專業(yè)市場的悶聲發(fā)財與糾結(jié)前路

在商業(yè)地產(chǎn)的行當(dāng)里，活躍的大多是購物中心人、寫字樓人的身影。然而回想起來，我曾經(jīng)歷的第一個本土的商業(yè)地產(chǎn)項目，卻是靠專業(yè)市場發(fā)家的企業(yè)。

前些日子在上海與朋友聊到說廣州某專業(yè)市場項目的租金月單價平均在千元以上，他們感覺非常不可思議。想想確實有很多人對專業(yè)市場這個領(lǐng)域是比較陌生的，那么今天就來談?wù)剬I(yè)市場的那些事吧。

為人熟知與鮮為人知

許多人可能不知道什么是專業(yè)市場，但相信很多都聽說過義烏小商品市場。1982年創(chuàng)辦的義烏小商品城可以算是國內(nèi)最早的專業(yè)市場之一吧。但準(zhǔn)確來說，專業(yè)市場應(yīng)該追溯到更早的農(nóng)場時代，是傳統(tǒng)集貿(mào)市場向?qū)I(yè)化方向發(fā)展的結(jié)果。這里所謂的“專業(yè)”，指的就是商品的專門性。所以專業(yè)市場從定義上就是指同類產(chǎn)品積聚進(jìn)行的交易、流通和配送的場所。

根據(jù)不同的商品主題，專業(yè)市場也就有了非常多不同的類別，從農(nóng)、林、牧、副、漁，到家居、服裝、電子，再到生產(chǎn)原材料、工業(yè)用品等等，國內(nèi)形形色色的專業(yè)市場不下幾十種。某種意義上來講，專業(yè)市場與一般的商業(yè)地產(chǎn)有所不同，它帶有一定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬性，是產(chǎn)業(yè)價值鏈與商圈輻射效應(yīng)相結(jié)合的產(chǎn)物。因此，曾經(jīng)有個說法：“建設(shè)一個市場，帶動一片產(chǎn)業(yè)，搞活一方經(jīng)濟，富裕一方人民”。

當(dāng)然，這也是因為類似義烏小商品城這樣的項目起了好頭。今天的義烏小商品城年交易額380多億，已然成為中國乃至全球最大的小商品批發(fā)市場。同樣為人熟知的還有我們大廣州的白馬、十三行等服裝市場，吸引了來自各地的買手、淘寶賣家，帶動周邊成就了世界最大的服裝生產(chǎn)聚集地。

某種程度上可以說：專業(yè)市場之所以“專業(yè)”，是因為它不單聚集了同類的商品賣家，還吸引了同類行業(yè)的買家。因此，依托著這樣的聚集效應(yīng)，專業(yè)市場的租賃業(yè)務(wù)才得以悶聲發(fā)大財，租價寸土寸金。以廣州的服裝市場為例，很多平米單價都是以千元為單位的，甚至有的是萬元。

專業(yè)市場的業(yè)務(wù)特點

既然專業(yè)市場有如此之高的回報，為什么項目數(shù)量并沒有想象中那么多呢？目前國內(nèi)億元以上的專業(yè)市場在3400個左右，還不及大型購物中心的數(shù)量。這背后的原因，還需要回歸到專業(yè)市場業(yè)務(wù)本質(zhì)里的“產(chǎn)業(yè)屬性”，并不是想做就能做成的。

1. 依托區(qū)域條件與產(chǎn)業(yè)條件

專業(yè)市場主要有兩種發(fā)展模式：一是產(chǎn)地型的專業(yè)市場，依賴于產(chǎn)業(yè)的支撐；二是銷售地或集散地型的專業(yè)市場，不依賴于產(chǎn)業(yè)。今天更多專業(yè)市場會走“集散地+產(chǎn)地型”的綜合發(fā)展模式，依托產(chǎn)業(yè)支撐降低產(chǎn)品成本并借助區(qū)域集散功能形成市場輻射力，比如前面講到的義烏小商品市場和廣州的服裝市場都是這種類型。這些方面的能力，往往依靠一家企業(yè)能打造了，而是需要有政府支持、行業(yè)資源、市場壁壘等等。這也就造成了專業(yè)市場的先天基礎(chǔ)很重要，開發(fā)這類項目前需要充分的市場分析調(diào)查。

圖1：專業(yè)市場的發(fā)展模式

2. 小商戶多，租約周期短

專業(yè)市場大多以批發(fā)為主，兼營零售，通過集中交易聚集了一定數(shù)量規(guī)模的賣家（商戶）。往往一個專業(yè)市場可以有幾千個甚至上萬個商戶，這是其他商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)所不能比的；并且這些商戶一般都是承租面積小、租期短。因此，專業(yè)市場的業(yè)務(wù)管理上難度往往會比較大。比如：我們在無錫的某客戶，一個項目就有8000多個商戶，合同一年一簽，并且大部分商戶都集中在每年的同個時間進(jìn)行續(xù)約。這種情況下，對于有限的管理團(tuán)隊編制，自然不可能像購物中心那么個管法，而是需要有更高效、更快速的處理方式。當(dāng)然，也有些類型的專業(yè)市場偏重于零售，如：家居賣場、數(shù)碼廣場之類，這些就稍有差異了。

圖2：檔口方式的商戶聚集地

3. 商貿(mào)流通相關(guān)的配套功能

大部分專業(yè)市場都以現(xiàn)貨交易為主，期貨合同為輔。因此專業(yè)市場往往需要有良好的商貿(mào)流通配套加以支持，以幫助商戶做好生意。最直接的就是需要有倉儲物流的配套條件，包括：倉庫租賃、物流通道、貨運車輛等；其次還需要有滿足采購人群需求的配套空間，如：酒店、辦公、餐飲等；此外有些專業(yè)市場還會涉及提供信息、金融等一系列的配套服務(wù)。

圖3：復(fù)合型的配套功能

4. 產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，存在返租業(yè)務(wù)

正如之前我談返租時提到的，許多專業(yè)市場的開發(fā)商在建設(shè)初期就進(jìn)行了物業(yè)散售以回收現(xiàn)金流，因此就造成了今天許多專業(yè)市場是返租經(jīng)營的形式。這一模式導(dǎo)致了經(jīng)營方不但要管理商戶，還要處理與小業(yè)主之間的問題，管理難度進(jìn)一步加大。

圖4：商租云針對專業(yè)市場的返租管理

糾結(jié)中的發(fā)展前行

曾經(jīng)有客戶和我說過：現(xiàn)在他們項目每年的租金都還在上漲，但是卻很猶豫是不是應(yīng)該見好就收，差不多就退出了。這其實正某種程度反映了許多專業(yè)市場經(jīng)營者心里的糾結(jié)。由于城市化進(jìn)程、電商沖擊、市場經(jīng)濟環(huán)境等因素的影響，從13年以來國內(nèi)專業(yè)市場的數(shù)量每年都在進(jìn)一步減少，交易額增長也逐漸趨弱。

一些昔日曾經(jīng)輝煌的項目已陡然下行——在北京，動物園服裝批發(fā)市場已被拆除，大紅門服裝批發(fā)市場政策性地往河北外遷；在廣東，厚街經(jīng)營了18年的國際家居已然關(guān)門，有著“中國家具商貿(mào)之都”的樂從市場如今人流稀疏；在上海，曾聲名遠(yuǎn)揚的大名鞋城已經(jīng)悄然歇業(yè)……

在專業(yè)市場高額租金回報之下，也日漸暴露出一系列問題，比如：治安秩序、商業(yè)糾紛、稅務(wù)偷漏、環(huán)境污染等等。這些問題積累到了一定程度，自然也會讓地方政府不得不做出痛舍；而隨著土地成本日益攀升、產(chǎn)業(yè)發(fā)展乏力、電商渠道的沖擊等因素，在過去30年曾經(jīng)輝煌的專業(yè)市場業(yè)務(wù)必然面臨著轉(zhuǎn)型升級的要求。

如果說今天購物中心的挑戰(zhàn)來自于消費升級的影響，那么專業(yè)市場的風(fēng)風(fēng)雨雨背后則是商貿(mào)流通格局的改變。事實上，專業(yè)市場升級換代的聲音近些年來不絕于耳。從最早的集市模式，到今天的第五代產(chǎn)品——集采購、展示、電商、物流于一體的現(xiàn)代化服務(wù)平臺，甚至還逐漸有了第六代、第七代的說法。專業(yè)市場的模式升級已經(jīng)逐漸在往產(chǎn)業(yè)配套、專業(yè)服務(wù)和科技平臺的方向轉(zhuǎn)型。

專業(yè)市場的管理要求

專業(yè)市場作為一個相同系列的專業(yè)店、專賣店高度聚集的特色商業(yè)場所，其能持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵還是依托于產(chǎn)地或者集散地的優(yōu)勢，建立起聚集特定行業(yè)及客戶的壁壘。面對市場環(huán)境的變化和區(qū)域競爭格局的改變，許多專業(yè)市場今天已不再是坐地等收割，由此帶來的加強自身管理以提高抗風(fēng)險能力的要求也與日俱增。

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充分了解細(xì)分市場，利用行業(yè)協(xié)會資源

專業(yè)市場的產(chǎn)業(yè)特征，使得業(yè)務(wù)發(fā)展上需要對行業(yè)信息的充分掌握，包括：區(qū)域特征、發(fā)展前景、市場容量、同類競爭等。在此基礎(chǔ)上，需要有效借助行業(yè)協(xié)會等渠道，整合行業(yè)資源形成聚集效應(yīng)來建立自身的競爭優(yōu)勢。我們有的客戶，甚至還自己成立了商會，加強對行業(yè)資源的管理與使用。

圖5：協(xié)會及商會資源管理

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加強對商戶管理，確?？沙掷m(xù)經(jīng)營

專業(yè)市場商戶多、規(guī)模小、租期短等特征，帶來了經(jīng)營管理的復(fù)雜性。要保障良性的可持續(xù)經(jīng)營，就需要做好對商戶引入及租賃業(yè)務(wù)的管理。首先，從招商階段就需要充分評估商戶質(zhì)量，降低合作風(fēng)險；其次，在經(jīng)營過程中需要有科學(xué)的方法來提高管理效率，較少事務(wù)性工作對人員的占用；再者，對于續(xù)約、調(diào)整等環(huán)節(jié)能夠更加高效地處理，避免合約滯后造成的收繳問題；對于返租的商鋪，還需要及時處理與小業(yè)主的結(jié)算問題……

這些方面的改善，往往就需要借助信息系統(tǒng)來進(jìn)行支持了，包括：招商簽約前的管控、租金的收繳、續(xù)約的批量處理、經(jīng)營秩序的管理、返租的結(jié)算等。此外，隨著競爭的加劇，成本控制也逐漸成為專業(yè)市場需要面對的客戶，面對復(fù)雜的管理要求，如何借助有效的管理手段來降本增效，是許多企業(yè)提出的問題。

圖6：商租云經(jīng)營管理

3

完善市場整體配套，改善商貿(mào)服務(wù)品質(zhì)

隨著專業(yè)市場的升級換代，對于市場整體配套的要求越來越高，許多專業(yè)市場規(guī)劃涉設(shè)計上也越來越往綜合體靠。因此，在業(yè)務(wù)管理上還需要解決對配套資源的管理，包括：倉庫出租、寫字樓出租，甚至是公寓出租；物流通道、公共區(qū)域的短期使用；有些還會涉及酒店業(yè)務(wù)等等。有些企業(yè)會在一個項目里提供一站式的配套資源，也有些企業(yè)會整合第三方資源或者利用自身其他項目的資源進(jìn)行聯(lián)動。

圖7：配套資源管理

此外，我們有的客戶還會建立自己與第三方物流合作的平臺，整合第三方物流來服務(wù)市場內(nèi)的商戶；有的還會建立金融服務(wù)平臺，整合金融資源來幫助商戶進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)等等?？傊?，通過配套體系的完善，提高商貿(mào)服務(wù)的品質(zhì)。

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融合互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，開拓新的交易平臺

今時今日沒有人不知道阿里巴巴，但恐怕很多人都不知道撐起阿里巴巴B2B業(yè)務(wù)背后的正是眾多專業(yè)市場的賣家。事實上，專業(yè)市場匯集的采購者本就有來自五湖四海，甚至世界各地的。早在第四代專業(yè)市場盛行的時候，融合互聯(lián)網(wǎng)打造虛擬市場，開拓跨地域的交易，就成了一個重要的要求。

因此，許多領(lǐng)先的專業(yè)市場會積極的去建設(shè)自己的線上交易平臺或者合作第三方渠道，以開拓交易平臺，實現(xiàn)“線上展示引流-線下看貨預(yù)定-線上持續(xù)交易”的場景，比如義烏小商品城打造的義烏購。當(dāng)然，互聯(lián)網(wǎng)電商怎么與線下的租賃業(yè)務(wù)更好地配合促進(jìn)，這仍有待持續(xù)地探索和優(yōu)化。

圖8：商城渠道的拓展

科技與專業(yè)市場的前路

近幾年許多專業(yè)市場始終在蕭條、拆遷、關(guān)閉的風(fēng)雨中動蕩，國內(nèi)億元以上的專業(yè)市場相比最高峰時期已經(jīng)減少了400多個。也許，未來專業(yè)市場優(yōu)勝劣汰的趨勢還會進(jìn)一步加劇。然而，時代在變，企業(yè)生存發(fā)展的唯一途徑就是跟上變化的步伐。

面對專業(yè)市場不斷升級換代的前路，科技創(chuàng)新是必不可少的手段之一——通過信息技術(shù)積極地構(gòu)建現(xiàn)代化管理平臺，建立自身的市場競爭壁壘和抗風(fēng)險能力。

圖9：MBP專業(yè)市場系統(tǒng)方案架構(gòu)

商戶管理環(huán)節(jié)：加強商戶檔案管理，把關(guān)商戶質(zhì)量，加強對合作風(fēng)險的管控。

租務(wù)管理環(huán)節(jié)：標(biāo)準(zhǔn)化合約處理，批量管理簽約、續(xù)約、返租等工作以提高效率，通過銀行劃扣、自助繳費等方式以提高收繳效率等。

財務(wù)管控環(huán)節(jié)：快速、準(zhǔn)確的賬務(wù)處理和現(xiàn)金風(fēng)險管控，并減少事務(wù)性人工以控制成本。

經(jīng)營管理環(huán)節(jié)：對市場巡查、事件糾紛、物業(yè)服務(wù)等的管理，確保經(jīng)營秩序。

配套支撐環(huán)節(jié)：管理倉庫、物流、寫字樓、公寓等配套資源及相關(guān)業(yè)務(wù)，打通第三方物流、金融等服務(wù)，提高市場品質(zhì)。

商貿(mào)交易環(huán)節(jié)：擴展線上展示及交易平臺，協(xié)同商戶拓展交易渠道。

資源整合環(huán)節(jié)：建立商會體系，管理和維系商戶會員的忠誠度；整合行業(yè)協(xié)會資源，提供資訊、活動等服務(wù)。

不管沉浸于曾經(jīng)的輝煌，還是糾結(jié)于未知的前路，專業(yè)市場終究經(jīng)過30多年已成為了中小商戶、企業(yè)發(fā)展的重要平臺。而隨著經(jīng)濟發(fā)展和城市化步伐的加快，專業(yè)市場的發(fā)展也必須順應(yīng)時代潮流，往精細(xì)化、規(guī)模化、國際化、科技化轉(zhuǎn)型。面對前路的挑戰(zhàn)，借助科技手段修煉好內(nèi)功，讓自己立于不敗之地，進(jìn)而確保業(yè)主資產(chǎn)的收益回報實現(xiàn)。