8日，我國(guó)首個(gè)住房租賃基金在北京正式設(shè)立，將通過(guò)盤活市場(chǎng)存量房產(chǎn)，向個(gè)人租戶提供長(zhǎng)租房服務(wù)。

這個(gè)住房租賃基金由建設(shè)銀行負(fù)責(zé)運(yùn)作，募集資金規(guī)模為人民幣300億元。重點(diǎn)收購(gòu)部分存量辦公和商業(yè)房產(chǎn)，將改造成出租住房，投入長(zhǎng)租房市場(chǎng)。

按照計(jì)劃，此次出租對(duì)象主要是目前沒(méi)有購(gòu)房資格或者買不起房，也沒(méi)有租賃廉租房資格的新市民群體，房租價(jià)格將低于周邊平均租價(jià)10%左右。

用300億兜底現(xiàn)在瀕臨破產(chǎn)線的房地產(chǎn)商們，是否是個(gè)雙贏之舉呢。

建行參與長(zhǎng)租房的投資和運(yùn)營(yíng)已有多年。

我曾經(jīng)在職的地產(chǎn)公司和建行有過(guò)深度合作，成立了一家合資公司專門運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租房。建行作為投資和最大股東，我方地產(chǎn)公司作為實(shí)際操盤主體。

據(jù)我所知，建行類似這種和地產(chǎn)公司成立的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司在市場(chǎng)上有很多家。一方面，建行本身不具備做運(yùn)營(yíng)主體的實(shí)力，另一方面建行僅作為財(cái)務(wù)投資者，可以有很多的選擇無(wú)論是增資還是選擇退出。

那么，這種合資公司操作模式是什么呢，事實(shí)上，建行主要借著國(guó)家專項(xiàng)優(yōu)惠政策給予長(zhǎng)租公寓較低的貸款利息作為合資入股的條件。

打個(gè)比分，一般的百?gòu)?qiáng)民營(yíng)地產(chǎn)的貸款利息一般在12個(gè)點(diǎn)左右，但是如果是做長(zhǎng)租公寓，貸款利息可能低于6個(gè)點(diǎn)，而這種較低的貸款利息也只有建行此一家獨(dú)有的政策。因此，各大地產(chǎn)商為了獲得極低的貸款利息和較高的貸款額度，都吹噓拍馬，搶著和建行合作，做長(zhǎng)租公寓是假，獲取較高的貸款額度是真。

因此，以往國(guó)家對(duì)長(zhǎng)租公寓的支持，主要還是通過(guò)類似建行銀行等金融系統(tǒng)，較優(yōu)惠的專項(xiàng)貸款政策來(lái)扶植地產(chǎn)公司。

那么這樣的運(yùn)作結(jié)果如何呢？

很坦白的說(shuō)，地產(chǎn)公司做長(zhǎng)租公寓沒(méi)有幾個(gè)賺錢的，甚至于說(shuō)血虧。

因我司為例，長(zhǎng)租公寓公司是唯一一個(gè)不敢在年會(huì)上宣講利潤(rùn)的集團(tuán)子公司。

什么意思呢？大家有沒(méi)有參加過(guò)集團(tuán)層面的年度匯報(bào)會(huì)，在年度會(huì)議當(dāng)天，每個(gè)集團(tuán)子公司總經(jīng)理都要上臺(tái)匯報(bào)自己公司一年的經(jīng)營(yíng)情況，其中，開篇就是一年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，整體的收入，成本和利潤(rùn)。以及子公司管轄的各個(gè)項(xiàng)目的收入、成本和利潤(rùn)。

長(zhǎng)租公寓公司，從來(lái)沒(méi)有在年會(huì)上匯報(bào)過(guò)成本和利潤(rùn)。一般只講規(guī)模和收入（今年我們又多拿了多少間長(zhǎng)租房，整體收入同比增加多少）。

為什么。因?yàn)槔麧?rùn)虧損的太難看！作為合資公司，大虧損一般都是建設(shè)銀行承擔(dān)了，那么就不在集團(tuán)會(huì)上丟人了（據(jù)說(shuō)也是老板的意見）。

是的，長(zhǎng)租公寓基本不賺錢。目前市面上少數(shù)盈利的長(zhǎng)租公寓比如萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓也是近幾年規(guī)模擴(kuò)張才基本實(shí)現(xiàn)微利。

“沒(méi)有規(guī)模，肯定不會(huì)有利潤(rùn)。”龍湖集團(tuán)冠寓發(fā)展部總經(jīng)理張智聰近日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于投身租賃行業(yè)的房企而言，必須形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，若“管理的房間低于5萬(wàn)間，將幾乎不可能盈利”。

5萬(wàn)間是什么概念，我們按照酒店的邏輯，一家中等酒店的規(guī)模大概客房數(shù)在200間上下，那么需要至少250個(gè)這樣規(guī)模的酒店，才能基本實(shí)現(xiàn)微利。

目前市面上達(dá)到這個(gè)管理規(guī)模的，還真的是少數(shù)。所以靠規(guī)模取勝的行業(yè)，也就說(shuō)明了這個(gè)行業(yè)是一個(gè)極其微利的行業(yè)。

長(zhǎng)租公寓的盈利模式一般是將房間設(shè)置為1房、2房或者3房，通過(guò)租賃的方式獲取租金回報(bào)。和酒店不同在于，長(zhǎng)租公寓是按照一個(gè)月以上作為租賃期限，大部分是1年。這就導(dǎo)致了一旦簽訂協(xié)議，業(yè)主很難像日租酒店一樣通過(guò)價(jià)格浮動(dòng)的調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)格漲幅。同時(shí)，考慮到不小的空置率和維護(hù)成本，長(zhǎng)租公寓一直以來(lái)都跑不掉不賺錢的魔咒。

更何況，按照以前的政策，國(guó)家只給予貸款支持，長(zhǎng)租公寓仍舊需要開發(fā)商投資建設(shè)或者租賃，目前經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流每年都不能回正，更談不上投資回本了。

如果以前的開發(fā)商還可以通過(guò)住宅業(yè)務(wù)反哺長(zhǎng)租公寓，那么現(xiàn)如今，瀕臨破產(chǎn)的開發(fā)商們?cè)趺纯赡苓€用重金養(yǎng)活這些不賺錢的玩意呢？

于是，300億住房租賃基金的成立，來(lái)的正是時(shí)候。一方面，建行可以借機(jī)以較低的價(jià)格收購(gòu)這些開發(fā)商無(wú)力運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓，作為市場(chǎng)的租賃補(bǔ)充，另一方面，開發(fā)商也能回收一筆不小的費(fèi)用，以解燃眉之急，可以說(shuō)是一舉兩得。

最關(guān)鍵的是，如果由國(guó)家兜底投資建設(shè)成本，的確從財(cái)務(wù)大帳的角度，將原本的財(cái)務(wù)回報(bào)率從12個(gè)點(diǎn)降到3個(gè)點(diǎn)，回收周期從10年改為30年。

不懂也沒(méi)關(guān)系，意思就是可以讓預(yù)算回本租金從開發(fā)商的3000元每月每間房直接降到2000元每月每間房。這也就是為什么報(bào)道說(shuō)“房租價(jià)格將低于周邊平均租價(jià)10%左右。”因?yàn)椋@個(gè)只有國(guó)家能做到。

當(dāng)然我們必須防范一些問(wèn)題：

首先，前面已經(jīng)講到了。建設(shè)銀行早已和多家地產(chǎn)公司成立了合資公司運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，那么這300億會(huì)不會(huì)首先優(yōu)先給到自己的合資公司呢，這種自買自賣的行為，有點(diǎn)違背市場(chǎng)公平。

其次，謹(jǐn)防官商勾結(jié)。目前大多數(shù)開發(fā)商極力希望甩掉長(zhǎng)租這個(gè)長(zhǎng)期虧損的業(yè)務(wù)，此次建行300億拿出，專項(xiàng)收購(gòu)辦公和商業(yè)房產(chǎn)，會(huì)不會(huì)存在把原本的不良資產(chǎn)收購(gòu)變成了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)采購(gòu)，將原本屬于開發(fā)商的一筆爛賬變成了國(guó)家層面的虧損呢。

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估事實(shí)上水分太多。

建議建行可以采用我之前寫過(guò)的——目前外資地產(chǎn)大舉收購(gòu)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的出價(jià)方式：

按照項(xiàng)目成本（土地成本+建安成本+運(yùn)營(yíng)成本）的5折進(jìn)行收購(gòu)。

這樣既可以讓開發(fā)商付出相應(yīng)代價(jià)，其次較低的收購(gòu)價(jià)格，最直接的受益者就是租金的再次大幅度下滑，最終讓租房者得利。