“工業(yè)上樓”第一園是怎樣煉成的？
來源: 方升研究 作者: 方升研究 時間:2022-11-09
近幾年，隨著城市土地問題的解決，“工業(yè)上樓”逐漸成為一個熱門詞匯，各大城市開始積極探索工業(yè)載體新模式。到底什么是“工業(yè)上樓”呢？“工業(yè)上樓”也被人稱為”摩天工廠“”垂直工廠““空中廠房”等，其實(shí)就是高層工業(yè)樓宇，通常指高度超過24米、或?qū)訑?shù)達(dá)到6層及以上的高層廠房。這樣的高層廠房在建筑設(shè)計(jì)上會在樓層荷載設(shè)計(jì)要求上有所提高，滿足企業(yè)的生產(chǎn)需求，每層還要設(shè)計(jì)相應(yīng)的卸貨平臺和吊裝平臺，滿足人貨分離的辦公生產(chǎn)需求。極大地提高工業(yè)空間利用效率，但同時也受限于高層樓宇的承重等，工業(yè)上樓企業(yè)一般為生產(chǎn)設(shè)備較輕，生產(chǎn)過程噪音與污染較小的高端制造業(yè)，例如生物醫(yī)藥、智能制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)或大數(shù)據(jù)等科技含量較高的產(chǎn)業(yè)。目前，“工業(yè)上樓”模式在珠三角、長三角的部分城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)較為領(lǐng)先。珠三角地區(qū)憑借著與港澳毗鄰的地緣優(yōu)勢，在改革開放以后迅速成為了世界重要的制造業(yè)基地。但隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，珠三角城市工業(yè)面臨著越來越嚴(yán)重的土地緊缺問題和產(chǎn)業(yè)升級。深圳從“制造”向“智造”轉(zhuǎn)型的推動下，不斷在存量土地上挖掘價值潛力，誕生了國內(nèi)第一個“工業(yè)上樓”項(xiàng)目——全至科技創(chuàng)新園。該園區(qū)自2012年起開始投資打造，按照“廠房+寫字樓”的復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了23層的科創(chuàng)大廈，定位研發(fā)、辦公、生產(chǎn)一體化，工業(yè)空間大幅拓展，高樓層照樣可以開工生產(chǎn)，其開創(chuàng)并成功實(shí)踐了深圳“工業(yè)上樓”模式，被政府及業(yè)界譽(yù)為“深圳工業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)”。
全至科技創(chuàng)新園效果圖
深圳全至科技創(chuàng)新園是國內(nèi)第一個工業(yè)上樓項(xiàng)目，由業(yè)主深圳市佳領(lǐng)域?qū)崢I(yè)有限公司進(jìn)行改造，運(yùn)營方是深圳市全至產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營有限公司。項(xiàng)目利用城市更新的機(jī)會探索工業(yè)上樓模式，既為企業(yè)園區(qū)創(chuàng)造了大量的廠房，又倒逼了工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，緩解了當(dāng)時經(jīng)濟(jì)發(fā)展與用地緊張之間的矛盾。改造之初，工業(yè)上樓只是一個概念，缺乏明確的政策指導(dǎo)。園區(qū)地處寶安區(qū)沙井街道后亭社區(qū)，前身是茅洲山工業(yè)區(qū)，占地面積近3萬平方米。原有產(chǎn)業(yè)能級不足，更新前園區(qū)內(nèi)共有29家企業(yè)，均為五金制品、模具銷售、配件包裝、塑膠生產(chǎn)等傳統(tǒng)低端制造行業(yè)，企業(yè)規(guī)模偏小，缺乏核心技術(shù)和知識產(chǎn)權(quán)。2011年起，茅洲山工業(yè)園改造啟動，以“適應(yīng)中國制造2025、工業(yè)4.0 和高端智能制造業(yè)需要的新興產(chǎn)業(yè)空間”為理念進(jìn)行規(guī)劃、啟動舊改，通過拆除重建和綜合整治相結(jié)合，正式轉(zhuǎn)型為全至科技創(chuàng)新園。園區(qū)投入數(shù)億元，按照“廠房+寫字樓”復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)23層的全至科創(chuàng)大廈，樓層高度增至99.8米，層高4.2米，定位研發(fā)、辦公、生產(chǎn)一體化，工業(yè)空間從此前的5萬平方米拓展至15.5萬平方米。為保障“智能制造”高層廠房的安全性和實(shí)用性，全至科技創(chuàng)新園提出750kg/㎡的荷載和4.5米的層高要求；大廈內(nèi)設(shè)有高速客梯和大型貨梯、大型全天候卸貨平臺；每個辦公間都預(yù)裝了通訊信號放大器等。這些設(shè)置使得樓內(nèi)的任何空間設(shè)置和硬件裝配都可以適應(yīng)企業(yè)批量生產(chǎn)的需要，十樓以上照樣可以開工生產(chǎn)，全面滿足了科技型制造企業(yè)的需求，讓“摩天大樓里機(jī)器響動”成為現(xiàn)實(shí)，大大提升了工業(yè)廠房的利用效率。
全至科創(chuàng)大廈建筑指標(biāo)
“老式的工業(yè)廠房，沒有排風(fēng)，廠房里放個大風(fēng)扇就當(dāng)排風(fēng)設(shè)備，也沒有雨污分離的設(shè)施。但是全至的每個單元都按照企業(yè)生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了獨(dú)立的污染排風(fēng)管道，排水也實(shí)現(xiàn)了雨污分離，每個單元里還建設(shè)了獨(dú)立的茶水間、洗手間，企業(yè)可以在前端做研發(fā)和辦公，在后端做生產(chǎn)，滿足了高端智能制造企業(yè)的研發(fā)生產(chǎn)一體化需求，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)幾十年也不會落后。”全至科技創(chuàng)新園陳建鴻經(jīng)理曾對外介紹道。除了高端廠房外，全至科技創(chuàng)新園還具備現(xiàn)代創(chuàng)新園區(qū)所要求的的一切元素：商業(yè)公寓、商務(wù)會議室、產(chǎn)品發(fā)布廳、餐飲、商業(yè)消費(fèi)等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，實(shí)現(xiàn)研發(fā)、生產(chǎn)、生活無邊界融合，是典型的新型產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新綜合體。
最初的寶安區(qū)沙井街道，借助地理優(yōu)勢和便捷的交通路網(wǎng)，從20世紀(jì)80年代中至21世紀(jì)10年代初蓬勃發(fā)展了低端制造產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級勢在必行。改造后的全至科技創(chuàng)新園，在招商引資過程中以工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智能裝備及機(jī)器人、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)為中心，定位為智能制造園區(qū)，僅接受擁有自主知識產(chǎn)權(quán)、自主研發(fā)能力的制造業(yè)企業(yè)入駐，對企業(yè)提出了更高的要求。曾有不少五金電子等行業(yè)的企業(yè)前來咨詢，卻紛紛吃了“閉門羹”，全至的招商團(tuán)隊(duì)寧愿暫時空置也沒有引進(jìn)這類企業(yè)。通過對老舊廠房的改造及產(chǎn)業(yè)迭代升級，全至科技創(chuàng)新園自2015年3月正式招商以來，已吸引約200家科技企業(yè)入住，集聚高端人才三千多人，目前園區(qū)招商入駐率已達(dá)90%，且入駐園區(qū)的智能制造產(chǎn)業(yè)集聚度高達(dá)85%以上。而對于原先茅洲山工業(yè)園的企業(yè)，全至科技創(chuàng)新園的更新倒逼企業(yè)進(jìn)行自身的轉(zhuǎn)型升級，將生產(chǎn)噪音較大、污染較大的設(shè)備遷移，保留原有的試驗(yàn)、測量等小型生產(chǎn)，優(yōu)化改造企業(yè)生產(chǎn)流程，滿足科創(chuàng)大廈對企業(yè)的要求。深圳市誠之益電路有限公司2008年就已進(jìn)駐茅洲山工業(yè)園，在全至科技創(chuàng)業(yè)園開發(fā)后，便搬進(jìn)了科創(chuàng)大廈。改造之前，深圳市誠之益電路有限公司占據(jù)了老廠房的兩層，擁有2000多平方米的生產(chǎn)空間；而在進(jìn)駐科創(chuàng)大廈之后，該公司的生產(chǎn)與辦公的空間壓縮了近一半，只有1000多平方米。但這并沒有影響公司的生產(chǎn)效益，反而讓其獲得了更多發(fā)展契機(jī)。據(jù)深圳市誠之益電路有限公司總經(jīng)理林益明介紹，公司將生產(chǎn)所需的噪音較大、污染較高的設(shè)備進(jìn)行遷移，并把外遷的制造工廠作為生產(chǎn)基地，而在科創(chuàng)大廈中的辦公室則作為公司“總部”，針對試驗(yàn)、測量等進(jìn)行小型生產(chǎn)。遷出的制造工廠降低了用地成本，在這里還能獲得更多的優(yōu)質(zhì)資源，可謂雙贏。“來到科創(chuàng)大廈之后，我們整體的工作環(huán)境得到了提升，這讓我們面對中高端客戶的時候更加自信。我們的鄰居越來越‘高大上’，也促進(jìn)我們自身的不斷提升。”除此之外，全至科技產(chǎn)業(yè)園也不斷建設(shè)科技創(chuàng)新平臺來促進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。園區(qū)通過聯(lián)合中科院西安光機(jī)所·深圳市協(xié)同人工智能和先進(jìn)制造研究院、深圳市機(jī)器人標(biāo)準(zhǔn)檢測技術(shù)服務(wù)平臺、智能制造分布式協(xié)同創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)、IMC Lab 智能制造協(xié)同創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室、智能制造人才培訓(xùn)基地等重要科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)鏈-供應(yīng)鏈-服務(wù)鏈-創(chuàng)新鏈”四鏈一體的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)體系，集聚了一批工業(yè)4.0、智能制造領(lǐng)域極具發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)和機(jī)構(gòu)，形成了較為完善的機(jī)器人和智能裝備產(chǎn)業(yè)鏈，具備突出的科技企業(yè)孵化加速服務(wù)能力。深圳寶安有數(shù)以百計(jì)的園區(qū)，其中70%以上屬于老舊園區(qū)，園區(qū)品質(zhì)進(jìn)一步擠壓了優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的生存空間。一些老舊工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不高，機(jī)器運(yùn)不上去，很多企業(yè)只能選擇入駐一樓，極大浪費(fèi)了土地空間，使得容積率一直上不去。而全至創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園通過“工業(yè)上樓”模式的成功改造運(yùn)營，不僅讓寶安西部的企業(yè)無需到福田南山等地找寫字樓，也不用再忍受舊工業(yè)區(qū)臟亂差的環(huán)境，還吸引了深圳其他區(qū)域的眾多科技創(chuàng)新企業(yè)前來寶安發(fā)展。除了深圳之外，各大城市的相關(guān)支持政策正在逐步成型，以大灣區(qū)沿海城市為標(biāo)桿，“工業(yè)上樓”模式亦不斷向內(nèi)延伸、擴(kuò)展。目前，佛山、蘇州、青島、上海、寧波、南京等城市都正在積極規(guī)劃、建設(shè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目。但同時，作為在國內(nèi)剛開始發(fā)展應(yīng)用的工業(yè)生產(chǎn)模式，“工業(yè)上樓”也帶來許多細(xì)節(jié)問題，需要開發(fā)商去留意。尤其是在廠房硬件參數(shù)設(shè)計(jì)方面，其層高、樓板承重是區(qū)別于一般寫字樓的，不同類型的生產(chǎn)研發(fā)型企業(yè)對載體空間和設(shè)備排布的需求也不同；動線規(guī)劃方面，廠房產(chǎn)品內(nèi)部除了人流動線以外，最重要的就是貨運(yùn)流線，都需要提前規(guī)劃設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)后期貨拉不出去、運(yùn)不進(jìn)來的情況，影響企業(yè)的發(fā)展。總體而言，方升研究認(rèn)為，“工業(yè)上樓”一地一議，對于土地資源充沛的二三線城市&重工業(yè)產(chǎn)業(yè)特征的城市，方升研究認(rèn)為短期內(nèi)并不適合推廣工業(yè)上樓。但產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級過程中，“工業(yè)上樓”是一場先行先試的變革，一方面可以對舊廠房進(jìn)行改造升級，提升容積率和使用效率；另一方面將重量較輕、工作產(chǎn)生震動小的生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)過程遷移到高層，于城市而言解決了土地緊缺問題，于企業(yè)而言解決了生產(chǎn)成本問題，將成為未來破解土地低效利用的重要舉措之一。
