的從業人員來完成的。從固定資產的角度，除了黃金和不動產，對于普通老百姓而言，似乎并沒有更好的保值增值的投資渠道了吧。也許有錢人，還可以去拍賣古董畫作，藝術品，但這些對于普通老百姓而言，也太高端了。如果從抗通貨的角度，房地產仍舊是當仁不讓的首選。依稀記得1997年，十萬對于我而言還是一個驚人的數字，2002年第一次深圳參加工作，月薪剛剛2500元，但對于當時 我，也足夠用了，而現在的便利店招聘店員，低于4000元都找不到。是工資漲了嗎，不是的，是通貨膨脹了，2002年，深圳的腸粉一碗才2元錢，現在的腸粉最便宜也要5元了，翻了一倍多。如果你有100萬，你認為20年后，100萬現金和當時100萬多房產，哪個更值錢呢？反正我2008年購買房產，現在已翻了近十倍。如果個人做經營貸或者消費貸，你發現，最容易貸款的抵押物就是你的房屋。銀行可以給予你房產當時價格的7成貸款，所以房產就是硬通貨，他可以很方便快捷的兌換成現金。所以，直到現在，我仍舊推薦在自己的合理范圍內，能購買房產就購買房產。 三、房地產行業未來沒有變化，變化的是曾經瘋狂的地產公司房地產行業不是一個新興的行業。中國上下五千年，它一直都在。2900年前，一個叫矩伯的人用1300畝土地，抵押給一個叫裘衛的人。換來了價值100串貝殼的幾件奢侈品：兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。1300畝什么概念？相當于866666.67平方米學區房，最早出現在戰國時期。戰國時期，著名的孟母三遷，最終住上史上最早的學區房。最早的房屋自主登記制度 出現在西漢。房子多大，自覺上報，除了登記嚴，買賣也要受限。高大上產業，怎可少了官方認證？在元朝，已推行房企官紙制度，最早房產證誕生。史上記載最牛逼的開發商 ——竇乂，他先是賣鞋、賣樹，攢下80萬。于是開始向房地產行業進軍，他以三萬文錢買下“化糞池” 填平，蓋了20多間店鋪，再招商引資，形成自己的房地產品牌“竇家店”。火得一鋪難求，連波斯人都來租他的鋪子做生意。說了開發商，再來說說古代的房奴。為房子操碎了心的陶淵明，陶淵明是個典型的水瓶座，一個陽春白雪的文藝青年，看誰都覺得太庸俗。但清高歸清高，到退休也沒攢點錢，所以最后別說在南京買房子了，一家老小的吃飯都成問題，不得已才隱居在世外桃源。還有風流才子唐伯虎，明朝初期，朱元璋曾要求人人都有房住。可理想很豐滿，房價更豐滿，風流才子唐伯虎，為買下“桃源別業” 用藏書“抵押貸款” 成為最有名的房奴 ……我們現在看到的淘汰，不是行業滅亡，不是住房需求喪失，它只是某些或者某部分開發商的泯滅。恒大最大的貢獻是足球，大家覺得呢？！它的住宅和商業從來就沒有成為標桿；碧桂園所謂短平快的高周轉，留給大家的全是產品質量的滿目蒼夷；融創、龍光、泰禾、雅居樂、奧園……如果不是膽子足夠大，心足夠黑，又是怎么趕上了黃金的地產十年，但又是怎么同樣跌倒在地產的恥辱柱上？房地產近十年的快速發展，造就了一大堆百億富翁，但卻沒有幾個，給我們留下深刻的作品，和能讓國人引以為傲的光榮戰績，恰恰國人智造的華為、大疆無人機、比亞迪等民族工業的興起，才或多或少讓世界刮目相看。大家盤點一看，中國有哪個房企敢大言不慚的說：我是世界性的企業呢。跟美國的西蒙、新加坡的凱德置地相比，中國的房企，真的被畸形的生態鏈弄的一無是處，不是嗎？！所以，當房企倒塌時，沒有一個消費者愿意站出來說：他們其實對社會和世界是有貢獻的，是民族脊梁。恰恰相反，他們拖欠離職員工工資；不按時兌現面向員工以及社會發行的理財產品；拖欠供應商貨款，任由工地爛尾，強迫政府收拾殘局；不兌付各種銀行借債和融資……這些知法犯法的地產老板，不僅僅有那些地產包工頭出身的潮汕商人，還有很多知書達理，出身名校法律專業的大牌律師老板，可悲且可笑。因此，沒有未來的是這些人，是這些本就靠著關系和人脈的地產行業的非地產主流們。這種畸形的生態鏈不要也罷！我們常常把現在的地產企業叫做最沒有技術含量的企業，為什么這么說：拿到地塊后，設計是設計院或者國外知名設計機構；工程是總包建筑公司；營銷是大量采用第三方渠道；策劃是營銷代理公司……仔細看看，真正有技術含量的都是第三方公司完成的，那么地產公司找了一堆人只做一件類似的事情：溝通和協調。或者更直白的說，就是組織第三方公司來跟集團領導匯報。如果是這樣，那更有技術含量的設計公司、建筑公司或者第三方渠道是不是都可以做地產呢。沒錯，現實其實也是這樣的。中原地產完全可以自己賣房子。中鐵建一樣可以買地蓋樓。如果不是受限于國家對于房地產行業從業資質的要求，估計絕大多數擁有土地的企業都會選擇自己來蓋樓。顛覆地產行業的絕對不是地產人本身，相信大家對于這一點很認可。正如數碼相機的顛覆者是手機，手機短信的顛覆者是微信，同樣的道理。我們有理由相信，華為建出來的房子會充滿智能化，騰訊企鵝島會真正成為互聯網之家，阿里巴巴會不會真的把杭州打造為移動之城，這些都讓我們充滿了對科技企業從事科技地產的期盼。最沒有技術含量的地產行業，恰恰需要更具技術含量的企業來參與升級，也許那才是我們期盼的未來。最近，常常看到共享社區的概念。浙江有一些年輕人，他們為了一些共同的目標和愿景，選擇一起打造一個共享的社區。大家在這里辦公，居住。住客們的房子，全部是在原來農舍的基礎上修繕的。每一棟都是按照不同職業人的生活和工作習慣設計的。其中有兩棟是完全獨立的工作室，空閑的時候，也作為民宿對外開放。他們大部分人，都是可以脫離大城市，依托于互聯網實現半自由職業。他們主要分為兩大類，一部分是定期來訪的朋友，幾乎每個周末都會來。另一部分大多是某領域的專家，比如律師、金融行業從業者、設計師等等；或者半自由職業者，比如作家、編劇或者插畫師，他們會選定一棟房子，一住就是一個月。這種將辦公和居住融入為一體的新社區眾籌方式，不也是一種以消費者需求為主的產品眾籌的地產經營模式嗎。如果我們網上搜搜，這種模式慢慢的越來越多被人所接受，并開始普及開來……地產行業風風雨雨十幾年，我有幸見證了它的成長，也不幸在生涯的后期遭遇了地產幾乎毀滅的打擊。回首來看，地產畸形生態鏈是導致今天如此局面的最大推手，這里有政府監管不嚴，也有著金融機構的狼狽為奸。三道紅線讓不透明的融資貸款，變成了一道公開化的準入標準，掀開了地產金融鏈條里的黑暗腐敗，這塊見不得人的遮羞布一旦拿開，房地產企業丑惡嘴臉竟如此昭然若揭。但畸形就是畸形的，只要割掉它，假以時日，行業就會回到正常的軌道，重新回歸企業的經營本質。我當然看好房地產行業的未來，它從內心深處的確符合人民對美好生活的向往。中國千年文化，讓我們一直對家有著莫名的向往。而實現向往的物理載體，地產行業功不可沒。
