未來，90%的產業園區將無事可做？

大批房企轉型涌入、公募REITs通路大開，這兩年的產業園賽道可以說是熱鬧非凡。然而，熱度持續攀升的背后，并不是每一個玩家都真的準備好了。

當下這個賽道內并不缺對開發、規劃和招商在行的公司，但產園業務中份量最重的那個環節，卻一直被多數企業忽視，那就是“運營”。

在9月底舉辦的一場園區大會上，幾乎每一位參會大佬都提到了產業園運營工作的重要性，可謂不厭其煩地強調。運營到底為什么受到此等重視？它對產園業務起著什么樣的作用？

今天小明將結合多位大佬觀點，來為大家梳理產業園運營到底重要在哪里！

01

出色的運營是產業園區

高質量、可持續發展的基石

產業園區作為持有經營性資產，開發與招商環節都不能完全決定其真正價值。只有在園區運作期間表現出來的運營質量，才能夠決定園區的長期價值，這與傳統地產開發有本質上的不同。

而且在公募REITs時代到來之后，運營更成了園區的價值之錨。未來產業園的運營能力、產業服務的專業化水平，只會越來越重要。

一、園區資產具有獨特的價值邏輯，運營是其中關鍵

傳統地產人甚至行業外的許多人，在對一個項目的價值評估邏輯上，都信奉這條“真理”：地段，地段，還是地段。直至現在雖然很多人轉到了其他賽道，但還多少帶著點這種思維慣性。

但在產業園領域，這條“真理”并不完全適用。地段雖然一定程度上代表著項目的發展前景，但對產業園區來說，運營的力量也能夠賦予園區極高的發展預期。

典型的案例就包括北京旁邊的固安新區，以及深圳的蛇口自貿區。這兩個片區都是實打實的黃金產業重鎮，一個承接大北京的產業外溢，一個承接香港的產業外溢。

它們看似占據著得天獨厚的地理位置，發展得非常好。但如果我們回到幾十年前來看，這兩個片區在當年的北京和香港企業眼中，未必有什么特別之處。

這兩個地區的蛻變，離不開一批先驅企業的開拓和培植，比如招商蛇口、比如華夏幸福。他們把從規劃到招商，再到產業生態構建和持續多年不間斷的高質量產業運營，這些系統性的工作全都一步步腳踏實地吃下來了。

開發區、園區必須先擁有產業價值，把載體做好了、服務做到位了、產業配套做足了、企業聚集起來了之后，才能夠獲得資產價值的持續提升，并最終爆發出所謂的地段價值。

這顯現出了園區長周期運營的價值和力量，這個先后邏輯必須要厘清。

二、良好的運營狀況，能為產業投資提供土壤

現在但凡是個做產業園的公司，多少都想過要做產投。一批先驅在數十年前就開始了實踐，現在不少產業地產商已經做起來了，在轉型投行的道路上獲得了豐厚的回報。

這引起了越來越多業內玩家的注意，眼看著園區內企業在穩步發展，大家都想去分享其中的成長紅利。然而，產投雖香但確實難度很高，并不是誰都能做。

首先園區能做成產業投資的大前提，就是必須具備良好的運營能力。

如果一個園區的服務做不到位，不能為企業解決經營發展問題，那連客戶都留不住，又談何投資？

如果一個園區不懂得怎么做產業服務，不會構建專業化的配套體系，企業在園區里得不到發展上的幫助，也就很難壯大起來。那運營方又談何分享紅利、獲取投資回報？

所以想做產投，必須先創造一個良性的發展環境，不僅是物理環境，還包括軟性的配套服務環境，讓中小企業能利用這些設施和服務，加速自身的發展。

只有當企業自己發展得順利，園區才會有做產投的土壤，才有可能找到優質有潛力的投資標的，保證更高的投資成功率。

如果本末倒置，產業環境還沒有搭建好，就幻想著拉一幫基金去和園區里的客戶談入股，那無異于賭博。

三、做好運營，是園區發行公募REITs必不可少的前提

公募REITs是當下各行各業的熱點話題，多只產園REITs的上佳表現，為整個產業園領域都點亮了明燈，大家都想盡快發行自己的產園REITs。

然而就如前文所說，公募REITs是園區的價值之錨。而園區資產的價值，又取決于其長遠的運營水平和質量。REITs對回報率的要求，會倒逼運營工作往高質量、可持續的方向上去提升。

此前曾有大佬總結道：公募REITs給所有懂運營、懂資產的人提供了一個通路。能夠在REITs領域實現退出，絕對是園區運營能力的重要彰顯。

公募REITs是對產業園區運營業務模式的再造，能夠幫助運營商在規模上快速達到一個滾動擴張的狀態。

但它同時也對運營商提出了更高的要求。你的園區是否具備足夠強的招商和運營能力，來長期始終保持良好的出租率與營收水平？這是每一個園區人都必須思考和自我審視的。

如果以上這些都不具備，那么市場就會用腳投票。

02

當下的產業園區運營

普遍處于初級階段

分析過園區運營的重要性之后，再來回頭看看現狀，業內大咖普遍認為當下我國的園區運營水平，還處于比較初級的階段。許多園區根本不存在運營，也不存在服務，業內對這一塊工作的重視程度和落地能力還遠遠不夠。

會議中有大佬曾總結道，未來起碼有90%的產業地產公司會面臨無業務可做的局面。

其中包括三個類型的企業，一是純地產開發模式介入的企業；二是純“二房東”模式的輕資產公司；三是只會融資和開發的平臺公司。這三類公司的短板統統指向同一個點，那就是運營能力的缺失。

而當下園區運營最大的短板在于兩處：一是專業化水平不夠，與產業鏈聯結不緊密；二是數字化水平不夠，企業服務效率低下。

在專業化方面，園區人都知道一個概念叫作“產業運營”或叫“產業服務”。但說起來容易做起來難，大家以前都是做開發或者做初級輕資產服務的，對產業鏈上的事、對企業的生產經營是一概不懂。

現在生物醫藥園區、智能裝備園區、人工智能園區概念都很火，可是產業定位玩得風生水起，真正到了園區里面我們會發現，根本沒有這種專業的團隊，具有深入產業鏈的知識儲備和服務能力。

他們沒有這些熱點產業相關的配套資源，更缺乏相關的專業知識儲備，不知道服務體系該從何下手去構建。這樣的園區定位軟性配套引不進來、產品硬件也做不到位，最后只能淪為叫賣式的園區。

另一方面，園區管理的數字化水平也還遠遠不夠。無論是對于招商而言，還是對于運營服務來說，數字化都是未來的核心力。

數字化能夠幫助園區整合客戶數據、分析企業訴求，提高招商精準度。同時在運營階段也能迅速接收和處理企業的服務需求，讓運營方做到快速響應和解決。

未來數字化技術的應用普及，一定是各地園區升級的必經之路。