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2022年11月，房企在境內市場發行信用債40筆，總融資規模為330.7億元，同比下滑11.4%，凈融資規模-53.9億元，凈融資持續轉負。從累計數據來看，2022年1-11月房企境內債融資4930.9億元，較2021年同期下降18.2%，整體融資情況萎靡。發債成本上，由于11月的發債企業中評級為AA+企業的占比相對較高，整體發債成本有所抬升。11月房企境內債融資平均票面利率為3.8%，較10月上行0.9個百分點。

從企業性質來看，央企、地方國企和民企的發債規模分別為152.6億元、150.2億元和28.0億元，平均票面利率分別為3.3%、3.9%和4.4%。國央企方面，央企發債利率持續走低，如華潤置地發行的30億元5年期中期票據，票面利率較上次發行分別下降了0.5個百分點至2.8%。民企方面，僅濱江和龍湖參與發行債券。其中，在中債增的大力支持下，龍湖集團對外宣布完成房企首單“儲架式”債券“22龍湖拓展MTN002”發行，最終發行規模20億，票面利率3.0%。這是“第二支箭”發出后的首單債券落地，未來部分優質民企的流動性危機將得到一定程度的緩解。

2022年11月開始，面對遲遲未有修復的市場行情，政策開始出現微妙變化，“穩主體”跡象開始出現，針對金融端的金融16條，第二支箭和第三支箭同時發力，有意穩定穩健型企業經營。23日，第二支箭擴容首批落地龍湖集團、美的置業、金輝控股，分別支持發行20億元、15億元、12億元中期票據；23日，萬科地產獲交通銀行1000億元授信意向額度及融資服務，同時，交通銀行也將為美的置業提供不超過200億元人民幣意向性授信額度，額度適用范圍包括但不限于房地產開發貸款、債券投資、并購貸款、保函、供應鏈融資等。24日，碧桂園獲得郵儲銀行500億授信，預計仍將與其他銀行簽訂戰略合作協議。11月28日消息，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問表示，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施等。

我們認為，當前的融資政策已迎來拐點，這將對地產企業尤其是民營企業的融資起到相當程度的積極作用。尤其是“第三支箭”的釋放后，房企股票和債券發行均受到支持。在短期內，三支箭的釋放將有利于幫助剩余活下來的民營房企度過2023年Q1的償債高峰。在“保交樓”的同時也穩“主體”，并避免信用危機逐漸向國企蔓延，造成更為嚴重的后果。從中期來看，股權融資有利于房企去杠桿。后續不排除部分國企會直接持股部分優質民營房企，給房企進行增信并加強房企的抗風險能力。

從長期來看，本次“第三支箭”實質上允許了房企的借殼上市，這也是自2016年以來房企上市政策的首次打開。一方面，這有利于A股上市房企長期停滯的“新陳代謝”，有利于陷入困境的上市房企的破產重組和上市房企的持續整合。最后，第三支箭還明確提到要進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用并積極發揮私募股權投資基金的作用。這在一定程度上也意味著過去已經持續數年的地產“去金融化”進程可能暫時告一段落。REITs和私募股權投資基金的設立將迎來提速，這將有利于房企加速盤活存量資產，并幫助房企逐漸探索出一條適應中國國情的健康發展之路。

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2022年11月，房企海外債融資10.6億美元，同比下降33.1%，海外債發行冷清。具體來看，除海發集團以外，其他幾筆債券均為海倫堡和港龍地產此前展期債券的要約交換，無其余債券發行，美元債融資仍舊萎靡。發債成本上，11月海外債發行平均票面利率為8.5%，較10月份的發債成本小幅抬升。

11月海外債融資政策亦迎來利好，11月21日中國人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會上，監管部門鼓勵銀行落實好內保外貸，以幫助房企境外融資。然而從執行來看，政策尚未有實質性的落地。內保外貸執行的條件比較嚴苛，執行困難重重。例如資金的出境均需要合理名目，且申請貸款需要提供強有力的還款來源，這都限制了“內保外貸”的執行。盡管如此，監管出臺此政策雖然可能得不到普遍的執行，但是個別優質房企的批準仍然是值得期待的。這將給予優質房企更多的償還海外債的空間，緩解當下的擠兌局面。