說到產業地產的核心競爭力，很多人覺得是「關系」。誠然，良好的政商關系，確實能帶來極大的競爭優勢。可現實條件是，政府只會看你能給他帶來什么東西，企業也只會基于投資邏輯選址，這些問題，絕不是一句「關系好」所能解決的。
因此，在筆者看來，園區的核心競爭力，絕不是虛無縹緲的「關系」，而是堅實的產業發展能力。
正文：
「產業發展能力」一詞由林毅夫首先提出。他認為，產業發展能力表現為企業的內部生產能力與生存能力相關，并且在開放和競爭市場中沒有公開支持的情況下維持公司的盈利能力。
在產業地產行業，很多人會把產業發展能力粗暴的理解為招商能力。但事實上招商能力只是產業發展能力中的極小部分，其背后是產業集群謀劃能力、選址卡位能力、政策爭取能力、產品設計能力、成本控制能力、創新服務能力、招商能力、運營服務能力、產業投資能力、考核體系設計、盈利模式設計等一系列能力的排列組合。
產業集群謀劃能力
產業集群謀劃能力是產業發展能力中的重要一環。首先，操盤者要圍繞該區域未來3-5年的發展規劃，立足地方產業現狀、企業基礎和資源狀況，科學論證、選定適宜地方發展、對區域有較大支撐作用的產業集群，作為培育和扶持的重點。
其次，應以中省政策為引導，研究產業集群形成、演進、升級的內在規律，明確產業集群發展所依托的重點企業、項目、發展思路、延鏈方向等，謀劃產業發展的總體效果和分階段效果，再把分階段效果中的重點任務進行細化。
第三，梳理產業鏈結構，分析產業鏈和上下游企業的構成關系，明確個企業在產業鏈中的分工；同時開展產業鏈核心技術研究，明確產業技術發展路徑及過程，在此基礎上，發掘產業鏈上的瓶頸及優勢，并基于實際情況制定產業發展策略及落地路徑，形成具有地區產業特色的發展方法論。
看到這兒，有些人會說，我們這兒沒有產業基礎，可以憑空「造」一個產業出來嗎？答案是：可以！但無中生有需要政府的行政力量驅動，且需要投入大量時間和金錢，一般人還是洗洗睡吧！
選址卡位能力
一個好的項目，十分依賴產業地產商的選址技術。項目選址，要考慮城市能級、產業基礎等諸多要素。
首先，選址要選有產業基礎的地方，要學會利用大勢，而不是輕易造勢。北上廣深以及杭州、南京、蘇州、東莞、惠州、佛山、武漢、成都、重慶等地是園區投資的首選地，因為他們有足夠的經濟體量和產業基礎、有良好的營商環境，可以承載若干個產業集群發展；其次，長三角、珠三角、京津冀是園區經濟扎堆的地方；其他省會、副省會城市由于戰略地位高，有一定虹吸效應，也不缺少項目源。
第二，特定區域中，要選產業環境好的城市。當地要有適宜（園區主導產業）發展的基礎條件，包括上/下游的配套企業，產業相關的人才、資本、技術資源，以及原材料、行業牌照等特殊資源；其次，當地對（園區主導產業）發展有針對性、清晰的扶持政策，設立有產業基金，政策力度不輸于競爭對手；第三，地方政府設定的企業準入門檻，如產業目錄、投資強度、產值稅收等應在合理范圍內；第四，周邊沒有同質化項目，尤其不能和高級別政府園區直接競爭。
政策爭取能力
產業發展不僅要求產盤手跳出具體項目，以產業思維進行招商、運營和投資，同時也需要依靠地方政府給予的產業政策進行因勢利導。
政策爭取主要包括四個方面：
第一，向上爭取專項資金。園區發展實質上也是促進地方經濟發展，從這個角度說，政企雙方有共同的目標。通過與主管部門和上級部門對接，主動匯報園區工作開展情況、項目謀劃情況、存在的困難、發展前景；同時深入分析研究政府財政扶持方向，及時掌握政策和投資方向的調整與變化，確保及時捕捉政策和項目資金信息，爭取政府財政支持。
第二，在園區內設立產業投資基金，引導社會資本投向園區，支持采取貼息、獎勵和補助等多種方式對入園企業包括高新技術企業認定、企業研發、科技成果轉化、技術改造、擴大再生產、上市等進行獎補。
第三，在地方政府支持下，與企業簽訂對賭協議。從固定資產投資、營業收入、年度產值、市場占有率、企業成長、企業上市、企業排名、人才引進等方面給予企業綜合獎勵。
第四，依托政府現有人才政策，圍繞高層次人才普遍關心的個稅減免、科研經費、資金支持、購房安家、社會保險、醫療保健、子女入學、親屬就業等方面給予必要支持。
最后，一條政策好不好，不僅要看含金量，更要看兌現速度。因此，政策出臺部門要盡可能簡化兌現程序、減少審批環節，實實在在、及時便捷地把政策落實。
產品設計能力
隨著產業發展進入新的階段，企業的認知變了，對產品的要求也變了，園區需要設計符合市場需求的產品，以吸引更多的客戶。
第一，多種空間組合，滿足企業全生命周期空間需求
產品設計要充分考慮企業在初創期、成長期、成熟期等不同發展階段的空間需求，提供匹配企業辦公、研發、生產及生活等各個方面的全方位空間產品。包括眾創空間、研發辦公、工業廠房、人才公寓、商業配套等。
第二，產業園區產品要兼具通用性與適用性
園區產品既要適應于大多數業態的共同需求，又要適應于個別業態的個性化需求。通用性包括：1、功能合理，能夠適應不同業態、不同工藝的空間需要；2、安全耐用，項目能夠適應工業生產、產品研發以及日常辦公的承載需求；3、美觀舒適，外立面顏值高、造型不易過時，內在設施齊備、功能完整。適用性方面，要以產業定位先行，以產業需求指導空間設計。比如，根據生物醫藥產業設計研發廠房的時候，要從層高、承重、GMP車間基礎條件等方面適應生物醫藥產業的特殊需求，降低企業成本。
成本控制
產業地產項目成本控制主要體現在兩個方面。
第一，開發成本管控。產業地產成本管控模式和房地產不同。房地產拿地成本是大頭、建安成本占比較小；而產業地產建安成本的比重更大，尤其在三線及以下城市，前期主要支出就是建安成本。因此，產業地產更要做好成本控制的條線管理，明確各自成本控制的側重點和對應的權責利。同時，企業客戶對產品的需求也更繁復，不同企業，對面積、層高、戶型、朝向、荷載、供電、消防、層數等需求都不同，這都需要產業地產商預先做好測算，在復雜的客戶需求和成本匹配間尋找利潤最大化。
第二、全生命周期管控。產業園區經營周期長，退出路徑復雜，除部分可分割銷售外，絕大多數物業都需要業主方整體持有、經營、再通過資本化等手段實現退出。為了達成這一目標，園區需設計與之相匹配的前期規劃、產品設計、招商運營、資本化路徑。再退出路徑前置，倒推各環節的成本控制操作。
創新服務能力
很多園區在發展產業集群時，只注重發展產業本身，對投入大、見效慢的創新服務重視支持力度不夠，以至于產業相關的科技研發、創新孵化、金融服務等生產性創新型配套發展嚴重滯后，阻礙了企業創新發展。
創新服務是園區運營的核心工作，也是園區運營中最難實現的部分，需要園區有足夠的資源把控能力與政企關系協調能力。具體包括：引進技術轉移、知識產權、檢驗檢測等科技服務機構；依托園區龍頭企業，建立技術服務平臺；聯絡大院名校、科研機構，建立產學研服務平臺；建立園區博士后工作站、院士工作站等高端人才平臺，建立產業聯盟、校友聯盟等，通過提供支撐服務，建立技術轉移、科技孵化、公共試驗、高峰論壇等創新價值鏈等。
招商能力
很多人認為招商能力才是園區的核心能力，為此，一些政府和園區甚至不惜開出百萬年薪「懸賞」招商大牛。但在筆者看來，在產業發展中，招商能力的重要性反而沒有很突出，甚至有人說招商本身就是個「偽命題」，因為歸根結底，企業不是招來的，而是你這里恰好有它需要的東西，企業基于投資邏輯作出了選址決策，而不是聽了你的一句介紹、或者和你關系好就來投資的。
但即便如此，有企業資源的招商中介，仍然是政府和園區眼里的「香餑餑」。
具體來說，中介的核心價值主要體現在兩個方面。
第一，企業資源。招商中介就是吃信息差這碗飯的，他們手中掌握了大量的企業投資信息。而數據是招商的基礎，企業數據越多，去化速度越快。
第二，營銷能力。雖然企業選址是基于投資邏輯，但如何把你的項目信息傳遞給企業則要靠營銷。招商中介有強大的營銷能力，能夠將項目推送給海量客戶，實現最大的營銷效果。
運營服務能力
園區運營一直是一筆糊涂賬，早先，大家都想通過運營賺除租金收益外的第二筆錢，但這么多年下來，能靠服務賺錢的園區可謂鳳毛麟角，而更多的隱性收益，如助力招商、增加客戶粘性、品牌塑造等卻是看不見摸不著，更難以準確量化。
運營服務具體包括哪些內容，詳見前文《科技園運營服務體系搭建策略》，這里就不多贅述了。
產業投資能力
園區是產業集聚的最佳場所，因此園區內很多優質企業都會得到資本的高度關注。尤其是這兩年合肥通過企業股權投資，在資本市場上賺得盆滿缽滿，更引發了全國政府和園區對產業投資的熱情。
不過，投資行業一直有一個悖論，「你想投的企業看不上你，愿意讓你投的企業你看不上」，優秀的企業根本不缺錢，好企業上市前投資份額都要靠搶。除非你能在資金之外給企業帶來額外的增益，企業才會考慮讓你進來分一杯羹。但值得警惕的是，現在有很多所謂的科技公司拿著PPT在全國各地走穴，以建設區域總部的名義在多地套取補貼；同時，這幾年政府的投資熱點基本集中在半導體、新能源、人工智能等幾個領域，企業的估值已經非常高，投資價值還剩幾何也需仔細研判。
考核體系
園區考核體系包括幾個方面，一是經濟性指標，包括投資強度、企業年產值、稅收、帶動就業人數等；二是規模性指標，包括總體入園企業數、龍頭企業數、國家高新技術企業數、眾創孵化類企業數、科技孵化類企業數、中介企業數、畢業企業數等；三是人才性指標，要求引入多少國家級、省、市級人才、多少博士以上學歷、碩士以上學歷人才（創業團隊）等；四是活動類指標，包括舉辦活動數量、參與人數、活動規模等；五是創新性指標，包括企業R&D營收占比、獲得專利授權等；六是平臺建設性指標，包括建設了幾個研發平臺、金融平臺、眾創服務平臺；七是進度性指標，要求拿地后多長時間開工、首期竣工、全面竣工，多長時間實現達產等。
盈利模式
合理的盈利模式是園區建設的根本，能否搭配住宅，可售比例多少，自持多少，配多少商辦，多少商業，開發時序是什么，都需要經過精確的計算，投資產業地產的風險是很大的，如果不算好盈利模式就輕易啟動很容易失敗。最保底的方案是銷售部分的利潤能覆蓋自持部分的成本，或者把自持的成本對沖得足夠低；如果全自持項目，需要產業項目實現經營性現金流自平衡。
