大規模城中村改造開始了！

今天晚上有個大消息，臨時晚上發下解讀。

大規模的城中村改造終于在今晚通過了！

會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。

這個計劃有點類似于“第二次棚改”，只不過是把“棚戶區改造”改成了“城中村改造”，同時把有資格進行改造的城市劃定了范圍，但其基本內容是差不多的。

我們先看看超大特大城市有哪些，根據第七次人口普查數據，目前我國共有8個超大城市和11個特大城市。

超大城市包括上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。

特大城市包括東莞、西安、杭州、南京、鄭州、哈爾濱、長沙、濟南、合肥、沈陽。

這些都是國內top級別的城市，以前的棚改是全國范圍的，但是隨著人口紅利的結束，未來只有高能級且人口流入的大城市才會獲得改造的機會。

這些城市一旦大規模開展城中村改造，對于經濟的拉動作用絕對不能小覷，過去是三四線棚改，而這次大城市改造我認為影響是很大的。

這份意見早在4月份中央會議上就提出來了，后來各大城市陸續都發布了改造計劃。

其中深圳的城中村統租是最受矚目的，直接沖上熱搜。

不過當時我說過，城中村統租也是未來的大趨勢。

因為就目前而言，貨幣化棚改已經接近尾聲，還能夠像當年那樣產生巨大能量的大招不多了，城中村改造算是其中一項。

從高層這次的文件內容來看，這次的“城中村改造”范圍廣，也十分靈活，不同城市會根據自身情況去執行。

和以前的舊改是開發商牽頭不一樣，這一次的主體是地方，只是鼓勵民間資本加入而已。

另外這一次的城中村改造是擔任了保障房的任務的，還要發展各種新業態，未來要可持續運營。

說到這里，大家就應該知道為什么統租房是未來一線城中村的大趨勢了，只有統租房是符合高層的方向。

現在廣深的城中村改造明顯提速，深圳2023年全市計劃通過城中村規模化品質化改造提升、籌集保障性住房5.2萬套（間），約占全市城中村租賃住房總量的1%。

廣州緊跟，在今年推進127個城中村改造項目。

一線城市的城中村改造路線向來強調翻新為主，主要是因為一線的土地成本高昂，拆是拆不起了，這個時候還想用傳統的拆遷模式，推進非常難。

但即便如此，也不應該看小這次城中村改造的影響力。

1、盤活金融資產

像廣深推行的統租模式，由國資委下面的平臺公司統一管理，本來城中村房子沒有紅本，是不能作為資產抵押物，但市政府成立的國企管理公司做主體去融資是相當有戲的。

今年初證監會就啟動了不動產私募投資基金試點，這樣城中村資產就被盤活了。

2、增加地方收入

城中村統一管理后，后續租金和出租稅費通過平臺公司進入官方手里，也算是多了一份穩定的財政收入，未來小產權房的稅基問題就解決了，后續要是開征房地產稅也比較好入手。

3、完成保障房的任務。

一線城市人多地少，這里人地矛盾最突出的就是深圳，2020年深圳全市住房共1082萬套，保障房僅有51萬套，占比不到10%。想要學習新加坡60%以上的保障房占比，任務很艱巨。

城中村的房子，就是天然的廉租房。深圳最好的辦法就是把目光放在城中村上面。

深圳城中村一共有507萬套，如果可以把這些城中村房屋改造升級為保障房，哪怕只有10%，也是非常龐大的數量了，未來將大大提高保障性租賃住房的供給，緩解打工人的住房壓力。

再說二線的，二線目前的城中村依舊是以拆建為主，杭州在5月份就宣布了今年全面進城市更新，其中就包括了危舊房的改造、老舊小區的整治改造和城中村的改造。

武漢今年初也把今年定為“城市更新年”，并制定了“三年城市更新計劃”。

估計接下來武漢的城中村拆遷量也會很大，大概率還是以貨幣化拆遷或房票安置為主，對樓市的刺激更大更猛，相當于直接會給武漢樓市注入購買力和資金。

總的來說，接下來加入城中村改造的二線城市將會產生一大波手拿巨款的拆遷戶，數量也許沒有2018年那一波這么多，但足夠撐起市中心的價格，對二線也是個不小的利好。

最后。

城中村改造關鍵是要算經濟賬，這筆經濟賬不是簡單的商業行為，而是承擔拉動經濟、刺激內需的重要責任。

據國泰君安研報測算，一二線城市地產更新投資規模至少2萬億，上限接近13萬億，并間接帶動最多7000億的家電消費。

而若分10年實施，每年有望帶動1萬億以上的投資和消費需求。

在棚改逐漸退出舞臺的今天，可以說，這個重要變化，直接會給樓市新增需求。

而這次，重新激活房地產的重任落在了城中村更新改造上。

還是那一句話，房地產是經濟的底盤，是國民經濟的支柱產業，恢復理性是早晚的事。

口罩3年，不少行業企業受創深重，信心是很難恢復的。

但從最近的動作來看，無論是對民營經濟，還是對樓市，都是暖風頻吹。

我相信，信心遲早是能恢復的，不需要過度悲觀。