地產下半場發生了哪些變化？
地產開發的邏輯一直都在發生變化，就像“溫水煮青蛙”，有些人一直未感受到這種前所未有的變化，有些人早就開始布局“變化”，如今早就領先了。
如果說地產上半場，大家比拼的是開發商對地產周期的“踩點”是否正確，那么如今“房住不炒”的政策未曾動搖，地產也就沒有了所謂的周期，時時刻刻都是低潮點，時時刻刻都需要開發商百倍的投入。
如果說地產上半場，大家比拼的資金杠桿，那么地產下半場，高周轉不在，地產“五條紅線”的緊箍咒緊緊鎖住開發商的融資渠道，那么現金流是否穩定成了開發商最重要的“血量”。
如果說地產上半場，大家吃的是“人口紅利”和“城鎮化速度”，那么未來人口紅利將不在，城鎮化速度將放慢，業主對居住品質的要求將提高，“糊弄事”的開發商將慢慢退出地產舞臺。
如果說地產上半場，開發商比拼的是人才單兵作戰能力，那么未來開發商比拼的將是團隊協作能力、運營能力，有短板的開發商是不可能在“高強烈、低容錯”時代活下去的。
未來是哪里？對于絕大部分開發商而言，未來盡在眼前。
地產下半場發生了哪些變化？
（1）項目定位越來越重要
項目集中供地下，大量的土地資源集中面世，如何根據自身實力評估拿地的策略閑得尤為重要，頭部企業可以通過“財大氣粗”瘋狂的掠奪優質的土地資源，中小企業不得不面臨有限資金拿到適宜的土地資源。
一個優秀的項目定位從土地、客戶、市場以及公司未來的戰略出發，準確的預測市場風向，提供適合區域的產品競爭力，并具備相當的成本控制能力。
從成本角度而言，定位不僅僅考驗的是產品設計能力，更是成本的管控能力。
所以定位便是成本管控的前端，這個階段成本管控的是貨值和產品的成本適配。試問，這些東西沒有標準化的體系，根本做不到成本的適配。
項目定位倘若出現偏差，便會在拿地階段造成成本管控的失控，集中供地下，這個矛盾會越來越突出。
【案例來源碧桂園】前期調研不明，后期成本失控
拆遷補償：投資部意見土地為凈地交付，后增加耕地占用稅等費用454萬元。
人防：目標成本按繳納人防異地建設費單方24元m2，實際要求項目必須建設人防工程，且不小于地下室 面積的1/4 ,剩余按非人防地下室面積49元/m2收費 ，人防費用調整為1713萬。
鋁合金門窗：目標成本按鋁合金門窗綜合單價考慮350元/m2，建筑面積折算單方77元/m2，實際需做斷橋隔熱鋁合金門窗680元/m2，增加外遮陽工程220元/m2，兩項建筑面積折算單方（150+29）元/m2。
（2）成本策劃越來越重要
以成本策劃和成本耦合為重要特征的地產成本管控越來越重要。
從拿地階段開始地產成本策劃便要進行成本的對標，以發掘項目成本的不均衡投入點及產品力發力點。成本策劃能力是考驗整個公司的標準化及運營效率的重要依據，沒有組織運營及標準化大數據的支撐，成本策劃根本無從談起，拿地的成本測算便不準確。
對標競品，形成“人無我有、人有我精”的配置
碧桂園：成本對比，差異化成本策略
（3）集中拍地下，項目標準越來越高，考驗開發商的成本控制及技術是否領先
5月10日北京土拍狼煙四起，北京的土拍規則主控2個層次：
資料來源：克爾瑞地產研究
