未來商業地產企業的“內卷”，從可持續開始？
來源: 銥星云商 作者: 銥星云商 時間:2022-10-27
2021年底，中國建筑節能協會發布的研究報告顯示：2019年全國建筑全過程碳排放總量達49.97億噸，占全國排放總量的50.6%，運行階段占21.6%。其中，百貨、購物中心、酒店等大型商業地產在建筑領域上是碳排放能耗大戶，其運行階段的碳排放在建筑全生命周期中有很高的占比。因此，商業地產行業將會是取決于“雙碳”目標成功的關鍵。企業無論是出于被動轉型也好，主動求變也罷，各商業地產企業減碳降排行動都在來的路上已是不爭的事實。目前，多家商業地產企業開始將“雙碳”目標納入企業長期發展戰略。翻閱企業社會責任報告、可持續發展報告或者社會及管治報告可發現，不少企業正在積極研究制定減碳目標及行動方案，還有一些企業的減碳目標已從模糊、方向性轉變為清晰、可量化。部分商業地產企業的減碳目標如下圖所示：
表格僅供參考，不足之處請指正減碳降碳目標的提出，則意味著企業對綠色發展道路更加堅定，對其重視程度也將是前所未有的高度。將其放在企業發展的戰略規劃之中，自此企業行動的每一步也將與綠色發展進行掛鉤。目前來看，已有不少商業地產企業也在綠色可持續發展道路上取得了階段性進展。作為內地和香港首家1.5°C科學基礎減碳目標獲批核的地產發展商，太古地產早在2016年便訂立了2030可持續發展策略。為實現可持續發展目標，太古地產建立了可持續發展管制架構、搭建智能能源管理平臺、增加旗下物業組合的可再生能源發電量、推出綠色廚房倡議協助餐飲租戶減碳、免費提供能源審核協助租戶發掘節能機會、將可持續發展因素納入融資機制、成立建筑節能與可持續發展聯合研究中心等方式，推動著太古地產朝著1.5°C科學基礎減碳目標更近一步。目前，太古地產內地所有項目新發展項目均已獲綠色建筑認證的最高評級，且96%既有建筑取得綠色建筑認證。為實現“雙碳”目標，華潤置地從深入推進建筑綠色低碳發展、提升綠色建筑節能水平、加強商業運營項目節能降耗管控、探索新能源及可再生能源應用、提高綠色建材使用率等方面入手，研究探索可持續發展道路。據官方公眾號顯示，截至2021年，華潤置地已有超過50個商業項目上線商業能耗管理平臺，進行系統性管控。同時，基于用能強度和系統運行效率目標管理，華潤置地近年開業的商業項目制冷系統年運行效率已普遍達到行業良好水平，較前期項目平均節能30%以上。截至2021年底，華潤置地累計347個項目獲取綠色建筑認證，認證面積達5280萬㎡。恒隆地產作為亞洲首批承諾制訂短期及長期減碳目標的房地產公司之一，制定了相關指標致力于2025年、2030年及2050年達成。為實踐碳達峰目標，恒隆地產將在為新建建筑而制定綠色建筑標準的相關指標；在建筑物中應用可再生能源、廢物分類、固體廢物循環再用及可重用資源；為建筑物料設定要求，并要求供應商采購低碳物料包括鋼鐵及混凝土等方面作出貢獻。據悉，截至2021年12月，恒隆地產超72%的建筑樓樓面面積獲得主要綠色建筑認證，累計獲得37項LEED金級認證。為確保綠色低碳戰略的落地，2022年3月11日，新城控股召開了橫跨該集團各事業部的綠色低碳發展戰役啟動會。今年5月，新城控股綠色品牌“新藍行動”正式上線，將持續分析新城在綠色可持續道路上做出的努力和探索成果。新城控股的綠色建造藍圖圍繞“綠色建造、綠色認證、綠色技術”3大層面，以節能環保為宗旨，建立企業發展方針和管理系統，實現企業全方位“綠色化”。據了解，2021年，新城實現新建項目綠色建筑覆蓋率100%。其還獲得國家綠色建筑運行標識購物中心項目12個。在綠色技術上，新城控股集團依托新城建筑技術研究中心、威信廣廈模塊住宅工業有限公司等平臺持續開展創新綠色技術，始終圍繞新技術應用、建筑新型材料、新工藝等方面進行開展深入研究。官方公眾號指出，未來，新城控股將與中國建研院深化合作，開展商業建筑節能降碳策略研究，深度分析其所涉及的減碳措施在商業建筑的適應性，并從中甄選適合吾悅廣場的具體技術措施進行可行性分析，進而開展節能減排技術的試點工作，推動房地產行業節能減碳“產-學-研-用”體系的構建，助力建筑領域實現碳中和。在綠色發展的道路上，印力注重在節能減排上發力。2021年，印力就已完成共計22個商場的節能改造，并計劃于2030年推進新增12個在營商場的節能改造，實現整體節能15%。具體從印力在踐行低碳目標的做法上看，其通過上線運行能源管理平臺、推廣光伏發電使用、制定節能減排管理制度及方案措施、研發建設海綿城市綠色基礎設施、打造生態治理技術靜電除塵系統等方式，實現節能降耗，提升消費者體驗。自2012年開始，大悅城控股摸索“綠色大悅城”節能管控體系，并持續迭代。據了解，該“綠色大悅城”節能管理體系是大悅城控股創立的綜合考慮項目初投資、整體開發進度、實際運行能耗及能源使用效率的創新綠色開發模式。在成都大悅城2012至2015年的開發過程中，大悅城控股首次提出基于“能效目標的全過程管理體系”，建立了“綠色大悅城1.0”體系——從設計到運營階段，全過程貫徹綠色開發運營理念。2016年起，大悅城控股在實現節能減排的同時，針對調試管控目標、優化組織架構，監控與管理等環節的提升也納入體系升級的規劃，正式開啟“綠色大悅城2.0”時代。去年以來，大悅城控股逐步形成“綠色大悅城 3.0”體系，由綠色節能向低碳脫碳轉變、由運營能耗向全生命周期轉變、由機電系統向全專業轉變，實現節能管理模式的迭代升級。以上所提及的商業地產企業在綠色可持續發展道路上都有其側重的發力方向，依照各個企業的具體情況，不斷補齊短板，探索“碳中和”新模式。一些企業已針對綠色發展道路自上而下建立起完整體系，從組織架構的建設、到企業相關制度的完善、再到具體措施的制定及落實，以戰略驅動出屬于企業獨有的綠色發展道路。商業地產的“雙碳戰略”落實到具體的使用場景中，便是要提倡綠色、環保、低碳的生產生活方式，這種生活方式還在購物中的行動助推下愈發興起。歸納商業地產企業所采取的減碳措施，減碳階段主要分為三步走，即降低建筑建設碳排放、降低建筑運行碳排放，從商業地產企業意識層面入手降低碳排放。購物中心具體降碳減碳措施如下：在建筑采購環節，低碳材料的應用被商業項目愈發重視。如更多考慮使用可再生資源生產的材料、減少天然木料木皮的使用、采購內墻涂料時增加了綠色建材星級的要求，或者在采購要求中融入材料回收、本地采購、低排放產品、使用可再生材料等可持續采購標準。廣州太古匯升級衛生間時，用于墻體及吊頂的GRG材料便是綠色環保材料，該材料還可以進行再生利用。另外，廁格板主要由被處理成“牛皮紙”的木材制成的，木材采用的是伐木或鋸木加工中產生的副產品。
在建筑設計及建造期間，綠色空間的打造已是商業項目踐行低碳生活最常見也是必不可少的元素，甚至還能成為項目的亮點之一。值得一提的是，一些商業項目在后期還打造了可持續發展展覽空間，旨在呼吁公眾關注可持續發展、踐行可持續生活方式。如頤堤港可持續發展中心“The Loop”將原本沉寂的區域有效利用，長達8米的智能投影互動墻，以有趣的動畫與講解方式，讓參觀者全面了解頤堤港的可持續發展藍圖。此外，一些建筑設計細節也能為降低碳排放做出貢獻。如三亞大悅城便是結合外立面太陽輻射模擬，針對性加強關鍵外立面熱工參數，減少對于室內的熱輻射，加強建筑的本體節能效果。
三亞大悅城太陽輻射模擬和外遮陽示意歸納購物中心降低建筑運行碳排放措施，主要包括：實現風能、太陽能等可再生能源與建筑一體化；提高水電等能源使用效率；搭建建筑碳排放管理系統；AI建筑智能控制系統；采用高性能圍護結構對建筑保溫、隔熱，提高氣密性能等方式。比如大悅城控股利用高效冷站、高效水電利用、自然通風技術、廢水廢氣處理等技術措施，提高對多種資源的使用效率，并借力數字化技術建立大悅城控股能管平臺，規范大悅城控股的運營能耗和碳排放管理，實現數據閉環優化節能、建立大悅城能源管理平臺標準、挖掘節能運營潛力、提升環境舒適度等多維度功能。目前，北京朝陽大悅城、上海靜安大悅城、成都大悅城、杭州大悅城、西安大悅城、蘇州大悅春風里等多座商業項目已使用了該能管平臺，保障購物中心的建設運維更加綠色低碳、節能環保。
大悅城控股能源管理數字化平臺此外，國內多個購物中心已實現100%可再生能源使用，如成都遠洋太古里、廣州太古匯、昆明恒隆廣場均已實現100%可再生能源供電。值得一提的是，昆明恒隆廣場在租戶營運的年度耗電量方面實現了凈零碳排放，這是恒隆地產首個實現凈零碳排放的發展項目，也是云南省綜合商業項目中的首例。昆明恒隆廣場將多項可持續發展元素集于一身，如高效節能的建筑設備系統，包括節能的快速電梯系統，全變頻高效空調設備，和智能建筑管理控制措施。這些控制措施不僅提高購物中心的管理效率，還能有效減低用電量，預計未來其每年的耗電量將減少12%。
昆明恒隆廣場
除了從自身的建筑建造及運行方面出發可實現碳排放的減少，購物中心作為鏈接上下游的“中間人”，也能通過行為設計從意識層面引導租戶、消費者培養環保意識和消費習慣。
一些購物中心通過舉辦環保主題活動、向消費者闡釋低碳行動背后的深意。如太原印象城打造沉浸式綠色低碳主題體驗，會員不僅能在有趣的互動中獲取綠色低碳知識，理解低碳行動背后的意義，還能通過聽、看、聞、觸感受遠方的美好自然；今年南寧萬象城也與螞蟻森林開展合作，鼓勵前來消費的顧客進行舊衣舊物回收、自帶飲水杯和購物袋等行動，并以此給予相應的獎勵……類似營銷活動案例屢見不鮮，成為購物中心傳播自然、綠色、環保理念的利器。當然，不止局限于購物中心內部空間，一些購物中心向外延伸發起多項綠色公益活動，讓綠色傳播的影響力更廣。其通過承擔社會責任，形成社會對其的認同感。此外，因可持續發展的需要，租戶與購物中心將搭建新的合作橋梁。購物中心通過把可持續發展元素融入租賃周期中，為租戶提供綠色支持與指引。如新城控股于2021年制定了《綠色租賃政策》，并與所有商場租戶簽訂《綠色租賃協議》。該措施在某種程度上也能從意識層面樹立租戶的綠色觀念，使他們能夠依照綠色租賃協議而行。另外，一些購物中心通過聯合擁有綠色“基因”品牌打造系列活動，以創新的方式為其所輻射的消費者帶去更多元的綠色倡導。商業地產在綠色可持續上還能有什么發力方向？中投協咨詢委綠創辦公室副主任郭海飛表示，如果要真正落實雙碳戰略，商業地產企業不光要在規劃設計、建設施工和營銷推廣過程中落實綠色低碳，更重要的是要在購物中心、寫字樓、酒店等商業地產的實際運營中加強節能減排降碳。首先企業應該進行碳盤查、碳核查，準確掌握購物中心或寫字樓等商業地產的實際碳排放情況，然后根據近幾年的碳排放情況制定該項目的碳達峰、碳中和目標和計劃，針對碳排放量較大的環節和板塊，通過采取節能減排降碳技術和措施，最終按照碳中和時間表逐步實現項目的碳中和。農文旅產業振興研究院常務副院長袁帥補充道，盡管目前是建筑數字化的起步階段，但隨著數字技術，碳技術的發展，數字建筑越來越受到科學與社會的影響，并將成為建筑設計和地產開發的主導。數字建筑將朝著虛擬實境化、整體協作的方向發展，數字化的進程將會滲透到建筑和施工過程的每一階段，未來的數字建筑將是全方位的綠色化數字建筑。上述所提及的措施僅僅也只是購物中心踐行綠色可持續方案中的一小部分。隨著綠色觀念的轉變與深化，相應的綠色可持續措施也將會不斷升級。隨著時代的發展，技術的升級，目前企業遇到的綠色可持續技術難關也將會被一一破解。那么在商業地產企業眼中，是如何看待經濟增長與碳中和目標之間的關系？郭海飛認為，節能減排降碳的長期巨大收益將全部歸商業地產企業或運營方所有，不存在住宅所涉及的節水、節電收益歸眾多業主所有的難題，避免了企業投入人力物力實施節能減排降碳成本與收益可能不一致的問題，這也在一定程度上促使商業地產企業更有動力開展節能減排降碳。目前來看，商業地產行業因其本身的產業結構特點使其一開始在踐行“碳中和”目標時便有難題。首先，商業地產行業的企業在建造建筑時，業主、運營商和建筑物料原供應商之間因擁有眾多承包商和分包商，形成了信息壁壘與數據壁壘，使得商業地產企業難以達成目標。此外，商業地產的整體物業碳排放量主要來源于租戶，而租戶對能源高效利用的意識卻較為淡薄，也對推動“碳中和”目標形成一定困難。就現階段商業地產各企業在實現碳中和目標上的發展情況來看，郭海飛認為，目前，商業地產企業在落實雙碳目標的實際行動上進展緩慢，更多的還是偏向于理念宣傳和營銷推廣層面，在具體的節能減排降碳行動上乏善可陳。經濟效益無疑是企業所看重的，現如今商業與綠色可持續也并不是割裂、此消彼長的狀態，相反還能一定程度上為企業帶去良好經濟效應和社會效應。事實上，綠色商業在商業地產各企業中已具有普遍性的雛形。郭海飛表示，在全國各行各業落實雙碳目標的當下，作為碳排放大戶的購物中心、寫字樓等商業地產也不能置身事外，更應該搶占落實碳達峰碳中和的先機，未來開源節流的雙碳戰略將成為商業地產發展的新方向，綠色低碳將是商業地產長期穩定健康發展的必由之路，由此產生的碳匯收益、節約的水電費等或將成為商業地產企業未來新的利潤增長點。
