雖然標準地的探索很早就開始了，但在國家層面上，這還是首次提出產業用地標準地化。
自這份方案發布后，我國各地都在加速推進產業“標準地”供應改革，包括浙江、廣東、四川、河南、山東等多個省份，以及下屬市縣都發布了改革細則。
其中武漢市自去年推行“標準地”出讓以來，已經成交了30宗“標準地”，預計“標準地”將很快成為產業用地的最主要出讓模式之一。
那么“標準地”模式究竟是什么？具體怎么執行？又會給園區行業帶來哪些影響？今天小明就來和大家一起探討！
產業“標準地”模式已有5年探索基礎
旨在優化資源配置效率、強化用地監管
“標準地”一詞最早在2017年的浙江省提出，其后多個城市也展開了各自的實踐探索。
其具體內容是由各地政府、開發區管委會等牽頭完成各區域的能評、規劃環評等事項，然后前置設定各幅產業/工業用地的固定資產投資強度、畝均稅收、單位能耗標準、單位排放標準、容積率等指標，面向市場進行“明碼標價”的出讓。
企業需要承諾用地發展能夠達到以上標準，才可以去拿地，而且要與政府簽訂相應的使用協議或監管協議。
通過這樣的方式競得土地使用權的企業，可以通過“一窗辦理”大幅縮短各項用地審批流程，迅速取得各項規劃施工許可。
但在項目建成投產后，政府將按照約定的發展標準進行驗收，并對后續項目的運營與產出狀況進行嚴格監管，對不達標者作出處罰與懲戒。
這種模式的誕生核心目的，是強化各地對產業用地發展過程的監管。
過去各地出讓產業用地，多重審批、輕監管，但現在這個模式需要扭轉。因為“只開發不運營”的房地產化做法這些年十分普遍，并沒有充分釋放產業/工業用地的實際價值。
所以標準地模式，相當于各地的管控邏輯轉變為輕審批、重監管，只要企業敢于承諾就可以快速開工，但項目落成后必須“以畝產論英雄”。
在最初的“標準地出讓模式”框架之下，一些城市又進一步優化了具體實施方式。
比如有些城市開始推行“標準地+承諾制”，只要拿地企業對用地發展標準進行事前承諾，并簽署承諾書后，即可馬上開工，并在建設期間再去補全其他手續。這就進一步寬松了審批環節，加快了各開發區的建設與投產速度，快速進入監管環節。
又比如浙江金華，曾推行“標準地+稅收競價模式”。拿地企業競單位稅收，并繳納稅收保證金。
項目投產后每5年為一個周期，由新區投促局和稅務部門對項目的畝均稅收進行認定，并視其實際履約情況，逐年退還稅收保證金。這么一來，以土地產出為目標的導向更加清晰了。
目前全國都在加快標準地出讓模式的行相關改革，并在標準地框架之上，探索出了更多的混合出讓模式。多個城市計劃在2025年實現省級以上開發區100%實行"標準地"供應，同時也鼓勵其他區域也實行"標準地"供應。點我了解，智慧園區數智招商方案
“標準地”模式執行特點：
細評估、重導向、輕審批、嚴監管
“標準地”模式的推行，可以說改變了以往各地對產業用地的管控重心。這種模式的具體實施細節，與過去的傳統出讓方式有許多差別。
一、為土地設定發展指標，評估環節十分關鍵
“標準地”模式想要順利推行，首要環節就是對土地進行合理、科學、精準的評估。要給產業用地賦予這么多具體的發展控制指標，政府的前期評估任務是非常重的。
以廣東省汕頭市為例。
其在《汕頭市關于推進工業產業“標準地”供應的實施方案》當中提出，由區（縣）政府、功能區管委結合當地產業政策、功能定位和區域評估實際情況，來組織本級發改、工信、商務、投促、自然資源、生態環境、住建、稅務等多個部門與機構，來共同確定土地的發展指標。
這絕對是一項跨部門協作的大工程。具體來看，汕頭市計劃對標準地的控制指標按照“6+X”的模式進行確定。
“6”為剛性指標，包括：行業分類、固定資產投資強度、容積率、單位能耗標準、單位排放標準、畝均稅收；
“X”為彈性指標，包括：就業貢獻、研發經費投入強度、環境標準、綠色建筑、裝配式建筑、配套設施等，可按項目實際需要確定。
前陣子，四川省內江經開區也以“標準地”模式，集中推出了5宗工業用地。這幾塊地在出讓前，通過多部門集體決策的方式，將土地建設工期、固定資產、投資強度、畝均稅收等指標要求，納入了土地出讓方案大概當中。
二、對進駐企業進行定向引導，實現產業協同發展
“標準地”的最大特征之一，就是會給既有用地提前確定好產業門類，不用再等拿地方介入之后，再去做一輪調研和定位。這有利于各地政府對開發區的產業生態構建，進行有針對性的引導。
比如開頭提到的武漢經開區，這兩年成交的30宗工業“標準地”當中，有過半的進駐項目集中在汽車整車、零部件制造產業，以及新能源汽車芯片、傳感器制造等等。
通過“標準地”出讓模式，武漢經開區能夠高度聚焦于打造“中國車谷”的綱領性目標，在出讓環節這個源頭上，就路徑清晰地引導相關上下游企業聚集，實現汽車產業的高效協同發展。
廣東省近期也要求各市縣在制定標準地出讓指標時，應按照“十四五”時期廣東省制造業空間布局，明確本地區重點引進產業，在出讓指標的制定上要體現出差異。
部分用地甚至開始推行“帶項目”供應。對于省內擬招商引進的產業發展項目，由負責招商的部門或機構，會同相關產業主管部門，對項目的必要性、可行性、建設內容、建設規模等進行論證。
評估結束后提煉出產業準入條件、履約監管要求、產業監管協議等指標，然后由市、縣自然資源主管部門將該項目納入供地方案，實行“帶項目”的標準化供應，進一步前置鎖定產業/工業用地的發展方向。
三、事后嚴加監管，對不達標項目實施處罰
前面所有的重導向、輕審批，都是為了更好地引進優質產業項目落地。但要充分維護前期的工作成果，事后的監管就必須做到位。因此在“標準地”模式下，各地將監管工作視為重中之重。
比如四川成都就明確提出，各市縣要建立完善工業用地“標準地”事中事后監管體系，對項目建設、竣工驗收、達產復核進行全流程協同監管，及時糾正不符合審批條件的行為。
對于未按規定履行承諾的項目，可以依法依規撤銷行政審批決定，并追究用地企業的相應責任。
未按約定竣工、達產或未達標的，按照有關約定進行懲戒。并且相關違規違約行為，將會被納入信用檔案管理，對嚴重失信的用地企業實施聯合懲戒。
可見如果有企業看準了拿地審批寬松就想要忽悠當地政府，后果還是相當嚴重的。
“標準地”模式下，機會與挑戰并存
傳統產業地產商，拿地門檻大幅上升
標準地模式的全國推行，無論是對于各地政府還是市場主體來說，都是不小的挑戰。
對于具備強勁的產業鏈調動和運營服務能力的企業來說。這種土地出讓模式有很多益處。但對于運營短板明顯的傳統產業地產商來說，拿地的門檻顯然是在飆升。
一、設定土地出讓指標，需要很高的專業水平
標準地模式對于各地政府加強產業用地監管來說，有很多好處。比如可以提升土地產出效率、加強城市產業發展質量，且監管指標十分明晰。
而且標準地模式還非常適合拿來做招商數字化的升級。因為供地指標已經完全實現標準化了，招商上“一事一議”的情況就可以減少許多。
每塊土地的招商指標，都可以公開公示在數字化平臺上，讓企業、項目去自助搜索、匹配相關產業用地。點我了解，園區多渠道拓客
這方面浙江省早已走在前面，其在2019年底就已經上線了“標準地”數字地圖（包括移動端），面向社會公眾公示全省工業用地的準入要求、出讓信息、政策規劃等重要資訊。這讓政企雙方的意向匹配，能夠更便利、精準。
但是相應的，政府部門對土地的前期評估工作就變得極其重要，任務會非常重。
如何保證各地政府制定的產業定位、土地發展指標是可落地、可持續的？
在經濟、產業環境發生顯著變化的事后，如何對發展指標進行動態調整？
如何保證各地部門評估工作的精準化、市場化、動態化？
這全都是考驗。前文說了這么多，我們能看出其實土地控制指標就是“標準地”制度的核心，設定得過高或過低，都有可能脫離經濟發展的實際。
所以在該模式全國推行的過程中，各地如何平衡控制指標的確定性與靈活性，建立明確的指標修正機制，是十分關鍵的。
如果指標設定不合理，尤其是過于嚴苛、不切實際的發展要求，一定會嚇跑優質項目。
二、標準地模式，將是各市場主體的分水嶺
對于真正優質的產業項目，或是有扎實產業運營能力的企業來說，標準地模式是一股很強的助力。
因為在標準地模式下，企業從拿地到建設的時間大幅縮短了，這也就意味著資金成本、溝通成本的降低。
而且因為前期所有的區域調研、評估和定位工作，都會有當地政府和管委會來牽頭，委托專業的機構來開展，包括環評、節能評估、地質災害危險性評估、文物保護等等……
這些研究成果可以被片區內所有的拿地企業所共享，這也能幫企業剩下許多前期籌備的時間，和一大筆評估費用。
另一方面，由于土地自帶的發展指標是由多部門聯合評估，并落在合同內白紙黑字確定的。這也能很大程度上降低政企之間的不信任感，企業不用太擔心領導換屆會帶來大的政策轉向，可以安心經營產業生態。
這些流程的優化對于企業來說，真是能省不少金錢和精力。
然而，以開發銷售為主要模式的傳統產業地產商，恐怕很難在這種模式下拿到地。把產業生態做起來，把產值、稅收、就業等指標做到符合政府的要求，是最為嚴酷的考驗。
甚至這對于許多專業運營商來說，都是高階課題。所以標準地模式下，拿地門檻提高是必然的，這也將倒逼產業園區賽道的所有市場主體去轉型、精進。
結 語
關于標準地模式的全國推廣，業內態度比較參差，有舉手歡迎的，也有陷入擔憂和焦慮的。但是從高質量發展、產業復興的角度來看，產業標準地模式必定會是國家堅定推行的方向。
只是在該模式的具體執行過程中，如何能讓管控指標和過程更加合理、可持續，和需要各地政府和所有市場主體共同努力。各地需要積極聽取市場化的建議，部分產業地產商的玩法，也必須要改變。
