出租率100%，這家產業園做對了什么？
來源:明源不動產研究院 作者:明源不動產研究院 時間:2023-07-25
隨著國家經濟由高速增長轉向高質量發展，產業結構不斷升級，城市化進程不斷提升，我國不動產行業逐步過渡到以質量為前提，多元化業務并舉的新階段。其中，作為有著數十年市場化發展深厚積淀的龐大產業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的周期，也正在衍生出新的生態體系。身處其間的行業企業們，如何創新求變？變中求存？如何結合當下態勢探尋產業新定位，尋求產業發展新曲線？對此，行業資深人士劉愛明（中城新產業董事長）認為，產業的玩法沒有捷徑，只有一條掙小錢、掙慢錢，做的好才能掙長錢的窄門之路。明源不動產研究院獨家專訪劉愛明，圍繞當下行業正在發生趨勢變化和產業運營思路，從操盤實戰的角度，分享了其獨到見解和經驗做法。產業定位和規劃，一直是園區開發的第一步，也是最為關鍵的環節之一。很多園區在建成之初，為了快速去化和回籠資金，忽視了產業定位的引領作用，導致后續園區招商混亂，無法形成規模效應與集聚效應，嚴重制約了未來發展。事實上，產業定位的選擇，第一是要順應“天時”。正如中城新產業在坪山選址定位生物醫藥園區所傳遞出的理念一樣，不同的地區在形成當地的產業生態鏈的時候都具備天然的稟賦，一部分可能是基于當地的資源優勢自然形成，一部分可能是基于當地的政策規劃。產業園區在考慮“干什么”的時候，應遵循“順勢而為”的原則，尊重當地政策導向和產業基礎，從產業集聚出發，綜合考慮政府導向、人才、營商環境等因素，切莫相信“人定勝天”。“深圳生物醫藥，看坪山”坪山作為深圳生物醫藥產業核心集聚區，擁有首批國家生物產業基地，生物醫藥企業近千家，生物醫藥生產企業數量占全市1/4上下游完整、特色鮮明、集群效應顯著。中城新產業將生物醫藥園定位在坪山，就充分顯示了順勢而為的重要性。“天時地利”有了，想要成就“人和”，還需要開發運營商保持定力，專注“主題園”。過往園區在產業招商的時候，為了滿足政府對于產值、稅收的需求，容易“來者不拒”，導致園區企業類型五花八門，自然定位不清。隨著中國產業的轉型升級，產業對其載體和專業服務的需求越發精細化。綜合類的園區往往只能通過提供基礎性的服務來覆蓋園區客戶共性的需求，難以進一步深挖專業服務，長此以往并不利于產業集聚。而專注的專題園，才能更好的滿足企業“做生意”的核心需求，利于建立產業生態，讓園區內的各個企業和相關產業生產要素相互激發，發揮出集聚效應。天時地利與人和皆備，效果是顯著的。中城園區生命科學的產業純度達到近90%，為其之后的生態運營提供了良好的產業基礎。傳統的產業園區建設周期中，往往要經歷“產業規劃-咨詢-園區建設-產業資源導入-招商-服務”等一系列長流程，招商經常被放在園區規劃建設之后。而中城新產業董事長劉愛明則認為，招商工作應該放在園區設計和建設之前。點我了解，智慧園區數智招商方案蓋因不同的產業對園區產品的需求，對空間的要求截然不同。例如半導體產業在生產車間、恒溫恒濕、空氣過濾系統、噪音/震動控制等方面較一般的產業更為嚴格，如果園區不提前確定“客戶是誰”，根據客戶的需求來開發園區產品，很容易出現“目標產業不好用、其他產業不能用”的情況，園區即使建成了，后續的招商運營也困難重重。此外，招商前置還能為產業運營商積累客戶資源、建立圈層影響力。中城在坪山共5個在運營園區，總招商入駐率達到99.7%，廠房空置率僅為0.3%。在產業園區供應競爭加劇，市場空置率高企的當下，這個數據無疑是較為令人驚嘆的。戳這里，降低空置損失同樣為人矚目的，還有中城招商的速度，自2018年啟動第一分園的招商工作，到2020年第五分園招商完成，2年時間，中城完成了5個園區近100%的招商工作，且平均每園的招商時間僅為4個月。目前中城坪山系列產業園已入駐企業共177家，給坪山帶來41億元的年產值。在中城“快招商”的背后，是中城提前兩年的“慢布局”。事實上，在2018年中城生命科學第一分園招商之前，中城已經做了一兩年的產業布局。中城建設了招商展廳，將招商前置，同時中城還召開了醫藥生物高峰論壇，和當地人社局、投促局等政府聯合舉辦系列活動，如企業家論壇、坪山政策宣講會等方式逐步建立自己的客戶資源庫。在這期間，中城和坪山投促局之間也建立起良好的政企合作關系，因此在總園旁邊的政府加速器項目滿園情況下，政府也經常會帶一些客戶到總園，提高了中城園區的來訪量和簽約率。提前預熱招商切實的提高了招商的運營效率，成為中城坪山系列園區“滿租率”的一大秘訣，更樹立起中城良好的品牌口碑。點我了解，智慧園區數智招商方案園區在明確了自己的產業定位和招商客群之后，產品設計才能更有的放矢，尤其是生產制造類園區，和辦公研發類切不可混為一談。“廠房、辦公、研發邏輯迥異。”愛明總如此表示。寫字樓，核心在于裝人，以滿足人的需求為核心。舉一個非常簡單的例子，寫字樓的核心筒一般都在中間，可將標準層面積控制在一定的面積控制在一定范圍內，適用于各個大小公司的租賃需求，可分層租賃，同時中間向兩邊也更加好進行疏散，總體而言有利于企業辦公的使用和管理。而對于廠房和研發樓，核心是裝設備，研發是裝小型/微型設備+裝人，但重點還是滿足設備生產的需求。同樣拿核心筒舉例，寫字樓的核心筒在中間，而廠房的核心筒大都在邊角，這是因為生產工藝流程的排布需要較大且連續的生產空間。從簡單的核心筒的設置就能看出三者在產品設計之間的顯著差異。然而目前很多項目沒有考慮清楚生產和辦公“裝人還是裝設備”的底層邏輯差異，往往將生產和辦公需求混為一談，其實是背離了產業的真實需求，最后往往會導致空間的浪費和招租的困難。因此產業園區一定要圍繞著自己的產業定位和空間的需求邏輯來進行產品的規劃設計和建造，否則不僅會為產業招引帶來重重困難，還容易增加后期改造的成本，不利于整體的成本管控。在這方面，中城新產業也曾經踩過坑。中城生命科學第一分園由荒廢的港資紡織廠改造而成，雖然資產本身從整體上來說并沒有違背廠房的空間邏輯，但是由于廠房較陳舊，加上是中城的第一個項目，中城對這個項目的投入較高，前后包括電梯、電力、消防、配套共改造10大工程，投入成本達到8位數，至今暫未回本。也因此，嚴控成本算好經濟賬，也成為中城做項目的一個基礎。戳我，實現成本精益化，管好成本不失控在產業運營的價值越發凸顯的今天，園區產業服務的專業性和不可替代性越來越受到重視。對于園區企業而言，真正有價值的是為企業帶來訂單，幫助企業做生意，滿足企業成長壯大需求的專業性產業服務。“幫助企業做生意”的核心，其實是滿足企業的成長需求，建立產業生態。企業能否通過園區平臺擴大業務，鏈接更多的資源？園區片區范圍內的產業氛圍如何？是否有較好的企業效應、人才效應、產業集聚效應？等等。這其中，龍頭企業、中小企業、配套服務等，都是這個生態中必不可少的一環。例如北京的中關村、深圳的深圳灣科技，都是通過服務、人才、技術、資金等生產要素的供給，逐步吸引產業鏈上初創、成熟企業聚集，慢慢形成了“熱帶雨林”般的產業生態體系，極大程度上解決了企業市場拓展、上下游資源獲取、融資和人才四大痛點，最終打造出綜合性、全要素產業集聚中心。這其中，針對企業痛點和需求挖掘的專業性服務，無疑是最考驗運營商園區運營基礎與核心功力，也最能賦能園區招商增加客戶黏性,穩定園區現金流量，拉開園區運營服務競爭力的關鍵環節。園區運營商需要針對園區企業特點開發定制化的產品及服務，首先需要梳理園區企業的產業鏈布局，這就需要較好的產業研究能力，然后通過產業鏈調研、孵化項目路演等途徑，持續跟蹤和挖掘園區企業的服務需求，在充分了解園區企業需求的情況之下為入駐企業提供精準的專業服務。例如中城生命科學園圍繞著醫療器械產業的特點，搭建了從培訓、研發到檢驗檢測全流程的產業鏈條通路。不僅聯合產學研國家機構和平臺開展培訓、研究活動，還運用自身的專業資源為生物科技園配套動物實驗室，滿足中小企業對于生物實驗的需求。旗下天集社為企業提供供應鏈供需對接服務，目前也有幾萬人的注冊量。現如今，國家強調制造業強國，大力發展實體經濟。落到微觀角度來說，制造業企業的轉型升級，對國家實現高質量經濟發展具有重要意義。園區作為實體經濟的載體，如何幫助產業經濟發展，如何賦能企業的轉型升級，其實就在于生態建設。通過關注整個產業鏈的上下游，賦能產業集聚，尤其是幫助實體經濟的主要構成者——中小企業，幫助其發展壯大。“產業生態像是一片森林，參天大樹（龍頭企業）自然重要，但更重要的是養育大樹的水土，大樹下面的花草灌木，（這些）一個都不能少。”因此，產業運營服務商，應該將中小企業當作主要孵化服務對象，不僅是為園區培育運營和投資價值來源，更是秉持著社會責任感，為產業發展、中國經濟發展培育新的增量來源和中堅力量。成立8年來，中城新產業始終秉持著踐行產業升級，賦能制造業企業轉型的使命，探索著一條產業發展的“窄門之路”。如今，在國家百年變局、產業新舊動能轉換的新常態下，行業從規則到模式再到市場格局都在發生深刻的變化，越來越多的企業走上了一條“賺慢錢”的產業運營之路，探索起多元化的組合盈利模式。但無論如何，產業的初心不能變，產業的思路不能偏。“這是最重要的。”
