最近城中村改造被越來越多地關注
就在前幾天，國常會發布了一份文件《關于在超大特大城市積極推進城中村改造的知道意見》
重點提到，在超大特大城市推進城中村改造
在全國21個超大特大城市中，不僅是深圳、廣州有城中村，在上海也存在大體量的城中村
我們看到上海也表示，要用兩屆政府10年時間完成“兩舊一村”改造
未來城中村改造大概率會成為一種趨勢，被各大城市提上日程
那么，現在上海還有多少城中村需要改造，以及未來計劃如何去真正實施落地
我盡可能多的收集了有關上海城中村改造的資料
把上海現有的一些城中村的情況做詳細的分類盤點
認認真真聊地產，實實在在談買房。4500篇原創內容公眾號
01
那些藏身在城市現代化建筑中被包裹的“城中村”
它們的居住空間可能比較小，往往處在城市中比較好的位置，可以用較低的成本就能住下來
早在2014年上海就已經啟動城中村改造
根據上海房管局最新數據介紹，2014-2020年第一輪啟動49個城中村改造項目，2021-2022年第二輪新批準13個項目
一共62個城中村改造項目
關于具體城中村的體量，上海也做了一次系統性的統計
截至2022年底，上海市中心城區剩余零星二級舊里以下房屋約38萬平方米，以及不成套舊住房總量約659萬平方米
這些全部加起來，我們發現上海城中村體量規模達到697萬平方米
這個體量關系到約18.1萬戶居民
除了包含市中心二級舊里，還有不成套舊住房
ps，不成套舊住房一般是指廚衛不在房屋內，在過道另一面，通常是幾戶人家共用一個廚衛。一般老式住宅或公有住房是非成套住宅，如工人新村、老公房
上海還有約679個點位“城中村”，涉及居民約10.73萬戶
這里要區分的是，679個城中村點位≠679個城中村
具體的解釋，我和身邊做項目投資的人咨詢了一下
從對方口中了解到，一個城中村項目可能有好幾個點位
這里的點位統計的應該是地塊的數量，而不是城中村項目的數量
就像上面這個圖，里面有顏色的小塊如果有房子要拆除，那就是一個點位
重點在于這些房子要被拆除
這些城中村并不是一下子全部改造，而是按照計劃一步一步來
那么，目前已經完成了多少
從城中村項目數量上來看，62個城中村項目前期的拆遷、土地征收已經完成的差不多了
從體量上來看，2016年至2020年“十三五”期間完成了281.3萬平方米，2021年完成90.1萬平方米，2022年1-7月完成20萬平方米
所有加起來上海城中村改造完成了約391.4萬平方米
今年，上海也在有條不紊地進行城中村改造計劃
2023年上海將完成中心城區零星舊改12萬平方米，舊住房成套改造28萬平方米，以及啟動“城中村”改造項目10個
而接下來，上海也制定了各個階段的城中村改造計劃
最近的是2023-2025年“城中村”改造三年行動計劃
按照計劃未來三年改造項目30個，每年新啟動10個改造項目，房屋面積不少于400萬平方米，受益村民不少于1.3萬戶
劃重點→
“將中心城區周邊及五大新城范圍的‘城中村’，優先納入2023至2025年‘城中村’改造計劃”
也就是說，在2025年之前上海將優先改造中心城區周邊和五大新城城中村
更長遠來看，上海為10年后也立下了奮斗目標，到2032年底將全面完成全市62個“城中村”改造項目
為了完成城中村改造，上海在資金保障上，支持各區申請地方政府債券
來源：上海發布
截至2022年底，已批利用社會資金“城中村”改造項目共54個，總投資約5500多億元，已投入2500多億元
可以說是花了大成本，由此也能看出上海城中村改造的決心
在上海的全面啟動下，我們看到各個區也在加速改造城中村
02
分各區來看，都有哪些城中村要改造
我在上海各區的官方微信公眾號上，搜了相關信息做了整理，做了一張表格
來源：上海各區官方公眾號
目前能夠找到的各區城中村改造項目計劃中
上海16個區中，青浦區城中村改造項目最多，共有17個城中村改造項目，覆蓋全區7個街鎮
其次閔行9個，分布在七寶、梅隴、顓橋、浦江、華漕、吳涇等板塊
嘉定也有3個城中村改造項目，朱橋、黃渡、新成村
而浦東新區計劃有40個城中村點位，其他區域只有1個，市中心和寶山暫未公布
我們來重點關注一下青浦區
其城中村改造項目，主要位于朱家角鎮、徐涇鎮、華新鎮、趙巷鎮、夏陽街道、香花橋街道、白鶴鎮
青浦區城中村改造版圖
最值得注意的是，上海還新認定了八個區域為城中村改造項目
分別為，浦東北蔡鎮、嘉定區工業區、寶山區顧村鎮、青浦區趙巷鎮、青浦區金澤鎮、閔行浦江鎮、松江洞涇鎮、寶山大場鎮
我盡可能多的找了下現在上海的城中村，做了這張圖
聯勤村、四五村...包括一個比較大型的紅旗村，體量達到86萬平方米，藏在城市中的各個角落中
整個上海的城中村位置主要分布在外環周邊、老城鎮區域
不管是市中心零星舊里，還是成片的城中村改造區域
上海目前的城中村改造體量是很多的
對于上海來說，接下來城中村改造都將成為一個趨勢
03
這些城中村改造后，未來會變成什么樣
從上海以往的城中村改造模式來看，主要有三種類型：拆遷、舊房改造、城市更新
我們分別舉一個代表項目來看一看
來源：浦東發布
而北蔡未來也會建成生態綠地，規劃綠地種植面積不低于420公頃，森林覆蓋率達到70%
這樣一個大面積綠地也將提升城市公共空間環境
來源：浦東發布
對于這種大規模的拆遷，已經越來越少了，更多的是對城中村進行舊房改造
原來的房屋結構老舊、也缺少基礎設施和配套，有的可能都沒有獨立衛生間，廚房也在樓梯過道上，居住條件比較差
經過一番改造，可以改善居民的生活環境和居住品質
最難的也是未來城中村改造主流的城市更新項目
2017年，上海就明確將舊區改造方式，由“拆改留并舉，以拆除為主”，調整為“留改拆并舉，以保留保護為主”
就拿徐涇蟠龍天地來說，就是上海最典型的城市更新項目，由政府和開發商合作打造而來
改造前的蟠龍古鎮長這樣
如今徐涇蟠龍，已經從原始的城中村，改造更新成現在蟠龍古鎮
在保留原有的建筑形態下，為古鎮注入了新的業態商業，也帶來了新的活力
現在再去看，蟠龍天地不僅變成了現象級紅盤，更多的為板塊內帶來新的古鎮商業業態
也為這里的居民帶來了完全不一樣的生活氛圍
04
無論是上海城中村，還是深圳城中村、廣州城中村，從某種意義上來說，都是城市這么多年發展的見證者
對于城中村這種隨著城市發展進程的產物
曾經它們的存在，或許多多少少承擔著一定的價值，承載著一部分城市居住形態
低物價、低房租，不僅為城市中低收入人群提供了一個住所，也代表著一座城市的溫情
伴隨著城市的高速發展，大拆大建模式早已經不適合，各地都開啟了這輪城中村改造
