明年做什么業(yè)務(wù)
來(lái)源: 西政資本 作者: 西政資本 時(shí)間:2022-11-11
從昨晚到今天，全球股市進(jìn)入了狂歡，到處可見(jiàn)瘋狂的漲幅，主要原因在于美國(guó)公布了10月份消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI），通脹率出現(xiàn)反轉(zhuǎn)跡象，并大大好于預(yù)期，這也意味著美聯(lián)儲(chǔ)將不再過(guò)度加息，大家也都可以先喘一口氣。房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況還是非常不樂(lè)觀，目前上海、深圳等核心城市的資產(chǎn)價(jià)格都還在跳水。從目前的政策力度和節(jié)奏來(lái)看，政府層面大方向上仍舊是繼續(xù)通過(guò)政策微調(diào)來(lái)避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的斷崖式下跌，也即房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)出清仍需繼續(xù)，通過(guò)政策強(qiáng)刺激全面拉動(dòng)房地產(chǎn)已幾無(wú)可能。最近很多機(jī)構(gòu)都在制定明年的業(yè)務(wù)方向和投資策略，我們也談?wù)勎覀兊囊恍┫敕ê退悸贰?/span>先說(shuō)第一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)肯定是要繼續(xù)救的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的持續(xù)下行對(duì)財(cái)政、經(jīng)濟(jì)和就業(yè)等造成的沖擊已遠(yuǎn)超預(yù)期。具體來(lái)看：一是中央的救市思路從“救項(xiàng)目”逐步轉(zhuǎn)向了“救房企”。中國(guó)銀行間交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)11月8日消息稱(chēng)，交易商協(xié)會(huì)將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。盡管市場(chǎng)方面預(yù)計(jì)真正能受惠的民營(yíng)房企并不會(huì)太多，但該消息還是改善了市場(chǎng)預(yù)期。二是地方政府“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的相關(guān)舉措仍在加強(qiáng)。盡管財(cái)政部在10月份發(fā)文“嚴(yán)禁城投舉債拿地及虛增土地出讓收入”，但其后全國(guó)各地城投平臺(tái)的托市拿地仍未停止；除此之外，大部分地方政府仍在努力穩(wěn)定樓市價(jià)格，包括不允許開(kāi)發(fā)商無(wú)底線(xiàn)地打折銷(xiāo)售。三是地方政府的樓市調(diào)控政策仍在持續(xù)放松?！兜谝回?cái)經(jīng)》10月24日發(fā)布的《社論：積極做好風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值重估的準(zhǔn)備》中提出“住房回歸居住屬性，并逐步褪去金融屬性”后，市場(chǎng)普遍認(rèn)為政策端將不再放松（救市），但從最近幾天北京通州部分地區(qū)的限購(gòu)松綁、江西撫州首付比例降至20%、河南駐馬店實(shí)施20%契稅補(bǔ)貼以及佛山、東莞等地推出的“交房再供樓”等松綁措施來(lái)看，“房住不炒”下仍需通過(guò)繼續(xù)救市直至房地產(chǎn)行業(yè)步入健康穩(wěn)健的發(fā)展軌道。從以上整理的情況可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的救市不僅有必要性，而且還有明顯的緊迫性，畢竟這個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)每年“10萬(wàn)億+”的體量影響了大多數(shù)地方政府及上下游從業(yè)人員及其家庭的生存發(fā)展問(wèn)題，因此我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展并不需要過(guò)度地?fù)?dān)心。回到地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)方向上，我們認(rèn)為以下三個(gè)方向的投資業(yè)務(wù)仍大有可為：一是國(guó)央企開(kāi)發(fā)商在一二線(xiàn)城市的地產(chǎn)項(xiàng)目前融業(yè)務(wù)，不管是國(guó)央企表外主體的拿地還是同股同投（或優(yōu)先股融資產(chǎn)品）等出表需求，我們認(rèn)為對(duì)于信托、金控等非標(biāo)投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)都有很大的業(yè)務(wù)切入空間，尤其是一二線(xiàn)城市主城區(qū)域范圍內(nèi)的項(xiàng)目。當(dāng)然，對(duì)于我們民營(yíng)金控類(lèi)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，最主要的是給到國(guó)央企開(kāi)發(fā)商的融資成本有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。二是城投平臺(tái)的托市拿地項(xiàng)目，在房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回暖前仍會(huì)大量存在，不管是城投平臺(tái)自主開(kāi)發(fā)還是與民營(yíng)房企聯(lián)合拿地一起開(kāi)發(fā)，亦或是找品牌開(kāi)發(fā)商代建，依托城投平臺(tái)的信用開(kāi)展地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)仍舊是相當(dāng)不錯(cuò)的選擇，比如我們最近就一直在推進(jìn)“優(yōu)先股投資+品牌房企代建+施工單位貼息”的城投地產(chǎn)項(xiàng)目投資模式。三是現(xiàn)金流較為穩(wěn)定的其他類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目，比較值得看的就是政府的保障性租賃住房、安居房、人才房等銷(xiāo)售或回款的確定性很強(qiáng)，以及位于核心區(qū)位且租金預(yù)期比較穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流類(lèi)項(xiàng)目。除此之外，一二線(xiàn)城市處于核心商圈的商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目也仍存在較多的投資機(jī)會(huì)，畢竟租金收益非常可觀。有不少非標(biāo)同行問(wèn)我們?yōu)槭裁慈耘f對(duì)民營(yíng)房企保持悲觀的預(yù)期，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，盡管融資端和銷(xiāo)售端的政策仍在持續(xù)釋放，但目前房地產(chǎn)行業(yè)仍未企穩(wěn)回暖，民營(yíng)房企的爆雷潮也仍未止住，因此我們認(rèn)為目前仍需觀望一段時(shí)間。除了地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)外，因我們今年以來(lái)已大力開(kāi)展城投類(lèi)業(yè)務(wù)，包括城投債的認(rèn)購(gòu)、城投非標(biāo)的投資等，就我們目前的業(yè)務(wù)感觸而言，城投業(yè)務(wù)的安全性確實(shí)比地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)高出很多，因此我們還是很建議同行往城投業(yè)務(wù)方向做一些拓展，至少在宏觀層面的“城投信仰”方面，我們?nèi)哉J(rèn)為剛兌一時(shí)間很難打破，具體比如11月7日甘肅省人民政府網(wǎng)站披露2022年9月20日《甘肅省人民政府關(guān)于全省金融工作情況的報(bào)告》中提到的“加強(qiáng)債券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警，對(duì)重點(diǎn)發(fā)債企業(yè)逐筆督促落實(shí)償債資金來(lái)源，對(duì)存在兌付風(fēng)險(xiǎn)的到期債券，第一時(shí)間進(jìn)行預(yù)警并介入處置，確保所有債券均按期足額兌付。特別是持續(xù)深入開(kāi)展蘭州建投風(fēng)險(xiǎn)處置化解工作，確保蘭州建投公開(kāi)市場(chǎng)債券剛性?xún)陡丁薄?/span>
