從土拍市場(chǎng)淡出后，城投轉(zhuǎn)移了目標(biāo)
來(lái)源:明源不動(dòng)產(chǎn)研究院 作者:明源不動(dòng)產(chǎn)研究院 時(shí)間:2023-07-19
在今年以前，城投在各地土地市場(chǎng)上的托底可謂十分積極，使得這類(lèi)平臺(tái)公司在短時(shí)間內(nèi)受到了極大的關(guān)注，各界對(duì)于城投公司的討論也前所未有的廣泛。然而今年以來(lái)，土拍中城投的身影似乎逐漸變少了。它們?yōu)槭裁床辉偻械琢耍康鐾僚暮螅峭兜闹匦挠洲D(zhuǎn)到哪里去了呢？近期各界對(duì)城投公司債務(wù)狀況的關(guān)注度越來(lái)越高，加之去年下半年開(kāi)始國(guó)家對(duì)各地城投的監(jiān)管有所收緊，眼下城投的動(dòng)向備受關(guān)注。小明注意到，其實(shí)今年來(lái)雖然城投在土拍上托底少了，但卻在其他方面做出了一波積極的轉(zhuǎn)型舉措，這波轉(zhuǎn)型潮似乎鋪得越來(lái)越廣了。具體是怎么做的呢？今天我們一起來(lái)了解一下。監(jiān)管收緊下轉(zhuǎn)型成必選項(xiàng)城投在土拍市場(chǎng)的活躍度確實(shí)在降低。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上半年城投在核心城市土拍上的淡出趨勢(shì)十分明顯。今年上半年，核心城市集中供地中央國(guó)企、城投平臺(tái)、民企的拿地幅數(shù)占比，分別為35%、27%、38%。在核心的22座城市中，城投拿地比例連續(xù)兩個(gè)季度下滑，二季度降至25%，創(chuàng)2022年以來(lái)新低。城投淡出土拍、減緩?fù)械祝澈笤蚴嵌鄻拥摹５桩?dāng)其沖的，還是債務(wù)累積以及融資的問(wèn)題。過(guò)去的兩年中，隨著城投土儲(chǔ)一同上升的，還有債務(wù)壓力。無(wú)論城投信用再如何穩(wěn)固，其拿地的能力終歸是有限的，兩年下來(lái)許多城投公司的資金，已經(jīng)逐步耗盡。另一方面，這兩年國(guó)家愈發(fā)重視防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，圍繞城投的發(fā)債政策也在收緊。一些低行政級(jí)別城投平臺(tái)，獲得增量融資的難度明顯加大了。所以一些城投公司即使還有意愿拿地，可能也沒(méi)有能力了。除了開(kāi)發(fā)能力外，一些城投在后續(xù)的開(kāi)發(fā)資金投入方面也遇到了困難，不得不暫緩開(kāi)發(fā)并向外引援。今年5月，貴陽(yáng)城投就曾舉辦項(xiàng)目融資推介會(huì)，向外界推介了旗下的6個(gè)待開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，期望引入合作伙伴共同開(kāi)發(fā)。CRIC曾統(tǒng)計(jì)過(guò)，2021-2022年集中供地項(xiàng)目整體開(kāi)工率為33%，而城投類(lèi)公司拿地開(kāi)工率只有16%，遠(yuǎn)低于平均水平。前期普遍延緩開(kāi)工帶來(lái)的問(wèn)題，在當(dāng)下逐步顯現(xiàn)出來(lái)。開(kāi)發(fā)能力與后備資金不足，使得多數(shù)城投拿地后雖然頂著債務(wù)壓力，也只能無(wú)奈延緩開(kāi)發(fā)。無(wú)法從開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售中回籠資金的城投公司，自然也就沒(méi)有余力繼續(xù)去拿地了。同時(shí)，近期中國(guó)財(cái)政部也已啟動(dòng)新一輪的全國(guó)地方政府隱性債務(wù)摸底，以求進(jìn)一步掌握地方政府隱性債務(wù)全面、真實(shí)的情況。中央對(duì)于地方債務(wù)監(jiān)管的力度，在肉眼可見(jiàn)的收緊。在此背景下，越來(lái)越多地方政府與城投公司，都意識(shí)到了繼續(xù)透支自身去參與土拍是不可持續(xù)的，城投大范圍托底的時(shí)代將會(huì)遠(yuǎn)去。此前已有多地在開(kāi)展政府信用與城投公司的剝離行動(dòng)，而當(dāng)下前的形勢(shì)更是推了所有城投公司一把，市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型、培育自主經(jīng)營(yíng)造血能力，已經(jīng)是避無(wú)可避的任務(wù)。逐漸淡出土拍的城投，今年以來(lái)顯然把工作重心都撲在了轉(zhuǎn)型上，不同城投公司都走出了各自的探索之路。其中，新基建是一個(gè)備受關(guān)注的領(lǐng)域。《數(shù)字中國(guó)建設(shè)整體布局規(guī)劃》的出臺(tái)，為許多城投指出了一條新路。數(shù)字基建，以及基于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)衍生出的新能源基建等領(lǐng)域，成為許多城市新的投資重點(diǎn)。不少城投公司也快速參與到其中，承擔(dān)起新基建的落地任務(wù)，實(shí)現(xiàn)基建主業(yè)的時(shí)代升級(jí)。除了基建主業(yè)外，向綜合性產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，也是不少城投共同努力的方向。越來(lái)越多的城投公司開(kāi)始積極與實(shí)業(yè)公司合作，做起了產(chǎn)業(yè)投資的活兒。比如今年5月，上海城投控股表示將作為基石投資人，出資3.5億元，參與設(shè)立上海誠(chéng)鼎智慧冷鏈產(chǎn)業(yè)基金。而其合營(yíng)企業(yè)“上海誠(chéng)鼎創(chuàng)富投資管理有限公司”，將擔(dān)任該基金的執(zhí)行事務(wù)合伙人暨基金管理人。 這只新設(shè)立基金的投資范圍將會(huì)聚焦于冷鏈物流產(chǎn)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈，包括產(chǎn)權(quán)類(lèi)冷庫(kù)、租賃類(lèi)冷庫(kù)的投資、建設(shè)或改建；冷庫(kù)項(xiàng)目的收購(gòu)；自持冷庫(kù)或受托冷庫(kù)的運(yùn)營(yíng)管理等；兼顧冷鏈產(chǎn)業(yè)鏈項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理、數(shù)字化等相關(guān)的股權(quán)投資機(jī)會(huì)。參與到這種特殊的物流地產(chǎn)投資當(dāng)中，與城投控股本身的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)互促性。城投控股表示此舉有利于優(yōu)化公司的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，同時(shí)提升公司投資收益水平和資產(chǎn)運(yùn)作能力。而更多的城投公司，當(dāng)前的選擇是與有實(shí)力的實(shí)體企業(yè)合作，帶動(dòng)自身業(yè)務(wù)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型。比如上個(gè)月底，寧波城投集團(tuán)與物產(chǎn)中大集團(tuán)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在城市資產(chǎn)管理與產(chǎn)業(yè)并購(gòu)、城市資源配置與城市供應(yīng)鏈建設(shè)等領(lǐng)域開(kāi)展合作。幾乎同時(shí)，龍崗城投集團(tuán)與華控賽格也簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將共同參與龍崗區(qū)域生態(tài)環(huán)保、城市水系統(tǒng)、低碳新能源、城市更新等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)。當(dāng)前各地城投都開(kāi)始基于自身的業(yè)務(wù)特性，結(jié)合地區(qū)發(fā)展訴求，積極向外尋求合作。一方面借助專(zhuān)業(yè)的力量，推動(dòng)城市建設(shè)發(fā)展的任務(wù)；另一方面與資管大鱷、供應(yīng)鏈和能源環(huán)保上市公司這類(lèi)企業(yè)合作，也對(duì)自身業(yè)務(wù)有大助益，能在合作過(guò)程中強(qiáng)化自身的資管與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)水平。還有一些城投公司，開(kāi)始頻繁入股上市公司。比如近兩個(gè)月，杭州交投集團(tuán)成為了龍?jiān)ㄔO(shè)的控股股東，杭州地鐵成為宏潤(rùn)建設(shè)控股股東。被入股的兩家公司，都是施政工程、基建領(lǐng)域的上市公司。這類(lèi)動(dòng)態(tài)近兩年來(lái)十分頻繁，原因是多樣的。一方面，城投公司在改革轉(zhuǎn)型過(guò)程中，希望基于自身業(yè)務(wù)特性，通過(guò)入股上市公司來(lái)加速推動(dòng)戰(zhàn)略布局；另一方面，還可以將旗下存量資產(chǎn)引入上市公司，通過(guò)證券化的方式快速盤(pán)活存量國(guó)有資產(chǎn)。然而收購(gòu)上市公司股份這種事，只有實(shí)力強(qiáng)勁的發(fā)達(dá)城市城投公司，才有本事憑一己之力去做。而不具備這種強(qiáng)勢(shì)條件的城投公司，則更多地是去尋求跨地區(qū)的合作，以撬動(dòng)更大的發(fā)展空間。比如上個(gè)月，哈爾濱市城投集團(tuán)與杭州市城投集團(tuán)達(dá)成了戰(zhàn)略合作，雙方將共同設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金，圍繞戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)開(kāi)展投資。與杭州這種發(fā)達(dá)城市的城投合作，無(wú)疑會(huì)為哈爾濱城投在東北地區(qū)的產(chǎn)投業(yè)務(wù)，帶來(lái)強(qiáng)勁助力。同樣是上個(gè)月，重慶高新區(qū)管委會(huì)、重慶城投集團(tuán)與四川金控集團(tuán)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，三方計(jì)劃在成渝地區(qū)形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的金融機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮聯(lián)合體的力量。另外據(jù)媒體了解，由重慶高新開(kāi)發(fā)集團(tuán)、四川金控集團(tuán)、蜀道集團(tuán)、成都產(chǎn)投集團(tuán)、樂(lè)山國(guó)投等川渝兩地十三家大型國(guó)有企業(yè)共同出資設(shè)立的雙城信用增進(jìn)股份有限公司，已經(jīng)在籌劃階段。業(yè)務(wù)范圍主要為“企業(yè)信用增進(jìn)服務(wù)，以自有資金從事投資活動(dòng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)服務(wù)”。由多家國(guó)資企業(yè)、城投公司組成的聯(lián)合體，在開(kāi)展產(chǎn)投、幫助川渝企業(yè)發(fā)展等方面將撬動(dòng)巨大能量，同時(shí)反過(guò)來(lái)提升城投自身的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模和水平。城投轉(zhuǎn)型浪潮越推越高，發(fā)達(dá)地區(qū)的城投公司的步伐顯然超前很多、壓力小很多。所以一些低行政級(jí)別的、非一線(xiàn)城市的城投公司，應(yīng)該有更強(qiáng)的抱團(tuán)合作意識(shí)，借助合作的力量加速轉(zhuǎn)型的步伐。這兩年，各地城投公司的轉(zhuǎn)型進(jìn)程，有明顯的加速趨勢(shì)。然當(dāng)下城投逐漸淡出土拍，但托底潮讓城投的關(guān)注度短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)暴漲，引起了中央的關(guān)注。實(shí)際上這一時(shí)期成了倒逼城投痛下決心轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵契機(jī)。在中央的強(qiáng)監(jiān)管與化債要求下，后續(xù)城投在土拍市場(chǎng)上的身影也許會(huì)越來(lái)越少，它們已經(jīng)來(lái)到了真正走向市場(chǎng)化，去為城市發(fā)展創(chuàng)造價(jià)值的時(shí)候。
