了解恒隆地產主席陳啟宗，我們必須首先普及一下恒隆在商業的地位。

對于華南的很多商業地產新人，可能對于恒隆地產了解不深。但只要去過上海，或者對商業地產深有接觸的同仁，肯定會對恒隆的商業項目摩頂膜拜。

恒隆集團創立于1960年的香港，1972年，作為香港華資地產五虎將之一的恒隆在香港上市。

1991年，陳啟宗接過叔叔的帥印，開始持掌恒隆。與父輩最大的不同，他把公司的市場重點開始轉移到了內地。

從 1992 年進入上海開始，他以集中在 " 人口龐大城市的最佳地段 " 發展商業地產項目——恒隆廣場為核心，迅速將恒隆發展成了世界級的商業地產標桿。

至今，僅內地，恒隆就已在上海、沈陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢及杭州，總投資超過千億，發展了近 10 個以恒隆廣場 "66" 品牌命名的商業綜合體。

“上海恒隆廣場辦公樓被譽為知名國際商廈，兩幢分別樓高66層及48層的辦公樓總樓面面積達160,000平方米，深受跨國公司、資訊科技及時裝企業歡迎。此外，恒隆廣場設有占地近60,000平方米的停車場，提供800多個地下停車位，供租戶和顧客使用”

是的，上海恒隆廣場坐落于上海知名的南京西路，定位為頂級奢華，而且全部是以寫字樓和商業等綜合體模式出現，這種理念一直貫徹到之后的武漢、天津、沈陽等其他恒隆廣場項目。

招商品牌，位置和形象都不錯，那么經濟效益又如何呢？

比如網上數據顯示的上海港匯恒隆廣場租金發展，也能看出上海項目在恒隆的經營下租金增長極為迅速。即使疫情影響的這3年，租金仍舊可以按照平均每年10%的遞增率。

可見，恒隆廣場在商業地產領域的地位。

恒隆的當家老板，陳啟宗，出生于1949年中國解放之時，如今已是73歲的老人了。

幾十年，陳啟宗一直堅守這個策略：只投頂級地段，只做頂級持有型物業。

他的許多經典語錄，現在看來還是如此的經典。

陳啟宗比較喜歡分享自己的觀點，也被很多的媒體轉載，甚至于被譽為中國地產最清醒的人。這和他的經歷有很大關系。

他自己說過一故事，1982年，他和新世界鄭裕彤，以及另外2個同級別的地產商一起喝早茶，但是現在，那2個地產商早已經不在市場很多年。

可能經歷過香港過山車一樣的地產起伏，讓陳啟宗一直保持著一種謹慎的樂觀。恒隆地產在他的帶領下，從香港曾今排名第二的房地產商，金融危機后，一度跌至7-8名，慢慢的，恒隆又重新殺回了2-3名。

因此，對于內地房企從無遭遇過的地產寒冬，陳啟宗有著自己清醒的認識。

在8月9日2022博鰲房地產論壇上，他表示：“中國還在城市化或者說城鎮化的過程中。住房不可能都是由政府來負責，所以民企絕對是有其地位的。不過中國的住房行業已經進入了一個薄利多銷的環節。”此外，陳啟宗還談到，凡是在這次熊市挺得過去的那些房企，他們最有資格越做越大。

今年9月，恒隆集團董事陳啟宗在一封《致股東函》中開篇表示了“世界變化之大著實令人驚嘆”。信中他表示，現時應審慎行事，不應冒險求勝。“幸好，我們財政穩健，應能抵御幾乎任何沖擊”。

他也同時表示了：“放眼未來五至十年或很可能更長的一段時間，中國仍會像現在那樣，是最佳的投資地之一。相對而言，可以預期中國會保持社會穩定和合理的經濟增長速度。世上實在沒有任何地方可以復制這40年來中國在珠江三角洲和長江三角洲所建立的系統。”

一如既往，陳啟宗仍舊看好中國內地的房地產，以及他深耕的長江三角洲。是的，畢竟他近十年布局的商業綜合體大部分都分布在這里。二十多年的風風雨雨，很多都證明了他曾經預言的正確性。

比如在這次《致股東函》里，他提到了一個朋友關于恒大的預言。

“多年前，有位朋友告訴本人，有四家公司會消失，本人當時完全同意其看法。時至今日，一家已消失，兩家已被重組，最后一家就是恒大。本人的朋友說中并非因為聰明（盡管他的確聰明），而是因為頭腦清醒。”

正如他自己所說：“誠然，本人十多年來一直公開表示，內地房地產發展商所玩的游戲是不可持續的。他們追求的是規模和速度，而不是盈利能力和素質。這種音樂椅游戲遲早會結束，許多公司會倒閉，股東和債券持有人會受損。這件事完全可以預見。”

其實大家都會看，正如萬科王石所說：“萬科花了十幾年才實現了千億的市場規模，但突然有一天，房地產企業如果沒有站上千億的規模，都不好意思說自己是30強。”

中國的市場是如何支持幾十個上千億規模的房地產市場呢。不用說了，一定就是泡沫。

泡沫總有吹破的時候。不是大家看不見，而是為了某種利益，假裝看不見！

最近幾天關于港資地產重新殺回內地上了頭條。

其實，從今年初開始，聰明的港資地產已經陸陸續續開始了行動：

• 果不其然，8月30日，太古集團主席白德利首次向全球宣布，太古集團將在荔灣區的聚龍灣推出集團在廣州的第二個高端商業項目。

  
  

• 9月21日，太古地產與陸家嘴集團就前灘21號地塊（21-02、21-03）簽署合作意向，該地塊毗鄰前灘太古里。太古的這一系列舉動驗證了

  
  

• 最樂觀激進的一定是新世界地產。在今年的很多場合新世界集團執行副主席兼行政總裁鄭志剛都強調了他看好內地并表示：中國房地產市場已經見底，新世界集團計劃明年在土地上投資100億元人民幣。

的確，新世界也是這么做的。

今年4月，新世界中國與招商蛇口簽署戰略合作協議，雙方將在內地和香港開展全方位戰略合作，涉及領域包括住宅開發、商業體打造、城市更新及舊改項目、股權及資產收購項目等多個領域。此前，新世界中國曾與招商蛇口合作打造深圳蛇口太子灣綜合開發項目。

9月5日，新世界發展宣布，旗下附屬公司與龍光基業、龍光交通同意終止原股權及債權轉讓合同，并同時訂立新協議，以19.024億元收購廣西龍光貴梧高速公路有限公司40%的股權。

和恒隆地產一樣，這些港資地產風風雨雨這么多年，在房地產經營上比國內民營地產要更為敏感。

記得前兩年，有很多人在嘲笑李嘉誠套現離場，不愛國。現在來看，這個亞洲首富給我們好好上了一堂課，什么叫做高峰期拋售，什么叫做趁低買進。他們的一舉一動都僅僅是簡單的市場經濟行為，可以作為我們看待房地產的風向標。

和進駐住宅業務不同，港資地產無一例外的都是把目標鎖定在了商業地產項目上。

在國內很多房地產商眼里，商業地產就是一個不賺錢的玩意。如果不是政府強迫配套搭售，極少有開發商愿意深入此道。

比如中國原第一的恒大地產，現第一的碧桂園，商業一直是擺在住宅業務的最后面，屬于配套以及能出售就出售的操作理念。商業做的不是一般的差。

恒大也好，碧桂園也好，學習的都是曾經的萬科模式。這個曾經中國排名第一的老大，近幾年很快轉型，布局了印力，反而活了下來……

• 商業地產到底是兔子還是烏龜？

那主要看商業地產的盈利模式了！想做兔子的都賣掉了，自持的都被當作了烏龜。可是最后，烏龜還是戰勝了兔子。

商業地產的盈利模式和住宅地產完全不同。我在之前的文章中也提到過：

銷售模式：經營利潤=銷售價格-（土地價格+建安成本+各種管理成本+稅費成本）。

出租模式：經營利潤=產權期40年的整體租金收入-（土地價格+建安成本+各種管理成本+稅費成本）

從盈利表也能清晰看到，銷售模式下，經營周期是按照銷售全部完成作為截止日期，這個短可能半年，長可能3年，但我們在看看自持模式，一定是產權四十年租賃收入來做為整個計算基礎。

一個是四十年，一個是最長3年。從速度上講，那肯定是銷售好過自持。

用兔子形容地產的銷售模式，用烏龜形容商業地產的經營持續，的確很恰當。

• 但是，為什么陳啟宗說兔子一定死，烏龜一定贏了？

這又回到了中國地產快周轉的模式。

房地產銷售后，或者拿地后根本還沒來的及銷售完，開發商通過銀行融資提前獲取住宅銷售款，重新開始一個新的土地獲取，這樣的反復循環，規模越來越大。

在中國的前十年，經濟在快速發展，這樣的住宅規模符合了人民日益增長的住房需求，尚且繁榮。但隨著金融杠桿，兔子有點跑的太快了，正如陳啟宗老爺子說的音樂椅的游戲，敲鼓傳花，總有停止的那一天。

房子只能賣一次，但是好的商業地產項目卻可以每年按照20%的貢獻率為集團綿綿不斷產生現金利潤。一個好的項目，3年培育，5年收回成本，剩下的無數年，全都是利潤……

自持的商業地產就是一個會下現金的奶牛。正如恒隆一樣：“做最好的，然后將它拿在手里，就是最對”。

今年，許多住宅為主業的千億級別30強房企紛紛暴雷，但是那以商業地產為主的地產企業反而活了下來且活得挺好，萬達今年頻頻代持很多購物中心項目，并在珠海籌備著上市。新城和寶龍持續擴張，星河地產下的星盛商業也在逆勢拓展。這些都一直秉承著做大購物中心并始終拿在手里。

• 有人要問了，你說商業地產這么好，為什么大家都要說他不賺錢？

事實上，我已經不止一次的分析過不賺錢的根本原因：

    第一：地價太貴。

由于住宅地塊價格的飆升，為了刺激商業地產的發展，政府總要捆綁著一起銷售，這就順帶著提升了商業土地的購買價值。而開發商在財務報表的解析中又沒有將商業土地價值往住宅地塊上進行權重的剝離。因此從財務報表來看，由于長期固定資產的折舊太高，很多項目即使現金流為正，凈利潤怎么做，都是負的。

    第二：不懂經營。

國內絕大多數的房地產老板和他們聘請的地產總裁，都不懂商業經營。賺慣了賺快錢，甚至于住宅銷售還趕不上融資的速度。所以，更別提商業經營，他們根本不懂如何經營一個好的商業。甚至商業物業為啥要交由商業統一管理，都要費盡口舌。

而財務總經理，每年只盯著商業虧損嚎嚎大叫，對著推廣和人工費一個勁的壓縮；聘請來的職業CEO，只想趁著還在位這幾年，每年都分點花紅，對于商業能省則省。完全不懂的商業需要至少3年的精心培育和經營。

    第三：規劃的過于飽和。

我們來重新回顧恒隆陳啟宏搞商業地產的四點要求：

“你要搞高檔商業房地產，最重要的就是基因，第一，你的地點、第二，你的大小、第三，你的設計、第四，你的建筑。這四件事你做好以后，只要你的管理不是太差，你還能夠活下去，最壞的環境你也能夠活下去”

1、地點要好。

不是所有的位置都能做綜合體，做購物中心，做寫字樓。每當公司告訴這個城市更新項目，村里希望能配套10萬方商業，讓商管無論如何也要想方設法給個好方案。我都只能拍拍腦袋，無可奈何也只能硬著頭皮。我們都理解村里希望土地上能有個商業項目，以后每年給村里交租金。但理想是好的，現實是骨感的。不是所有的位置都適合做商業地產項目。

現在所有的人都認可一線城市的寫字樓和購物中心都是過于飽和的。這個時候，你還想實現暴利幾乎不可能，唯一等待的可能就是地價的下跌了。

2、你的大小

購物中心建筑面積不要少于8萬。綜合體里的寫字樓和商業可以實現人流和配套的互補。

我和很多人普及過關于8萬這個數據的理由。其實也很簡單，一個3萬的購物中心和一個8萬的購物中心，首先從品牌完整性上，8萬的購物中心更有利于規劃，提供更多一站式的選擇，一般可以規劃200左右的場內品牌租戶，可以加大購物中心的可逛性。而3萬的購物中心，只能設置不到80個品牌，整體的品牌豐富度就差了很多，空間也略顯擁堵。另一個重要的原因是，從租金收益來看，在同等租金水平和保證同樣品質的前提下，他倆的成本尤其是人工和營銷成本相差不大，但8萬和3萬的租金收入卻近少了一半。

所以，小規模的購物中心是非常不經濟的。可以選擇且位置很好的前提下，購物中心的規模等于大于8萬最適宜。

3、你的設計和你的建筑。

我把這兩個歸納一起，建筑是設計的體現。這一點是很多房地產商甚至于商業地產企業最忽略的。其實在如今商品同質化的今天，大家選擇購物娛樂的場所，早已從功能性的購物需求轉向為一種網紅打卡的精神共鳴。我有嘗試花了一天的時間把深圳最主要的購物中心逛了一遍，最后得出了結論：大家至少有30%的品牌是同質化的。甚至于到最后，我已經分不清楚哪個品牌是哪個商場的。他們太像了。

而那些給我留下深刻印象的，無外乎都是那些很美的商場。大家會因為這個別具一格的建筑風格和室內環境而選擇去一個地方消費。比如成都的太古里、上海的新天地、廣州的朗豪坊等，他們建筑下的歷史故事才是大家愿意去的關鍵點。

所以，設計和建筑是商業的靈魂。

春江水暖鴨先知。

陳啟宗在股東函中回答了投資者所關注的“恒大現象”，即大量內地房地產發展商出現財務違約或接近違約的情況。這會影響我們的業務嗎？如果會，會怎樣影響？

陳啟宗說：“這個爛攤子會影響我們的業務嗎？不見得會。但如果會，結果其實可能對我們頗為有利。我們不受影響，因為我們從事非常不同的行業。盡管可能性很低，但因為買地的房地產發展商少了，地方政府可能變得財政緊絀，從而需要快速推售某些商業用地。如果恰巧有我們喜歡的地塊，我們或許能以低價購入。在過去約15年來，我們不止一次這樣購置土地。正如上述，沒有多少工作會因而被裁減。因此，對消費的影響應該不大。”

沒錯，買的人少了，自然好的地塊就便宜了，這是低價購入的好時候。我想，這是港資地產殺回內地的普遍認知。

政府的預期會降低，更多好的地塊合作項目沒有了民營房企的哄炒，港資地產自然成了繼央企國企以外最好的接盤俠。況且，這些港資地產都有著知名的商業地產品牌，以及極強的經營實力和眼光。這是雙贏。

另一方面，市面上融創、碧桂園、恒大等大量5-6折拋售的商業地產項目，對于會算帳的港資地產而言都是一個個香餑餑，只是在等待更合適的進場時機而已。資本當然是逐利的。

商業地產，慢工才能出細活。

租金、銷售額、客流等一系列指標都是需要每天、每月以及每年，進行不斷辛勤的耕耘才能慢慢體現其價值，這里有著商業地產人背后執著的堅持和奉獻。房地產的冰凍，間接的對商業地產也有了很大的影響。裁員、降薪、轉行等新聞隨處可見。

但我還是相信，這只是暫時的。房地產會慢慢走過低谷，走向理性。有些商業公司像恒隆一樣，秉承經營一個一個精品，提升競爭力和利潤貢獻。有些商業公司像萬達一樣，通過規模拓展，薄利多銷，賺取規模效應。

他們無一例外在為社會、為中國貢獻價值。