產業園區大潰敗，工業廠房一枝獨秀
來源:方升研究 作者:方升研究 時間:2022-12-14
1937年12月13日，侵華日軍攻陷了中華民國的首都南京。國力羸弱的中國別無選擇，面對日本飛機大炮，中國人民用極高的戰損比，逐步將日本拖入了人民戰爭的汪洋大海。南京城破的那一刻，日本贏得了戰役，卻已經注定輸了整場戰爭。
85年后的今天，2022年12月的產業地產，在和房地產做切割的過程中，已經讓多數昔日大佬體會到了“極高的戰損比”，但他們當中的大多數，要么被追債，要么公司快要暴雷；運氣好的公司賣掉，就像1937年從南京下關城門逃出去的人，又幸運地上了渡船，到了江北。當然南京城內也有一直潛伏的軍官，避開了日本的追查，最后出城，繼續加入抗日，成為了以后的中堅力量。產業地產也已經涌現出了這么一批靈活，果敢的企業，他們未來極有可能成長為中國產業園區板塊的中堅力量！當然，這個比喻不太恰當，但當時的南京困局就是目前中國產業地產現狀的最好白描。缺乏產業地產的核心能力，過渡依賴房地產，導致各大園區開發商在房地產退潮的大背景下，一路潰敗。把產業園之路比作抗戰之路雖不恰當，但又有很多相似性。在這其中，廠房市場神似抗戰的正面部隊——國軍部隊，廠房在2022年已經幾乎統一了國內的產業園區市場，時至今日，我們已經很難再看到PPP、特色小鎮、寫字樓，研發樓的規模化擴張，但是工業廠房作為園區的核心力量得到了政府，市場和產業地產運營商一致認可，走出了一條獨特的路。我們今天提到產業園區，幾乎就是在說廠房了。從2021年底貴陽提出建設1000萬平米標準化廠房開始，到2022年珠海同樣提出建設1000萬平米的廠房，再到上個月深圳正式提出每年建設不少于2000萬平米工業上樓，徹底刷新了各地政府的認知，原來廠房還能這么玩？我預計上海和蘇州正在醞釀相關政策，畢竟中國的“工業三杰”，況且上海和蘇州廠房的緊缺程度未必比深圳好到哪去。如果比著近期核酸的政策，我們相信近期上海和蘇州一定會公布，至于體量我猜應該會是在1000-2000萬之間。關于政策，很多二線城市選擇跟進一線城市的產業用地政策，這是有問題的，如果這個地方產業需求旺盛，那么禁止分割沒什么問題，怕的就是本來土地就沒人要，再制定禁止分割的政策就變成了“東施效顰”，屬于抄作業翻車了。比如長三角很多政府可以給到50%的分割政策，對于產業的發展會有幫助的，不同階段用不同的政策是領導們的必修課。對于園區開發商是否可以供地，這個說白了還是看各地政府自己的專業能力，用好了，事半功倍，用錯了又是一個房地產故事。
我覺得這的確是一個見仁見智的問題。我的理解是，對于土地資源充沛的地方，沒必要考慮工業上樓，因為成本太高。而對于長三角，很多人認為上海的面積比深圳大三倍，而且都是平原，也不需要工業上樓，我們是不同意的。因為上海很多產業核心區域是一定需要工業上樓產品，現在是地方主官和規劃局領導還沒意識到這個問題，比如張江的核心區，我們多次強調，需要的是工業上樓的產品，而不是雙子塔的寫字樓，這里多說一句，很多長三角的主官對于工業上樓還停留在“丑陋的廠房”這個認知，君不見工業上樓在外觀上早已成為了城市天際線的顏值擔當。在松江的部分街道，標準的工業上樓也是可以大力推進的，這兩個區域的產業分別以生物醫藥和電子器件制造為主，非常適合上樓。按照這個邏輯，初步判斷，未來五大新城，都可以安排工業上樓，就看誰的反應快了。除了上海，在蘇州、杭州、南京、無錫、寧波等城市的至少一個核心產業區，工業上樓未來也是必需品。借用方升小伙伴的說，單層廠房未來一定是別墅級的存在，而工業上樓對應的就是公寓。
說到工業廠房，就不得不提F4。聯東已然是絕對的王者，全國近400個項目，3000萬方的建設體量，不夸張的說，聯東就是市場化之王。聯東在市場立足的秘訣是劉老板投拓成本一手抓，成本確保了聯東穩定的利潤率，投拓確保了項目總體風險。聯東這么多年不碰房地產，公司定力可見一般。
劉老板預見到廠房開發未來早晚見頂后，從19年開始已經積極開始考慮轉型，無論是新平臺粵浦，還是產業投資、企業服務，到今年投資了火石科技，作為行業龍頭，我們給予極高的肯定（雖然很多打法，我們不一定認同），但船大了不好調頭，高周轉房地產模式越發見頂，公司新方向已經到了不得不定的時候，這一步如何走，行業矚目。方升私底下以為，如果聯東能死磕行業痛點運營，未來不可限量，但老班底如何解決新問題是劉老板需要先想清楚的。
說起高周轉廠房，實際始作俑者并不是聯東，而是中南高科。應該說中南高科的標準化程度，打了聯東一個措手不及，知恥后勇。之后中南高科和聯東雙雄爭霸，共同支撐起了中國廠房的半壁江山。今年中南高科迎來了全新的管理層，大多數來自張江和蘇州工業園區，轉型意圖明顯。目前全國近兩百個項目，近1500萬方建設量，廠房二哥。
2021年險些在港股上市，其實廠房類企業不上市更好，懂得都懂。目前集團已經剝離出輕資產板塊，意在加大運營方面的力度，但和老大哥相比，職業經理人的積極性永遠無法和老板相提并論。另外中南高科受到了集團財務方面的拖累，在項目拓展和資產處置方面有些束手束腳，接下來和聯東在總量上的差距估計會越拉越大。
萬洋江湖人稱小聯東，無論是模式，產品，都照抄聯東，甚至把幾個聯東之前模仿者都比下去的意思。萬洋的項目已經接近100個，由于項目更加下沉，體量更大，目前建成面積應該也在1000萬方上下。
萬洋在模仿聯東這條路上逐漸找到了感覺，發現了廠房之中的細分市場，認真觀察萬洋在2017后的投拓不難發現，萬洋投拓主線有別于聯東和中南高科，主要盯著地方有產業集群的城市，而且都特別下沉，重慶銅梁、慈溪安龍、東陽南馬，萬洋活生生的走出了一條更加下沉的路線，而且這個路線目前已經被各大開發商競相模仿，用一句套話，留給萬洋的時間不多了。
均和集團作為這兩年行業大黑馬，直接黑進了前四。頗有現在世界杯主辦國卡塔爾的風范。網友戲稱卡塔爾是頭頂一塊布，全球我最富，而均和集團則是拿地從來不寫PPT，稅收到位直接給地。一時間，F4其他三家集體投訴，這還讓不讓人玩了，這哥們無限金珠啊。如果單比集團有錢，那均和集團無疑是F4當中的巨無霸。
但了解了均和集團的戰略思考后，均和集團還不止是個氪金玩家。自身的投資體系，和大宗貿易體系本身都需要建立完整的上下游，而產業園區無疑是最好的閉環，堪稱集團業務最后一塊拼圖。我們拭目以待，均和集團是否會一黑到底。
北京市政府在2019年給全國一線政府打了個樣——甭想分割，孫賊。而后各地政府紛紛跟進，大多數長三角政府對于分割還是留著口子，一般是50%可以分割。對于產業地產開發商而言，基本用房地產思路還可以算過來賬。單平米的造價成本在5K以內，售價整體在7K以上，對于流速快的區域依然是炙手可熱的好項目，只是政府的要求越來越高。很多小伙伴在后臺留言，想問這個窗戶是否會慢慢被關上？一、隨著各地政府在招大引強上越來越捉襟見肘，培育未來產業刻不容緩，留住這類未來企業的利器就是產權，而政府和國企是沒有精力應付這類公司，產業地產商無疑是一個最好的緩沖器；二、從政府角度，其實他們很清楚，產業企業是沒有辦法獨立開發房地產，哪怕僅是廠房，在這個過程中一定是需要開發商，越專業越好，如果沒有這個收益的釋放，后續的問題政府頭更大，產業項目推進速度有問題，這可不是政府想看到的結果；三、部分一線城市，產業部分也進入到了工改工，目前單靠純自持，算賬也是問題。更何況在全國大力推進工業項目的時候，誰會搬起石頭砸自己的腳呢？總結一下客戶需要，專業度，算賬，沒有哪個政府會莽到把自己玩死，因此這條路不會斷掉，只是要求會越來越高。
首先是體量，體量決定出路。1000萬是個門檻，為什么？1000萬代表你要做100個項目，你客戶體量大概在8000-10000家，這是你才可能證明你的模式是可行。并且你的后續運營沒有這個量，很難走得通。這正是聯東的路徑，在這方面聯東嘗試了很多，但我們認為相對有些保守，我們在這個方面說了幾次，無論是產業投資，運營服務，還是投資火石創造，聯東始終有點沒有摸清方向。其中一個重要原因就是這幾個方向背后都有清晰的模式，而聯東還沒有看懂，團隊內部沒有這方面專家是致命傷。在這個路徑下，除了聯東和中南高科按照工業總產值按圖索驥定的投拓方向外，萬洋和更多企業發現了另外一條路，就是避開競爭激烈重點城市，去一些大家都不愿意去的城市。這些城市第一沒有競品供應，第二有需求，反而流速快過很多重點城市，最近方升研究有本報告，就是把這樣的城市列表，直接拉出來。最近專業的廠房市場也開始嶄露頭角，當然這樣的市場一定不是F4能夠染指的。生物醫藥，新材料都是非常好的方向。需求明確，專業性強，復制性偏弱，也許轉型中的中南高科有機會在這個領域搶占先機。
提到廠房，就不得不提最近幾個熱門的REITs產品。10月13日，全國首單標準廠房產業園公募REITs——“臨港創新產業園REIT”（臨港REIT，508021）在上海證券交易所發行上市。正式吹響了廠房REITs的集結號。臨港奉賢智造園一期和三期共11萬平米廠房作為底層資產，資產出讓均價達到了驚人的7k，雖然價格是在市場價基礎上打了8折，但相當于變相分割政策達到了80%！聯東能不側目么，你想想，我辛辛苦苦搞了二十年，結果半路殺出個程咬金，臨港和華平東久聯手讓F4結結實實當了把背景板。在這里也不得不再說一下臨港，隨著新片區的騰飛，制造業是臨港的王牌，手里持有200多萬方的廠房，未來會持續開發標準廠房，REITs之路一旦走通，別說上海的張江壓不住他，恐怕后面普洛斯和凱德都不敢小覷這個輕重分離的選手。
1937年的冬天，我們失去了首都南京，中國進入了最黑暗的一段歲月。2022年的冬天，我們看到是產業地產壯士扼腕般的和房地產模式切割，在這個市場至暗點，我們欣喜的發現，有更多的玩家涌入了市場；有更多的專業人士離開平臺，選擇創業；同樣也有更多的伙伴毅然決然地踏上了運營這條路。2022年的創業者和之前最大的不同是，過往的創業者更喜歡找到一個新的模式，而這一波創業，更多談的是具體的項目如何賺錢。1937年日本人妄圖通過一場屠殺，摧毀中國人的精神，結果證明他們錯了，華夏兒女反而迸發出更加高昂的民族團結精神。不屈、迎難而上才是我們這個民族的底色。一部《亮劍》至今仍是多少60,70后的摯愛，這種民族精神才是我們面對困難時克敵制勝的最大法寶。正如1449年的北京保衛戰，作為硬漢王朝，明朝打出了“天子守國門，君王死社稷”的制度，一改宋朝中后期軟弱的風格。我個人最喜歡的是《大明風華》中明成祖朱棣的閱兵儀式的片段，一聲聲的“明軍威武”不僅喊出了自信的底色，更是有種“臥榻之側，豈容他人鼾睡”的霸氣。
