城市耕新，沒有低效的資產(chǎn)，只有無(wú)能的主理人

天下商業(yè)最好做的地方是上海，這里有東西方文明交匯的百年積淀，世界在這里了解中國(guó)，中國(guó)在這里引領(lǐng)世界，這里有品位最深的客戶，這里也有與世界同步的風(fēng)尚，上海能達(dá)到的高度就是中國(guó)商業(yè)的天花板。天下商業(yè)最難做的地方也是上海，這里高手云集，平常的套路早被扼殺在襁褓當(dāng)中，頂級(jí)高手做的商業(yè)也就能換個(gè)及格線水平的業(yè)績(jī)，大師之作也就能引一時(shí)的新鮮，很快就被新人淹沒，沒有人可以一直站在頂端，總有后浪將前浪拍死在沙灘上。

此次上海HuanXin之旅的第三天，我們遇見的是三個(gè)新出爐的煥新之作：弄堂里出圈的現(xiàn)所、百年張園的驚艷重生以及夾在城市快速交通當(dāng)中的孤島OS的自我革命。用大白話再翻譯一遍，現(xiàn)所就是將一個(gè)緊貼市井生活不可能商務(wù)的地方硬生生拔成了時(shí)尚圈的圣地；張園則是壓箱底的老古董被老師傅仔細(xì)把玩重現(xiàn)寶光；OS就像身世坎坷的流浪兒忽然開了掛亂拳打死老師傅。就是三種截然不同的邏輯，讓你可以品出商業(yè)運(yùn)營(yíng)三種層次，就好像品紅酒可以品出新世界還是舊世界的一樣，這三個(gè)案例也只有親身品過(guò)才會(huì)知道原來(lái)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)也可以有這么豐富的層次，可以到達(dá)不同的彼岸。

現(xiàn)所是個(gè)意外的驚喜，主理人CJ來(lái)自溫州，他卻跟我們說(shuō)他所理解的城市更新應(yīng)該是城市“耕”新，因?yàn)樗X得建筑上的更新容易做到，而對(duì)內(nèi)容的深耕而不斷翻新才難得。現(xiàn)所不是一片現(xiàn)成的園區(qū)，主體建筑甚至分屬不同的業(yè)主（甚至還是私人），有的原來(lái)就是街道的毛巾廠，有的是低端的快捷酒店，和居民樓的距離甚至就是共用一道外墻。具體位置不僅不在成熟的商務(wù)區(qū)，而且沒有一面靠主街，沒有停車位，大車根本進(jìn)不來(lái)?？墒蔷褪沁@樣不符合傳統(tǒng)辦公選址的園區(qū)卻用大塊的空間用來(lái)布展、做市集、辦設(shè)計(jì)周，引進(jìn)的都是國(guó)際一線設(shè)計(jì)師品牌，定位甚至極其“小眾”，做的是“潮流戶外用品的修復(fù)與改裝”，大概只有深度玩家才會(huì)理解這句話的含義。所以這里有時(shí)尚教父藤原浩的餐廳，有比小布還貴十倍的骨灰級(jí)自行車，有不是秀場(chǎng)的頂級(jí)設(shè)計(jì)師品牌發(fā)布賣場(chǎng)，有一位難求的寵物友好法式餐廳……很普通的格子間，卻創(chuàng)造了遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊一大截的租金水平。我問(wèn)他：“既然現(xiàn)所已經(jīng)這么有名氣了，有沒有考慮將這個(gè)品牌連鎖化？”，他說(shuō)最不喜歡復(fù)制，每個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)該有自己獨(dú)特的屬性，怎么可以用一個(gè)名字去統(tǒng)一。他下一個(gè)項(xiàng)目甚至就不是園區(qū)，而是一個(gè)開在市中心的私人美術(shù)館，還沒改好，已經(jīng)開始有布展計(jì)劃，還都有明確的商業(yè)邏輯。有同學(xué)好奇他是怎么打入這個(gè)圈子的，他只是微微一笑說(shuō)也許就是常說(shuō)的“人對(duì)了，什么就都對(duì)了”。

陳方勇視點(diǎn)

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張園則是不負(fù)眾望的經(jīng)典呈現(xiàn)。這是一個(gè)從規(guī)劃開始就被認(rèn)定為上海最值得期待的城市更新項(xiàng)目，這里有上?，F(xiàn)存規(guī)模最大、保存最完整、建筑形式和設(shè)計(jì)風(fēng)格最多樣的石庫(kù)門建筑群，也是上海最早向公眾免費(fèi)開放的私家園林，還是很多歷史事件的發(fā)生地。要知道，歷史文保建筑群的更新是最難做的，既容易因?yàn)闅v史文物的小心保護(hù)而變的死氣沉沉，又容易過(guò)度旅游開發(fā)而變成不倫不類的“仿古一條街”，巨大的維保投入和被鎖死的商業(yè)利用空間注定了對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的巨大挑戰(zhàn)。放眼國(guó)內(nèi)，能駕馭這樣高難度的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司屈指可數(shù)，太古就是其中之一。以短短一年籌備就開出來(lái)的一期（張園西區(qū)）來(lái)看，太古操盤可謂把文化底蘊(yùn)的故事吃透了，既有利用老房子的故事彰顯品牌文化厚度的江詩(shī)丹頓品牌展，也有美輪美奐的迪奧品牌旗艦發(fā)布店，還有而意這樣的新城市生活方式展示空間，將文化藝術(shù)屬性做足，從內(nèi)核上賦予老建筑以靈魂，變保護(hù)為活化的歷史，在文化的輪回升級(jí)中奠定城市文化、藝術(shù)、時(shí)尚的中心地位，位勢(shì)做足了，其余的商業(yè)開發(fā)也就是順勢(shì)而為。未來(lái)大家再想研究這種歷史文化街區(qū)的更新，來(lái)上海把上海新天地、思南公館、豫園、今潮8弄、蘇河灣萬(wàn)象天地和張園都走一遍恐怕就可以畢業(yè)了，看似一脈相承，卻是各有章法，會(huì)帶給你很多啟發(fā)的。

陳方勇視點(diǎn)

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OS是一塊城市快速發(fā)展中形成的“飛地”，緊鄰上海最早商業(yè)開發(fā)的一塊大型成熟社區(qū)，卻又被城市快軌和高架公路切割成一塊狹長(zhǎng)形的孤島，做商務(wù)辦公明顯不合適，做商業(yè)也似乎不夠便利，還沒法切割銷售，就這么變成一塊“食之無(wú)味、棄之可惜”的雞肋一直就放在那里不知如何下手。等東原致新的團(tuán)隊(duì)接手，納入“保租房”的集中式公寓開發(fā)策略已經(jīng)條件成熟，但仍然有一個(gè)影響價(jià)格支撐的定位問(wèn)題。他們把客群鎖定在海歸青年，但如何能吸引他們前來(lái)就是一個(gè)巨大的問(wèn)號(hào)。也正是在這里，我聽到了這句“沒有低效資產(chǎn)，只有無(wú)能團(tuán)隊(duì)”。東原致新的總經(jīng)理王凌是我們的一個(gè)Xin使，面對(duì)這樣的難題他決定破釜沉舟，換一個(gè)完全不同傳統(tǒng)套路的打法。他們把項(xiàng)目未來(lái)的決定權(quán)交給客戶，在項(xiàng)目工地上做了一個(gè)“OS未完成”的策展，讓各種有想法的年輕人來(lái)這里隨便涂鴉、自由發(fā)揮。他們拿出了整整四層來(lái)做社區(qū)商業(yè)，合作商家全是集合型的社群商業(yè)，比如社交餐飲集合空間“碰頭吃飯”、封閉式社群營(yíng)銷生活超市“社趣好市”、社區(qū)閱讀主題的第三空間“一見圖書館”，還有海歸青年創(chuàng)業(yè)的騎行生活服務(wù)站，所有的商業(yè)都是合作共創(chuàng)的產(chǎn)物，既是公寓的生活配套，也可能是年輕人創(chuàng)業(yè)的一個(gè)起點(diǎn)。我在那里看到了來(lái)自年輕人態(tài)度鮮明的情緒表達(dá)，就發(fā)現(xiàn)這里其實(shí)是商業(yè)進(jìn)化的另外一種可能，就是變商業(yè)配套的賣場(chǎng)邏輯為自主生活的主場(chǎng)邏輯，讓自己和喜歡的人一起創(chuàng)造的生活來(lái)影響對(duì)居所的選擇。這是一次對(duì)“未來(lái)Xin社區(qū)”的社會(huì)實(shí)驗(yàn)，也是對(duì)商業(yè)邏輯的一次顛覆，我很期待它的發(fā)展。

以上就是上海HuanXin第三天第7、8、9站帶給我們的一些啟示，是不是還挺值得回味的？我想我要感謝這次沒有來(lái)得及做充分準(zhǔn)備的放開帶給我們的意外和收獲，當(dāng)我們真的被迫成為自己生命的“第一責(zé)任人”，我們才真的開始深切關(guān)心我們自己身體健康，關(guān)愛我們自己生存的環(huán)境，關(guān)心人本身的精神追求。也是因?yàn)橥蝗缙鋪?lái)的暫停，讓我們這次遇見的這些“陽(yáng)過(guò)”和“待陽(yáng)”的項(xiàng)目主理人有更多的時(shí)間來(lái)一起探討更深刻的思考。經(jīng)過(guò)這次的探訪，我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于一個(gè)真正的主理人來(lái)說(shuō)，老炮兒可以不老，新手可以不新，圈層可以是潛移默化，社群可以無(wú)中生有，身段越是柔軟靈活，就越有可能貼地飛行，絕處逢生，妙筆生花。這一趟“逆行之旅”真沒白來(lái)，這三年真的可以沒白遭罪，進(jìn)化正在發(fā)生，我輩當(dāng)繼續(xù)努力！