中指研究院圍繞2023中國房地產市場趨勢預判、當前形勢下房企經營安全性研判等研究成果進行了分享。

?房地產市場：2023年新房銷售規模在低基數下或與2022年基本持平，但短期下行壓力仍突出，若經濟及購房者預期恢復較慢，新房銷售規模或繼續下調

政策端：短期政策逐漸到位，企業資金壓力有望得到緩解，實現以時間換空間，下一步，政策或更加聚焦在促進銷售回暖。在“房住不炒”總基調下，房地產調控政策延續寬松狀態，因城施策力度有望繼續加大，從降低購房成本、降低購房門檻上繼續發力，符合條件的城市進一步下調商貸房貸利率下限，核心一二線城市跟進優化“認房又認貸”政策，繼續優化限購政策，一線城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；另外，降低交易稅費，契稅、個人所得稅、增值稅等方面均存在調整空間。

需求端：我國經濟進入中低速增長區間，人口總量已見頂，2017年以來城鎮人口增量逐年下降，中長期住房需求支撐度減弱。根據中指研究院初步測算，樂觀情形下，2023年，全國商品房銷售面積或在2022年低基數上有所增長，但在購房者置業更加謹慎、住房總需求整體減弱等因素影響下，預計新房銷售規模增長幅度有限，全年銷售面積或在15億平方米。中性情形下，2023年全國商品房銷售面積與2022年基本持平，微增至14.5億平方米。悲觀情形下，2023年全國商品房銷售面積繼續回落，同比降幅在3%左右，銷售面積低于14億平方米。整體來看，預計2023年全國商品房銷售面積將回落至2015-2016年水平。

供給端：2023年，房屋新開工規模一方面仍依賴于銷售市場的恢復節奏，另一方面，受制于近兩年土地成交規模明顯減少、企業資金壓力仍較大、現有庫存量較高等因素，2023年房企新開工規模或難有明顯改善，初步測算，中性情形下，2023年新開工面積同比降幅仍超10%，新開工規模將回落至10億平方米。受新開工規模繼續下降、企業資金壓力不減等因素拖累，房地產開發投資額調整態勢或延續，但在“保交付”支持下，竣工或將出現好轉，對開發投資形成一定支撐，中性情形下，2023年房地產開發投資額接近2019年水平，同比下降3.9%左右，降幅較2022年有所收窄。

?房企經營安全性評價分析：信用、經營、資產三方面綜合分析房企穿越周期的特征

“安全發展”成為新時代國家發展重要戰略，房企安全成為行業關注焦點問題，房企經營安全才能穿越行業周期。借鑒產業安全等方面研究成果，結合房地產經營實際，中指研究院構建房企經營安全性評價分析框架，從信用、經營、資產三個方面進行綜合分析，衡量房企的經營安全性程度。

（1）信用安全度：交付力是先決條件，償債能力、融資能力是信用認證

交付是房企對消費者的信用。項目準時、保質的交付，是房企信用最直接的體現。當前央國企、穩健型民營房企交付力較強，這些企業特征是重客戶、守信用、產品力強、經營穩健。

有息債務占比偏高、債務平均期限過長、商票違約、“明股實債”及表外負債規模較高成為影響房企償債能力的根本因素。行業的現金短債比降至1.23，短期償債能力普遍下降。

今年以來行業非銀融資規模同比下降51.4%，央國企成為融資主力。在不利的融資環境下，仍有一些房企具有較強的融資能力，如保持有效海外評級的房企、被選為示范企業的民企，另外符合近期政策的企業也有望獲得融資支持。

（2）經營安全度：銷售、盈利、可持續經營推動企業長期發展

2022年1-10月，TOP100房企銷售總額同比下降43.4%，經營回款大幅減弱；目標完成率僅為58.8%，全年目標將受挑戰。熱門城市的項目成為房企銷售回款的有力保障。行業利潤率大幅下滑，部分企業利潤分配更偏向少數股東，進一步削弱母公司的盈利能力。受行業資金緊張影響，拿地的企業更偏向于一二線城市，溢價率下降超10個百分點，價格更趨理性。

（3）資產安全度：資產結構及質量、可變現貨值決定企業資產的真實質量

受經營回款不力、持續償還到期債務影響，房企的貨幣資金占比降至8.9%，流動性進一步下降。受需求端疲軟影響，存貨占比上升1.9個百分點至54.7%，房企去化速度下降。優質的自持物業在當前周期下可為企業提供一部分資金。

可變現貨值是衡量房企經營安全程度的重要指標。可變現貨值，指在當前市場形勢下，參考城市出清周期和價格計算的該企業所有未售項目可能實現的銷售金額。房企的可變現貨值能夠覆蓋債務，則安全程度比較高。

基于流動性及資產變現視角，通過對企業信用安全度、經營安全度和資產安全度三個維度的綜合測算分析，結果顯示60家企業當前安全度較高，其中民營及混合所有制企業占比38.3%，央國企占比61.7%。當前經營安全性高的企業特征是：信用方面，交付力強、按期償債、融資通暢；經營方面：銷售影響相對小、聚焦主業、土儲質量高；資產方面，資產變現能力強、可變現貨值覆蓋剛兌及債務。