我國高架下空間利用現(xiàn)狀

自1987年中國內(nèi)地第一座城市高架橋在廣州拔地而起，全國各地緊隨其后，建立起無數(shù)的橋梁。根據(jù)國家地理統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)，截至2022年7月，我國公路橋梁數(shù)量將近80萬座，高架橋的總長度約40萬千米，位于世界前列。高架橋見證了中國城市立體化的交通發(fā)展，在疏通和緩解日漸繁忙交通的同時(shí)，高效的將全國的地域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)緊密的聯(lián)系在一起，極大地推動(dòng)了城市化進(jìn)程。

基于中國城市的城市化進(jìn)程階段和既有的城市建成規(guī)模，城市的發(fā)展已經(jīng)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向了存量更新，存量更新時(shí)代，首要任務(wù)是要向內(nèi)把閑置空間、廢棄空間、負(fù)面空間等點(diǎn)狀微小空間盤活。在城市中尋找新的公共空間供市民使用成為一大難題，而橋下空間作為城市公共空間的重要組成部分之一，空間利用率卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他公共空間。

高架下空間作為城市公共資產(chǎn)，可利用規(guī)模足夠大

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，一線城市中橋下空間面積最大的城市是廣州市。廣州市橋下空間面積超1000萬平方米，可利用的橋下面積約146萬平方米；深圳市各類型橋涵（含人行天橋與通道）3488座，其中城市立交橋576座、高架橋216座，橋下面積占地419萬平方米；北京市橋下空間千余處，五環(huán)內(nèi)（包含五環(huán)）橋下面積占地約75萬平方米，三環(huán)和四環(huán)內(nèi)城市道路橋下空間361處、公路橋下空間96處。

一個(gè)鳥巢的面積約20.4萬平方米，可容納9.1萬名觀眾，僅根據(jù)公開數(shù)據(jù)中統(tǒng)計(jì)的廣州、深圳和北京的橋下總面積就達(dá)到了1494萬平方米，規(guī)模相當(dāng)于74個(gè)鳥巢大小。足以可見，高架下空間作為城市公共資產(chǎn)，可利用規(guī)模足夠大。

▲ 數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

高架下空間利用率低，開發(fā)形式單一

位于北京市朝陽區(qū)的國貿(mào)橋橫跨在北京CBD核心區(qū)，橋下空間面積接近5萬平方米，平均每天有30萬人從橋下穿過，卻鮮有人注意到橋下大量閑置的空間，除了一部分用于社會(huì)車輛、公交車停靠和存放環(huán)衛(wèi)工具及車輛外，余下就是一片沉寂的空地。

全國類似于國貿(mào)橋這種現(xiàn)狀的高架橋數(shù)不勝數(shù)，高架橋下空間利用率很低，據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州市可利用的橋下空間的利用率為64%，浙江省橋下空間利用率僅6.8%。即使是已經(jīng)被開發(fā)利用的高架下空間，各個(gè)城市的空間利用也都相對保守，少部分空間利用較好，與人文環(huán)境相融合，但大部分橋下空間并沒有很好地考慮到市民在橋下的空間體驗(yàn)感，開發(fā)形式單一，缺乏人文關(guān)懷。

根據(jù)橋下空間的利用情況，橋下空間的開發(fā)利用大體可歸為綠植美化型、市政交通型和休閑商場型。因?yàn)樾蓍e商業(yè)型等利用方式涉及利益產(chǎn)權(quán)的問題，而我國對高架下空間的管理缺乏明確的管理制度，較少設(shè)立專門管轄的部門，實(shí)施起來困難較多，所以更為常見的利用方式就是較節(jié)約成本且實(shí)施起來比較容易的綠植美化型和市政交通型。而綠植美化型和市政交通型的利用方式的出發(fā)角度多以物為主，而非以人為主，沒有充分考慮到周邊環(huán)境要素和居民需求，導(dǎo)致高架橋下空間與周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，反映出了高架橋下空間綠化的同質(zhì)性，體現(xiàn)了使用功能的單一性。

高架下空間缺乏規(guī)劃，周邊地塊的商業(yè)價(jià)值激發(fā)不足

隨著城市人口數(shù)量的膨脹，高架橋橋下空間的利用必定成為城市規(guī)劃的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它的功能將會(huì)繼續(xù)被放大，我們有理由設(shè)想，在今后很長時(shí)間內(nèi)，高架橋仍會(huì)繼續(xù)成為現(xiàn)代城市的重要交通方式之一。高架橋的建立初衷是解決城市交通擁堵問題，所以高架橋的規(guī)劃一般都會(huì)選擇在城市擁堵、通行壓力最大的地區(qū)，這些地區(qū)也是人流和商業(yè)文化等活動(dòng)最為密集的區(qū)域，但因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程發(fā)展較快，對高架下空間利用缺乏合理規(guī)劃，所以并沒有充分激發(fā)出周邊地塊的商業(yè)價(jià)值。

高架橋生硬阻隔了橋兩邊的地塊，使得沿線物業(yè)的商業(yè)價(jià)值降低。對周圍的商鋪而言，高架下空間帶來環(huán)境的壓抑感，使得人們的購物欲望下降，商鋪的收益下降；對周圍的住宅小區(qū)而言，高架帶來一系列物理因素的負(fù)面影響，更嚴(yán)重的情況在于高架道路割裂了住宅小區(qū)的配套和服務(wù)設(shè)施。從另一個(gè)角度來講，高架橋也給周圍商鋪和住宅小區(qū)帶來了通行的便利性和可達(dá)性，交通的發(fā)達(dá)便利度對商業(yè)的價(jià)值具有很大的影響，便捷的交通配套既是人氣的保障，也是財(cái)氣匯聚的基礎(chǔ)，可以增加商業(yè)物業(yè)的升值空間。

可以通過對高架下空間進(jìn)行合理規(guī)劃布局，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，放大積極影響，減少負(fù)面影響，最大化的激發(fā)周邊板塊的商業(yè)價(jià)值。例如日本東京中目黑高架下空間經(jīng)過改造后，加強(qiáng)了車站和現(xiàn)有商業(yè)街和住宅區(qū)的聯(lián)系，顯著增加了周邊城市公共空間商業(yè)街及綠道的回游性，避免了高架在城市中產(chǎn)生的割裂效果。相比國外，國內(nèi)對于高架下空間的規(guī)劃還處于發(fā)展前期，周邊地塊的商業(yè)價(jià)值還存在很大的激發(fā)空間。

我國高架下空間開發(fā)的政策環(huán)境

我國政策對高架下空間的發(fā)展方向逐步明朗

我國高架下空間利用已具備初步的發(fā)展勢頭，從政策上對高架下空間的發(fā)展方向逐步明朗。自2017年以來，國內(nèi)對于高架下空間利用的政策文件層出不窮，北京、上海、天津、西安、浙江省、昆山、廣州、佛山、東莞等多個(gè)省市出臺(tái)了橋下空間利用管理辦法，以城市更新和空間治理作為切入點(diǎn)，將橋下空間的微更新作為土地集約開發(fā)、激發(fā)新活力、縫合交通阻隔的創(chuàng)新方式。

▲ 數(shù)據(jù)來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

國內(nèi)目前橋下空間開發(fā)利用的方向主要是建筑綠化類和公共設(shè)施類，對于橋下空間作為商用的政策還相對嚴(yán)格，多數(shù)政府文件中明確指出橋下空間不得用于商用開發(fā)，商用開發(fā)的形式尚在摸索中。例如上海市武寧路橋的橋洞咖啡館，是國內(nèi)第一個(gè)作為商業(yè)性質(zhì)開發(fā)利用的橋下空間，但因?yàn)樵撎幍倪\(yùn)用管理方還沒定下來，而辦理相關(guān)牌照需要運(yùn)營方出面申請，所以咖啡館至今還沒有辦理營業(yè)執(zhí)照，正在以“先上路再考證”的方式試運(yùn)行。

而在發(fā)達(dá)國家，已經(jīng)較早地進(jìn)入了對于城市高架橋下空間問題的研究和實(shí)踐，接下來我們將通過研究國外城市對于高架橋下空間的利用形式和方法，以期能給我國城市發(fā)展提供一些借鑒。

高架下空間利用策略

日本的高架下商業(yè)化

日本戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的時(shí)期，東京人口快速增長、私家車持有量不斷增多，城市擁堵嚴(yán)重。橫亙在城市中間的鐵路加深了道路交通問題，于是從六十年代開始，東京即開始了鐵路高架化行動(dòng)。23區(qū)的高架化主要集中在舊東京市中心千代田區(qū)以東的都市圈和邊緣部的近郊外圈。

▲ 東京都內(nèi)23 區(qū)高架分布圖

高架化的鐵路使得線路下方空間可以利用，但是此前高架下空間使用受到《道路法》《都市計(jì)畫法》《建筑基準(zhǔn)法》等法規(guī)約束，幾乎無法開發(fā)為零售店、辦公室，導(dǎo)致高架下的人流量比不上站前區(qū)域，而且還被冠以“陰暗、骯臟、可怕”的惡名。

日本對高架下的開發(fā)利用，并非一蹴而就。從戰(zhàn)后到十多年前，高架下一度是攤販與黑市的溫床。也有部分線路下方有個(gè)別商鋪建設(shè)出租，但是未成體系，整體處于低利用率的狀態(tài)。隨著城市和經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，都內(nèi)的土地已經(jīng)變得寸土寸金，新增建設(shè)用地不斷緊縮，高架下這一長久以來持續(xù)被忽略的空間進(jìn)入到開發(fā)商的視野之中。

日本對高架下空間使用的系統(tǒng)性探索始于2008年至2010年代初期，伴隨中目黑站附近的鐵道高架橋抗震加固工程以及東急東橫線和東京地鐵副都心線的直通運(yùn)行的原站臺(tái)延長工程，加之相關(guān)法規(guī)的放寬，鐵路公司對長期以來封閉的高架下空間進(jìn)行開發(fā)提上議事日程。鐵路高架橋的抗震加固工程從2008年開始著手，至高架下明星項(xiàng)目"中目黑高架下"項(xiàng)目竣工花費(fèi)了約8年的時(shí)間，高架下的華麗蛻變開始拉開帷幕。

東急電鐵：高架下開發(fā)的潮流先驅(qū)

東急電鐵主要營運(yùn)來往東京都西南部至神奈川縣東部間的多條鐵路線，以鐵路運(yùn)輸及地產(chǎn)開發(fā)為核心的東急集團(tuán)是所有私營鐵道公司中盈利能力的榜首。其中，東急不動(dòng)產(chǎn)是東急集團(tuán)重要的業(yè)務(wù)單元，業(yè)務(wù)范圍涉及城市更新、住宅開發(fā)、商業(yè)及寫字樓開發(fā)與運(yùn)營、休閑康養(yǎng)、大資管、物業(yè)管理等。東急不動(dòng)產(chǎn)先后開發(fā)并運(yùn)營了澀谷地區(qū)城市更新、東急Plaza銀座、二子玉川TOD項(xiàng)目等城市地標(biāo)。

東急同樣是高架下開發(fā)的先驅(qū)者，其開發(fā)的“中目黑高架下”項(xiàng)目雖然不是第一個(gè)入市的高架下商業(yè)項(xiàng)目，但是最具影響力的，“中目黑高架下”的開業(yè)入市使得高架下開發(fā)這一板塊更加受到人們矚目，為東京乃至全日本加速高架下的開發(fā)事業(yè)踩下了又一次油門。

目黑高架下所處的目黑區(qū)位于東京中央六區(qū)的西側(cè)、澀谷區(qū)的南側(cè)，是東京主要的住宅行政區(qū)之一。目黑區(qū)內(nèi)有許多以低調(diào)高級(jí)住宅區(qū)而聞名的社區(qū)，以其寧靜悠閑的居住環(huán)境、富饒綠地以及靠近澀谷、代官山、惠比壽和六本木的便利交通位置，成為居住在東京的歐美人士和精英人群的人氣居住選擇。目黑區(qū)最廣為人知的是目黑川沿岸種植的櫻花樹道，在一年一度的櫻花季，河川兩旁的人行道上擠滿了前來賞櫻花盛開的游客。

然而處于黃金地段的目黑，有一塊一直被忽略的空間。從目黑站出來，有一段長達(dá)700米的高架下空間，陰暗而無趣。

▲ 改造前的中目黑高架下

經(jīng)過長達(dá)八年的打造，2016年11月22日，中目黑高架下商業(yè)正式亮相，28家各色潮流店鋪，共享“同一個(gè)屋頂下”的高架空間。整個(gè)商業(yè)體共分為由A至K的11個(gè)部分，總占地面積約8300平方米，建筑面積約3600平方米。

餐飲是中目黑高架下的主要業(yè)態(tài)，28家店鋪中的22家為餐飲內(nèi)容。其中關(guān)注更加細(xì)分的餐飲需求，如拉面專門店、關(guān)東煮專門店、紅酒和奶酪專門店、法式吐司專門店。餐飲中14家為新品牌，2家為首次進(jìn)駐關(guān)東的網(wǎng)紅地方特色料理，一開業(yè)即為項(xiàng)目賺足了關(guān)注度。項(xiàng)目中除了餐飲還設(shè)置了銀行、便利店、花店等社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，還有延遲開業(yè)的生活服務(wù)組團(tuán)如今被健身房、工坊、自助洗衣房、聯(lián)合辦公及策展空間租戶填滿。

中目黑高架下中最引人注目的當(dāng)屬蔦屋書店和MHL。一個(gè)是面向知性成熟人士和持續(xù)創(chuàng)作的創(chuàng)意人群而打造的文化復(fù)合書店，一個(gè)是在日本頗受歡迎的英國品牌Margaret Howell旗下副線服飾零售品牌。兩者皆是大型商業(yè)體青睞的優(yōu)質(zhì)品牌，選擇入駐高架下也凸顯了未來高架下商業(yè)的品牌影響力有可能逐步攀升。

▲ 改造后的中目黑高架下 蔦屋書店

▲ 改造后的中目黑高架下

中目黑高架下商業(yè)的出現(xiàn)，改變了這里原來的陰暗面貌，為原本的消極空間甚至是周圍城市空間帶來了顯著的積極影響。據(jù)當(dāng)?shù)氐姆课葜薪檎f，中目黑高架橋下的租金比周邊店鋪?zhàn)饨鸶叱鰞沙桑梢娖淙藲夂蛿埧湍芰χ摺?shí)際上，中目黑高架下自開業(yè)以來，攬客率持續(xù)上升，很多店鋪從第一天開始就連續(xù)達(dá)成了銷售目標(biāo)，也給周邊的店鋪帶來了溢出經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目的開發(fā)同時(shí)豐富了排名東京賞櫻名所第一的目黑川至佑天寺方向的步行空間，并加強(qiáng)了車站和現(xiàn)有商業(yè)街和住宅區(qū)的聯(lián)系，極大限度豐富了城市步行空間，顯著增加了周邊城市公共空間商業(yè)街及綠道的回游性，避免高架在城市中產(chǎn)生的割裂效果。

繼中目黑高架下成功打造出新生活文化圈后，位于東急池上線的五反田站高架下也正式于2018年3月開幕，不同于中目黑進(jìn)駐蔦屋書店和輕奢品牌零售及異國料理和細(xì)分賽道的精致料理，這里更加貼近在地居民的生活。作為一個(gè)普通住宅區(qū)及新興產(chǎn)業(yè)發(fā)生地內(nèi)的高架下商業(yè)項(xiàng)目，五反田提供全新的日常生活消費(fèi)場景的升級(jí)體驗(yàn)。

池上線五反田高架下長達(dá)230米，共計(jì)13家店鋪。其中最引人注目的是提出獨(dú)特騎行生活方式的新業(yè)態(tài)“STYLE-B”。該商店以“更快樂、更方便、更充實(shí)的時(shí)間”為主題，完善自行車銷售、自行車維修、自行車租賃、導(dǎo)游觀光、帶淋浴間的室內(nèi)自行車停車場等以自行車為中心的服務(wù)功能。開設(shè)此店鋪的背景是附近的山手大道是一條非常適合騎行的車道，加上一些初創(chuàng)的小企業(yè)在附近的區(qū)域聚集辦公，STYLE-B服務(wù)于騎自行車通勤的年輕人及騎行愛好者，成為滿足個(gè)性社群社交體驗(yàn)的新聚集地。高架下的旬八青果店，不僅提供新鮮、價(jià)格適中的蔬菜水果等食材，還設(shè)置了咖啡區(qū)域，顧客從住在附近的長者、主婦到年輕人，高架下商業(yè)為社區(qū)的在地居民提供了一個(gè)交流性的場所。同時(shí)，五反田高架下還引入了帶休憩功能的自助洗衣店、手工制作甜甜圈店及家庭料理類的餐飲店鋪，所有消費(fèi)內(nèi)容都圍繞著日常生活場景提供，只是通過更時(shí)尚、更舒適、更社交化的場所感重塑這些最基礎(chǔ)的社區(qū)生活體驗(yàn)。

▲ 改造后的五反田高架下

2019年6月，新丸子站至武蔵小杉站高架下商業(yè)開業(yè)，包括5家餐飲店鋪，總面積約640平方米。2021年7月，學(xué)藝大學(xué)站高架下的“學(xué)大市場”開業(yè)，其中包含6家餐飲店鋪，總面積約927平方米。東急成為都內(nèi)高架空間利用率最高的鐵路公司，同時(shí)宣布將會(huì)進(jìn)一步改造剩余路段。高架下開發(fā)的實(shí)績展示了其以軌道交通為依托，強(qiáng)大的房地產(chǎn)嗅覺及開發(fā)運(yùn)營實(shí)力。

JR東日本：高架下改造的全能選手

JR東日本是日本國家鐵路私有化改革后負(fù)責(zé)經(jīng)營管理日本關(guān)東和東北地區(qū)原國有鐵路路網(wǎng)的區(qū)域型客運(yùn)鐵路公司，是東京都市圈市域鐵路及整個(gè)軌交網(wǎng)的結(jié)構(gòu)主體，也是都內(nèi)高架下空間持有量最高的鐵路公司，擁有都內(nèi)中心部分上野至新橋運(yùn)營段的高架下開發(fā)權(quán)。

其打造的第一個(gè)高架項(xiàng)目選址在御徒町至秋葉原站之間。由聚集全日本知名拉面店的拉面一番街AKI-OKA GOURMET，日本知名特色料理餐飲組團(tuán)CHABARA AKI-OKA MARCHE，聚集手工藝品的2k540 Aki-Oka Artisan及酒店商業(yè)復(fù)合街區(qū)SEEKBASE AKI-OKA MANUFACTURE四部分組成。（AKI-OKA是秋葉原的“秋”和御徒町的“御”日文發(fā)音）

御徒町一帶是傳統(tǒng)手工藝盛行的區(qū)域，秋葉原則是二次元文化的集合地，結(jié)合這一區(qū)域歷史文化特點(diǎn)，首發(fā)入市的2k540 Aki-Oka Artisan被打造成為一個(gè)集手工職人工坊、日本傳統(tǒng)手工商品零售、體驗(yàn)型課堂、主題咖啡店于一體的倡導(dǎo)手工制作生活方式的新型街市。2010年底開業(yè)的2k540包含52家店鋪，其中包含43間零售店鋪，售賣手工皮革制品、手工帽子、家具、木制品等職人作品。其中的主力店日本百貨店是一家以銷售 “出色的日本手作物品” 為主旨的知名雜貨品牌零售店，它的加入成為了這座別出心裁的橋下商業(yè)獲得首發(fā)成功的重要籌碼之一。除此之外，2k540還包含4家餐飲店鋪，一家和風(fēng)洋食和三家以創(chuàng)作、交流為主題的咖啡廳。

2013年、2014年，共含八間店鋪的兩個(gè)餐飲組團(tuán)也相繼入市。2019年，復(fù)合街區(qū)SEEKBASE AKI-OKA MANUFACTURE開業(yè)，包含11家潮玩、樂器、游戲、騎行等專注興趣挖掘類的店鋪及一家酒店Under Railway Hotel Akihabara。酒店共29間客房，總建筑面積約923平方米，為到訪東京的游客和附近的工人等，提供一個(gè)在控制價(jià)格范圍同時(shí)舒適的酒店。

高架下的商業(yè)開業(yè)以來，御徒町的到訪人數(shù)有了顯著的增加，據(jù)餐飲的運(yùn)營負(fù)責(zé)人透露，疫情前每月的到訪人數(shù)達(dá)到五萬人。現(xiàn)在，御徒町沿線也在加速整備，為和上野、秋葉原一帶區(qū)域協(xié)同，打造向游客展示傳統(tǒng)和現(xiàn)代日本文化的文創(chuàng)型街區(qū)而努力。御徒町高架下不僅是高架下空間的單純有效利用，還與周邊區(qū)域產(chǎn)生了協(xié)同效應(yīng)，可以說是高架下的利用帶動(dòng)了區(qū)域活力的典型案例。

▲ 2k540 Aki-Oka Artisan改造后

隨著高架從秋葉原向南，來到有樂町和銀座一帶，周邊的客群和消費(fèi)風(fēng)格有了很大的轉(zhuǎn)變，高架下開發(fā)的內(nèi)容也隨之變換。2020年，JR東日本改造有樂町至新橋運(yùn)營段的高架下商業(yè)日比谷OKUROJI開幕。作為連結(jié)了日比谷、有樂町、新橋與銀座的交通據(jù)點(diǎn)，日比谷OKUROJI的改造與開設(shè)鎖定了周遭的高端商務(wù)人士，以“大人味”的消費(fèi)空間為主軸，引進(jìn)了49家講究的餐廳、酒吧與零售店鋪。從日本傳統(tǒng)小食到歐美特色美食、日式精致生活配件到有質(zhì)感的手工服飾，為周圍的成熟商務(wù)人群帶來了新鮮的消費(fèi)選擇。整個(gè)商業(yè)空間分為零售區(qū)、餐飲區(qū)及以夜生活為主打的大人夜玩區(qū)。零售區(qū)包含13家店鋪提供生活雜貨、男裝、眼鏡、皮革制品等消費(fèi)內(nèi)容，餐飲區(qū)15家店鋪提供異國料理，大人夜玩區(qū)9間店鋪提供居酒屋、威士忌酒吧、英式酒吧等針對夜生活、夜間經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)內(nèi)容。

同樣在2020年入市的項(xiàng)目中，還有位置相對偏遠(yuǎn)的阿佐谷和小金井。阿佐谷位于東京23區(qū)中的杉并區(qū)，杉并區(qū)以住宅區(qū)為主，高級(jí)住宅區(qū)與一般住宅并存，生活氣息濃郁。且關(guān)東大地震后，來自都心與下町的太宰治、伊馬春部等文人陸續(xù)來此定居，有阿佐谷文士村之稱。在阿佐谷高架下的商業(yè)開發(fā)，也充分體現(xiàn)對在地歷史文化和消費(fèi)傾向的精準(zhǔn)把握。整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目包含11家店鋪，總建筑面積約1052平方米。其中包含餐飲店鋪5家提供烘焙甜點(diǎn)、中華料理、咖喱等日常的消費(fèi)內(nèi)容。6家服務(wù)型店鋪提供兒童英語課程、兒童體操教室、兒童益智早教、日托中心等針對親子家庭的消費(fèi)內(nèi)容。而小金井處于23區(qū)之外，屬于多摩地區(qū)，區(qū)域內(nèi)多數(shù)為住宅區(qū)，實(shí)際屬于東京都的“睡城”。針對此類消費(fèi)活性不高而居住需求旺盛的區(qū)域，JR東日本將租賃住宅搬進(jìn)了高架下。中央ラインハウス小金井（C?L?H KOGANEI）盤踞在長達(dá)約400米的高架下，包含共計(jì)109間客房以及公用廚房、自助洗衣房、圖書室等共用設(shè)施，主要的租賃對象是附近五公里內(nèi)八所高校的學(xué)生。客房面積均為11至15平米的小戶型，月租金在5萬至7萬日元（人民幣約2500-3500元）范圍內(nèi)，物業(yè)費(fèi)1.5萬日元（人民幣約750元），入住金12萬日元（人民幣約6000元）。首年運(yùn)營則能帶來約9000萬日元（人民幣約450萬元）的收入。

JR東日本在都內(nèi)還有很大的未開發(fā)高架下空間保有量，在都外的存量體量更是巨大，光主要線路中央線三鷹站至立川站之間長達(dá)9千米的高架下就有7萬平米的空間待挖掘，而這部分的改造計(jì)劃也已經(jīng)提上日程。隨著JR東日本完善了一套完整的開發(fā)流程，在官網(wǎng)上高架下開發(fā)也作為一個(gè)獨(dú)立的事業(yè)版塊出現(xiàn)，未來一定會(huì)有越來越多的高架下項(xiàng)目在2020年代呈現(xiàn)井噴式發(fā)展。

京王：高架下重塑的后起之秀

今年7月，京王電鐵開發(fā)的下北澤站高架橋下復(fù)合型商業(yè)設(shè)施Mikan下北開業(yè)。下北澤是東京次文化的孕育之地，地區(qū)文藝氣息濃烈，有大量的小劇場、古著店、livehouse、咖啡店等文藝空間，居民和游客聚集。在這樣自由又復(fù)古的土地上誕生的高架下商業(yè)同樣也是充滿年輕人的氣息，醞釀著獨(dú)特的街景氛圍的。

項(xiàng)目名稱中的Mikan表示“未完”，與項(xiàng)目主題“歡迎來到這處游玩與工作的無盡地帶”相呼應(yīng)，表示多元文化在這里交融、衍生。項(xiàng)目運(yùn)營方采用“始終保持未完成狀態(tài)”，積極嘗試新鮮事物，不斷再造、進(jìn)化的運(yùn)營方針，由此傳達(dá)東京都試驗(yàn)區(qū)下北澤的獨(dú)特魅力。設(shè)計(jì)公司沿用項(xiàng)目概念，用黑色金屬與高架混凝土結(jié)構(gòu)堆積成一個(gè)個(gè)“集裝箱”，看似粗糙實(shí)則更顯得自由靈活，非常符合下北澤文化和項(xiàng)目的主旨。

Mikan下北澤總面積約5310 平方米，由 A-E五個(gè)街區(qū)組成。A街區(qū)建筑面積2800㎡，B街區(qū)建筑面積1200㎡，C-E街區(qū)建筑為地面二層，C街區(qū)建筑面積580㎡，D街區(qū)建筑面積250㎡，E街區(qū)建筑面積480㎡。A街區(qū)包含11家店鋪，其中主力店是蔦屋書店運(yùn)營母公司CCC集團(tuán)旗下品牌TSUTAYA  BOOKSTORE的一拖二店鋪，書店首次引入共享休息室的概念，貼近年輕人喜歡去的漫畫憩茶店。共享休息室內(nèi)設(shè)85個(gè)坐席，可用作咖啡廳和臨時(shí)工作區(qū)，常規(guī)收費(fèi)為60分鐘1100日元（人民幣約55元），包日3300日元（人民幣約160元），可無限享用約120種小吃、輕食和飲料，店內(nèi)提供的漫畫讀物數(shù)量也為下北澤區(qū)域之最。另外的店鋪為1家販賣古著和雜貨的零售店鋪，以及9家涵蓋意大利菜、中華料理、韓國料理、泰國料理等異國風(fēng)味的餐飲店鋪。B-E街區(qū)底層共計(jì)9家店鋪，包含漢堡、拉面、咖啡等5家餐飲店鋪及美容室、眼鏡店等4家生活服務(wù)類店鋪。樓上的區(qū)域?yàn)檗k公空間，其中入駐了京王旗下的聯(lián)合辦公品牌SYCL by KEIO提供超100個(gè)辦公席位，以及7家獨(dú)立的設(shè)計(jì)、創(chuàng)新類企業(yè)的辦公室。類似這種共享辦公空間之前在下北澤地區(qū)處于缺失狀態(tài)，該業(yè)態(tài)解決了下北澤地區(qū)自由職業(yè)者或初步創(chuàng)業(yè)人員的切實(shí)需求，也提高了下北澤區(qū)域的產(chǎn)業(yè)吸引力。

▲ Mikan下北澤高架下

高架下公共空間化

在歐美地區(qū)，空間利用更強(qiáng)調(diào)公共屬性，城市空間的公共性強(qiáng)弱是評判場所好壞的重要維度之一。在改造及運(yùn)營模式上，歐美與日本即體現(xiàn)出不同的思路。

A8ernA城市廣場：邊緣空間中心化的會(huì)客廳

Koog aan de Zaan是北荷蘭的一個(gè)小鎮(zhèn)。它是Zaanstad市的一部分，位于阿姆斯特丹西北約11公里處。在七十年代早期，一條新的高速公路建成了。為了過河，A8號(hào)高速公路建在高架上，橋下柱子大約有七米高。這條新路穿過城鎮(zhèn)的方式很粗暴，在城市組織中制造了一個(gè)殘酷的切口。具有諷刺意味的是，此條高架的存在進(jìn)一步導(dǎo)致了這里教會(huì)和州政府的徹底分離:高架公路的一邊是教堂，另一邊是前市政廳。

▲ 改造前的高架下

A8ernA城市廣場項(xiàng)目試圖恢復(fù)城鎮(zhèn)兩側(cè)之間的聯(lián)系，并激活道路下的空間。這里的橋下空間在被當(dāng)作盲點(diǎn)對待了30多年之后，城市廣場的落地終于有了讓事情變得更好的勢頭。過去幾十年的消極態(tài)度被樂觀干預(yù)的追求所取代，現(xiàn)在城市的居民認(rèn)為，公路下面這片非凡的空間是一個(gè)機(jī)遇，而不是一場災(zāi)難。這里可以容納一種新型的城市生活，從荒涼的停車場到混合用途區(qū)域，從荒地到焦點(diǎn)，從市中心外圍到成為市中心。

A8ernA城市廣場的具體功能是跟隨社區(qū)居民的共同意愿而決定的，每一位在地居民的愿望和建議都被記錄下來。當(dāng)?shù)厝耍瑥木用竦搅闶凵蹋瑥哪贻p人到老年人，提出了許多建議，作為更新的指導(dǎo)方針。更新計(jì)劃中包括增設(shè)一個(gè)超市，一間花店和一間寵物店，120輛汽車的停車位，一個(gè)公園和一個(gè)涂鴉畫廊，計(jì)劃中的每一步都是在與當(dāng)?shù)卣兔癖姷拿芮泻献飨轮贫ǖ摹Ｗ罱K的呈現(xiàn)是在從西到東的道路下面，能發(fā)現(xiàn)大量的座椅休息空間，滑板場地，街舞舞臺(tái)，足球場，籃球場，停車場，十字街，有頂棚的廣場，超市，花店和魚店，噴泉和迷你的碼頭及河道。高架橋底已經(jīng)搖身一變，成為一處可以滿足不同年齡層的活動(dòng)場所，小鎮(zhèn)之中最具有人氣的所在。老人可以逛花店、超市，年輕人可以玩滑板、練街舞，甚至還有小碼頭可以劃船到大河道中。

▲ 高架下的A8ernA城市廣場

A8ernA城市廣場不僅讓本來單調(diào)的高架下煥發(fā)新生，也對周邊的城市空間產(chǎn)生了正面的影響。高架附近的教堂前廣場上多余的綠植被移除了，現(xiàn)在可以舉行活動(dòng)和集市，變得更有吸引力和可用性。本來的Zaan河主河道一直處于與居民毫無互動(dòng)的狀態(tài)，改造后的高架下迷你港口直通主河道，沿著高架行走可以走向河道甲板觀賞河邊的美景。本來割裂著城市的高架，以一種意想不到的方式，提供了重新連接城市和城市中各部分空間的機(jī)會(huì)。

Bentway公園：低線空間藝術(shù)化的多功能場所

對于高架下公共空間化的實(shí)踐也在北美進(jìn)行。在加拿大多倫多，有一條長達(dá)兩千米的高架高速公路橫亙在城市中央，割裂著周邊的七個(gè)社區(qū)。慈善家Judy和Wilmot Matthews受到城市學(xué)家Ken Greenberg和景觀建筑公司PUBLIC WORK的啟發(fā)，出資2500萬美元重塑高架下空間。Ken Greenberg認(rèn)為，高架可以說是20世紀(jì)城市交通規(guī)劃中最具爭議的象征，大面積占據(jù)著城市寶貴土地資源，高架下空間是否可以挖掘出更多潛能是此次改造的議題。

此次改造前，設(shè)計(jì)師對鄰居和一系列潛在用戶群體進(jìn)行廣泛的公眾咨詢，項(xiàng)目受到了社會(huì)的巨大關(guān)注度，在征集案名時(shí)收到了超千名公眾提交的不同命名建議。

2018年，改造后的高架下以公眾征集來的命名“Bentway”公園的面貌重新亮相。項(xiàng)目由 55 個(gè)室外區(qū)域組成，可進(jìn)行輪滑、瑜伽等體育運(yùn)動(dòng)，也可舉辦農(nóng)貿(mào)市集，和作為花園、表演劇院、展覽廳等使用。

Bentway現(xiàn)在已經(jīng)成為了多倫多一個(gè)最具活力的公共空間，服務(wù)著高架兩旁約八萬名居民及更大區(qū)域范圍內(nèi)的市民。夏季在這里有室外電影放映還有各種不同的街頭表演，冬天這里成為燈光燦爛的滑冰場。各種不同內(nèi)容的藝文活動(dòng)選擇在這里進(jìn)行，誰也沒想到本來人們持負(fù)面印象的高架下竟成了城市中最炙手可熱的藝術(shù)館。

▲ 英國藝術(shù)家Luke Jerram在高架下設(shè)藝術(shù)裝置

▲ 舉辦文化活動(dòng)的Bentway高架下

高架下空間利用的策略及意義

• 因地制宜：從單一功能到多元文化

通過國外優(yōu)秀的改造案例，我們發(fā)現(xiàn)，高架下空間某種意義上如同一個(gè)優(yōu)質(zhì)的“城市插槽”。在最貼近城市居民出行、工作、居住的重要交通節(jié)點(diǎn)上，可以通過功能的切換和混合，響應(yīng)城市不同的需求。

日本的改造從城市中心經(jīng)濟(jì)活力最旺盛，土地價(jià)值最高的區(qū)域開始。在這類區(qū)域進(jìn)行商業(yè)化的改造，滿足了城市居民對于新消費(fèi)場景的需求，解決了商圈的割裂問題，為區(qū)域帶來了經(jīng)濟(jì)活力。同時(shí)在日本少子高齡化導(dǎo)致鐵路運(yùn)營利潤連年下降，增量土地嚴(yán)重受限的條件下，為鐵路開發(fā)商找到了新的增長點(diǎn)，為企業(yè)帶來了商業(yè)利潤。而歐美消費(fèi)需求可能不比東京城市中心，但是居民對于戶外活動(dòng)的公共空間需求旺盛，于是改造圍繞著激活城市中的公共空間而進(jìn)行。

在不同的城市背景下，需求可能不盡相同，改造發(fā)生的場所及改造的功能需因地制宜而定。這些需求來自于城市結(jié)構(gòu)、居民生活或者是商業(yè)拓展，在回應(yīng)這些真實(shí)需求的同時(shí)，高架橋自身也完成了單一交通功能意義到多元文化意義的轉(zhuǎn)化。

• 居民參與：從割裂社區(qū)到社會(huì)活動(dòng)增量

高架橋下由于環(huán)境昏暗、人煙稀少，常常有垃圾、流浪漢、犯罪的問題，是一個(gè)社區(qū)的割裂點(diǎn)。即使在治安優(yōu)良的日本，也需要以設(shè)圍欄、增設(shè)監(jiān)控、加強(qiáng)巡邏等被動(dòng)方式解決。而高架下空間的改造能正面解決這一問題，改造產(chǎn)生大量的積極內(nèi)容，最終這些內(nèi)容都轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)的社會(huì)活動(dòng)。

國外優(yōu)秀的改造案例中，從改造前的規(guī)劃過程即加入了大量的在地交流、居民參與環(huán)節(jié)，借此增強(qiáng)居民的社區(qū)參與感，讓改造后的內(nèi)容更普及居民生活。歐美的公共空間改造大力征集周圍居民的意見，以提供能實(shí)現(xiàn)居民期待的公共空間為目的，充分尊重群眾意見來進(jìn)行規(guī)劃。而日本的商業(yè)化改造也在規(guī)劃階段采訪周圍的居民，召開居民會(huì)議，引入社區(qū)需要的業(yè)態(tài)，禁止引入社區(qū)居民反感的業(yè)態(tài)。改造后的高架下空間為城市居民提供穩(wěn)定的場所去發(fā)展社會(huì)生活，不管是運(yùn)動(dòng)、休息，還是購物、就餐等消費(fèi)活動(dòng)，都是一種社會(huì)活動(dòng)。

高架下的改造過程是借原本的“社會(huì)陰暗角落”進(jìn)行一次社區(qū)重塑的機(jī)會(huì)。不管是在改造前的居民參與還是改造后的使用環(huán)節(jié)，都在加深社區(qū)居民對場所的認(rèn)知及對區(qū)域的紐帶感。改造撕掉高架下令人避而不及的負(fù)面標(biāo)簽，變成可利用、有歸屬感的城市外向型空間。這類承載社會(huì)活動(dòng)需求的外向型空間必須具備公開、有序、可達(dá)的物理?xiàng)l件，而高架橋下無疑是具備這些條件并直接可以置換出的城市空間之一。

• 文化塑造：從城市之瘡到城市品牌

隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，過去的單純依靠勞動(dòng)力優(yōu)勢發(fā)展經(jīng)濟(jì)的模式已經(jīng)無法適應(yīng)當(dāng)今的城市發(fā)展需求，依托城市品牌發(fā)展經(jīng)濟(jì)能促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城市品牌必須有地域性和創(chuàng)新性，具有城市文化特色。城市品牌體現(xiàn)在多維立體的不同角度，有時(shí)是城市居民的精神文明特征，也是城市的建筑外觀、交通布置，有時(shí)候更是各個(gè)細(xì)節(jié)處的生活體驗(yàn)。

高架下空間就是現(xiàn)代立體城市文明的不經(jīng)意體現(xiàn)，沒有經(jīng)過改造的高架下很可能使人留下對城市的負(fù)面印象。而優(yōu)質(zhì)的高架下空間使人眼前一亮，展示著社區(qū)甚至是城市、國家的文化屬性。從改造案例中我們可以看出對于在地文化的尊重以及加強(qiáng)文化塑造的努力，這樣實(shí)現(xiàn)的成果才是具有自身區(qū)域性格，具有獨(dú)特氛圍的優(yōu)質(zhì)空間。在年輕白領(lǐng)社區(qū)加入文藝時(shí)尚商業(yè)內(nèi)容的中目黑高架下，在臨近銀座的高端商務(wù)區(qū)加入精致夜生活氛圍商業(yè)內(nèi)容的日比谷高架下，亦或是在自由浪漫的下北澤加入張揚(yáng)個(gè)性的商業(yè)內(nèi)容，在靠近旅游名所秋葉原及上野的御徒町加入展現(xiàn)日本傳統(tǒng)手工藝文化的商業(yè)內(nèi)容，日本的高架下商業(yè)化充分展現(xiàn)著對不同區(qū)域文化屬性的尊重。在熱愛戶外運(yùn)動(dòng)的荷蘭小鎮(zhèn)將高架下改造為大型的城市戶外活動(dòng)發(fā)生地，在居民對藝文活動(dòng)需求旺盛的多倫多則直接把高架下打造成為沒有墻的城市藝術(shù)中心。不管是歐美的公共性還是日本的商業(yè)性，通過文化塑造，高架下都進(jìn)一步加強(qiáng)了不同城市、城市不同區(qū)域的獨(dú)特魅力，塑造出具有多樣氛圍的城市空間。

高架下在寸土寸金的大都市中長期存在，正確認(rèn)識(shí)這一空間的本質(zhì)，挖掘這一空間的價(jià)值，對社區(qū)、城市的環(huán)境影響力都有著重要的特殊意義。

在一線城市土地增量緊縮，城市面貌新升級(jí)的背景下，國內(nèi)高架下空間的利用發(fā)展也充滿著機(jī)遇與挑戰(zhàn)。隨著相關(guān)政策的出臺(tái)及對高架下空間價(jià)值認(rèn)識(shí)不斷的更新演進(jìn)，不管是選擇歐美的公共性還是日本的商業(yè)性，抑或是摸索出一條我國的新路，高架下空間的革新可期。相信在不久的將來，高架下會(huì)漸漸以全新的面目走進(jìn)人們的視野，實(shí)現(xiàn)從“負(fù)面”到“驚艷”的完美形象轉(zhuǎn)變。